王君銘 對 韓翠雲

LDBM 187/2021

[2022] HKLdT 58

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2021年第187宗

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判案書

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背景

1.申請人是九龍城嘉林邊道44-46號嘉福閣2樓H座(“該單位”)的業主，他是在2017年2月份購入該單位，上手業主是陳伯和先生(“陳先生”)。

2.並無爭議，嘉福閣有強制維修命令，須要維修。而嘉福閣的業主立案法團，即本案的第二答辯人，在2016年透過業主大會的議決，向每位業主集資兩萬元進行維修。陳先生是當時該單位的業主，經已支付兩萬元。

3.作證時，申請人表示購入該單位，在簽訂買賣合約時已注意到，物業有強制維修命令，及法團於2016年8月已通過每單位的業主須要繳付兩萬元的工程集資款項。 又根據申請人呈堂的買賣合約上的附表，申請人透過陳先生，收到業主立案法團於2016年5月27日， 2016年6月24日，及2016年8月25日的三份會議紀錄，及由管理公司發出集資費的通知。而陳先生在買賣合約的附表中確認，他經已支付集資費兩萬元。

4.今次的爭議，是因為第二答辯人的管理委員會在2017年接近年終的時候，將收到的集資款項，全數退還各業主，包括該單位的業主。雖然在2017年，申請人已經是該單位的業主，但管理委員會認為集資費是由陳先生繳付的，所以將集資費兩萬元退回給陳先生。

5.第一答辯人是嘉福閣業主立案法團有關時段的管理委員會主席。她的任期至2018年1月26日。通過退還集資費的管理委員會會議是第一答辯人召開的。

6.根據申請人指稱，第一答辯人未有按照建築物管理條例(“第344章”)第20(6)的要求行使退還維修保養基金的決定，認為她沒有真誠地及錯誤和不合理地行使其退款決定，令申請人有兩萬元的損失。(申請人也引述第344章第20A條。)

7.第一答辯人在反對通知書反駁，認為第344章第20(6)條是關於基金的設立，不適用於退還維修費事項。而第20A條是關於供應品、貨品及服務，與退還維修費完全無關。她又指，根據第344章，並沒有規定退還集資費事項，須由業主大會處理。 管理委員會按程序開會，商議後議決通過退款，實屬合法。

8.根據第一答辯人的案情，由於維修工程擱置，部份業主要求退還維修款項，待重新委任維修承辦商後再集資。在2017年9月12日的管理委員會會議上，委員會通過退回集資費給各業主。

9.第一答辯人也引用第344章第29 A條對管理委員會委員的保障，認為無論如何，她也無須承擔個人的法律責任。

10.第二答辯人在2018年6月22日召開業主大會，其中第5項議程商討應否否決管理委員會退還集資款項的決定。經商議後，大會議決否決退還集資款項，並要求各業主在2018年7月22日前交回已退回集資費。

11.第二答辯人指他們無法聯絡陳先生，而第一答辯人也不願意提供援助。所以，陳先生並未將該單位的集資費退還第二答辯人。第二答辯人要求申請人，即該單位現在的業主支付集資費，申請人反對；所以申請人提出本申請。申請人指第二答辯人因未能追討錯誤退款，卻要求申請人承擔集資費，法團的損失不應由申請人承擔。

12.第二答辯人在反對通知書內表示同意申請人的指控。又承認法團未能追討錯誤退款，原因是未能取得第一答辯人的書面回應是錯誤支付款項。

申請人案情

13.申請人親自作證，並引述日期為2022年3月21日的證人陳述書及附件作為他的主問證供及證據。

14.申請人指第一答辯人在2017年12月6日向該單位的前業主陳先生退還兩萬元的集資費，認為第一答辯人可能與陳先生有着私相授受的協議，或存在保管維修費用失當。申請人有向前屆及現屆的業主立案法團(相信是指立案法團管理委員會)追究該筆款項去向。他指第一答辯人拒絕協助提供可聯絡陳先生的方式。第二答辯人曾經向土地審裁處入稟，向第一答辯人追討，但於2021年9月16日中止案件。

15.申請人引述第344章第20(6)條:

“ (6) 根據第(5)款保留的合理款項，或按照該款存入往來戶口的該筆款項，以及處理法團所收得款項的任何其他安排，均須受管理委員會藉決議批准的該等條件所規限。”

16.申請人認為工程集資費而訂立的基金，要進行退還，是屬於處理法團所收得款項的任何其他安排。在關鍵時刻的管理委員會必須議決、批准及受該條例所規限。

17.申請人表示在翻查記錄後，發現在2017年9月12日第一答辯人曾發出一份召開管理委員會常務會議通告，其中的議程包括“由於強制維修工程項目延遲，加上工程承建商亦未揀選好，工程總造價亦未知道，所以法團委員決議是否把已集資的維修費退還給各業主，待日後有更明確資料才再集資”。申請人呈堂了該份通告，管理委員會在2017年9月20日召開會議。而在該份通告上，亦有第一答辯人及另外3位委員的簽名。通告上亦有筆記，指“通過退還集資款項”，時間是2017年9月20日晚上8時10分，及有四位委員的簽名(包括第一答辯人)。

18.申請人指第一答辯人在卸任後，在2020年8月5日才向土地審裁處提供一封日期為2017年9月19日致各業主的信件，其中第2段指“現法團委員打算會發回二萬元工程訂金給各業主，委員擔心現法團(相信是指管理委員會)被解散後，將來不知是誰管理法團/業主財產，有負大家所託。”

19.申請人指這封信是第一答辯人單獨簽署，認為是第一答辯人想證明自己在2017年9月19日通知各業主有關退款事項，並希望在召開9月20日的管理委員會之前，未經業主們同意下，倉猝通過退還集資費的決議。指各業主並沒有收過這一封信。

20.申請人又呈堂了一份管理委員會會議紀錄，該記錄日期為2017年9月25日，記錄在2017年9月20日晚上舉行的管理委員會會議；其中第2段的議決說:“若今屆法團不幸被解散，委員擔心業主的錢被亂花掉。所以決定發還二萬元正工程集資費給各業主。”

21.申請人指上述三份文件中就工程訂金、集資的維修費、及工程集資費的說法，含糊不清。在這大前題下，第一答辯人是毫無依據和不合理地退款。

22.申請人又指第一答辯人在處理退款時，沒有一個公開、設定或統一的退還規劃。他認為第一答辯人隨着自己的意願，把集資費退還給陳先生。又以另一單位為例，即嘉福閣4C，第一答辯人郤不把集資費退還給上手業主。

23.申請人又引述第344章第20A條，指退款的總額約70萬元以上，認為管理委員會可審批的金額上限為20萬元；所以要退回該集資費，應該由業主大會議決才可進行。

24.基於以上的論點，申請人認為第一答辯人不可能有真誠地及以合理方式執行法團職責，從而令申請人損失兩萬元及面臨第二答辯人追討。故認為第一答辯人不受第344章第29A條的保障，須負責他的損失。

25.申請人又呈堂管理公司追繳的通知書，日期為2021年10月25日。但他認為基於以上的事項，第二答辯人無權向他追討該兩萬元。

26.以上是申請人的案情。

第一答辯人的案情

27.第一答辯人親自出庭作證，引述日期為2022年6月10日的證人陳述書為她的主問證供。她説在退還維修費事件上，她是以管理委員會委員身份履行管委會職責，安排退款。根據第344章第29A條，她無須承擔個人法律責任。第29A(1)及(2)條內容如下:-

“ (1) 管理委員會委員如真誠地及以合理方式行事，則無須為法團或代表法團的任何人 ——

(a) 在行使或本意是行使本條例授予法團的權力時；或

(b) 在執行或本意是執行本條例委以法團的職責時，

所作出的作為或造成的錯失，承擔個人法律責任。

(2) 第(1)款授予管理委員會委員的保障，不影響法團須為有關作為或錯失而承擔的法律責任。”

28.第一答辯人指她被選為管委會主席有16年。就今次退還維修費，她認為申請人在2017年才購入該單位，但該兩萬元是於2016年集資的維修費， 2016年維修項目取消，故管委會決定先退還兩萬元給付款人。申請人從來沒有繳付過這筆維修費，他沒有損失。

