Wu Tung Chai 及另一人 對 Chan Kwong Ming 及另一人

DCCJ 4434/2019

[2023] HKDC 198

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2019年第4434號

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主審法官：區域法院暫委法官葉樹培法庭審訊

聆訊日期：2022年12月6及9日

判案書日期：2023年2月10日

判案書

背景

1.這是一宗多層住宅樓宇的滲漏案件。訴訟雙方的物業位於九龍觀塘功樂道79號鳳儀大廈，兩位原告人是兩兄弟，聯權共有1601室，而兩位被告人是夫妻關係，聯權共有1701室。

2.原告方聲稱大約在2018年8月開始發現他們單位的浴室天花及近窗及牆邊的位置出現滲漏的情況，第二原告人於2018年8月29日向該大廈的管理處作出投訴，及後在2018年9月向食物環境衞生署及屋宇署作出投訴，食物環境衞生署及屋宇署曾到原告方單位視察，但沒有到被告方的單位視察，署方在2018年11月22日透過1823熱線的電郵方式回覆原告方，提及原告方單位的損壞情況，並勸喻原告方早日進行相關修葺工程，但沒有找到滲漏的源頭。

3.2019年4月15日原告方聘請了環球探測工程有限公司採用「快速紅外線熱成像檢測」(Rapid Infrared Thermographic Survey)方法調查滲漏問題，該公司在2019年4月15日在原告方的浴室進行快速紅外線熱成像檢測，針對浴室天花一共檢測了17個位置，結果發現有5個位置有滲漏的跡象，該公司在檢測報告中提及滲漏源頭可能來自樓上單位。原告方在2019年4月25日向被告方發信並夾附了上述的檢測報告，要求被告方妥善處理滲漏問題，及要求於2019年4月30日前回覆，否則原告方將交由律師以法律途徑解決。

4.被告方在2019年4月27日回覆原告方上述信件，表示當時他們一家已離開香港，之前食環署的職員並沒有來到被告方的單位，被告方相信色粉測試是最正統的，從來沒有聽過原告方報告提及的檢測方法，並指他們已關上單位的鹹水及淡水的開關掣，反問原告方的單位是否仍有滲漏的情況，及要求原告方先確定是鹹水或淡水的滲漏，被告方才可跟進。

5.原告方之後在2019年4月30日及5月2日再次發信給被告方，要求對方回覆跟進滲漏及修葺的問題。 被告方並不接受原告方的快速紅外線熱成像的檢測報告的結論，被告方分別聘請了兩間承辦商進行測試，分別是聘請「星輝機電工程有限公司」在2019年5月17日及5月31日在被告方單位進行顏色水測試，及聘請「富業建築工程有限公司」在2019年6月4日到原告方單位視察，並在被告方單位進行食水喉的水壓測試。「星輝」在2019年7月2日發出報告，指色水測試合格。而「富業」只作出口頭報告指水壓測試顯示被告方單位的食水喉沒有滲水，視察原告方的單位後發現單位內的浴室天花濕度異常，但沒有找到滲漏源頭。

6.原告方在2019年6月7日向被告方發出最後通牒，要求被告方在2019年6月9日前答覆如何處理滲漏問題，否則交由律師以法律途徑處理。結果原告方委聘了律師在2019年6月21日發出律師信給被告方。

7.被告方一家人在2019年7月中從美國回香港度假，第一被告人在2019年7月28日發現在訴訟雙方單位的浴室外牆有幾處爆裂的地方，同時上層單位有冷氣機滴水至裂縫位置，於是第一被告人將當時看到冷氣機滴水的情況拍下並在2019年7月29日將影片以WhatsApp傳送給第二原告人，告訴原告方單位的滲漏源頭是外牆的裂縫。第一被告人亦在2019年7月28日致函業主立案法團指被告方浴室外牆有一大幅爆裂的外牆及22樓以上有冷氣機滴水至該裂縫，要求法團立即安排修理爆裂的外牆及維修被告方單位爆裂的廁所地台。

8.原告方在2019年8月19日展開本訴訟，訴訟因由有三項: (1) 違反大廈公契; (2) 普通法的疏忽 (Negligence) ; 及 (3) 妨擾 (Nuisance)。要求法庭給予的濟助包括: (1) 禁制令 — 禁止被告方的單位繼續滲漏及強制進行維修; (2) 一般損害賠償; (3) 特別損害賠償。

