七月有限公司 對 Perfectlab Creations Limitedperfectlab Creations Ltd及另一人

DCCJ 4075/2019

[2021] HKDC 1283

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2019年第4075號

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判決書

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1.這是一宗租務合約糾紛的案件。

2.根據一份於2019年2月16日定立的租約 (“租約”)，原告人公司是二房東及出租人，第一被告人公司是租客，第二被告人是租約的擔保人(審訊文件冊第94至95頁)。

租約條款(審訊文件冊第103至104頁)

3.根據租約附表一：—

“租期：1/3/2019 - 28/2/2021”

4.根據租約附表二：—

“免租期：租客可享有11天免租期(由18/2/2019 至 28/2/2019包括首尾兩天)⋯”

5.退租權：—

“儘管與前文不符，任何一方可給予另一方不少於一個月的書面通知或一個月租金作代通知金提早解除此租約；唯該書面通知書不得早於由租約期起計之11個月內發出(即租客最少要租用該物業12個月)”

6.租約第7段：—

“租客須在租約期內保養物業內部的維修直至租約完結⋯出租人不需負責任何單位維修，所有設備維修及保養。”

7.租約第8段：—

“⋯若租客違反此租約內任何條款，出租人可合法收回該物業，以此租約張立被終止；出租人可從按金來扣除因租客違約而令出租人所受的損失，因此項權利將不會影響出租人因租客違約而可採取的其他合法行動的權利。租期內租客不能退租，租客如中途違約或退租，出租人會扣除所以按金作賠償及出租人有權向租客一併追討所餘下租期之款項全數。”

8.租約第9段：—

“租客於死約期內不得以任何理由退租，否則按照所餘租期之時間計算租金作出賠償予出租人⋯”

背景

9.審訊文件冊披露第二被告人與物業代理及第二被告人與原告人公司代表之間的WhatsApp對話，顯示第二被告人一直對該物業內的冷氣機冷氣不夠冷提出多次投訴，要求維修，原告人也多次安排師傅維修檢查，但被告人一直不滿意。

10.於2019年4月30日，原告人代表發WhatsApp提示第二被告人交租，第二被告人又提出冷氣機 “只是吹出涼風，絕非像其他單位吹出的凍風＂，原告人於2019年5月1日發出WhatsApp：—

“如果雙方同意，我們建議你另找地方。＂

11.原告人於5月2日再次安排師傅維修冷氣，並拍照顯示出冷氣出風的溫度為9.5度，要求被告人確認，也再次提出：—

“如果雙方同意，我們建議你另找地方＂

12.於5月3日，被告人回答：“不確認” (冷氣出風口溫度為9.5度)，之後寫：—

“因應你的提議，我需要另找其他地方，雖然我不明解，但盡量配合。我也要時間找地方。即5月31日退回單位，到時，我將鎖匙退回給你，同時請你退回兩個月按金及鎖匙按金共HK$27,200。＂（審訊文件冊第82頁)

13.原告人沒有接納這些條件，於2019年5月23日提出：—

“因租期未夠一年，免租期會有11天的租金，會在按金中扣除＂。

14.但第二被告人也沒有同意。(審訊文件冊第83頁)

15.原告人於5月25日在WhatsApp內向第二被告人發出退租協議書(審訊文件冊第96至97頁)，內容是雙方協議於2019年5月31日終止該租約，但包括多項條款，其中條款E項是：—

“由於租客提早解除租約，合約未做滿一年不能享有11日免租期(18/2-28/2/2019)($13,500/28 x 11 = $5,303.60) ，退租時將於按金中扣除免租期的租金。”

16.原告人表示：—

“此退租書請確實同意內容及簽回後，就落實於31/5/2019晚上六時交吉，或繼續租用單位至完約可以享用此免租期，請覆回謝謝”

17.第二被告人回答：—

“今日不會簽退租書，回應你1/5/2019的提議，也不會再租用該單位”

