歐燕媚 對 地政總署署長
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1. 申請人是九龍土瓜灣銀漢街34A號三樓 （2字樓）（『涉案處所』）， 佔九龍海旁地段第52號B分段第29小分段餘段不可分割份數的 1/128 份的前註冊業主。
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LDLR 1/2021 [2022] HKLdT 23 香港特別行政區 土地審裁處 收回土地申請編號2021年第1宗 _______________
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判案書 背景事實 1.申請人是九龍土瓜灣銀漢街34A號三樓 （2字樓）（『涉案處所』）， 佔九龍海旁地段第52號B分段第29小分段餘段不可分割份數的 1/128 份的前註冊業主。 2.香港特別行政區政府（『政府』）根據《收回土地條例》(香港法例第124章)收回上述土瓜灣銀漢街及鴻福街一帶九龍海旁地段第52號， 包括涉案處所所在之土地（『該土地』）以供市區重建局實施KC-010發展計劃之用。按《收回土地條例》規定，收地通知已於2019年8月8日刊登於政府憲報公告第GN5616號，並於該土地或附近之顯眼處張貼。政府亦於3個月通知期完結後收回該土地業權， 即該土地已於2019年12月6日午夜過後復歸香港特別行政區政府。 3.根據《收回土地條例》第5條， 涉案處所的擁有人、其承讓人或代表以及任何其他人， 就該土地或其任何部分或在該土地上或其任何部分上所擁有的一切權利，均絕對終止。 4.雖然如此，根據《收回土地條例》第6(3) 或8(2)條，申請人可向土地審裁處（『審裁處』）呈交申索，審裁處須根據申索人因申索內所指明的土地被收回而蒙受的損失或損害，裁定須支付的補償額(如有的話)。 5.申請人於2021年1月29日向審裁處提交補償申請通知書 （表格5）， 她其後更於2021年6月17日擬備證人陳述書（『2021年6月17日的陳述書』）， 申請合共14,888,000元的賠償金額如下：[1]
審裁處可裁定政府須支付的補償 6.根據《土地審裁處條例》(香港法例第17章)第8(1)條， 審裁處具有司法管轄權，可就根據《收回土地條例》而呈交審裁處的任何申索，釐定政府所須支付的補償額(如有的話)。 7.根據《收回土地條例》第10(2)條，審裁處在裁定答辯人（代表政府）須支付的補償額(如有的話)時，須以下列各項為基準 ——
8.此外，《收回土地條例》第11條及12條訂出評估補償的原則及附加規則，後者包括：
9.由於涉案處所是因《收回土地條例》強制出售， 沒有真正在公開市場議價出售， 所以審裁處在評估涉案處所的價值時， 一般需依賴相類物業的真實成交個案以作比較 —— 即估價學上的直接比較法。可惜的是， 在物業市場上沒有物業是絕對相同的，每一物業的地理位置、環境、狀況、面積、樓層、朝向、樓齡等總會有別， 更遑論是在同一時間有任何出讓或買賣。因此， 與訟雙方一般也會聘任專業測計師 （又稱估價師）在市場上蒐集適合的物業成交個案， 並加以分析， 以專家證人身份根據《土地審裁處規則》第20條向審裁處提供證據以作參考。 涉案處所 10.申請人沒有聘任任何專業測計師向答辯人提出補償申索， 但根據答辯人委託利駿行測量師有限公司的吳紅梅專業測量師（『吳測量師』）於2021年6月10日擬備的專家證人報告（『該專家報告』），涉案處所於政府收地當日， 即2019年12月7日，是一位於一組樓高8層於1960年建成的唐樓（『該唐樓』）內的單位， 其實用面積為30.57平方米 。根據該專家報告附有的原建築圖則[3]， 該唐樓由二樓至八樓每層每4個單位， 可經由兩道公共樓梯通往上下層及作為走火通道， 但沒有電梯， 亦沒有任何附屬住客康樂設施。 成交個案 11.正如前文所說，申請人沒有聘任任何專業測計師向答辯人提出補償申索，但申請人在其2021年6月17日的陳述書中， 嘗試引用以下的物業成交個案以支持她的賠償申索[4]：
12.遺憾的是， 申請人在選取上列的成交個案時， 完全沒有考慮這些物業與涉案處所在地理位置、環境、物業狀況、樓齡、交通方便程度、面積、樓層、朝向及屋苑設施（如有）等的相似程度， 更遑論作出任何分析或價值調整。 13.查實單看這些物業的地址，對香港物業市場稍有認識的人必會知道， 這些物業與涉案處所所在的地理位置、環境、物業狀況、樓齡、交通方便程度、面積、樓層、朝向及屋苑設施等皆風馬牛不相及， 不可能反映涉案處所在收地當日的價值：[5]
