侯福華及另一人 對 冼利年及另二人
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2. 原告人的傳票是根據《區域法院規則》第14號命令第1及2條規則申請針對第一、第二及第三被告人及李文標的簡易判決，並申請以下的濟助：
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DCCJ 320/2018 [2023] HKDC 1198 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2018年第320號 --------------------------------
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------------------ 判決書 ------------------ 背景 1.本聆訊一併處理以下3份傳票：
2.原告人的傳票是根據《區域法院規則》第14號命令第1及2條規則申請針對第一、第二及第三被告人及李文標的簡易判決，並申請以下的濟助：
3.原告人的大律師在聆訊時表示若法庭給予原告人「收回管有命令」及「中間收益」的濟助，原告人不再尋求「強制性禁令」、「禁制令」及「損害賠償」。 4.原告人反對第一被告人2023年7月4日存檔的擬修訂《抗辯書》的申請，但不反對本席在考慮原告人的申請時，也一併考慮第一被告人的新擬修訂《抗辯書》的抗辯理由，雖然本席仍然在考慮是否批准第一被告人的《抗辯書》新修訂申請。 簡易判決的法律原則 5.簡易判決程序的目的，是避免完全沒有抗辯理據的被告人，拖延原告人取得判決。當原告人提出簡易判決申請後，被告人須令法庭相信他有可予審訊的爭論點(triable issue)，或可爭辯的抗辯理由(arguable defence)，被告人才不會被剝奪審訊的權利[1]。 6.此外，第一被告人的大律師引用案例：Polykote Coatings Manufacturing Co Ltd v Grace Rehabilitation Centre Ltd [2016] 2HKC 29詳盡闡述了簡易判決的法律原則要點如下：
原告人的案情 7.首名及次名原告人均是「有關地段」的「分權共有人」(tenants in common)，分別擁有1/3及1/6的土地權益。於2015年1月14日原告人分別與第一被告人及死者朱永強簽訂中文租約，將夾付於《經修訂申索陳述書》的《圖則1》塗上桃紅色的該部份土地，租給第一被告人，及《圖則1》塗上黃色的部份租給死者朱永強，兩份租約的租期相同，由2015年1月1日至2017年12月31日為止。 8.因租約期滿原告人於2018年1月19日透過律師向第一及第二被告人發信，要求兩名被告人在2018年1月20日或之前會交回相關土地的空置管有權。但第一被告人仍繼續佔用之前租用的土地，而朱永強在2020年10月9日去世後，由他的女兒即現在的第二被告人繼續佔用朱永強生前所租用的土地。因此原告人在2018年1月22日入稟本法院申請收回土地管有權。 第一被告人的案情 9.第一被告人與他的先父早於1976年已經在原告人的土地上居住，第一被告人的先父曾與首名原告人的母親侯老太(彭相妹女士)於1987年1月1日及1992年1月1日簽訂租約。侯老太在1988年左右曾向第一被告人的先父作出口頭承諾，同意讓第一被告人的先父無限期租住原告人的土地。 10.侯老太在1996年1月初過身，第一被告人的先父則在2007年過身，之後由第一被告人與首名原告人簽訂以後的租約。約2009年11月，第一被告人將部份租用的土地分租與千里馬綠化有限公司，之後在約2016年1月分租戶換上了由李文標經營的綠之光環保有限公司。第一被告人否認分租地段曾用作填土工程或直升機場等違反租約的指控。 11.約2017年底，首名原告人的太太致電給第一被告人，表示收到規劃署的投訴，指原告人的土地有未經批准使用作直升機場的情況，原告人可能會被檢控，為此原告人要求第一被告人合作，否則該地段可能會被政府收回。 12.於2018年1月初，第一被告人與首名原告人通電話商討續租事宜，首名原告人表示由於規劃處的投訴仍未解決，為了避免遭到規劃署的檢控，因此會暫停收租及暫緩簽新租約，及暫停業主與租客的關係。但第一被告人可以繼續佔用有關土地，直至原告人通知第一被告人政府將會執法收回有關土地，屆時第一被告人就須要離開。 13.首名原告人亦表示將會向第一被告人展開民事訴訟，目的是向規劃署表示原告人正在嘗試補救被指為違規的事情，但首名原告人亦安撫第一被告人說訴訟只是走過流程， 只要等規劃署的事情解決，就會恢復出租有關土地給第一被告人，並會擱置訴訟，至於是否需要補交暫緩的租金，及恢復續租後的租金問題，則容後再議。 14.若政府需要收回土地，第一被告人需要離開，原告人會嘗試尋找在附近的土地出租給第一被告人作補償，但第一被告人須自費拆卸在該地段上的所有建築物。 15.基於上述的案情，第一被告人現提出兩項抗辯理由：