18.雙方對這免租期的租金持續爭議，被告人沒有簽署這份退租書，第二被告人提出：—

“2019年5月31日4pm你上嚟收樓⋯如果你4:30 PM不來，我會將鎖匙交給天際中心管理處，任何有關該物業的損傷，骯髒，不能租賃的賠償或法律責任，我一律不會承擔。也不會承擔2019年6月或之後的租金。所以請你醫規定2019年6月30日或之前退回我已付的按金HK$27,200元正⋯＂

19.原告人回答：—

“我方沒有與租客簽署任何退租協議，如租客單方面自行遷出當作退租，我方將會對租客Cheung Yee Kuen追討如下租期租金及按金不會退還＂

20.於2019年5月31日，原告人當時的代表律師同日向被告人發信，指出尚未收到被告人簽妥退租協議書，並對被告人單方面退租作出警告(審訊文件冊第118至119頁)，被告人同日遷出該物業。

21.於2019年6月3日，原告人當時的代表律師收到被告人的兩份文件，其中一份是退租協議書，內容和原告人的版本不同，包括刪除免租期的租金要求，也列出條款：出租人須於退租日起30天內無利息退還按金等等。另外一份文件是交收租賃物業書，列出被告人聲稱退租的前因後果等等。

22.兩份文件都有第一被告人公司的簽署，但原告人收取之後，也沒有同意這兩份文件，更沒有在這兩份文件上簽署。

雙方的案情

23.原告人在庭上澄清案情，是被告人不斷對冷氣的投訴，完全不合理，懷疑根本冷氣沒有問題，再者，有鑒於租約條例第七條，原告人根本不需負責單位所有設備維修，所以認為被告人的行為根本是提早退租的藉口。無論如何，被告人在沒有雙方同意情況下退租，是違反租約，需要根據租約賠償原告人因租客違約所衍生的損失。

24.第二被告人的證人陳述書內提出多項指控，包括質疑地產代理的牌照，原告人作為出租人的身份等等，其實是間接質疑租約是否合法。

25.本席在法庭上已指出，這些證據與本案無關，因為被告人沒有在抗辯書中清楚提出租約不合法的指控作抗辯理據，所以法庭是不會考慮這些證據，也不需考慮租約不合法的指控。(參照香港民事司法程序2021 第480頁 18/8/3段)

26.事實上，被告人最主要的抗辯理據是：被告人從沒有要求退租，是原告人於2019年5月1日及5月2日先建議被告退租，被告人並於2019年5月3日同意。所以，被告人沒有違反租約，原告人沒有理據扣除被告已付的按金(審訊文件冊第26頁，抗辯理據第2段)。

27.第二被告人在庭上也聲稱是想繼續租用該單位的。

案件的分析

28.如以上所指，當原告人於2019年4月30日提示第二被告人交租，第二被告人便作出 “冷氣只是涼風⋯但絕非其他單位吹出的凍風＂的聲稱，當時原告人回答： “會安排師傅再來檢查，上次你說OK我們才付款給師傅＂，第二被告人回答： “我從來冇話OK⋯＂

29.就憑這一點，本席向第二被告人提問，上一次師傅修理冷氣(根據WhatsApp 2019年4月9日的記錄)，是否已經修理好？

30.第二被告人迴避回答這個簡單的問題，只是聲稱師傅走時叫她觀察冷氣。

31.跟着本席再次提問同一問題，第二被告人最初回答，承認當時冷氣是正常的，但然後又轉口說，未完全正常，還在觀察中。

32.本席懷疑這個答案，合理推斷，師傅修理冷氣之後，若是叫第二被告人觀察，應該是因為冷氣是已經修理好，建議觀察將來是否再有故障，若果當時冷氣還是不正常，還需觀察什麼？