14.吳測量師在其於2021年8月2日擬備的專家補充報告（『該專家補充報告』）中， 認為申請人選取上列的成交個案並不合適且不符合《收回土地條例》中規定之補償評估原則， 她闡釋原因大致如下：[6]
15.在Urban Parking Limited v Commissioner of Rating and Valuation, LDRA 377 & 378/2002 (無彙報的案例，日期為2003年9月10日)一案， 審裁處已指出， 即使比較個案位處同一區域[8]，也未必一定可作為參考， 必需要考慮其與目標物業的相似程度以作決定：
16.另在Tin Kung Investment Limited v Secretary for Transport， LDRW 16/2001(無彙報的案例，日期為2004年6月29日)一案，審裁處在其判案書第3段也指出，如果比較個案的特質與目標物業相差太遠， 而需作出多項及重大調整， 這並不是一個合適的比較個案：
17.基於以上所述， 本席不會採納申請人提供的任何一個成交個案作為裁定涉案處所於收地當日市值的參考。 估值 18.另一方面， 吳測量師在該專家報告中， 卻引用表面上較為合適的成交個案作為參考。 這全部個案皆為1950年代/1960年代於涉案處所所在地區（即土瓜灣區）建成的舊樓[9]：
19.吳測量師因著成交個案的成交時間、樓齡、面積、樓層、朝向、景觀、單位佈局、位置/交通、環境/噪音等作出調整， 得出涉案處所於收地當日市值為每平方米 114,918元的結論， 並以此計算涉案處所的市值為每平方米114,918元 x 30.57平方米 = 3,514,000元：
20.吳測量師在該專家補充報告中解釋她採用的調整如下：[11]
21.專業測量師不是物業市場的主導者， 他/她們只是憑著其專業訓練及經驗， 提供他/她們對物業市場的分析及判斷。 可惜的是， 物業的種類繁多， 也各不一樣， 市場參與者亦有各自的考量，加上業權及法例的規管， 物業的市場價值難有絕對答案， 所以專業估值許多時也被視為科學及藝術的結合。[12] 22.因此， 正如上文所說， 最理想及最可靠的估值方法是直接比較法， 即專業測量師盡量蒐集與目的物業相近的市場成交個案比較而作出判斷。當然，實際上與目的物業相近的市場成交個案在同一時段發生的可能性不大，專業測量師唯有就各項可能影響目的物業的因素為各成交個案作出分析(analysis)及調整 (adjustment)。 23.就各項調整而言， 如能採用配對成交個案而得出的結果 (paired comparison) 至為理想, 否則只可依賴專業測量師的判斷， 因此這些調整的因素愈少愈理想， 調整的數目也愈小愈理想，這可減少專業測量師的主觀判斷。 24.就住宅物業而言， 樓齡確是一個重要的調整因素， 因為樓宇會折舊， 其設施也會隨著時代轉變而跟不上， 因此較新近建成的樓宇一般也會更受市場歡迎， 銀行在按揭上的取態也有不同。 因此，在成交個案與涉案處所樓齡接近的情況下， 吳測量師所建議的樓齡調整， 即樓齡每少一歲會進行+0.5%的調整是可接受的； 若樓齡差距很大， 則每年+1.0%調整也有可能。 25.而就樓層而言， 這對住客沒有電梯可乘的唐樓尤為重要， 本席接納吳測量師所建議的樓層調整。 26.此外， 一個物業的面積大小， 當然會影響其價值。 一般來說， 越是細小的單位， 其每平方米的價值會越大， 但兩者並不一定是線性關係， 這關係可能是曲線或階梯函數， 此也可從差餉物業估價署把住宅物業的面積劃分為A、B、C、D及E類作出獨立分析已可見一斑。雖然這樣， 在成交個案與涉案處所的面積相近的情況下， 法庭一般會接受以線性調整以處理成交個案與涉案處所不同面積的問題， 而涉案處所的實用面積為30.57平方米， 吳測量師所建議的每增加5平方米進行-1%調整， 亦是可接受的範圍之內。 27.在香港的物業市場， 不同時段的樓價起伏頗大， 如成交個案的發生日期與《收回土地條例》要求的估值日期有異， 這必須作出調整。由於一般市民， 包括專業測量師， 未必能有機會找到足夠相類物業成交個案作出分析， 所以估值時大多依賴差餉物業估價署編制的指數進行時間調整。 