昌明大廈業主立案法團 對 Leung Ka Man Kelvin 及另一人

LDBM 204/2021

([2023] HKLdT 62)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2021年第204宗

_______________

______________

_______________

判 案 書

_______________

背景

1.本案由小額錢債審裁處（案件編號：STSC 005480/2021）轉介至土地審裁處審理。

2.申請人是香港九龍亞皆老街86號昌明大廈（「該大廈」）的業主立案法團。

3.第一及第二答辯人（以下簡稱「答辯人」）是該大廈18字樓2室（「該單位」）的共同業主。

4.申請人在本案的申請是向答辯人追討有關該單位以下的款項：-

(1)	由2020年1月1日至2021年12月31日的管理費		23,040元
(2)	分攤費：-
	(i)	於2018年9月20日業主周年大會通過的大廈工程費用集資	1,104元
	(ii)	2020年1月14日業主周年大會通過的2019年大廈工程費用集資	1,189元
	(iii)	2021年6月9日業主周年大會通過的2020年特別工程費集資	1,420元
			共：26,753元

5.此外，申請人也按該大廈的公契（「該公契」）第4(p)(1)段向答辯人追討上述欠款26,753元的利息，按該公契第4(p)(2)段向答辯人追討手續費（collection charge）150元及按該公契第4(q)段向答 辯人追討以「律師與客戶基準」計算的訟費。

6.該公契第4(p)及4(q)段的條文如下：-

“	(p)	If any owner shall fail to pay any amount payable hereunder within seven days of the date on which the demand for payment is served on him, he shall further pay to the Manager:
		(1)	Interest calculated at the rate of $1.00 for each $100.00 or part thereof of the amount unpaid for each period of 30 days or part thereof for which it remains unpaid, and
		(2)	A collection charge of $150.00 or such lesser sum as the Manager may agree to cover the cost (other than legal costs of proceedings as hereinafter mentioned) of the extra work occasioned by the default.
	(q)	All amounts which may be or become payable by any owner for the time being of any undivided shares in the said premises and building in accordance with the provisions of this Deed together with interest thereon as aforesaid and the said collection charge and all other expenses incurred in or in connection with recovering or attempting to recover the same shall be recoverable by civil action at the suit of the Manager. The claim in any such action may include a claim for the solicitor and own client costs of the Manager and the defaulting owner shall in addition to the amount claimed in such action be liable for such costs. In any such action, the Manager shall conclusively be deemed to be acting as the agent or agents for and on behalf of all the owners other than the defaulting owner and no owner sued under the provisions of this Deed shall raise or be entitled to raise any defence of want of authority or take objection to the right of the plaintiff to sue or to recover such amounts as may be found to be due.”

7.基於上述條文，如果答辯人確實需要繳交上述管理費及 分攤費，答辯人亦需按上述條文支付有關的欠款利息、手續費及訟 費。

8.答辯人提出了多項的答辯理由。不過，根據其草擬的爭議點清單，其答辯理由可歸納如下：-

(1)	申請人追討的款項，除了1,420元，其餘也不是根據該公契及《建築物管理條例》第344章（「該條例」）的規定計算出來；
(2)	申請人拒收答辯人給予申請人的支票；
(3)	申請人沒有在銀行以其名義開立和維持一個有利息的銀行戶口，用以存放申請人所收到的款項；同 時，申請人持續脅迫答辯人將款額存入第三者名義持有的銀行戶口（即康業服務有限公司銀行戶 口），唯這個銀行戶口不是為申請人開立的有利息的銀行戶口，亦沒有銀行的證明文件證明銀行知悉其戶口是為法團開立的客戶戶口；
(4)	申請人沒有經核證的管理委員會會議的會議紀錄，證明每年的預算及釐定業主須繳付的款額是由管理委員會在其會議決定；
(5)	管理委員會主席易學雄簽署的「欠交管理費及分攤費證明書」，是不穩妥；
(6)	申請人沒有在法團業主周年大會上提交財務報表連同會計師報告給予法團省覽。

