羅栐蘭 對 鄧燕

DCCJ 1645/2019

[2022] HKDC 56

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2019年第1645號

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判案書

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甲、 背景

1.這件案子是一個租務糾紛，有關的單位是在屯門兆康苑兆恆閣24樓3室（「該單位」）。原告人（「羅女士」）是租客，被告人（「鄧女士」）是業主。

2.2018年11月3日，羅女士和鄧女士在偉略地產代理公司的陳志偉先生（「陳先生」）介紹下簽署了一份臨時租約。租期為兩年，由2018年11月20日至2020年11月19日（包括首尾兩天）。首年為「死約」，雙方不能解除租約，第2年為「生約」，雙方可以通過一個月的通知解除租約。租金為每月港幣9,300元。

3.2018年11月12日，羅女士和鄧女士再通過陳先生簽署了一份正式租約。租期和租金沒有變，但在備註的地方寫明租客會於2018年11月12日繳付首年之租金港幣111,600元現金給業主。

4.2018年11月13日左右，羅女士和她女兒搬到該單位居住。幾天後，在2018年11月17日，羅女士開始通過WhatsApp向鄧女士投訴該單位有漏水和蟲瘙問題。其後，雙方的爭議持續，2019年3月，羅女士搬離該單位。2019年4月1日，羅女士開始了本案的程序。2019年11月20日（即死約完成後翌日），羅女士將該單位的鑰匙退還給鄧女士。

乙、 原告人的案情

5.根據羅女士的案情，該單位有長期及嚴重的漏水問題，導致全屋嚴重瘙患，危害了她和她女兒的健康，令她無法入睡及有精神困擾，最終她連工作也被開除，甚至令她女兒需要從英國停學。

6.因此，她要求鄧女士要把預繳的1年租金連兩個月按金全數退回給她，也要賠償她和她女兒的醫療費用、她被開除的損失和其他的費用，總數款為港幣210,173元和4,165英鎊。

丙、 被告人的案情

7.根據鄧女士的案情，該單位並沒有長期及嚴重的漏水問題，更沒有瘙患。在2018年11月12日移交該單位給羅女士租住以前，過往的租客也從來沒有投訴過單位有瘙患的問題。此外，羅女士曾經多次到訪該單位作租前視察，也從來沒有投訴過單位內有瘙患。簡單來說，鄧女士要求羅女士對她的指控作出嚴格證明。

丁、 本案的證人和證據

8.在本案中，羅女士作出了一份證人陳述書，也遞交了一份漏水的專家報告，但沒有提供蟲瘙來源的報告。

9.鄧女士則作出了一份證人陳述書，但她並沒有提供任何的專家報告。

10.羅女士、鄧女士和漏水的專家均有出庭接受盤問。

11.羅女士一直是親自行事，鄧女士曾經有過律師代表，但在正審的時候也停止了律師代表，變成親自行事。

戊、 分析

12.羅女士第一次投訴該單位有漏水和瘙患是發生在2018年11月17日星期六。當天，羅女士透過WhatsApp向鄧女士投訴。

13.在2018年11月19日星期一，鄧女士約了裝修師傅、兆康管業處、地產代理陳先生上門視察單位漏水的情況。根據鄧女士的證供，兆康苑管業處職員檢查完畢後表示沒有發現單位的公用設施有滲漏的跡象；裝修師傅亦表示廁所的設施設備沒有滲漏。然而，為了進一步檢查，裝修師傅向鄧女士建議查看廁所地台磚下的防水層有否滲漏，鄧女士同意裝修師傅的建議。

14.2018年11月21日，羅女士、鄧女士和陳先生在WhatsApp對話中同意先處理漏水的問題，滅瘙問題則之後再談，並同意鄧女士會安排裝修師傅於2018年12月3日到2018年12月6日到該單位進行檢測和工程。鄧女士亦同意在工程期間提供酒店住宿給羅女士。

15.於是，在2018年12月3日，鄧女士安排的裝修師傅到該單位進行檢測和工程。根據鄧女士的證供，2018年12月5日（即是比預期完工日提早了一日），裝修師傅檢查後向鄧女士表示廁所的防水層沒有滲漏。但由於已經鑿開了廁所的地台檢査，裝修師傅已順便把地台的防水層加固，也換了新的地磚及廁所。整個工程花費了大約港幣19,170元。

16.大約在廁所地台加固兩個星期後，即是2018年12月20日，羅女士又投訴廁所有漏水，但這次只是在沖涼企缸水喉開關掣位置。於是，在2019年1月8日，鄧女士在安排水喉師傅上門跟進單位漏水一事。水喉師傅其後回復鄧女士：「室內來水喉檢查完畢，漏水位置在龍頭後，已維修完成，並檢查所有來去水喉並無發現漏水。」