但必須注意的是， 任何指數的編製必定有統計學上的平均成分， 其走勢未必能切合個別物業。 所以一般來說， 即使是專業測量師， 亦只會接納與估值日期相近的相類似成交個案作出參考， 這可減少指數應用的誤差。 28.根據差餉物業估價署的分類，A 類單位的實用面積少於 40 平方米， B 類單位的實用面積為 40 至 69.9 平方米， C 類單位的實用面積為 70 至 99.9 平方米於本案。 而涉案處所的實用面積為30.57平方米， 屬於A 類單位， 本席於審訊中曾詢問吳測量師為何採用私人住宅（A、B及C類住宅）的售價指數， 而不是私人住宅（A類住宅）的售價指數。吳測量師的解釋是， 因為她採納的5個比較成交案例 (comparables)， 其實用面積由33.6平方米至49.6平方米不等， 並不盡是差餉物業估價署分類的A 類單位， 所以她採用私人住宅（A、B及C類住宅）的售價指數， 而不是私人住宅（A類住宅）的售價指數。 29.有關差餉物業估價署分類的兩項私人住宅售價指數如下：
30.本席注意到吳測量師所採納的5個比較成交案例， 只有個案3的實用面積， 特別偏離40平方米。 本席認為採用差餉物業估價署的A 類單位售價指數作為時間調整較為合適。 31.又一般香港市民也會明白「千金難買向南樓」的道理。香港處於北半球， 向南樓的好處，最主要還是冬暖夏涼，夏天不怕西斜，因為西斜會令室內氣溫大大提升。如果樓宇朝向東，早上的陽光雖不及西斜的陽光般猛烈，但夏天時也足以令室溫上升，所以向南，是屬於受熱最少的方向。如果向北，冬天北風凜冽，寒風刺骨。因此，向南樓可說是最舒適的居所， 所以本席也明白吳測量師所建議的朝向調整， 但為甚麼朝向東南會較朝向西南的好？ 本席認為朝向東南及朝向西南應獲得同樣看待， 而根據附於該專家報告的涉案處所平面圖， 涉案處所朝向西南偏南， 本席會作出相應的調整。 32.另涉案處所面向後巷，更處於三樓， 屬於較低層位置， 景觀不太理想，吳測量師解釋成交個案3面向鶴園街， 對面是一小學，其景觀較為開揚。 本席同意吳測量師的-4.0%景觀調整。同樣，成交個案5面向寬闊的馬頭圍道與土瓜灣道的交接位置， 外望更有同樣寬闊的漆咸道北， 本席同意吳測量師的-2.0%景觀調整。 33.至於成交個案4， 雖然同樣面向後巷， 但該後巷相對較窄， 景觀及環境也稍有不及涉案處所， 本席同意吳測量師就該成交個案所建議的有關調整。 34.又根據成交個案1的平面圖，本席同意吳測量師就該成交個案所建議的單位佈局+2.0%調整。 35.至於位置/交通， 成交個案1， 2 及5 皆位於馬頭圍道這地區主要幹道，而涉案處所則位處土瓜灣道及榮光街之間的內街銀漢街西南側， 但距離吳測量師所說的土瓜灣道上巴士站也不遠，本席認為不需作出調整。 36.基於同樣原因，面向馬頭圍道的成交個案1及2， 受交通噪音影響較大，本席同意吳測量師就該等成交個案所建議的調整。唯獨成交個案3， 是與鶴園街公厠及垃圾收集站為鄰，本席認為應有較大的10.0%調整 37.綜合以上所述， 本席重整的分析結果如下：
38.成交個案1的買賣日期與收地當日最為接近， 本應獲得較佳比重， 但其各項調整的總數卻為最大， 不甚理想， 因此本席採納一般的平均值處理， 即估值每平方米約120,000元。 那麼本席判定涉案處所於收地當日的價值為： 每平方米120,000元 x 30.57平方米 = 3,668,400元 自置居所津貼 39.當政府引用條例收回土地，取消業權人的法定權益，或土地業權人的法定權益因政府的行動而受影響，政府除了會按條例的規定作出補償外，政府的一貫做法，是會建議按特惠補償率發放補償，作為完全及最終解決所有根據有關條例提出的補償要求。 40.根據政府地政總署於2013年7月印行的「收回市區土地及補償安排」指引， 政府會向自住業主發放自置居所津貼，旨在協助他們在收回單位的鄰近地方購置面積相若的較新重置單位。向個別業主發放的自置居所津貼金額，為假設重置單位(同一地區內與收回單位面積相若的七年樓齡單位)價值與收回單位公開市值的差額。當局會根據政府的現行政策，審查業主是否合資格領取自置居所津貼。[13] 41.答辯人曾於2020年1月2日， 向申請人提出賠償3,393,000元的方案， 另外加上自置居所津貼， 但此自置居所津貼並不包括在《收回土地條例》第10(2)條的任何賠償基準內。本席認同答辯人所指，審裁處沒有司法管轄權審理特惠津貼或任何該等補償的申請，這原則在 Chan Kam Chuen v Secretary for Transport [2015] 2 HKLRD 770一案（『陳金泉案』）中已作處理。 42.上訴庭在陳金泉案中裁斷的問題，正正是審裁處是否有司法管轄權審理特惠津貼，該案中的申請人拒絕接受政府提出的特惠津貼，並向審裁處聲稱根據《鐵路條例》第34條申請判給特惠津貼。雖然陳金泉案涉及的是根據《 鐵路條例》（ 香港法例第519章）的收地賠償，但上訴庭在案例中已分析及明確裁定特惠津貼根本不是法定補償計劃的一部分：
