林柳萍 對 林述

DCCJ 681/2021

[2023] HKDC 767

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2021年第681號

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判案書

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前言

1.本案涉及一個住宅物業的實益權益擁有權誰屬的爭議，該物業位於香港九龍藍田碧雲道223號德田邨5座德瑞樓30樓05B室 (“該物業”)。

2.原告人請求法庭作出一項宣告，確認她是該物業的唯一實益權益擁有人，而被告人只是該物業的信託人，但享有終身在該物業居住的終身權益。

訴訟程序

3.原告人於2021年2月16日發出傳訊令狀，展開是次訴訟。被告人曾經向法律援助署提出申請，要求獲安排律師代表他處理本訴訟，不成功後，一直親自行事。

4.在原告人向法庭存檔了申索書後，被告人於2021年4月19日，向法庭存檔了抗辯書，其後，他自行把一份題述為「抗辯書之二」，並列明日期為2021年5月20日的文件(「該第二份擬抗辯和反申索書」)送交了給原告人，而該文件中載有一些反申索項目，可是，他其實並沒有把該文件提交法庭。

5.然而，原告人按該兩份抗辯書的內容，向法庭存檔了回覆書和反申索的抗辯書，其後，再在法庭批准下，向法庭存檔了經修訂的回覆書和反申索的抗辯書。

6.無論如何，由於被告人在案件管理會議聆訊中缺席，聆案官於2022年7月29日的命令中，把被告人的反申索剔除，並且訂下今天的審訊日，因此，本案件並沒有任何反申索需要處理。

7.在本訴訟中，被告人既沒有提交任何證明文件，也在法庭於2022年3月1日發出除非命令，訂明他必須在2022年4月20日或之前向法庭存檔證人陳述書，否則不得在審訊時援引任何事實證據後，他依然沒有提交任何證人陳述書，他也便不得在本案件中援引任何事實證人證據。

8.原告人向法庭存檔了送達誓章，證明已把相關的文件證據、證人供詞、審訊文件冊，開案陳詞派遞了給被告人。法庭也已把是次審訊的通知書送達了給被告人。代表原告人的吳律師在本審訊開端，表示最近已再次透過原告人的家人，以及郵寄信函方式提醒被告人今天的審訊，只是，被告人如過往案件管理會議聆訊一樣，缺席是次審訊。

9.本席在考慮了本案過往在訴訟程序上的發展，以及相關的命令、文件、審訊日期通知書已妥善送達予被告人後，遂批准是次審訊在被告人缺席的情況下進行。原告人在審訊時，親自出庭作供，並傳召了她的母親為她的事實證人。

背景事實

10.依據雙方各自提交法庭的狀書內容，本案中雙方同意或不爭議的背景事實如下。

11.被告人是原告人的外祖父，育有三子一女。原告人是被告人唯一女兒的女兒。

12.該物業原先是一個公屋單位，大約在2011年10月，被告人獲政府編配該物業供其租住。不久， 香港房屋委員會(「房委會」)以書信方式通知被告人可選擇透過「租者置其屋」計劃購入該物業。

13.該物業當時的原價是港幣193,800元，根據房委會的信件， 如果被告人在2012年10月24日或之前 (即在入住後大約一年內) 安排購入該物業，可獲得全額港幣67,800元折扣優惠。

原告人案情

14.原告人的案情是在全額優惠限期 (2012年10月24日) 快要屆滿之前, 被告人致電原告人母親，詢問她會否出資購入該物業，在知道她財政並不充裕，無能力購入後，便轉而向原告人作出查詢。

15.被告人多次聯絡原告人，並在多次電話對話中，向原告人重複申述因為自己沒有工作，希望可以免除每月向房委會支付租金的責任，省下每月數百元的租金自用，而全額優惠限期迫近，該全額優惠購入價非常吸引，只可惜他的三名兒子因為各種原因，不感興趣，不願購買，他便希望原告人考慮購買，並向原告人主動提出，並多次確認，只要原告人出資購入該物業，便會獲得該物業的所有權益，成為物業的真正擁有人，唯一條件是她需要讓他可終身在該物業居住直至百年歸老 (「該承諾」)。