33.第二被告人最終同意，承認2019年4月9日師傅維修後冷氣是凍的 “OK可以接受”，師傅建議繼續觀察。

34.如果是這樣，第二被告人為何告訴原告人上次師傅修理完畢後， “從來冇話OK”？

35.第二被告人根本前言不對後語。

36.再者，若然第二被告人由2019年4月9日至4月30日一直觀察冷氣的情況，差不多20天，若然冷氣只是吹出涼風，為何不一早提出這個問題，要等到原告人提示交租時才提出？第二被告人回答時態度相當迴避，一時又說冷氣OK可以接受，但一時又說好似有些問題，只是叫原告人如有需要再安排修理。

37.第二被告人根本不能自圓其說，若然冷氣是OK可以接受，當原告人提出安排師傅再來檢查時，應該說： 不需要，冷氣OK可以接受。若然至4月9日師傅修理冷氣之後，仍然有些問題，就應一早提出，不需要等到4月30日原告人提示交租時才提出。

38.第二被告人嘗試解話，說她不是專業人士，本席對這回答費解：難道只有專業人士才知道冷氣凍不凍？跟着第二被告人又推卸責任，反而說是原告人為着自己安心，覺得有需要修理冷氣。跟着再作出第三個解釋，說冷氣不夠凍，擔心原告人聲稱冷氣機是被第二被告人弄壞了，所以要求修理。

39.這些解釋更加無理取鬧，一直是第二被告人聲稱冷氣機壞，多次要求原告人修理，原告人也安排師傅多次上門修理，何來是原告人為着自己安心，才自覺需要修理冷氣？也何來擔心原告人會反而聲稱冷氣機是第二被告人弄壞的呢？

40.再者，當原告人的師傅於2019年5月2日到達單位，帶着溫度計拍照顯示冷氣出風溫度是9.5度，原告人說： “請確認＂，第二被告人當時也在單位內，卻回答 “不確認＂。

41.本席也提問第二被告人，回答 “不確認＂的原因，第二被告人態度相當迴避，根本不能提出合理的原因解釋為什麼她身處單位內，卻不能確定冷氣維修後是凍還是不凍。

42.本席認為，第二被告人一直提出冷氣有問題，導致原告人接二連三安排師傅檢查修理，最後也不肯承認冷氣沒有問題，顯而易見，是不斷製造很多麻煩給出租人，背後動機是逼使出租人提出退租，退租時也可以提出更多有利自己的條件。

43.第二被告人向法庭聲稱自己是想繼續租用該物業，是一個謊話。

44.WhatsApp記錄顯示，原告人於2019年5月1日提出： “如果雙方同意，我們建議你另找地方＂。如果被告人是想繼續租用該物業，此時一定提出： 不同意，我是想繼續租用物業。但第二被告人沒有這樣作答，反而第一時間回答： “有什麼賠償方案給我們？＂

45.被告人的動機是最清楚不過，希望一直製造很多麻煩，逼使原告人退租，從中也希望找到一些賠償好處。

46.第二被告人顯然不是一個誠實可靠的證人，回避問題，前言不對後語，為的只是企圖掩飾自己無理的行為及動機。

法律原則

47.根據租約附件二的退租權，“死約” 期間雙方均不能提取退租。所以，若要在 “死約” 期間退租，便要撤銷或改動租約。

48.根據一般恆久的法律原則，若要撤銷或改動一份合約或合約內的條款，是需要各方同意(見Cristal v Cristal [1951] 2 KB 725 及 Berry v Berry [1929] 2 KB 316)

49.因此，原告人在2019年5月1日及5月2日分別發出WhatsApp：“如果雙方同意，我們建議你另找地方＂是合乎法律原則的做法。

50.根據Chitty on Contract Volume 1(2-003)：—

“An offer is an expression of willingness to contract on specific terms made with the intention that it is to become binding as soon as it is accepted by the person to whom it is addressed.”