29.在盤問時，關於另一單位的退款問題，第一答辯人指這並非她的決定，是下一屆的管理委員會所作出的決定。所以，不能以下一屆的管理委員會決定，而認定她的決定是不合理的。

30.在盤問時，第一答辯人回應申請人的質詢，指她有要求申請人提供律師信支持他可收取有關的集資費，但申請人只提供了上述的買賣合約的附表。她認為有關的款項並非申請人提供，所以不應退還給申請人。

31.第一答辯人又指退款的決定並非她個人獨自作出的決定。2016年原本選定的維修承辦商最後被業主否決，維修工程擱置，部份業主要求退還維修款項，待有可委任的維修承辦商、明確的維修時間表、確實的維修項目價錢和擬定好的合約後才再集資。

32.管理委員會於2017年9月12日按程序張貼召開管理委員會常務會議通告，結果2017年9月20日晚上8時管理委員會在嘉福閣會議室開會，當日四名出席委員包括第一答辯人、簫靜悅、鄭慶豪及陳淑貞。委員一致決議退回維修集資費給付款人。她又呈交會議紀錄作證明。

33.第一答辯人認為第344章並沒有訂明，退還維修費必須透過業主大會議決通過，管理委員會按程序召開會議，有權議決及通過退還維修費。而退還維修費一事並非她一個人獨自作出的決定，是管理委員會的決定。

34.第一答辯人又指第344章第20(6)條及20A條並不適用於退還集資維修費事項。而且，第二答辯人於2018年前並沒有設立任何基金。

35.以上是第一答辯人的案情。

第二答辯人的案情

36.第二答辯人在反對通知書，表示同意申請人的指控。但法團未能追討錯誤退款，原因是第二答辯人未能取得第一答辯人的書面回應是錯誤支付款項。如果第二答辯人同意申請人的指控，理應不再抗辯，所以，本席不明白第二答辯人為什麼仍然提出反對。

37.第二答辯人由楊子來作證，他是第二答辯人的司庫。他引述日期為2022年2月28日的證人陳述書為他的主問證供。他的證供內容，主要是講述第一答辯人與第二答辯人新一屆委員在交接上所面對的困難，與本案並沒有直接關係。他有引述2018年6月22日的業主大會，並呈交了會議紀錄。如上文所述，業主大會否決了管理委員會於2017年9月20日退還集資款項的決議。

討論及裁定

38.首先，根據第二答辯人的反對通知書，它同意申請人的指控。這樣，他們理應不再向申請人追討這一筆款項。從另一個角度去分析，其實，當第二答辯人的業主大會在2018年6月22日通過否決管理委員會於2017年退款的議決後，因管理委員會的決定而收到退款的業主及/或人士，理應將退還款項交回第二答辯人，因為批准退款的管理委員會議決已被否決。而根據2016年的議決，該等業主須支付每單位兩萬元的集資費。在這個考慮下，第二答辯人沒有理據向申請人追討該兩萬元的集資費。所以，從那一個角度去分析，第二答辯人要收回這兩萬元，應該向陳先生追討，而並非申請人。

39.雖然第二答辯人指第一答辯人沒有配合，並沒有提供陳先生的聯絡方法，所以一直未能向陳先生追討有關的款項。但這是第一及第二答辯人與陳先生之間的問題。本申請只是處理申請人是否有責任支付兩萬元的集資費。本席裁定，在推翻第一答辯人主持的管理委員會會議的議決後，根據2016年的議決及/或2018年的議決，第二答辯人應向陳先生收回有管理委員會發還的款項。所以，第二答辯人不應向申請人作出追討。

40.楊先生在結案陳詞時，多次提出在第一答辯人仍然是管理委員會主席時，她有未盡責或處理大廈事務不善的問題。所以他開始關注事件，及要求第一答辯人必須公平公正向所有持份者交待事件。但這些問題，理應是第二答辯人與第一答辯人之間的訴訟，不能影響本席考慮申請人是否須支付該兩萬元的款項。所以，楊先生在結案陳詞所提出的問題，本席無須處理，亦不作批評。