17.在這期間，在2018年12月29日，羅女士亦向屋宇處／食物環境衛生署聯合辦事處（「聯合辦事處」）投訴漏水。在2019年1月7日，聯合辦事處職員上門做了濕度測試。2019年1月9日，聯合辦事處發信給羅女士：「經儀器測試濕度顯示單位客廳及睡房與浴室間隔強牆牆腳位置有滲水情況，懷疑 源頭來自你單位設施，建議閣下先自行委託工程人員檢査。因此，本處暫時不會跟進你的個案。」（強調添加）

18.需要指出的是，在2019年3月13日左右前，羅女士並沒有通知鄧女士關於聯合辦事處的檢測和通知。聯合辦事處的人員也沒有在這件案中提供任何供詞。本席因此不能倚賴聯合辦事處2019年1月9日的信件。

19.再者，2019年4月3日，聯合辦事處的職員再次到該單位檢查，在這次的檢查，辦事處的職員並沒有發現滲漏情況，並在2019年4月11日通知了鄧小姐。

20.另一方面，就着瘙患的問題，羅小姐至2018年11月17日起延續她的投訴，但一直沒有提供任何證明瘙患（如果有）是源自屋內的漏水或其他問題。

21.2018年12月23日，鄧小姐要求羅小姐提供蟲瘙來源證明，甚至提出可以自己找滅蟲公司上門視察。鄧小姐提出如下：—

「雖然到現在你未出事到你自己話要攞嘅蟲瘙來源證明，未回覆業主點解要幫你付全費係兆恆閣2403室滅蟲的問題，你介唔介意業主搵滅蟲公司上你的單位視察？你明天2018年12月24號上午十點到下午三點喺唔喺屋企可以開門？年近歲晚，好多舖頭都好忙，水喉師傅暫時未有確定時間上嚟你嘅單位，希望盡量係明天上述時段嚟到。另外，滅蟲公司話盡量盡快安排，希望你能配合。」（強調添加）

22.根據羅小姐的口供，她承認當時並沒有回覆鄧小姐，而她的唯一解釋是當時很忙。

23.根據羅小姐提供的漏水專家報告（由梁嘉駿先生「梁先生」撰寫），銀晉顧問及公證行於2019年11月14日在該單位進行調查及進行測試。總括來說，梁先生並沒有發現該單位內的喉管或企缸出現滲漏，但梁先生曾經在廁所的地台上放置顏色水，維持30分鐘，然後通過紫外光觀察到客廳牆身有一處出現滲漏，亦探測到客廳牆身濕度有所增加。

24.但梁先生也承認，該單位滲漏的情況並不嚴重，並非不適合居住。再者，於整個地台放置顏色水維持30分鐘只是根據食環署的指引，並不是模擬現實中用家的生活情況，例如在本案中，在該單位的喉管和企缸都沒有出現滲漏的情況下，水不會如測試中大量地及持久地出現在地台。

25.再要指出，單位在12月5日加固後，羅女士後來的投訴只是限於沖涼企缸水喉開關掣位置，該問題後來亦已經被處理。

26.更重要的是，梁先生也承認，他的報告和蟲瘙的來源沒有關係。

27.綜觀所有證據，本席認為羅女士並不能證明該單位有長期及嚴重的漏水，更不能證明長期及嚴重的漏水導致了蟲瘙的滋生，從而令她和她女兒生病，最後令到她被開除及女兒停學。

28.另外，本席同意鄧女士所言，羅女士並非一個誠實可靠的證人，在多處地方誇大失實，立場反覆。例如羅女士聲稱他和她女兒的健康問題是因為蟲瘙而引起，甚至導致她被開除及女兒停學，但卻從未提供任何醫學證據證明有關聯繫，最後又撤回有關申索。相比之下，本席認為鄧女士是一位誠實可靠的證人，並在本案中已盡力合理地處理羅女士的投訴。因此，若果鄧女士的證供和羅女士的證供有不一致的地方，本席會接納鄧女士的證供。

29.基於以上原因，本席撤銷羅女士的申索。

己、 結論

30.根據鄧女士，在2019年11月20日，也即是租約到期日，鄧女士的代表律師已經準備了一張寫有港幣18,600元的支票給予羅女士，作為退回羅女士兩個月的租金按金，但羅女士一直拒絕收下那張支票。直至現在，鄧女士仍然願意將該畢款項退回給羅女士。

31.除此之外，鄧女士並沒有其他的反申索（訟費除外）。

32.本席因此命令如下：—

(1)  羅女士的申索被撤銷；

(2)  羅女士須在28天內從鄧女士或她的代表取回按金；

(3)  暫准訟費命令如下。因為鄧女士是勝訴一方，羅女士須支付鄧女士在本案中的訟費。若果雙方未能同意訟費金額，則由法庭釐定。除非任何一方在14天內以傳票方式提出申請更改，否則以上的暫准訟費命令將會成為絕對命令。

原告人： 無律師代表，並親自應訊

被告人： 無律師代表，並親自應訊