桂洪地產有限公司 對 李清奇

LDPD 818/2021

[2021] HKLdT 53

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2021年第818宗

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判決書

(上訴許可申請)

1.答辯人於2021年7月5日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出非正審申請, 要求就本席於同日的判決，申請上訴許可。

背景

2.根據一份於2019年6月10日加蓋印花的租約（下稱「涉案租約」）， 申請人把香港鰂魚涌英皇道945號3字樓 (下稱「涉案處所」) 租予答辯人， 租期兩年， 由2019年5月1日起至2021年4月30日止， 每月租金為15,000元（包括管理費、差餉及地稅），其他水、電等雜費則由租客支付。

3.涉案租約有備註如下：

（一）  在此兩年租約期內， 業主如要拆樓重建， 則須以三個月書面通知， 並於租客遷出時補償三個月之租金金額， 租客即須準時無條件遷出決不阻延。

（二）  舊有租約按金（$28,000）轉來新約， 租客另需增加按金（$2,000）用作補回新租約之按金差額。

4.申請人於2021年6月8日向審裁處提交收樓通知書 （表格22）， 申請收回涉案處所的空置管有，理由主要是「約滿收樓」。

5.答辯人於2021年6月16日遞交反對通知書（表格7）， 其內容大致如下：

「(1) 6 年前本人承租該單位時已是7 個破舊劏房 ……

(2) 今年年初桂洪前經理被辭， 新經理盧先生上任， 亦在四月份致電要加租2,000元， 我方要求疫情可否不加， 盧先生指不加不可能， 可代試加800元， 當時我同意並一直等消息。 基於多年的續約經驗， 我已與各租客再簽新約， 直至5月20日盧先生致電， 指公司命令收回單位， 租客可留下。

(3)   樓下同一單位只租13,000元， 而我的是15,800元， 及多年一直自資維修及保養， 基於新舊兩經理的口頭承諾， 所以我反對收樓。」

2021年7月5日的聆訊

6.本案於2021年7月5日在本席席前聆訊，申請人的代表盧文熾先生（下稱「盧先生」）承認申請人於2021年3月已 開始與答辯人商談續租條件， 並後提出兩個價錢， 但也遭答辯人拒絕。及至5月中盧先生便致電答辯人， 稱可把涉案租約延至6月30日， 給答辯人時間交回涉案處所。盧先生還提供了以下的WhatsApp 對話紀錄：[1]

「答辯人:	盧生， 昨天收到你通知： 英王道945號四樓不再續租。 本人現在申請再多續兩年。 理由如下： 此合約在四月三十日到期， 你在四月曾通知我要加租1500， 當時我希望疫情下大家安穩， 請求今次能凍結加租一次啊， 你告知不加是無可能， 但你會同公司申請希望只能加800， 我同意並一直等回覆至今日， 由於以往的續租經驗， 我已經和租客再續租兩年， 希望你公司能理解我及租客的難處，給予再續租兩年， 謝謝[2]
盧先生:	1）     我司在3月份已經開始跟你談續約， 曾2次繳約你均不接受。 合約於4月30日到期， 我司決定延長至6月30日收回 2）     不是你要求加800元， 我司就要接受， 你需明白這點。 3）     你與你的租客如何續約， 我司不負任何責任。 如你的租客不願意走， 可留下我司解決。 4）     如單位有上述這麼多問題， 你更應交還我司去處理。 5）     …… 我司早前已給予續約條件， 是你不接受。 現我司已確定要收回單位， 請於6月30日交還單位給我司。」

7.答辯人則由蘇麗先女士（下稱「蘇女士」）代表應訊。蘇女士大致重複答辯人在反對通知書所述的情況， 卻交不出任何文字證據 。

8.答辯人的所謂對方的「口頭承諾」， 只是自說自話， 缺乏任何證據支持[3]。 本席在參考盧先生提供的WhatsApp 對話紀錄後， 也認為答辯人的說法極不可信。 至於答辯人指涉案租約的備注有規定，「 在此兩年租約期內， 業主如要拆樓重建， 則須以三個月書面通知」云云， 本席已即時向答辯人指出， 涉案租約已於2021年4月30日自然屆滿， 不是申請人在兩年租約期內提出收樓， 所以該備注並不適用。

9.本席遂作出以下頒令:

(1)  答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)  答辯人須支付申請人由2021年5月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月15,000元計算；

(3)  答辯人須支付申請人本申請的訟費， 即時評定為365元。

答辯人的上訴許可申請

10.蘇女士在上述判決後即向審裁處提出非正審申請, 要求批准上訴許可， 其理由只是重複她於2021年7月5日當日在庭上的說話。

11.這非正審申請於2021年7月21日在本席席前聆訊， 蘇女士大致重複她在2021年7月5日當日在庭上的說話， 並指盧先生確有承諾加租800元， 她只是在等候回覆簽署合約。

12.盧先生否認他有作出加租800元的承諾， 他只承認申請人的最後的還價是每月加1,000元。本席要求盧先生再次提供手機的WhatsApp 對話紀錄以作求證。

13.根據合約法，雙方在商談過程中，  一方提出價錢並不一定是要約， 「可代試加800元」只是邀請而已[4]。 又即使盧先生有提出要約，  根據盧先生提供的WhatsApp 對話紀錄， 答辯人只是「要求加800元」， 這是反要約， 在法律上等同拒絕[5]。答辯人未能提供盧先生或申請人有接受答辯人「要求加800元」的證據。

14.《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

15.可是，答辯人未能提供任何法律依據以證明本席於2021年7月5日的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤。

16.在這擬申請上訴許可的聆訊中，答辯人也未能提出任何法理依據以支持其上訴。

17.土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

18.本席認為答辯人擬提出的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由而應允許上訴。

訟費

19.最後, 由於答辯人於本非正審申請敗訴，理應支付申請人的訟費。本席以簡易程序判決答辯人須支付申請人本申請引致的訟費，即時評定為300元。

申請人: 無律師代表, 由盧文熾先生代表應訊

答辯人: 無律師代表, 由蘇麗先女士代表應訊

[1]見證物A1。

[2] 此短訊末段在2021年7月21日的聆訊中補回。

[3]答辯人也未能提供相關的WhatsApp 對話紀錄反駁， 或她有繳付已增加租金至15,800元的證據。

[4]見 Gibson v Manchester City Council [1979] 1 WLR 294。

[5]見Shun Ho Energy Development Company Limited & others v Golden Crown Industries Limited, CACV 1060/2013, 1061/2013 及1062/2013 的上訴法庭判決第38段。