但不再依賴無限期租住有關地段的口頭承諾，及分權共有人不能單獨行事作為抗辯理由。(《第一被告人之書面陳詞》第20段 ) 協議性准許 16.第一被告人所依賴的「協議性准許」是否成立是取決於雙方是否達成「有約束力的協議」給予第一被告人的「准許」，而有約束力的合約是必須有「代價」支持，第一被告人的大律師就「代價」的問題在《第一被告人之書面陳詞》第53b段有以下的說法：
17.若規劃署或其他政府人員需要進入第一被告人所佔用的地段，進行調查或其他執法行動，必然是針對業主的，第一被告人作為一名他聲稱的特許佔用人不可能不通知業主處理有關官員的到訪。 18.此外，有關政府人員亦有相當可能已事先聯絡了原告人才到訪該地段。但即使是沒有事前通知業主，人員來到後也需要業主在場協助調查，屆時第一被告人與政府人員合作，通知原告人到場也是理所當然的。市民是有義務與政府人員或執法者合作，因此第一被告人並不能以「通知原告人政府人員的到訪」作為合約代價，因為這是第一被告人的「現有責任」(existing duty)，在法律上不構成有效的合約代價。 19.至於第一被告人承諾一旦政府收地，需要遷出便自費拆卸該地段上的建築物，並以此作為合約代價也有上述「現有責任」的問題。因為根據雙方不爭議的租約第五條[2]，在租約期滿後，第一被告人須交回土地的空置管有權，及自費清拆第一被告人所搭建的建築物。雖然第一被告人的大律師指租約已經在2017年12月31日「期滿租約作廢」，但該第五條明顯是雙方專為租約期滿後的安排而訂立的協議，因此在約期滿後仍然有效。 20.簡而言之，第一被告人所提出的合約代價的說法都不能成立。故此，即使只考慮第一被告人的說法，原告人的「准許」也只屬於沒有協議約束力的「准許」，原告人可隨時撤回該「准許」(若曾作出的話)，更何況原告人的證供是一直否認曾作出第一被告人聲稱的「准許」。 所有人不容反悔的原則 21.第一被告人指由於獲得原告人給予准許佔用該地段，因此花費了大量時間和資金在該土地上進行維修及保養，尤其是在2018年9月14至17日，超強颱風山竹吹襲香港時，原告人的兩間房屋也被波及，此外有兩至三棵荔枝樹倒塌，需要第一被告人聘請工人移走，還有維修小路、鐵絲網圍欄、瓦坑鐵皮及牆壁油漆翻新工程，總額達港幣$232,500。因此第一被告人認為原告人收回該地段土地實屬嚴重不公平，「所有人不容反悔」的原則適用於他的情況。 22.根據Megarry & Wade The Law of Real Property, 9th edition, 15-007至15-020段「所有人不容反悔」原則的元素有以下三項：
23.根據第一被告人的第二份非宗教式誓章第61段，第一被告人聲稱是因為獲得原告人給予准許佔用該段土地，因而在該地段花費不少資金。所花費的$232,500當中超過一半是因颱風山竹吹襲而花費的維修費共$132,500。該些維修費都是第一被告人認為有「需要」維修而花費的，原告人的承諾並不構成花費維修的「誘因」，以下的誓章段落可見一斑：
24.至於另外的港幣$100,000是花費在自2018年起，每年維修鐵絲網圍欄、出入小路、瓦坑鐵鐵皮及牆壁油漆及翻新工程。這些周年維修與上述因颱風吹襲造成損毁的必要維修性質不同，這些定期維修似是為了保養或美化而做的。第一被告人聲稱是因為原告人的承諾而進行定期維修，但這說法並不合理，因為根據第一被告人的證據，原告人亦沒有承諾將會長期讓第一被告人佔用該地段，反而當時雙方都意識到該地段有可能被政府執法回收土地的隱憂。 25.首先根據第一被告人所述，首名原告人及他的太太在2017年10至12月已表示需要第一被告人與他們合作一起處理規劃處的投訴，否則該地段可能會被政府收回，而第一被告人屆時也需要離開[3]。 26.第一被告人亦十分擔心該地段會被政府回收[4]，因此首名原告人就表示當政府回收該地段以致第一被告人須要遷出時，首名原告人會嘗試尋找在附近或村內的其他土地出租給第一被告人作為補償[5]。 