李偉源 對 富利來大廈業主立案法團
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1. 申請人是富利來大廈3樓C2室的業主。他提出本申請，要求法庭頒令宣布於2021年6月6日舉行的業主周年大會無效。
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LDBM 169/2021 [2022] HKLdT 65 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2021年第169宗 _________________
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_________________ 判案書 _________________ 背景 1.申請人是富利來大廈3樓C2室的業主。他提出本申請，要求法庭頒令宣布於2021年6月6日舉行的業主周年大會無效。 2.根據申請通知書的案情，申請人認為在該大會舉行時，根據《預防及控制疾病(禁止聚集)規例》(下稱“599G章”)，在公眾地方只可以容許20人聚集；在這個時間召開周年業主大會，令害怕違反599G章的業主不能參加會議，使他們喪失了行使建築物管理條例(下稱“344章”)附表3第3(5)(a)的權利。所以，雖然答辯人在2021年6月6日成功舉行了業主大會，法庭應宣布大會無效。 3.答辯人是富利來大廈業主立案法團，它反對申請人的申請。根據反對通知書及答辯人的開案陳詞，2021年6月6日舉行的業主周年大會是在金鑽名軒酒樓(下稱“該酒樓”)的中菜廳舉行，共佔用25席，每席坐4人，每張桌相隔最少1.5米，出席的業戶只有80多人，再加上在場的工作人員和顧問共10多人，總人數不超過100人。出席會議的人士，都須要使用“安心出行”應用程式或填寫“安心出行”登記個人資料及量度體溫。根據該酒樓通知答辯人，根據當時的防疫規定，該酒樓可容納不超過100人。在與該酒樓商討租場安排時，答辯人是以包場形式租用該酒樓以作為會議場地。該酒樓只於會議開始前提供小食及點心，又於結束後提供外賣飯盒予在場每位業主及工作人員享用，但在會議期間絕無提供任何食物。所以，會議並沒有違反599G章的要求。 4.答辯人又指選擇該酒樓作為開會場地，是因為沒有其他選擇。該大廈在2017年接獲屋宇署檢驗1字樓簷篷的要求，及於2018年接獲屋宇署安全指令必須維修公共內/外牆石屎批盪及窗戶工程。各項工程的投標大體已於2020年中完成，但須由業主大會投票選出工程公司，而業主大會因疫情而一拖再拖。 5.代表答辯人的王律師在開案陳詞中表示，當日的會議屬599G章下的豁免聚集，為執行法定團體的職能而進行的聚集。他引述2021年4月29日版的599G附表1第11條規定:
6.答辯人認為當天聚集的場地上限人數是100人，而並非申請人所言的20人。而每張枱是以1.5米距離作為間隔，所以沒有違反相關的法例。 7.王律師又指申請人從未提供任何證據顯示有任何業主，包括申請人自己，因怕違反限聚令而未能參加當日的業主大會。而根據344章，業主除了可以在業主大會上親自投票外，也可委派代表投票。照常理而言，若有業主擔心而未能親自出席，可以委任他人代為投票。 8.王律師又表示，就算審裁處認為當天舉行的會議未能符合599G章的要求(答辯人反對)，審裁處所須決定的是當天所舉行的會議是否符合344章的要求，申請人明顯未能提出任何違反344章的理據。所以，會議仍然有效。 9.本案帶出一個業主立案法團在疫情期間容易碰到的難題。根據344章，業主立案法團須定時舉行周年大會(344章附表3)。由於過去的兩三年，香港受到新冠疫情的影響，政府頒布了預防及控制疾病的法例及條例，以控制新冠疫情。其中一個方法，是減少或禁止在公眾地方人士的聚集。當然，法例亦有例外或被寬免的情況。所以，今次案件的爭論點，須考慮在防疫條例下業主大會的召開是否屬於寬免的活動。另一方面，舉行業主大會的地方亦可能有本身的限制，所以，法庭亦須考慮今次召開業主大會的該酒樓，當時出租予答辯人進行活動的安排屬飲食業的行為或屬其他的行為。如屬飲食業的行為，法庭當然須要考慮有關餐飲處所的管制及安排。 以下是7個具爭議的論點，是透過雙方討論而達成，協助本席考慮雙方的案情：