16.有見於全額優惠限期迅即屆滿，原告人基於該承諾便先拿出港幣2,500元現金交給被告人，讓他先支付購買該物業的「意向金」， 以保留優惠。

17.在2012年10月底，原告人和被告人先後兩次見面，每次均有原告人母親、被告人的一些兒子、媳婦在場的情況下，被告人再次確認之前向原告人作出的該承諾，原告人和被告人並達成共識，互相確認了購入該物業的資金由原告人全數支付，被告人雖然可登記成為該物業的註冊業主， 但是該物業的實際業權完全歸原告人獨自擁有，原告人則同意讓被告人一直住在該物業直至他終老 （「該聲稱信託協定」）。

18.基於該承諾及該聲稱信託協定，原告人遂和母親一起在2012年11月6日，陪同被告人到律師事務所完成購入該物業的手續，以被告人名義購入該物業，原告人支付了樓價和購入該物業而產生的所有支出，以及與該物業業權相關的支出，包括律師服務費、差餉、地租、管理費和公用開支的按金。

19.其時，被告人亦同時指示了該律師協助他訂立了一份遺囑(「該遺囑」)，把該物業在他離世後遺贈予原告人，也再簽署了書面指示，授權原告人領取所有該物業的契約文件。自此，該物業的契約文件一直由原告人保存至今。

20.自購入該物業後，原告人一直讓被告人繼續在該物業居住，毋須支付租金，被告人只是自行支付自用的公用開支，電費、水費、煤氣費，至於管理費則因為只是港幣一百元左右，被告人表示可以由他自己支付。

21.原告人亦一直向被告人支付該物業的差餉和地租，直至大約2019年中，因為自己快要生育孩子，便先向被告人預支多月差餉和地租，其後則是因為與被告人在業權上的爭論而沒有再向他支付款額。

22.大約在2019年8月左右，被告人跌倒受傷入院，出院後行動不便，期間，被告人連同他的兒子和媳婦多番向原告人的母親和原告人施壓，要求原告人交出該物業的契約和該遺囑，以求讓被告人把該物業出售，原告人不從。

23.大約在2020年3月, 被告人致電原告人母親，告訴她他的兒子正在索取申請該物業的樓契核證副本， 將會出售該物業。原告人面對對方漠視她的反對，一意孤行，損害她在該物業的權益，只好請求律師協助，向被告人發出律師信，重申自己在該物業中的權益，無果，遂展開是次訴訟，以保障自己在該物業中的業權。

被告人的案情

24.被告人在抗辯書中展示的案情概括含糊，時序細節欠奉，主要是投訴原告人母親沒有妥善供養被告人，當中也指控她違反了購入該物業時，向被告人作出終身供養，和把他接到她自己位於家維邨居所中一起居住的承諾，而被告人也因為購入該物業，喪失了申領多項政府津貼和入住長者院舍的福利，並提及被告人的三名兒子對於購入該物業一事當時並不知情。

25.文中亦批評原告人母親在被告人於2019年8月因為跌傷在醫院治療期間，以及出院後，疏於照顧、供養他，也不滿她在2019年12月和被告人的兒子舉行家庭會議時，拒絕供養及安排被告人入住護老院，遂以被告人無法生活，需要出售該物業養老為由，要求原告人交出該物業的契約和該遺囑，以出售該物業，並認為原告人不應獲得繼承該物業的權利。

雙方的爭議

26.在本案中，原告人強調在購入該物業前，被告人已向她作出該承諾，而雙方也達成了該聲稱信託協定，她也履行了該聲稱信託協定，依從雙方的共同意願，全數出資購入該物業，也讓被告人於該物業居住，毋須支付租金，按共同意向推定信託的法律原則，該物業的實益權益也便完全歸她所有，被告人並不佔有任何業權，只享有終身居住權利。