27.由於第一被告人獲「准許」繼續佔用該段土地的時期不確定，該段土地甚至可能隨時會被政府收回，若原告人只是承諾嘗試找另一幅土地租給第一被告人，這樣的𠄘諾不太可能成為第一被告人由2018年起所做的周年維修的誘因。 28.此外，當法庭考慮第一被告人是否因倚賴原告人所作出的承諾而產生不利因素時，亦須同時考慮第一被告人從業主所得到的利益，因為該些利益可抵銷不利因素(countervailing benefits)。過往亦有案例指免收租金可被視為抵銷了對提出「不容反悔」者造成的不利因素，這樣即使業主行使他的法律權利也不會被視為不合情理之舉[6]。 29.本案不爭議的事實是第一被告人由2018年開始已經沒有交租給原告人，按照第一被告人的說法，他也享受了超過四年的免租佔用該地段的利益，這樣的利益可抵銷第一被告人聲稱的不利。 30.最終法庭須要在事情具體化的時候，從整體情況去考慮所發生的事情是否不合情理[7]。2018年6月22日，規劃署發信通知原告人等，署方已滿意在該地段直升機場的違例發展問題已告終[8]。按第一被告人的說法，原告人在解決了有關違例發展的問題後將會與第一被告人恢復租約。 31.假設原告人按他的承諾由2018年6月底(即違例發展問題告終時)開始續租給第一被告人，至今也有5年多，即是應已續租多於兩次的兩年期租約，之後即使原告人不再續租給第一被告人，結果第一被告人也是須要按租約第五條自費清拆土地上的搭建物(假設租約條款內容不變)，所以也不會有什麼不合情理的情況。 32.現實的情況是雙方自2017年12月31日租約期滿後並沒有續租，而原告人也沒有收取第一被告人租金，若從整體情況去考慮第一被告人的案情也看不出有不合情理的地方。 第一被告人的案情總結 33.基於以上的分析，第一被告人所倚賴的兩項抗辯理由：「協議性准許」及「所有人不容反悔」皆不能成立，第一被告人沒有任何可爭辯的抗辯理由，因此原告人可獲登錄對第一被告人的勝訴判決，第一被告人須交回有關地段的空置管權給原告人及支付原告人以每年港幣$20,000元計算的中間收益，並由2018年1月1日計至第一被告人交回土地空置管有權為止。 34.由於原告人的大律師已表示不再尋求禁制性的濟助，因此本席不須要考慮原告人針對第一被告人有關違反租約的指控。 35.第一被告人擬修訂《抗辯書》未能提供可爭辯的抗辯理由，因此本席撤銷第一被告人分別於2023年2月27日及2023年7月4日存檔法庭，擬修訂《抗辯書》的兩份傳票申請。 第二被告人的案情 36.現任的第二被告人：朱美娥，是死者朱永強的女兒，以遺產代理人的身份代替死者成為第二被告人。第二被告人指他的先父於1982年向彭相妹(即首名原告人的母親)租用《圖則1》塗上黃色的部份「有關地段」，第二被告人從死者朱永強口中得悉，彭相妺口頭承諾會一直將該地段租給死者朱永強，因此死者朱永強在該處經營農場及居住。 37.自1996年起首名原告人接手管理該地段的租賃事宜，死者朱永強一直按時繳交租金。第二被告人承認死者朱永強於2015年與原告人簽訂有關的書面租約。 38.第二被告人從死者朱永強口中得知首名原告人的妻子在2017年12月某天致電死者朱永強，指朱永強所租用的地段涉及官司糾紛，因此原告人暫時不收租金，要等待官司完結後才會繼續收租。第二被告人否認有違反租約或涉及違法使用或發展土地。 39.《第二被告人論據綱要》提出以下5項抗辯理由：
40.上述的5項抗辯理由在法律上都不是有效的抗辯理由，理據如下：
第二被告人的案情總結 41.基於上述的分析，第二被告人提出的5項抗辯理由均不能成立，也沒有其他可爭辯的抗辯理由，因此原告人可獲登錄對第二被告人的勝訴判決，第二被告人須交回相關地段的空置管有權給原告人及支付原告人以每年港幣$20,000元計算的中間收益，並由2018年1月1日計至第二被告人交回土地空置管有權為止。 李文標的案情 42.李文標以第三被告人的身份在2018年5月18日將他的《抗辯書》存檔法庭，而原告人在今次的簡易判決申請亦尋求針對李文標的濟助，包括土地收回命令及申索中間收益。 43.事實上第三被告人是針對一些佔據原告人土地的不指名被告人，若原告人要向李文標個人申索中間受益或訟費，原告人是必須將李文標加入成為一位被告人，但原告人從來沒有作出有關申請。 44.在聆訊時李文標表示不打算繼續抗辯，其實他已結束在原告人土地上的業務，正準備遷出，唯一的請求是給予多一些時間讓他收拾東西以便搬遷。 45.如上述，由於李文標沒有加入成為一位被告人，因此本席不會登陸針對以他個人名義的敗訴判決，但針對第三被告人的土地收回命令將會對李文標有法律效力。 命令 46.基於上述的分析，現裁定第一及第二被告人未能就原告人的申索提出任何可爭辯的抗辯理由，因此作出原告人勝訴的簡易判決及頒令如下：