9.第二被告人在2019年8月21日發信給業主立案法團，要求法團跟進及回覆原告方的申索，重申原告方的滲水問題源於樓上有冷氣機滴水至外牆爆裂的位置，並表示保留追究法團失當引致被告方的一切損失及維修費用。

10.被告方沒有聘請律師，在2019年9月13日將自行撰寫的《抗辯書及反申索書》存檔法庭，被告方依賴2019年5月所做的色水測試及6月4日的水壓測試以否認他們的單位是原告方滲水問題的源頭，並指大廈外牆的裂縫及22樓以上某單位的冷氣機滴水才是原告方單位的滲漏的源頭，反申索包括被告方來回紐約及香港的機票及住宿費用。

11.被告方在2020年4月份維修浴室。第二原告人在審訊時亦確認自2021年3、4月份左右他們的單位已沒有滲漏的情況，原告方亦在2021年8月10進行浴室維修，因此原告方的大律師在審訊的尾聲同意撤回禁制令的申請。

12.訴訟雙方在2020年6月19日獲法庭許可，各自聘請一名專家證人就責任及賠償款額問題給予專家證據，雙方專家各自存檔了他們的專家報告，並在2020年11月6日存檔了一份雙方專家根據《區域法院規則》第38號命令第38條規則舉行了專家會議後所擬備的一份《聯合陳述書》。由於雙方專家的意見分歧不大，共識及分歧的意見亦已詳列於《聯合陳述書》中，因此訴訟雙方在審訊時同意無需傳召兩位專家證人出庭作供。

13.至於事實證人方面，只有第二原告人及第二被告人作供。

專家證據

14.首先被告方專家證人陳偉林於2020年1月13日分別到訴訟雙方的單位進行了下列的檢測:

(a)  目測;

(b)  利用導電感應儀器量度原告方單位不同位置的濕度;

(c)  高清紅外線掃描;

(d)  微波濕度掃描;

(e)  收集水樣本分析含量，例如鹽分及阿摩尼亞含量;

(f)  色水測試;

(g)  噴水測試; 及

(h)  供水管的流量錶測試。

15.上述檢測的主要發現如下:

(a)  陳先生目測到原告方的浴室天花有批盪拱起及剝落的情況、亦有裂痕及鋼筋外露，浴室橫樑的批盪亦有剝落及鋼筋外露，貼近外牆的牆身有批蕩撲起;

(b)  根據導電感應測試結果，原告方單位浴室天花、橫樑及貼近外牆的牆身均檢測到偏高濕度;

(c)  根據高清紅外線掃描測試，檢測到原告方單位浴室受影響範圍有可疑的低溫帶;

(d)  根據微波濕度掃描檢查，被告方單位的浴室地台的深石屎層及原告方的浴室天花的深石屎層，均檢測到有偏高濕度;

(e)  目測到被告方浴室近座廁的地台磚有裂痕，浴缸亦有裂痕及浴缸周邊膠殘舊;

(f)  在被告方單位的浴缸進行色水測試期間，發現原告方浴室天花有紅色色水滴出，顯示被告方浴室的浴缸排水喉有導致原告方浴室受到滲漏影響;

(g)  在被告方浴室地台排水口進行色水測試後，使用紫外光燈進行觀察，發現原告方浴室天花及貼近外牆的牆身呈現綠色的螢光反應，顯示被告方浴室地台排水位置有導致原告方浴室受到滲漏影響;

(h)  根據水樣本測試結果，原告方浴室天花受影響範圍的水樣本是鹹水，浴室窗邊發現氯化物的結晶物;

(i)  根據外牆射水測試結果，原告方單位的浴室貼近外牆的牆身有水滲出，窗頂牆身亦有滴水的情況，顯示外牆亦是導致原告方浴室受滲漏影響。

16.之後原告方的專家證人曾達明於2020年4月3日到原告方單位進行檢測，但就沒有到被告方的單位檢測，曾先生所做的測試雖然沒有對方專家陳先生所做的那麼多，但包括下列測試:

(a)  目測及錘敲法;

(b)  使用導電感應器去量度天花的濕度;

(c)  紅外線熱成像檢測; 及

(d)  氯化物測試。

17.曾先生的主要發現及檢測結果如下:

(a)  目睹原告方的浴室天花及牆身有明顯的石屎破裂、油漆及批蕩剝落，及地磚拱起;

(b)  目睹浴室天花仍然有顏色染料，相信是對方專家所做的色水測試留下的痕跡;

(c)  在浴室窗邊四周發現有結晶體，經過檢測後發現該些結晶體是氯化物;

(d)  根據導電感應儀器及紅外線熱成像檢測，結果發現浴室天花及牆身損壞的部份都是濕度偏高;

(e)  外牆亦有破損。

18.曾先生的結論是被告方浴室的污水管及防水層有缺陷，導致原告方單位的滲漏問題，檢測當天原告方的滲漏問題依然存在。雖然外牆亦有缺陷，但曾先生認為這並不是造成原告方浴室滲漏問題的主要原因，反而浴室出現的破損情況顯示受到氯化物的侵蝕。

19.雙方專家經過會議後在2020年11月3日撰寫了一份《聯合陳述書》，當中陳述了6項雙方的一致意見，及5項分歧意見。

20.雙方的一致意見如下:

(a)  在關鍵時候，原告方單位受滲漏問題困擾;

(b)  被告方的浴缸污水喉及浴室地台去水喉管有缺陷，導致原告方單位的滲漏問題;

(c)  外牆的缺陷也是原告方單位滲漏問題的原因;

(d)  被告方的浴室地台防水層有缺陷，導致原告方單位的滲漏問題;

(e)  由於有鹹水滲漏引致原告方的浴室有「氯化物侵蝕」(chloride attack)的情況;

(f)  解決原告方浴室的滲漏問題所需的修葺項目包括:

(i)  更換被告方的浴缸污水喉管及地台去水喉管;

(ii)  修葺外牆; 及

(iii)  更換被告方浴室的地台防水層。

21.雙方專家的分歧意見如下:

(a)  被告方浴室座廁的污水渠管是否引致原告方單位滲漏問題的其中一個或主要原因;

(b)  為解決原告方的滲漏問題被告方的座廁是否需要更換;

(c)  原告方浴室牆磚及地磚是否因被告方浴室滲漏造成損壞，因此是否需要更換;

(d)  原告方的浴室抽氣扇，是否因滲漏損壞，及是否需要更換;

(e)  原告方浴室的修葺費用: 曾先生建議港幣$130,000;陳先生建議港幣$18,800。

爭議事項

22.根據被告方的《答辯書及反申索書》，主要的抗辯理由是滲漏源頭不在被告方的單位，而是原告方的浴室外牆。雖然被告方接受他們的專家證人的檢測結果指被告方的浴室是滲漏源頭，但被告方堅持在2018年8月原告方提出投訴時，被告方的浴室當時不是滲漏源頭，期間是因為原告方沒有修葺他們的浴室才引致被告方浴室後來出現缺陷，故此被告方的專家在2020年1月才發現被告方的浴室有缺陷。因此被告方認為責任在原告方，不在被告方。

23.綜合訴訟雙方的證供及陳詞，現將本案的爭議點羅列如下:

(a)  起初原告方浴室滲漏問題的唯一源頭是否大廈外牆的裂縫及上層的冷氣機滴水所致;

(b)  後來被告方的浴室被專家驗出的缺陷是否由原告方導致;

(c)  原告方是否誣告被告方;

(d)  最終責任誰屬; 及

(e)  賠償款額的評核。

原告方浴室滲漏的源頭問題

24.被告方認為他們的單位起初並非原告方浴室滲漏源頭的理據如下:

(a)  原告方曾要求被告方在2018年9月19及20日留家等候食物環境衛生署及屋宇署的職員到被告方單位視察，結果署方人員只視察了原告方的單位，卻沒有到訪被告方的單位，被告方因此相信有關部門已認定滲漏源頭不在被告方單位，所以無需視察。之後原告方再次要求被告方於2019年4月1日及4月2日留家等候上述部門派員到訪視察，結果有關人員只是到原告方單位視察，沒有到訪被告方單位，被告方更加相信滲漏事件與他們無關。