9.本席現就申請人提出的每項申請作出裁決。

管理費

10.根據申請人的案情，所有管理費是根據該公契第4(h)及4(i)段訂出的比率由每戶分攤。第4(h)及4(i)段的條文如下：-

“	(h)	Each owner shall pay to the Manager monthly in advance on account of his share of the said costs charges and expenses the appropriate sum mentioned hereunder in respect of the unit in the said building for the time being owned by such owner:
		Units		Monthly payment
		Shop A on the Ground Floor		$55.00
		Shop B on the Ground Floor		$45.00
		Shop C on the Ground Floor		$45.00
		Shop D on the Ground Floor		$55.00
		Shop E on the Ground Floor		$40.00
		Shop F on the Ground Floor		$35.00
		Shop G on the Ground Floor		$20.00
		Shop H on the Ground Floor		$35.00
		Shop I on the Ground Floor		$40.00
		Shop J on the Ground Floor		$35.00
		Commercial Units on the 1st to 7th floors
		Units A and H		$120.00 for each unit
		Units B, D and E		$70.00 for each unit
		Units C		$60.00 for each unit
		Units F		$125.00 for each unit
		Units G		$140.00 for each unit
		Units I on the 1st to 6th floors		$105.00 for each unit
		Unit I on the 7th floors		$70.00
		Flats 1 and 3 on the 8th to 23rd floors		$95.00 for each flat
		Flats 2, 4 and 5 on the 8th to 23rd floors		$85.00 for each flat
	(i)	If the total contribution payable to the Manager by the owner of the said Building as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the said costs charges and expenses then such owners shall make further contributions towards such expenses in the shares as above mentioned.”

11.申請人以上述的比率按月向各業戶徵收管理費，以應付日常開支，而該單位應付的管理費佔總支出的0.62%。

12.不過，申請人承認於2019年，在進行升降機改善工程而翻查該公契時，發覺升降機的日常支出，應與一般管理費分開，並由相關使用業戶分擔。故此，申請人於2020年1月14日業主周年大 會上聘請律師在業主大會上開向業戶講解。

13.按律師當時的建議，申請人應先將升降機費用部份的開 支以業權份數計算住戶及商戶佔升降機營運的比例，然後以相關單 位分攤。

14.可是申請人也認為律師的議案未能實際闡釋該公契的條文，亦不能反映用者自付的精神，因此律師的議案不被接納。

15.鑑於問題的複雜性及該大廈需要維持收入以應付日常開支，申請人在業主大會上議決了繼續沿用過往方法徵收管理費，而申請人的管理委員會會以一年時間研討徵收升降機分攤費方案，不設 追溯期。

16.由於疫情關係，影響了處理的進度，及後由於答辯人在小額錢債審裁處提出涉及升降機分攤費的爭議，故此申請人再於2021年6月9日的業主周年大會上議決通過管理分攤費仍需按照以往既定的方法計算，而管理委員會要繼續研究解決方案，直至法律程序結 束為止，亦不設追溯安排。

17.申請人認為有關答辯人拒交的費用均經業主大會議決及通過，計算升降機分攤費的安排亦經業主大會作議決。因此，申請人認為答辯人不能以己之見強迫其他業主接受個別人仕的升降機分攤費計算方法，而以此作為拒交管理費的藉口。

18.不過，本席認為申請人不能以業主大會的議決向答辯人 收取未有按該公契計算的管理費。業主大會所通過的議決也需符合 該公契的要求。

19.很明顯，現時管理費的計算是包含了升降機的費用，而 升降機的費用應按該公契第4(l)及4(m)段由相關的業戶支付。第4(l)及4(m)段的條文如下：-

“	(l)	The Charges and expenses for the operating maintaining repairing servicing and replacing of the lifts servicing the offices on the 1st floor to the 7th floors (inclusive) of the said Building shall be borne and paid by the owners thereof in proportion to the number of the said offices for the time being owned by them respectively.
	(m)	The Charges and expenses for the operating maintaining repairing servicing and replacing of the lifts servicing the Flats on the 8th floor to the 23rd floors (inclusive) of the said Building shall be borne and paid by the owners thereof in proportion to the number of the said Flats for the time being owned by them respectively.”