“要約是一個表示，表示願意就提出的具體條款達成合約，並有意圖，是可即時被收到這表示的另一方接納，成為具有約束力的合約。＂

51.原告人5月1日及5月2日發出的訊息，沒有提出任何具體的條款，也不是有意圖可被即時接納。訊息的意思，顯而易見，是邀請雙方協商撤銷或改動租約的條款。換句話說，在法律上，這個訊息不能構成要約 (offer)，只是一個要約的邀請 (invitation to treat)  (見 Storer v Manchester City Council [1974] 1 WLR 1403)。

52.第二被告人顯然明白這訊息只是一個要約的邀請，因為她即時回答：“有什麼賠償方案給我們？＂這個回答，是第二被告人提出協商。

53.既然原告人並未作出要約，第二被告人在5月3日發出的信息(“因應你的提議，我需要另找其他地方⋯＂)，在法律上也不能構成接納。

54.因此，本席並不接納被告人的案情。

55.事實上，第二被告人在這5月3日發出的信息，也有提出自己的條款( “⋯5月31日退回單位⋯同時你退回⋯按金共HK$27,200＂)，法律上這才是第一次提出要約，但原告人並沒有接納。

56.就算是原告人先提出撤銷或改動租約，因這只是要約的邀請，是那一方提出也並不重要，因為在法律上，要約的邀請並不能構成任何違反租約的行為。

57.之後雙方有協商，但沒有達成任何協議，如以上指出，第二被告人於5月3日提出的條款，原告人沒有答應，原告人於5月23日提出的條款，及5月25日提出的退租協議書，被告人也沒有同意或簽署。

58.第二被告人在協商期間，重提原告人5月1日的訊息，聲稱被告人其實是回應這個訊息，接納原告人5月1日的要約才搬出該單位。

59.但是如以上所指，原告人5月1日及5月2日的信息，不是邀約，所以被告人不能接納。

60.字裏行間，第二被告人是企圖顛倒是非，根本是被告人一直製造無理的麻煩，希望逼使退租，現在反將退租的責任推卸到原告人身上。

61.由於雙方沒有達成任何協議，未能撤銷或改變租約，因此法律上租約依然生效。

62.而在此情況下，被告人5月31日單方面遷出該物業及停止交租，就構成違反租約的行為，之後，被告人6月3日向原告人律師發出的協議書等也未被原告人同意或簽署。

63.綜合以上各點，本席裁定第一及第二被告人違反租約，原告人可以根據租約內的條款，向被告人索取賠償。

賠償金額

64.根據租約第8及9段，若然租客違反租約退租，出租人可從按金來扣除所導致的損失，及追討所餘下租期的款項全數(審訊文件冊第104頁)。

65.另外，租約列出，租期是2019年3月1日至2021年2月28日，租金是$13,500，按金是$27,000(審訊文件冊第103頁)。

66.原告人在經修訂申索陳述書第15段(審訊文件冊第6頁)中指出，原告人為求減少損失，於2019年8月1日至2020年7月31日再次成功租出該物業，租金是$10,800。對這方面的證據，被告人沒有爭議。

67.所餘租期(2019年6月1日至2021年2月28日，即21個月)的租金損失計算如下：—

HK$13,500 x 21 = HK$283,500

68.扣除原告人其後再租出(2019年8月1日至2020年7月31日，即12個月)的收入：—

HK$10,800 x 12 = HK$129,600

69.扣除按金：HK$27,000。

70.賠償金額應該是：—

HK$283,500 - 129,600 - 27,000 = HK$126,900

命令

71.本席頒下以下命令：—

(a)  法庭裁定原告人勝訴；

(b)  第一及第二被告人須向原告人支付賠償金額HK$126,900及其利息；

(c)  利息以判決利息的一半(即年息4%)由違約當日(2019年6月1日)起計至本判決的日期為止，之後以判決利息(即年息8%)計算至支付的日期為止；及

(d)  第一及第二被告人須支付原告人這訴訟的訟費，若各方不能就訟費達成協議，可申請由法庭評定。

原告人：沒有律師代表，並親自應訟

第一及第二被告人：沒有律師代表，並親自應訟