(b)  被告方不接受「環球」在2019年4月15日為原告方單位所做的紅外線熱成像檢測的結果，被告方認為當天有雨及濕度高，因此檢測結果不準確，應視作無效。

(c)  「星輝」在2019年5月17及31日為被告方單位進行的色水測試合格。

(d)  「富業」在2019年6月4日為被告方單位進行食水喉管的壓力測試，並沒有發現食水喉管有滲漏。

(e)  第一被告人於2019年7月28日發現雙方浴室外牆之間有爆裂的情況，其中有一條裂縫接近冷氣機位置，同時樓上有冷氣機滴水到該裂縫位置，因此被告方認為外牆裂縫及上層冷氣機滴水才是原告方浴室滲漏問題的源頭。

25.就被告方上述的看法本席回應如下:

(a)  有關部門沒有到訪被告方單位 — 有關部門只派員到原告方位檢查，卻沒有到訪被告方單位，這並沒有任何證據解釋箇中的原因，被告方認為這顯示有關部門覺得不需要到訪他們單位就是與他們無關，這只是被告方一廂情願的想法，並不能證實滲漏源頭不在被告方。

(b)  紅外線熱成像的檢測方法 — 訴訟雙方的兩位專家都有使用紅外線熱成像的檢測方法，被告方的專家證人在他的報告第5.3段亦有說明這檢測方法的原理，亦有提到政府部門包括屋宇署，房屋署及建築署都接受這個檢測方法。至於被告方指2019年4月15日曾下雨及相對濕度介乎83%至96%， 因此質疑當天檢測的準繩度。被告方的專家在2020年1月13日進行同樣的檢測，當天雖然沒有下雨但也頗為潮濕，相對濕度介乎72%至81%，被告方專家並沒有提出在潮濕或下雨天進行該類檢測會影響準繩度，亦沒有提出可以將原告方在2019年4月15日所做的快速紅外線熱成像檢測結果視作無效。

(c)  「星輝」所做的色水測試 —

(i)  根據「星輝」2019年7月2日的測試報告所披露的「資歷」，「星輝」是冷氣工程承辦商及政府註冊小型工程承辦商，但沒有提供「星輝」過往是否有從事調查滲漏，特別是進行色水測試的經驗;

(ii)  《測試報告》只提及測試日期、測試位置、測試結果、測試人員姓名及職位、及資歷 ， 至於測試過程的細節並沒有交代，例如 : 每個位置用什麼顏色水、測試時間及所用顏色水的份量都是欠奉;

(iii)  第二被告人在庭上作供時確認「星輝」為被告方進行色水測試的測試人員從沒有到過原告方單位視察測試結果，測試報告的結果寫上「合格」純粹是因為原告方沒有通知被告方發現天花有顏色水顯現出來;

(iv)  「星輝」是否稱職的承辦商去進行有關測試也是存疑，而《測試報告》顯示測試過程十分粗疏，測試人員沒有親身到受影響單位去觀察結果也顯得測試人員不夠專業。因此這個所謂「合格」的結果是不可靠的。

(v)  再者過去亦有很多判例指色水測試的陰性結果並不是決定性的[1]。

(d)  食水喉管壓力測試 — 被告方在2019年6月4日所做的食水喉管壓力測試並沒有書面報告，但之後被告方的專家證人在2020年1月13日做了相信是同一的測試，結果顯示被告方的食水管沒有滲漏，但這個項測試只是針對食水管有否滲漏，並不能驗出其他位置的滲漏。

(e)  外牆裂縫 —

(i)  雙方的專家證人都同意這是導致原告方浴室出現滲漏的其中一個源頭，雙方專家均認同被告方的浴缸排水喉及地台排水位置同樣是滲漏源頭。原告方的專家在他的報告第6.3段更指出外牆裂縫並不是滲漏的主因，而被告方的專家證人對此項意見亦沒有異議。

(ii)  再者，雙方的專家亦發現原告方浴室窗邊有鹹水凝結的結晶體，經檢驗後證實是受到氯化物侵蝕，所以被告方主張上層的冷氣機滴水至浴室外牆裂縫是唯一的滲漏源頭並不能成立，因為冷氣機是不會溢出鹹水。