申請人案情 10.申請人親自作證，並採納日期分別為2021年12月22日及2021年12月29日的證人陳述書為他的主問證供，並呈堂附件為證物。 申請人指已向衛生署查詢，並獲電郵回覆，清楚指出，根據2021年6月9日前的法例，在沒有供應食物或飲品的會議，每個房間或範圍容納不多於20人。如配合疫苗氣泡，即所有與會人士須最少接種一劑新冠疫苗，亦只可提升至室內地方最多50人。 11.根據申請人所呈堂的電郵，衛生署表示任何團體的會議，前題是該會議須在指明期間內舉行，以遵守任何條例或符合規管團體的運作或事務的其他規管性質文書，則可納入599G章下的豁免群組聚集，容許多於4人聚集，前題是於該會議上並無提供食物或飲品，而如屬多於20人的群體聚集，該會議上亦設有措施，將該聚集的參與者分散於不同房間或區隔範圍，每個房間或範圍容納不多於20人。 電郵又顯示，如配合疫苗氣泡的概念下的就周年股東大會等按照條例或規管性質文書舉行的商務會議，可進一步放寬群組聚集的限制；群組聚集的人數上限由最多20人，提升至室內地方的最多50人及室外地方的最多100人。前提是參與群組聚集的所有16歲或以上人士須至少完成接種第一劑新冠疫苗。 電郵呈堂為附件“C-13-1及C-13-2”。 12.申請人又指政府於2021年4月29日，以疫苗氣泡為基礎放寬食肆的聚集人數。於2021年6月20日食環署記錄中只有14家食肆登記為D類食肆，可同時接待100名客人的宴會，但申請人指該酒樓並沒有記錄為D類食肆 。 13.申請人又指如果利用食肆進行業主大會，並不符合食肆的營業範圍。他又引述網上新聞報導，指有部份停業的酒吧，轉型作年花賣場，被食環署警告，若不關門，可能會觸犯599F章的規定。所以，以食肆進行業主大會應屬違法。 14.申請人又對當日出席的人數提出質詢。根據2021年12月23日在該大廈電梯大堂貼出的周年會議紀錄，總人數為91人。但按會議紀錄上的人數，根據他的計算，人數總和為97人，出席人數的紀錄不符。 15.申請人又表示其中一位業戶將曾參加大會的另一位業戶的WhatsApp訊息轉寄給他，訊息顯示當日全程都有提供點心飲食，並在會議結束時給業戶派發飯盒。申請人認為訊息若是屬實，除違反599G章外，尚有賄選及挪用公款之嫌。 16.在接受盤問時，代表答辯人的王律師就人數與申請人計算後，申請人同意是91人。 17.申請人同意他並沒有出席當天的業主大會，也記不起是否有收過開會通知。業主大會如何發生，他同意是從其他人士獲得的資料。 18.王律師又指，會議人數可以多過20人，只要他們在不同間隔停留。但申請人指當日開會並沒有屏風或木板之類的間隔。王律師指根據政府回覆申請人的電郵，也沒有說明那一種間隔才是合適的，申請人不同意。 19.申請人同意他曾經向警方投訴，但因為會議經已完成，警方無法跟進。他同意沒有聽聞有與會人士因而被檢控。 20.以上是申請人案情。 答辯人案情 21.答辯人一共傳召了兩位證人。第一位證人是麥衛僑先生(“麥先生”)。麥先生採納日期為2021年12月24日的證人陳述書作他的主問證供。 22.麥先生是答辯人的現任主席。他指答辯人在該酒樓的中菜廳舉行周年大會，出席人士包括大廈的業主、管理公司及相關工作人員都必須使用安心出行應用程式或填寫安心出行登記個人資料表格及量度體溫正常，以符合政府的要求。 23.會議在該酒樓的中菜廳舉行，佔用25席，每席4人。管理公司及相關人員，連同業主總共91人出席，麥先生指根據該酒樓負責人通知，出席人數不超過該酒樓依照當日的防疫規定可容納人數。 24.麥先生指答辯人在2017年接獲屋宇署就1字樓簷篷檢驗命令，並於2018年接獲屋宇署安全指令，必須維修公共外／內牆石屎批盪及窗戶工程。各項工程的投標大體已於2020年中完成，只待舉行業主大會由全體業主投票選出受聘的工程公司，但業主大會因2019新冠病毒疫情爆發而一再拖延。 25.答辯人原定於2020年11月29日舉行業主大會，因找不到合適的場地改期為2021年1月17日，又因找不到合適場地須要再改期為2021年3月21日，同樣於2021年3月12日的業主大會因找不到合適的場地而取消。 26.在2021年5月份，疫情比較緩和，答辯人計劃盡快舉行業主大會，並向銅鑼灣社區會堂借用場地，但因人數限制而不成功。在沒有其他選擇下，答辯人的管理委員會在該酒樓確認可容納最多100人，才決定在2021年6月6日在該酒樓舉行業主大會。