20.申請人對於上述條文的理解有不同的意見，亦嘗試建議 七個不同的方案，包括答辯人提供的方案。不過，申請人始終沒有結 論，要等待是次審訊有所裁決。

21.其實第4(l)及4(m)條的條文並不難理解，申請人只需將 有關1字樓至7字樓升降機及8字樓至23字樓升降機的運作、保 養、維修、服務及更換的費用由一般的管理費開支分拆出來，成為兩筆獨立的開支，而不需計算在所有業主需要支付的管理費之內便可。

22.根據第4(l)條的規定，有關1字樓至7字樓升降機費用是由1字樓至7字樓的業戶按其擁有的寫字樓數目分攤；而根據第 4(m)條的規定，有關8字樓至23字樓升降機費用是由8字樓至23字樓的業戶按其擁有的單位數目分擔。當中並沒有涉及業權分數，也不涉及該公契第4(h)條的比率。

23.申請人可能會就某些升降機開支是屬於1字樓至7字 樓，還是8字樓至23字樓的問題遇到困難，但無論如何，有關1字樓至23字樓升降機的開支，也不應歸納在一般的管理費開支中。

24.現時，申請人並沒有將這些升降機開支分拆出來，而繼續要求答辯人支付包括這些支出的管理費並不合乎該公契的規定。答辯人絕對有權拒絕支付這樣計算出來的管理費。

25.申請人可能認為這是答辯人不交管理費的藉口，但申請 人也知道現時管理費的計算並不正確，申請人不能以業主大會的議 決作為理據而強迫答辯人支付不正確的管理費，因為這是該公契的規定，業主大會也不能不按公契辦事。

26.因此，本席裁定申請人向答辯人追討管理費的申請不能 成立。

分攤費1,104元

27.申請人要求答辯人支付的第一項分攤費1,104元是由業主大會於2018年9月20日通過的議決集資的。

28.根據2018年9月20日的業主周年大會會議紀錄（即證 物「A1」號），在會上通過的集資費用是包括了有關升降機的費 用。

29.正如上述一樣，這些升降機的費用，應該分拆出來處理，由有關的業主支付，而不是由所有業主支付。

30.因此，這項分攤費跟管理費一樣，也不是按照該公契的規定計算，不能強迫答辯人支付。

31.本席同樣裁定申請人向答辯人追討分攤費1,104元的申請不能成立。

分攤費1,189元

32.第二項分攤費1,189元是於2020年1月14日的業主大會中通過集資的。

33.根據2020年1月14日的業主周年大會會議紀錄（即證物「A2」號），該項集資是有關2019年一般性的維修工程開支，而 並非答辯人所指的包括十多年仍未完工的「樓宇更新大行動」的工 程。當中也沒有涉及升降機的維修。

34.因此，答辯人不能以該集資涉及「樓宇更新大行動」或 升降機維修而拒絕支付。

35.答辯人提出該項集資應以該公契第4(k)條條文計算，即 以不可分割業權分數計算。

36.不過，第4(k)條的條文如下：-

“

(k)

In addition to the monthly contribution, each owner shall pay to the Manager on demand in respect of each unit of which he is the owner in proportion to his shares of and in the said premises and the said Building the cost of all major repairs, replacements, revocations and all other costs and expenses incurred in respect of the management of the said Building, its equipment, apparatus and services which may otherwise become payable by the owners collectively under the terms of this deed to the extent that the same are not covered by the monthly service charges or contribution.”