27.原告人同時提出了即使法庭認為雙方並沒有達成任何共同協定，也因為購入該物業的所有費用全部都是由她支付，被告人並沒有支付分文，所以根據歸復信託的法律原則，她也是擁有該物業的所有實益權益的人。

相關法律原則

共同意向推定信託

28.共同意向推定信託的法律原則，已在Leung Hang Lin And Another v. Lam Mei Yung [2019] HKCFI 2819 一案中說明，現撮要如下：

(1)  物業的法定權益和實益權益應該是一致的，持相反主張者的原告人須負上舉證責任，證明在相對可能性的衡量準則下，被告人以信託形式替她持有相關物業，所以實益擁有權與法律擁有權不同。

(2)  原告人可透過證明下述事項來履行舉證責任：

(i)  原告人與物業法定權益擁有人在購買物業時，或在特殊情況下，在購買物業後，有共同意向，同意物業的實益權益擁有權不同於法定權益擁有權;

(ii)  原告人因應該共同意向而改變了自己的情況並蒙受損害;

(iii)  物業法定權益擁有人若違背雙方的共同意向，依賴法定業權來主張其擁有相關物業的權屬並不合情理。

(3)  查明共同意向的方法是客觀的，需要審視各方的意向，關注一方的言行所表明的，而為另一方所合理理解的意向。

(4)  這個法則可包含兩個情況：第一個情況是在購入物業之前的任何時間 (或在特殊情況下，在購入物業後的日子)，相關各方之間已有協議、安排或共識如何持有物業的實益權益，而這方面是建基於有沒有證據證明他們曾經有明確的討論。第二個情況是，如果沒有證據基礎支持作出這樣的裁決，法庭可依賴各方的行為，來推斷他們的共同意向，購入價是其中一個考慮。

(5)  法庭會仔細考慮案件的背景和特殊事實，以全面評核各方的共同意向。

歸復信託推定

29.根據歸復信託的法律原則，當一名人士提供資金購買物業，而該物業被安排由另一人名下持有，如沒有與此相反的證據，法律假定該另一人以歸復信託的方式為出資者持有相關物業。即使雙方沒有共同意圖，以歸復信託的方式持有該物業，法律仍會推斷此意圖。

30.然而，這假定是可以被雙方實際的共同意圖推翻的，申索人的一方曾出資不一定便可藉此得到物業的實益業權，法庭須審視出資背後雙方的共同意圖，而不是以申索人或被告人的個別意圖來判決出資者是否實益業權擁有人。

31.在考慮一個物業的實益權益時，歸復信託推定乃是當缺乏足夠證據證明相關意圖時，在別無選擇之下所依賴的推定，若法庭能根據共同意圖而決定業權誰屬，便不用借助歸復信託這法律推定來就案件作定斷 : Leung Hang Lin, 同上, §103。

分析

32.本席基於上述適用法律原則，現就着雙方的案情加以分析。根據已確立的法律原則，物業的法定權益和實益權益應該是一致的，基於原告人聲稱該物業的實益權益擁有權與法定業權有別，她也便負上舉證責任，證明她才是該物業的實益權益擁有人，舉證的標準是相對可能性。

33.本席在考慮了本案的狀書、原告人及她的證人的證供、文件證明後，接納原告人的説法，她的案情、證據詳細清楚，合乎邏輯常理，也與當時的文件相印證，她和她的證人的證供直接清晰，毫不遲疑迴避，本席相信她們是誠實可靠的證人。

34.相反，被告人不但沒有提出任何證人證供或文件證據來爭議呈請人的案情，而且他也缺席是次審訊，沒有就原告人的證據作出挑戰。

35.況且，被告人在抗辯書中提出的事情，不但概括含糊，時序不清，而且完全沒有證人證供支持，文件證據也全然欠奉。僅僅從抗辯書的內容單獨考慮，已不合乎邏輯常理，再拼合當時的文件比對，更是矛盾處處。

36.首先，原告人提供了多份銀行交易記錄、相關機構的收據，足以證明是她出資購入該物業，也支付了購入該物業而產生的支出包括下列款項 :