該酒樓亦要求答辯人根據政府規定，在大會期間只允許業主和相關工作人員進入場地，而在會議進行期間該酒樓並沒有提供食物予在場人士，並規定所有在場人士全程必須正確地配戴口罩以確保安全。 27.管理委員會在開會前亦討論過，如大會出席的業主人數超過100人，將會作出相應安排，包括但不限於宣布流會。但實際出席人數只有91人，故此進行會議。 28.就申請人呈堂的當日的會議紀錄，上面記錄了出席的業主及獲授權出席人士共159人。麥先生呈堂了一份會議紀錄的附加資料，管理公司接獲有業主反映業主大會的會議紀錄內出席人數及食物安排未有清晰記錄，在附加資料上確認出席的業主、獲授權出席人士及工作人員總數為91人。在接受盤問時，麥先生解釋原有的會議紀錄上所述159人，是包括了授權人票，而實質出席的業主及在場人士，只有91人。 29.麥先生又呈堂了一些照片，顯示進行會議的情況。從照片顯示，出席會議的人士坐在不同的桌上，看似沒有超過4人一桌。桌上有茶水擺放，而出席人士均戴上口罩。桌子與桌子間並沒有屏風或木板分隔。 30.被盤問時，麥先生同意桌上有茶水放着；在覆問時，麥先生補充茶水是在開會前放在枱上的。 31.被問到有沒有檢查所有的出席人士都有注射疫苗以符合疫苗通行證的要求，麥先生指該酒樓的負責人應有檢查，但他沒有記錄。 32.答辯人的第二位證人是黃啟康先生(“黃先生”)。黃先生是答辯人聘用的管理公司置邦物業管理有限公司的物業經理，他由2021年一月份開始接手該大廈的物業管理工作。管理公司一直積極向所有場地查詢，希望取得開會地點。不幸遇上疫情爆發，大部份場地未能接納開會。直至2021年4月左右，他得悉該酒樓曾經為區內另一大廈舉行業主大會，經向該酒樓負責人查詢後，了解到根據當時的防疫政策規定，該酒樓最多可容納100人，所以與管理委員會商討下，決定在該酒樓舉行業主周年大會。 33.黃先生指在開會當日，管理委員會先在大廈地下大堂向所有出席業主登記，以免在該酒樓出現多人聚集情況。如業主大會當日出席業主人數超過該酒樓規定之100人，便會宣布流會及擇日再舉行會議。 34.當日，所有出席會議及入場人士，包括各業主、管理公司職員及有關工作人員都在該酒樓職員要求下，使用安心出行應用程式或填寫個人資料表格及量度體溫，方可進場。該酒樓負責人亦在會議開始前通知管理公司職員，出席人數並不超過該酒樓依照當日的防疫規定可容納的人數。 35.在與該酒樓商討租場安排時，答辯人是以包場形式租用該酒樓以作為會議場地。該酒樓方面只會於會議開始前提供小食及點心，及在結束後提供外賣飯盒予在場每位業主及工作人員享用，在會議期間絕無提供任何食物。 36.由於該酒樓經已結業，故管理公司及答辯人無法再次確認當日該酒樓之宴會人數上限。 37.以上是答辯人的案情。 討論及裁定 38.王律師指申請人，並沒有提供任何證據，顯示有業主因為害怕違反限聚令而沒有出席會議。所以，申請人基本上沒有證據及法律依據，申請宣布會議無效。本席同意王律師的意見。就算根據申請人的證供，他根本不記得有沒有收過通知。又根據他在2021年8月29日致衛生署的電郵，他表示“沒有打算參與當日的周年會議”。所以，他沒有出席這個會議的原因與會議的地點無關。但法庭仍要考慮其他的爭論點。 39.退一步去分析，申請人可能指開會的地點不恰當，可能是不合乎344章，或有關普通法就開會的要求，所以，無論如何，會議也應屬無效，才對各業主公平。但申請人有責任指出不恰當的地方，使答辯人有充足的機會作出回應。王律師也指會議是否有效，應該以344章去考慮。這一點，就必須先由開會的安排考慮。 40.業主大會的地點，設定在酒樓進行。撇開防疫條例，並無不妥。因酒樓的飲宴場地，也是一個聚會的場所，本席同意團體會議，包括業主大會，可以在酒樓進行。申請人指用酒樓進行會議，浪費公款，這類的爭議，應由業主立案法團自行處理。他又指提供食物可能是賄選，但沒有證據支持這個說法，本席並不同意。 41.申請人嘗試以酒吧的情況作比較，本席並不同意。須知道在防疫期間，酒吧須要停止營業，所以，如果在停業期間進行任何業務，這可能干犯有關的防疫條例。但在防疫期間，酒樓是可以營業，只須要符合防疫條例的規定。所以，法庭要考慮的，是酒樓在開會的這段期間，是否可以在符合防疫條例的規定下，容納合理的人數進行會議。 42.可以出席酒樓宴會的人數，即業主大會的人數上限，須符合當時防疫的限制。