43.從上文引述的判決理由，可見上訴庭在陳金泉案中，已明確地裁定任何形式的特惠津貼，並不是《收回土地條例》下法定補償的一部分，而審裁處沒有司法管轄權審理特惠津貼的申請。審裁處在陳銳珍及李美訴地政總署署長， LDLR 1 及2/2016 (無彙報的案例，日期為2017年11月30日)一案, 亦已裁定自置居所津貼補償，其實與陳金泉案中所指的特惠津貼性質完全一樣，陳金泉案中的裁斷完全適用。 44.因此， 申請人在2021年8月17日的補充證據中， 指吳測量師沒有「用收地當日價值及七年樓齡的計算原則」， 是申請人沒有清楚理解有關的法律條文。《收回土地條例》第10(2)(a)所指的是「被收回的土地及其上的任何建築物在收地當日的價值」， 並不是以七年樓齡計算。相反， 根據《收回土地條例》第11(1)(a)條，審裁處在裁定答辯人須支付的補償額時， 應考慮該被收回物業的性質及現況。 45.此外，《收回土地條例》第12(a)條已清楚寫明，審裁處在裁定根據該條例須支付的補償時， 「不得因收地屬強制性而予以任何寬容」。 因此， 審裁處無需考慮賠償額是否足夠申請人在同區或附近另覓居所。 46.審裁處在處理相關申請時，只須依據該條例第10 - 12條的規定作出考慮。 無損權益原則下的文件 47.於此，本席必須補充，早前申請人在其補償申請通知書 （表格5）， 2021年6月17日的陳述書， 及其後2021年8月17日的補充證據中， 也夾附有答辯人於2020年1月2日向答辯人發出的賠償要約， 但該要約的頭版已標明「除訟費外不損及固有權益」的字句。答辯人反對該要約內容成為呈堂證據的一部分。 48.根據無損權益的法律原則， 沒有雙方的同意或無損權益原則下適用的例外，標明無損權益的文件或對話，不得在法庭審訊中採納為證據[14]。無損權益原則的訂立， 旨在讓與訟雙方可在無後顧之憂的環境下真誠地商討案件，即使未能達至全面和解，也希望可縮窄爭議範圍。審訊時任何一方都不應單方面提出一些無損權益的討論或文件作為證據。 申請人的做法並不恰當，因此本席在審訊前已頒下命令， 要求申請人移除該賠償要約附件。 49.申請人不應將不可接納為證據的文件及/或事宜存檔法庭及/或告知主審法官，本席亦不會考慮這方面的證據。 中間收益 50.申請人在其補償申請中的中間收益， 實源於申請人於2019年12月6日起沒有向政府或其代理人交回涉案處所的空置管有權 （俗稱沒有交吉）， 答辯人因此入禀區域法院向申請人追討自2019年12月7日起非法佔用涉案處所的中間收益 (mense profits)[15]。 51.在Director of Buildings and Lands v Shun Fung Ironworks Ltd [1995] 2 AC 111一案 （『信豐鋼鐵廠案』）[16]， 英國樞密院在闡釋香港的《收回土地條例》時， 清楚表明合理的補償原則，必須符合三個條件， 此包括：
52.依據《收回土地條例》第5條的規定，在涉案處所復歸政府後，申請人在涉案處所上的權利即告終止，取而代之申請人可考慮答辯人提出的補償建議，如申請人與答辯人未能就補償額達成協議，則可向審裁處提出申請，要求審裁處裁定答辯人須支付的補償額。 可惜的是， 或是基於申請人的誤解， 申請人沒有騰空涉案處所給政府或其代理人， 所以答辯人才會興訟向申請人追討非法佔用涉案處所的中間收益。申請人所指的中間收益損失並不符合信豐鋼鐵廠案訂下的三個條件，申請人不能因此索償。 搬遷津貼 53.至於搬遷津貼，申請人未有列出補償數額或提供詳細證明補償數額。 54.在Yip Kui trading as Tai Wo Trading Company v Secretary for Transport， CACV 379/2002 （無彙報的案例，日期為2003年6月13日)一案， 香港上訴法庭表明索償申請人必須已證明其蒙受的損失才可獲得補償， 法庭不應作出不必要的假設[17]。 55.因此， 本席裁定申請人不會獲得搬遷津貼補償。 總結 56.本席裁斷，依據《收回土地條例》第10(2)(a) 條，涉案處所於收地當日的價值為 3,057,000元。至於申請人的其他索償項目， 一概不予補償。 命令 57.本席頒令，依據《收回土地條例》， 答辯人只須支付申請人的補償金為3,668,400元。至於專家費用、利息及訟費事宜，押後另定日期處理，期間雙方均可就其他附帶及後續事項向審裁處提出申請。