項目	港幣
意向金	2,500.00
樓價餘額	123,500.00
律師費	1,022.00
管理費按金 (3個月)	390.00
首月管理費 (2012年11月)	104.00
水費按金	400.00
電費按金	500.00

37.不爭議的背景事實是原告人和原告人的母親經濟並不富裕，原告人會在不獲任何物業權益的情況下，耗盡大筆積蓄，無償地單獨全額出資，為了不同住，而又與他自己的三名兒子更親密的外祖父購買物業，按雙方的案情考慮，原告人的案情相對更為可信。

38.再者，不能爭議的是在2012年11月6日, 被告人在原告人和她的母親的陪同下，一同前往律師事務所完成及簽署購買該物業的相關文件。其時，被告人也指示了負責的律師為他訂立了該遺囑，並在證人的見證下，確認並簽署了該遺囑，遺囑中列明在他去世後，該物業歸原告人所有。與此同時，被告人也簽署了授權書, 讓原告人領取了所有該物業的樓契文件。在本案中，原告人也提交了這些文件副本作證明。

39.這連番擧動確實地支持原告人的說法，被告人不但安排原告人陪同他到律師事務所完成購入手續，而且立下遺囑，把該物業在他離世後，完全歸原告人所有，還再作出書面指示，讓原告人提取並保存該物業的所有契約，這連串與物業權益直接相關的授權行為，都是同時於同一律師事務所，在律師協助下完成，遺囑內容已由律師事務所的人員以被告人熟悉的語言口述說明，被告人更是在見證人見證下簽署，原告人也取得該物業的所有樓契，並一直保存至今。

40.相反，倘若原告人不擁有該物業任何權益，被告人根本無需要安排原告人陪同他到律師事務所完成購買該物業的手續，毋須把涉及業權的重要文件交給她，更犯不着無緣無故突然立下遺囑，無條件地把該物業在他離世後遺贈予她。

41.反之，如被告人所言屬實，他與三名兒子關係親密，他根本不會向他們隱瞞購買該物業一事，也不可能不讓他們優先選擇購買該物業，反而會讓一位相對地不太親近的外孫女出資購入，因此，被告人聲稱他的兒子對購入該物業一事全不知情的說法，並不合理。

42.上述連串行為，都印證了原告人和被告人之間，在購買該物業前，已達成了原告人享有該物業權益的協定之說法。

43.還有，難以爭議的是該物業是由原告人出資，該物業亦已被購入達十年之久，被告人從沒有向原告人退還該筆款項，反而由原告人支付了差餉、地租，以及水費、電費和管理費的按金，而自己只是支付自己享用的公共設施和大廈管理的費用。

44.事實是，如原告人所說，被告人確實在購入該物業後，每月省卻了數百元的租金。此等行徑都說明了該物業權益的協定的存在，原告人按該協定，履行了作為實益權益擁有人的責任，讓被告人享有協定的免租居住權利。

45.凡此種種， 都把被告人的另一抗辯說法，指稱原告人母親曾向被告人作出承諾，會終身供養他，和安排他到她在家維邨的居所一同居住，以作為原告人可獲該物業業權的先決條件的說法推翻。

46.再從被告人一方的說法作進一步考慮，原告人母親會在2012年，為了讓原告人購入一個只有百多平方呎，房委會定價只有十多萬元的公屋單位，而肩負起獨自終身供養和照顧被告人，並和他同住至終老的責任，她否認曾作出這個終身重大承諾的說法並非不可信。

47.基於以上種種原因，本席不相信原告人母親曾作出那聲稱的承諾。不管怎樣，那聲稱的承諾，並非由原告人作出，也實在未能與原告人扯上任何關係，更遑論那聲稱的承諾是讓原告人擁有該物業的先決條件。

48.此外，對於這聲稱的先決條件，被告人卻不待原告人母親先開始獨力供養他，或與他同住後，反而在原告人母親尚未開始履行這兩個聲稱先決條件前，已急不及待地立下該遺囑，並把該物業契約交給原告人管有，自己承受原告人母親悔約的風險，這不合乎邏輯常理。