雖然申請人曾投訴開會的人數超過100人，但如上文分析，經盤問後，申請人同意開會人數是91人。 43.王律師指，根據防疫條例，召開業主大會屬豁免事項，而且，根據麥先生的證供，開會是有急迫性。其實，根據申請人提供衛生署的信函，倘若會議性質屬團體的會議，而該會議須在指明期間內舉行，以遵守任何條例，可納入第599G章下的豁免群組聚集，容許多於4人聚集。所以，答辯人召開業主大會應該屬豁免的群組聚集。 44.本席同意，業主大會可以是豁免的群組聚集。但本案的特點，是業主大會安排在酒樓舉行。如果聚會符合酒樓的防疫要求，基本上無須再考慮是否一個屬豁免的群組聚集，因根據防疫條例下，酒樓可進行法例容許的聚集，包括飲食。當然，在飲食以外的時間，參加開會的人是仍須要佩戴口罩。酒樓因受599F章監管，根據599G第3(1)條，不受599G章的監管。 45.既然酒樓是可容許聚集的地方，所以，重點考慮的是酒樓當時在防疫條例599F章下可容納的人數及必須的防疫安排。根據答辯人的兩位證人，他們與該酒樓負責人了解，宴會人數的上限是100人。本席相信他們的證供，相信他們有提出詢問及了解宴會場地可容納的人數。100人的聚會，足夠處理業主大會的會議。本席亦接納他們的證供，即在開會前有作後備安排，如果人數超過100人，將會宣布流會。 46.申請人指當時一般酒樓分ABCD類經營，在防疫條例下，只有D類可以容納100人的宴會或聚會。申請人根據他呈堂的食環署2021年6月20日的記錄，表示該酒樓並沒有登記為D類餐飲處所。 47.但根據599F章2021年5月27日的版本，及2021年第329號號外公告，D類的運作須符合該公告的要求，但並沒有說明須向衛生署登記。當然，網上亦有提供登記的表格，相信是方便符合D類運作的食肆透過衛生署通告各市民。本席相信責任在申請人去證明該酒樓並非D類運作的餐飲處所，而一份公告的內容，並不足以確立該酒樓並非以D類模式運作。雖然申請人反對該酒樓屬D類的運作，但奇怪的是他向警方投訴後，警方並無採取行動。如果以當日出席業主的簽到名單，加上該酒樓是否屬D類的運作模式，警方理應可以執法。這一點對答辯人有利。 48.答辯人的兩位證人，雖然不是該酒樓的代表，因該酒樓已停止營業，但他們的證供亦是可以考慮的。在沒有其他證據下，本席沒有理由拒絕他們的證供，即酒樓可以合法營運，舉行100人的宴會。 49.在疫情期間，部份業主大會選擇利用大廈內的公共地方，例如球場、通道，以進行會議。如果是在這種情況下，本席同意屬豁免的群組聚集。但開會時須分隔成20人一小區。王律師認為分隔可以利用距離成為分隔，本席並不同意。根據法例，會議可將20人安排在不同的房間。間隔亦應有相同的效果。所以，本席認為以1.5米的距離作為間隔，並不符合法例的要求。而且，開會的場所有提供食物。雖然答辯人指食物及飲料是在開會前提供，但開會的地方仍然是宴會場所，法庭須要考慮的是宴會場所的防疫安排。 50.整體而言，提出以酒樓作開會地點，本席裁定並沒有違反344章的要求。證據亦顯示，答辯人是在考慮了防疫條例後作出適當的安排。加上申請人沒有出席該會議，也沒有證據顯示有任何人因害怕參加會議而缺席，因而構成不公，所以，申請人要求的命令，本席拒絕頒布。 51.基於以上的考慮，在考慮開會通告列明的場地及時間，一個合理的業主不應擔憂有抵觸法律的可能性。而如果在現場人數超出會場可容納上限時，會議主席可以宣布流會，這也是普通法上容許會議主席確保會議合法地進行。所以，本席認為開會的通告並不會構成有人恐懼違反法例而避開參加會議的情況。 52.如果會議召開合乎344章，而結果，會議又順利進行，本席實在沒有理由宣布會議無效。而且，如果當時的會議有違反防疫條例，這是否足夠的理由推翻會議及會議的議決呢？ 53.如果沒有合理的業主會因任何原因，恐懼參加這個會議，就算參加會議的人可能違反了防疫條例(但這並非本判案書的任何結論)，但進行的會議，根據兩位證人的證供，仍然是符合344章的要求，所以，就算個別人士可能因而須要負上刑責，但會議應該仍然有效。 54.基於以上的分析，本席駁回申請人的申請。並發出暫准命令，申請人須支付答辯人的訟費，包括保留的訟費，如金額不能達成協議，則由聆案官以區域法院準則評定。除非任何一方在判案書起計的14天內以傳票方式更改，暫准命令成為絶對命令。
申請人：無律師代表及親自應訊。 答辯人：由禤氏律師行王皞賢律師代表。 |