37.很明顯，上述條文中的「shares」並不是指不可分割業權分數，因為並沒有「undivided」（即「不可分割」）這字的出現。

38.本席認為根據上文下理貫切性的理解，在第4(k)條中的 「shares」一字，應該與在第4(h)及4(i)條中的「shares」一字一樣理解。

39.因此，本席不同意分攤費1,189元有計算錯誤。

40.答辯人又認為申請人沒有提交管理委員會會議紀錄確定如何計算這項工程的分攤費。不過，申請人已在上述業主大會中通過這項集資，有沒有管理委員會的紀錄並不重要。即使沒有管理委員會的通過，業主大會也可通過這項議決。

41.答辯人的理據其實是基於該條例第22條的要求。不過該條例第22條是涉及管理委員會釐定基金款項的情況。第22條並不 適用於業主大會所通過的集資方案。

42.基於上述理由，本席裁定答辯人須支付申請人分攤費1,189元。

分攤費1,420元

43.第三項分攤費1,420元是按照2021年6月9日的業主周年大會的議決而通過集資的。該集資是有關2020年的特別工程費，當中並沒有涉及升降機（見2021年6月9日業主周年大會會議紀 錄，即證物編號「A3」號）。

44.答辯人對這數目的計算並沒有爭議，而事實上，答辯人 曾經嘗試支付這數目給申請人。

45.不過，答辯人同樣認為申請人沒有提供管理委員會會議 紀錄，確定如何計算這項工程的分攤費。

46.正如上述一樣，即使沒有管理委員會這方面的確定，也不等同申請人不能在業主大會上通過這項集資。

47.因此，答辯人不能以此為由拒絕支付這筆款項。

48.答辯人指控申請人拒收答辯人的支票也不能成立。申請 人已經在業主大會上清楚明確地議決有關的款項由管理公司代收。答辯人不可能不根據議決而私自拒絕將支票寫給管理公司。很明顯，申請人並沒有拒收支票，而是答辯人交給申請人的支票不符合議決的 要求。

49.答辯人引用的理據是基於該條例附表7第3段的要求， 認為申請人必須開立和維持一個有利息的戶口，而只將該戶口用於 建築物管理方面。申請人亦須不延誤地將其就建築物的管理而收得 的一切款項存入該戶口。

50.雖然該條例的確有上述的要求。不過，這與申請人議決 由管理公司先行代收，並沒有抵觸。申請人絕對可以由管理公司先 行收取這些款項，然後才存入按該條例開立的戶口內。

51.因此，答辯人無權不依從業主大會的議決而自行決定如 何支付款項。

52.基於上述理由，本席裁定答辯人必須支付分攤費1,420　元。

主席的證明書

53.答辯人提出管理委員會主席的「欠交管理費及分攤費證明書」不穩妥。不過，這不會構成任何答辯理由。本席在上文已作出相關的裁決，申請人有些申請確實不能成立，即使主席的證明書有所 不同，也不會改變有關的判決。因此，主席的證明書並不重要。

財務報表及會計師報告

54.答辯人提出在業主周年大會，申請人沒有提交財務報表 及會計師報告。不過，這應由業主在業主大會上提出，而並非在事後通過了議決後才提出。

55.因此，答辯人提出這方面的問題也不可能構成任何答辯 理由。

總結

56.基於上述理由，本席裁定答辯人只須支付申請人分攤費1,189元及分攤費1,420元，而申請人申請的管理費23,040元及分攤費1,104元則敗訴。

57.答辯人亦須按該公契上述條文支付申請人有關分攤費1,189元及分攤費1,420元的利息，由欠款日起計至清繳款項為止。

58.同時，答辯人亦須支付手續費150元給申請人。

59.至於訟費方面，由於雙方各有勝負，本席認為訟費應各自負責自己的訟費，即無訟費命令。

命令

60.本席現頒令如下：-

(1)	撤銷申請人在本案中管理費23,040元的申請；
(2)	撤銷申請人要求答辯人支付分攤費1,104元的申 請；
(3)	答辯人須支付申請人分攤費1,189元及其按該公契第4(p)條計算的利息，由欠款日起計時清繳款項為止；
(4)	答辯人須支付申請人分攤費1,420元及其按該公契第4(p)段計算的利息，有欠款日起計至清繳款項為止；
(5)	答辯人須支付申請人手續費150元；
(6)	本案無訟費命令。

申請人﹕ 由盧凱明先生代表應訊。

第一答辯人﹕ 親自應訊。

第二答辯人﹕ 親自應訊。