環球聯合有限公司 訴 Deluxe Fashion Co. 及另一人
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1. 本上訴答辯人環球聯合有限公司為九龍青山道481 - 491號香港工業中心C13一號店舖之業主。上訴人Deluxe Fashion Co. 及梁碧珊女士為該樓宇的租客。本年一月二十九日答辯人於土地審裁處獲頒令：如上訴人未能於四星期內繳付一九九八年十月十六日起計之欠租，每月60,380元，至本案樓宇空置交回業主為止，及繳付訟費2,000元給予業主，則上訴人須將涉案之樓宇空置交還業主。現上訴人不服該命令，向本庭上訴要求推翻原判。上訴人所提出之上訴理由有以下多點：
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CACV000088A/1999 CACV 88/99 香港特別行政區 高等法院 上訴法庭 高院民事上訴1999年第88號 （原本案件編號：土地審裁處條例（第V部）收回管有申請1998年第546號）
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聆訊日期: 一九九九年七月十三日 宣判日期: 一九九九年七月十三日 --------------- 判 案 書 --------------- 上訴法庭法官梁紹中宣讀上訴法庭判案書: 1. 本上訴答辯人環球聯合有限公司為九龍青山道481 - 491號香港工業中心C13一號店舖之業主。上訴人Deluxe Fashion Co. 及梁碧珊女士為該樓宇的租客。本年一月二十九日答辯人於土地審裁處獲頒令：如上訴人未能於四星期內繳付一九九八年十月十六日起計之欠租，每月60,380元，至本案樓宇空置交回業主為止，及繳付訟費2,000元給予業主，則上訴人須將涉案之樓宇空置交還業主。現上訴人不服該命令，向本庭上訴要求推翻原判。上訴人所提出之上訴理由有以下多點：
2. 第（4）至（8）項上訴理由指業主用各種不同方法，包括截斷電源、報警、指上訴人佔用地方、恐嚇上訴人之職員，及提出本訴訟，影響上訴人之業務。 3. 上訴人於最後一項上訴理由稱：上訴人有租約按金及裝修按金共204,140元存於業主處，可用以抵銷所欠之租金。所以，上訴人認為土地審裁處所頒之命令，全無理據，要求推翻該命令。 4. 以上各項上訴理由，除第二項指業主經代表黃先生承諾續約及所欠租金可分期繳交外，其他各項理由都不能視為可接納的上訴理由。雖然上訴人可以以此為依據向業主索償，惟此類申索不屬本案審理之範圍。土地審裁處法官在其判案書指出，上訴人在答辯書中並沒有就業主申請所指稱之欠租，作出交代或反駁。而上訴人又沒有出席聆訊。代表上訴人申請延期聆訊之楊先生對於上訴人是否欠租之事，亦不置可否。因此，法官在上訴人缺席下，聆訊業主之申請。其後，憑業主代表之陳述及所提之証據作出上述的頒令。上訴人指當日缺席是必不得已的。而法官在上訴人缺席下作出判決，乃是剝奪上訴人答辯機會，對上訴人並不公平。 5. 所有上訴理由，上訴人就業主申請的答辯書，及對本庭之陳述，本庭已詳細考慮。綜合所說，上訴人不外是解釋因為上訴人有困難，市況不景，以及業主所收取之租金太高，所以欠下租金。上訴人所謂業主代表黃先生曾承諾，欠租可分期繳付，而且在租約期滿後，業主會與上訴人續約以便上訴人可繼續租賃該樓宇這兩點，上訴人在土地審裁處完全沒有提出，在本庭上訴人亦未能提出可以支持該說法之証據。所以該說法之真實性是有商榷餘地。 6. 上訴人與業主最後簽立之租約是為期兩年，由一九九七年四月一日起至一九九九年三月三十一日止。該約第二款訂定如租客（即第二上訴人）要求期滿續約，他們必須於約滿前一個月提出。所以梁女士所說，黃先生於一九九八年十月向她承諾及與她洽談續約之事，看來是未能置信的。無論如何，這點是與上訴人欠租之事實並無關連。 7. 不過，本庭認為土地審裁處法官在處理業主之申請時，在程序上有不正確之處。該申請原定於一九九九年二月三日聆訊，但上訴人於一九九九年一月二十一日以上訴人於聆訊當日將不在香港為理由，向土地審裁處申請延期聆訊。該延期申請於一九九九年一月二十九日聆訊。當日上訴人並未出庭，只委派楊先生為代表。其後法官拒絕延期申請。一般在此情況下，審理業主之申請理應於原定日期二月三日進行。但法官並未等到該日，即時於拒絕延期申請當日（一月二十九日）在上訴人缺席下聆訊，並頒下以上之命令。因此，法官當日之聆訊並未依照正確程序進行。所以，本庭認為在程序上法官犯了錯誤。 8. 代表Deluxe Fashion Co. 之佘先生向本庭陳述稱：答辯人提出申請之日，即一九九八年十二月二日，上訴人已繳付租金至十一月份，雖然十月和十一月之租金是分四期繳交的。但上訴人自十二月份起已無再繳交租金，直至法庭頒令後，上訴人又再分兩次繳交一個月租金，即十二月份之租金。所以在一九九九年三月三十一日租約期滿時，所欠租金只是一月至三月之租金。代表業主之劉錦聰先生則稱在業主提出申請當日（即一九九八年十二月二日），上訴人所欠業主的，是十月部份租金及十一月全月之租金。因此該申請所指之欠租為十月份租金餘額及十一月份租金，全數共78,760元。這亦是該申請之基礎。 9. 由此看來，在審訊當日（即一月二十九日）上訴人只欠繳一九九八年十二月份之租金。而業主申請所指之欠租78,760元，上訴人於一月二十九日前已全數付清。因此法官當日頒下之命令，是缺乏基礎的。本庭認為如果雙方都有出席聆訊，雙方當然會向法官提出上述情形。雙方亦會清楚地把上訴人已交租金和尚欠租金之數目計算出來，給予法官考慮，以決定以欠租為理由收回樓宇之申請是否成立。 10. 既然本庭認為一九九九年一月二十九日頒下之命令欠缺基礎，該命令當然不能成立。由於：
一九九九年一月二十九日之命令應該擱置。 11. 基於以上原因，本庭接納上訴。不過，因為上訴人在本庭承認欠繳本年一月至三月之租金及由四月一日開始佔用該樓宇之代租金，業主可以另案方式向上訴人申索所欠之租金，及四月一日開始之代租金。由於業主已給予上訴人六個月約滿通知書，業主亦可以約滿及已給予上訴人法定之通知為理由，向法庭申請收回該樓宇。這兩項只是本庭向業主的提示。至於如何跟進應由業主自己決定。有關本上訴之訟費，本庭不頒任何命令。再者，以上曾提及上訴人於頒令後，曾分兩次繳付一個月租金，繳存於法庭，其後已轉交業主。本庭認為該月之租金可作為一九九八年十二月份租用該樓宇之租金計算。因此，業主可向上訴人申索之租金，應為一月至三月及由四月開始之代租金。
答辯人： 環球聯合有限公司由陳有嬌女士及劉錦聰先生代表 第一上訴人： Deluxe Fashion Co. 由佘聲展先生代表 第二上訴人： 梁碧珊，無律師代表 |