(iii)  外牆裂縫雖然是其中一個滲漏源頭，但不能免除被告方浴室的其他兩項滲漏源頭導致原告方浴室滲漏的責任[2] (如有的話) 。

雙方專家驗出被告方浴室的缺陷是否由原告方引致

26.被告方指1823熱線及屋宇署分別在2018年9月22日、2019年5月30日及2019年6月3日發信及電郵給原告方，內容提到署方曾委聘顧問公司職員到原告方單位視察，發現浴室天花破裂、橫樑有混凝土剝落及鋼筋外露，因此勸喻原告方早日進行所需的修葺工程。被告方指責原告方隱瞞收到上述的電郵及沒有即時進行修葺工程，導致被告方的浴室出現缺陷。

27.基於上文第25段的分析，本席並不信納被告方的單位起初是沒有缺陷的說法，雙方的專家證人從沒有提及被告方浴室的缺陷由原告方的浴室引致，本席看不出有任何理論可以支持原告方浴室的狀況可導致被告方浴室出現缺陷的說法，因此被告方的這個主張並不成立。

原告方是否誣告被告方

28.原告方分別於2019年4月30日及2019年5月2日致函被告方，指屋宇署於2018年9月22日回覆原告方表示署方已發信勸喻被告方進行修葺工程。此外原告方在《申索陳述書》及《答覆書及反申索抗辯書》亦提及屋宇署在2018年11月22日發信要求被告方進行修葺工程。但被告方從來沒有收過屋宇署要求被告方進行修葺的信件。

29.第二原告人在接受第二被告人盤問時承認他不清楚屋宇署有否致函被告方，由於第二原告人收到屋宇署的勸喻修葺信件，於是第二原告人估計被告方亦會收到同樣的勸喻信，但第二原告人否認說謊。

30.雖然原告方上述的三封信、電郵及狀書提及屋宇署曾發信勸喻被告方進行修葺工程的說法錯誤，但這並不代表原告方誣告被告方，因為原告方並不是依賴這些不存在的勸喻信作為本申索的基礎。

疏忽 / 妨擾

31.根據普通法有關妨擾的法律原則，原告人須證明被告人知悉或法律上的推定知悉他的物業是導致原告人物業出現滲漏的源頭，當原告人能夠合理地指出被告人的單位是滲漏源頭，被告人就應該以合理的態度，及時查找滲漏位置及進行修葺[3]。原告人並不須要負上沉重的責任去指出滲漏的準確位置[4]。

32.被告方強調原告方在2019年4月15日所做的紅外線熱成像檢測並沒有找到滲漏源頭，而被告方在2019年5月所做的食水測試結果是合格，所以後來專家證人在2020年1月證實被告方浴室浴缸及地台排水口有滲漏，被告方是毫不知情的。

33.本席並不接納被告方上述的說法，首先原告方的紅外線熱成像檢測報告可視為合理地指出了被告方的浴室是滲漏的源頭。雖然被告方有跟進的行動，但沒有謹慎地挑選稱職的承辦商去進行測試，如上文第25(c) 段所述「星輝」的測試人員明顯是不夠專業，因此測試結果並不可靠，加上色水測試的陰性結果並不是決定性的，面對原告方的紅外線熱成像檢測報告，被告方沒有再進一步委聘合適的承辦商進行全面的檢測查找滲漏源頭，直至本訴訟開始後聆案官作出專家證人的指示，被告方所委聘的專家才找到滲漏源頭包括被告方浴室的兩處位置，所以被告方不能說是對專家找到的滲漏源頭毫不知情，只是被告方不合理地否定及漠視對方的紅外線熱成像檢測報告。而被告方沒有採取及時和合理的措施去查找滲漏位置及進行補救，這些缺失對原告方的滲漏造成損害是可合理地預見的，因此本席裁定被告方對原告方沒有盡謹慎的責任，須付上被指控的疏忽責任。

34.根據LAM TING KWAN案[5]，被告方這樣的疏忽責任與妨擾責任是重疊的，因此被告方同時亦須付上被指控的妨擾責任。

違反大廈公契

35.根據鳯儀大廈的公契第17(q)條[6]，被告方有責任保養好他們的單位，使其物業的內部處於良好狀況，以避免對大廈的其他業主造成任何損失、損壞、妨擾或煩擾。由於被告方浴室的兩處位置已被確認為導致原告方單位滲漏的源頭，並對原告方單位造成損害及對兩名原告人造成妨擾，因此被告方亦違反了上述的大廈公契條款。