49.尤其是被告人始終沒有解釋，何以在購入該物業之後多年，不曾向原告人母親要求履行該聲稱的先決條件，不採取任何行動，迫使原告人母親實踐承諾，又或向原告人討回該物業的契約和遺囑。

50.被告人說法的不可信，還可從他指控原告人的母親完全沒有供養他的說法中可見一斑，原告人提供了一連串文件，包括僱傭合約、中介公司收據、支薪收據、長者院舍中心發票和收據、銀行交易記錄等等，證明了她們反而是在2019年8月被告人出院後， 便安排了被告人入住長者中心兩個月，並支付了相關費用。

51.之後，原告人母親聘請了外籍傭工照顧被告人，由原告人支薪， 後來只因為被告人突然拒絕繼續由外籍傭工照顧，所以她們才終止該僱傭合約，還由原告人支付了提前解僱而引致的所有支出，該等費用總額已達數萬元。

52.此外，原告人一方也出示了被告人簽署的文件，證明了在2020年3月以前，原告人的母親一直只是與家人一起共同分擔供養被告人的責任，每月交付數百元港幣予被告人，作為她的供養份額，直至2020年3月被告人突然拒絕再接受她的供養才停止， 當然這份文件也進一步推翻被告人聲稱原告人母親曾作出獨力供養他的承諾的說法，多年來他一直接受她和其他人共同供養他，她只是支付家用的一部分而不是全部。

53.另一方面，原告人也提供了她曾向政府部門作出查詢的書面記錄，當中記載了她因為被告人的兒子要求賣掉該物業，以讓被告人以無物業和資產身份，申請政府津貼和安老服務安排，所以向政府部門求證的查詢記錄，這些文件都支持原告人和她母親的指稱，被告人和他的兒子多月來不停向她們施壓，以種種藉口，要求立即出售該物業的說法。

54.事實是，被告人不但沒有提供證據反駁，反而在他的抗辯書中，一方面要求把該物業賣掉，以售樓收益供養被告人；另一方面又強調他需要出售該物業，以求以無物業人士身份，向政府申領津貼和安老服務，並重覆要求原告人交出該物業契約和遺囑。

55.綜觀所有證據，本席信納雙方確實在2012年達成該聲稱信託協定，而現在被告人積極籌謀出售該物業，違反雙方當天的協定，原告人確實需要法庭的宣告，來保障她在該物業的權益。

裁決

56.本席在審慎考慮了本案中的所有狀書、文件和證據，以及依據適用的法律原則，接納原告人的案情，相信原告人和被告人在購買該物業之前已達成了共同意圖和協定，由被告人代原告人持有該物業的法定業權，他卻不擁有該物業的實益權益，只擁有終生在該物業居住的權利，原告人也基於雙方的協議支付了購買該物業的購入價，和因購入該物業而引致的費用，法庭宣稱原告人擁有該物業的實益權益不會對被告人造成不公。原告人在被告人多番迫令她交出該物業的契約和該遺囑，並積極尋求把該物業出售的情況下，確實需要法庭作出宣告來保障她的權益。

57.本案有充足證據讓法庭就原告人和被告人對於該物業的共同意圖作出事實裁斷，法庭並不需要依賴歸復信託的推定 。

58.本席考慮了所有證據後，接納原告人的申索，按原告人的草擬命令作出輕微修改後頒下宣告。

訟費

59.訟費方面，本席作出命令，頒令本案的訟費，包括所有保留的訟費，由被告人支付給原告人，除非雙方能達成協議，訟費金額交由法庭評定。 原告人自身的訟費，則按《法律援助規則》評定。

60.除非任何一方，於本判案書頒下日起計14天內，提出申請更改上述暫准訟費命令，否則，上述暫准訟費命令，在本判案書頒下日起計14天後，即成為絕對命令。

原告人：由法律援助署委派郭吳陳律師事務所吳文堅律師代表

被告人：沒有律師代表，並缺席審訊