[1] 見文件冊第40頁。 [2] (d)段是申索人於收地當日在被收回的土地上或在其上建築物內經營的業務(如有的話)，因收地而須遷離該土地或建築物，因而蒙受的損失或損害的款額 —— 或可簡稱生意損失。 [3] 見文件冊第172頁。 [4] 見文件冊第39至40頁。 [5] 亦可見文件冊第233至234頁。 [6] 見文件冊第235頁。 [7] 即建築事務監督發出的入伙許可日期。 [8] 申請人選取的翔龍灣個案，雖然也是位於土瓜灣，但涉案處所不是位於如翔龍灣般的臨海位置。 [9] 見文件冊第209頁。 [10] 見Stellmacher, H. B. (1998) 所著的 An Easy Method for Developing Accurate Land Comparables Adjustments, The Appraisal Journal, 2008年7月版, 弟316至319頁及 Williams, T. P. (2004) 所著的 Base Adjusting in the Sales Comparison Approach, The Appraisal Journal, 2004年春季版, 第155至162頁. [11] 見文件冊第227頁。 [12] 詳情可參閱 Eric Shapiro, David Mackmin 及 Gary Sams 所著的Modern Methods of Valuation 第12版，2019年印行， Routledge的第一章。 [13] 市區重建局也會就收回受其重建項目影響的土地時， 根據自住業主位於其項目範圍內住宅物業的市值交吉價，加上一筆特惠津貼（即自置居所津貼），作為受影響物業的收購價。自置居所津貼的計算，是指被收購單位市值與假設重置單位價值的差額。假設重置單位為同一地區內與受影響物業面積相若的七年樓齡單位，並將假定位於質素可資比較的假設樓宇內，在特點及交通方便程度方面屬類似地區。假設重置單位位於假設樓宇中層，座向一般 (即並非向南或向西，無海景）。 [14] 見Gross Fortune International Limited v Set Win International Limited， CACV 192/1999 (無彙報的案例，日期為1999年10月29日) [15] 見DCCJ 3437/2020。 [16] 當時位於將軍澳的信豐鋼鐵廠被香港政府收回， 以發展將軍澳新市鎮。 [17] 見該案判案書第21段： “… compensation can only be awarded in respect of loss or damage which has been suffered or expenses which have been incurred. It is not possible for compensation to be awarded, whether under the Lands Resumption Ordinance or under the Railways Ordinance, on the basis of a hypothetical loss or expense which might be incurred if the applicant had taken a course which he or she would have been entitled to take but had not taken, and never intends to take.” | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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