特別損害賠償的評核

36.由於原告方不再要求法庭頒下禁制令，原告方的濟助就只有損害賠償。原告方的大律師在結案陳詞時建議以原告方的維修費實際支出來計算損害賠償，第二原告人只是在庭上作供時才披露已經完成維修及支付了一共港幣$90,000的維修費，但沒有披露任何有關維修費用開支的文件，因此沒有維修費用的明細。由於雙方的專家證人就維修範圍及金額有爭議，所以仍是要考慮雙方專家報告的意見去作評估。

37.有關維修費的損害賠償評核如下:

(a)  開拔費(包括保險及保護工作)及清潔費用 — 原告方專家建議的款港幣$27,000過高，被告方專家建議的款項港幣$5,000($3,000 + $2,000)較為合理，因此這項目評定為合共港幣$5,000;

(b)  清理剝落的批蕩及石屎 — 原告方建議的$8,000過高，被告方專家建議的款項較為合理，因此這項目評定為合共港幣$3,800;

(c)  修復鋼筋及牆磚 — 接納被告方專家指沒有證據支持原告方浴室牆身受滲漏影響[7]，因此這項目維修費接納被告方建議的港幣$5,400;

(d)  重鋪浴室地板及防水層 — 接納被告方專家指沒有證據支持原告方浴室地板受滲漏影響[8]，因此被告方無須負責此項維修費;

(e)  油漆項目 — 不同意被告方專家建議只作局部維修，原告方專家建議將整個天花及受影響的浴室貼近外牆的牆身作全面復修比較合理，因此這項目接納原告方建議的港幣$10,000;

(f)  重置座廁 — 原告方不再要求此項賠償;

(g)  更換抽氣扇 — 接納原告方專家的意見，指長期滲漏引致抽氣扇短路而損壞，因此被告方須負責此項費用港幣$1,000;

(h)  上述(a)-(g)總計: 港幣$25,200

38.此外，被告方亦須支付原告人方在訴訟前支付給「環球」的紅外線熱成像檢測費用港幣$2,800。

一般損害賠償

39.原告方受此滲漏事件造成不便的時期應由原告方在2019年4月25日發投訴信給被告方並附上紅外線熱成像報告起計，直至2020年6月被告方完成維修為止，歷時約14個月。

40.黃大律師援引的案例[9]的滲漏情況比本案嚴重，該案的被告人到審訊時亦未停止滲漏，所以本席考慮了其他案例以評估此項賠償的款項，相關案例如下:

(a)  LEUNG HOI KEE REGIN (梁凱祺) v TAM SAU KAM (譚秀琴) [2021] HKDC 1050 (區域法院暫委法官沈其亮(當時官階), 2021年8月27日), 滲漏維持了18個月，一般損害賠償判港幣$50,000;

(b)  LAM KIT YEE v LAM SHUK LAM & Anor (DCCJ 3115/2011, Deputy District Judge Lawrence Ng, 2017年3月10日)，滲漏持續了1年3個月，一般損害賠償判港幣$50,000。

41.考慮了本案的滲漏情況對原告方造成的不便，及上述的參考案例，現裁定本案的一般損害賠償為港幣$50,000。

總結

42.基於上述理由，本席現判決及頒令如下:

(a)  判兩名原告人的申索勝訴;

(b)  撤銷兩名被告人的反申索;

(c)  兩名被告人須共同及各別支付兩名原告人以下款項:

(i)	特別損害賠償: 港幣$28,000 (檢測費用$2,800 + 維修費用$25,200)
(ii)	一般損害賠償:	港幣$50,000
		____________
	總計 :	港幣$78,000
		============
(iii)	上述判決款項的判決前利息: 以半判定利率計算，由入稟日期起計至本判案書日期為止;
(iv)	上述判決款項的判決後利息: 以判定利率計算，由本判案書日期起計至款項付清為止;
(v)	兩名原告人的訟費: 包括大律師證書及所有保留待決的訟費(如有的話)，若訴訟雙方未能就訟費款額達成協議，將交由法庭評定。

(d)  上述訟費的命令為暫準命令，若訴訟雙方不申請更改，暫準命令將由本判案書日期起計的14天內成為絕對命令。

兩名原告人：由韓潤燊律師樓延聘黃子元大律師代表

兩名被告人：無律師代表，親自應訊