鄧悅貞 訴 萬雅麗

CACV000069/1998

民事上訴案件編號：69/98

香港特別行政區高等法院

上訴法庭

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主審法官: 上訴法庭法官廖子明、梁紹中及原訟法庭法官王見秋

聆訊日期: 一九九八年六月二十五日

宣判日期: 一九九八年六月二十五日

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判 案 書

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上訴法庭法官梁紹中（宣讀上訴法庭判案書）:

1. 上訴人萬雅麗是尖沙咀嘉蘭圍五至十一號利時商業大廈十二樓1207室的租客。答辯人鄧悅貞是該處所的業主。一九九七年八月一日上訴人與答辯人簽立租約，由上訴人租用該處所作商業用途。 租期由一九九七年八月一日起至一九九九年七月三十一日止。租金每月港幣$5,100，按金兩月租金，即港幣$10,200。雙方又同意租金每月首日繳納，如過期十天，則答辯人有權收回處所的管有，並向上訴人追收欠租。

2. 雙方沒有爭議的事實是上訴人繳納按金後，遷入該處所。一九九七年十一月一日，上訴人沒有如期繳納租金。其後， 至十一月二十七日， 上訴人仍未繳納該月租金。答辯人遂於當日以上訴人欠租為理由， 向土地審裁處申請頒令准許答辯人收回該處所的管有。命令上訴人繳付欠租。同日答辯人用普通郵遞方式將該申請通知書送達上訴人的營業處所，即本案有關處所地址。至一九九七年十二月十五日，答辯人見上訴人沒有在限期內提出反對，遂引用土地審裁處規則第十五條，向土地審裁處申請要求依照答辯人的申請頒令。 但答辯人隨即在十六日收到上訴人的反對書。於是答辯人的申請在一九九八年一月二十七日在土地審裁處進行聆訊。

3. 容耀榮法官聆訊後，頒令如上訴人未能於四星期內，清還所有欠租及付訴訟費港幣$1,000給予答辯人，答辯人可取回該處所空置情況下的管有。

4. 上訴人不服該裁決，要求容法官覆核。但申請被拒絕。值得注意的是上訴人在支持申請覆核的誓章中，承認欠答辯人租金。但她認為答辯人應該賠償及補償給她搬遷費用。上訴人其後要求准許暫緩執行判決，但再被容法官拒絕。

5. 上訴人不服，現向本庭上訴，要求擱置土地審裁處的裁決。上訴理由只有一點，就是上訴人否認欠答辯人租金。不過上訴人今天沒有出席進行她的上訴。本庭只能在聽取答辯人的陳詞後作決定。

6. 上訴人是否欠租金是一個事實問題。

7. 本案在土地審裁處聆訊時，雙方已核對交租紀錄。雙方同意到當日為止，上訴人尚欠答辯人一個多月租金。上訴人認為她沒有欠租，只是稍遲繳付而已。而且她認為答辯人提出訴訟， 申請收回處所是無理取鬧， 因此，她可以從十二月的租金扣除港幣$2,000作為賠償，而且可以拒絕繳納一月份的租金。況且，答辯人已持有兩月租金作為保障，要上訴人遷出，就須要賠償上訴人。

8. 容法官就欠租問題，裁定在十一月二十七日答辯人提出申請時，上訴人已沒有如期繳納租金二十七天。即是欠租二十七天。根據租約的規定，答辯人有權收回處所的管有。上訴人指答辯人提出申請是無理取鬧的論據是不能成立。而且，容法官又裁定按金是不能當作租金計算。

9. 上訴人逾期二十七天沒有繳納租金是上訴人所承認的事實，容法官亦裁定這是事實。容法官根據這些事實及按照租約的規定，裁定答辯人可以取回該處所空置情況下的管有，於法於理，亦無不當。容法官亦有按照《最高法院條例》第二十一F條給予上訴人因欠交租金而遭沒收租賃權的濟助， 即給予上訴人四星期時限清付所有欠租。不過，上訴人並沒有接受此濟助。在限期內沒有繳交欠租。這是上訴人的選擇。本法庭不會干預土地審裁處的裁決。上訴應駁回。本年五月廿八日的訴訟費應給予答辯人。答辯人亦應得回今天的訴訟費。

答辯人（上訴人）： 萬雅麗自辯（缺席）

申請人（答辯人）： 鄧悅貞自辯（缺席），由丈夫曾雪開先生代表