原告人：由張嘉偉律師事務所延聘林明耀大律師代表 第一被告人：由韓潤燊律師樓延聘靳皓南大律師代表 第二被告人：沒有律師代表，並親自應訊 李文標：沒有律師代表，並親自應訊 [1] 《香港民事訴訟程序2023》，第1冊，第14/4/1段 [2] 根據雙方不爭議在2015年1月14日訂立的租約第五條有以下的規定：—
[3] 第一被告人的第二份非宗教式誓章第46段 [4] 第一被告人的第二份非宗教式誓章第53段 [5] 第一被告人的第二份非宗教式誓章第54段 [6] Megarry & Wade The Law of Real Property, 9th edition, 15-018段 [7] Suggitt v Suggitt [2011]EWHC 903 (Ch) at para43 per Roger Kaye QC, “… ultimately the question becomes one viewed as at the moment of crystallisation, namely, whether, looked at in the round, in the circumstances that have happened, it would be unconscionable for the promise not to be kept.” [8] 第一被告人的第二份非宗教式誓詞第43段 [9]第一條：「租期以叁年為期，即由2015年1月1日起至2017年12月31日止。期滿租約作廢。」 [10] 見註2 [11] Hong Kong Tenancy Law, 6th Edition, by Malcolm Merry, chapter 4 under the heading TENANCIES AT WILL AND SUFFERANCE: “A tenancy at sufferance arises when the landlord does not indicate assent to or dissent from the tenant’s continued presence: he suffers the tenant’s remaining in possession. A tenancy at sufferance cannot be created by contract: it is created by the law to prevent a tenant who originally entered under a tenancy agreement and who holds over without a fresh agreement from becoming a trespasser. Here, the tenant ‘comes by right and holds over without right’. Strictly, since the landlord has not consented to the tenant’s continued presence, there is no tenancy: all the tenant has is possession and he can be deprived of that by the landlord at any time without notice. It the tenant does not go when told to, he becomes a trespasser. The landlord can sue the tenant for compensation (called ‘mesne profits’) for the tenant’s use of the land —this is not really rent, since there is no tenancy between them.” [12] [2015] 4 HKLRD 54 |
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