41.又因這個裁定，申請人並沒有損失。所以，原則上本席無須處理申請人對第一答辯人的指控。但使議題完整，本席亦作出一些討論。首先，申請人指退還集資款項，應由業主大會通過。

42.他引述第344章第20(6)條，認為處理集資款項，最少須要由管理委員會通過議決批准。但這條法例條文，是處理管理委員會的司庫可保留的合理款項，的確與退款沒有直接關係。而第20A條，本席亦同意與退款無關。但如果他的投訴是當時可能沒有管理委員會通過的議決，從各方呈堂的文件，本席相信在退款前，的確召開了管理委員會會議及通過有關退款的議決。

43.第一答辯人指管理委員會有權處理退還集資費，因第344章並沒有說明必須由業主大會通過，本席並不同意。

44.根據第344章第29條，“除本條例另有規定外，本條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行。” 明顯地，管理委員會是立案法團的行政機構，可以行使法團的權力及委以的職責。但這並不表示管理委員會取代了立案法團的角色。

45.以集資維修作一個譬如，集資費及進行維修是透過業主大會通過後，如執行集資及進行維修的細節，應該由管理委員會進行。這當然包括由管理委員會支付有關的承建商的建築費，而且建築費可以由集資費提取。但如果要退還集資費，退還的決定等同推翻原有的集資決定。管理委員會是執行業主大會的議決，而不是對着幹，也不能取代業主大會的權力。這樣，管理委員會理應將退還集資費的決定由業主大會決定。

46.雖然第一答辯人指有業主提出要求退還集資費，如果管理委員會認為這是一個須處理的問題，他們大可安排進行業主大會，由業主大會投票決定。整體而言，本席認為管理委員會的決定不可以違背業主大會的議決。

47.而且，透過業主大會議決後收集的集資費，自然成為業主大會所管有的款項。根據第344章，管理委員會應該成立基金處理這些款項。雖然第一答辯人指在有關時段並沒有基金，但無可否認，這些款項仍然是第二答辯人的財產。所以，作退還的時候，應由業主立案法團決定。

48.款項應退還給新的業主還是上手業主，本席明白可能有法律上的爭議。根據第344章，業主是當時的業主。如果根據第344章，有關款項應發還予申請人。當然，本席明白上手業主亦提出要求，也明白有法律觀點是款項應交還原有的付款人。在這一點上，第一答辯人也要求了申請人提出法理的支持。

49.這種情況對不少管理委員會或業主立案法團，會構成困擾。不過，在法律上如果他們有這方面的憂慮，可以要求新業主與舊業主達成協議，在兩人都向管理委員會追討退還的款項時，他們可借用互爭權利訴訟程序，將款項交入法庭，之後讓互爭的兩方向法庭論述誰才應該收到有關的退款，可省卻了業主立案法團會付上交付款項予錯誤一方的法律責任。

50.申請人就發還款項一事，引用第344章第20條，懷疑當時並沒有召開管理委員會會議。就這一點，根據目前呈堂的會議文件，顯示當時的確有通過退還款項的會議。所以，申請人的投訴並不成立。

51.一般而言，管理委員會的成員受第344章第29A條的保障。

52.申請人認為第一答辯人並沒有真誠地及以合理方式行事，須附上個人責任。正如本席上文裁定，第一答辯人退還款項，可能犯錯，但這也是透過管理委員會作出的決定。並沒有證據顯示第一答辯人當時沒有真誠地及以合理方式行事。如果談到退還款項給那一位業主時，充其量可能是第一答辯人行事上的錯誤。也沒有顯示她並非真誠地行事。

53.綜合以上對各議決的解釋，本席裁定並宣佈第二答辯人不可以向申請人追討二萬元。申請人並無損失，向第一答辯人的申請被駁回。

54.考慮今次的爭議，本席頒下臨時訟費命令，各人付自己的訟費。除非任何一方以傳票方式提出申請，臨時命令在14天後成為絕對命令。

申請人：無律師代表及親自應訊。

第一答辯人：無律師代表及由梁瓊文女士代表。

第二答辯人：無律師代表及由楊子來先生代表。