黃堅華 對 袁桂馨及另二人

DCCJ 6050/2018

[2024] HKDC 188

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2018年第6050號

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判案書

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引言

1.本案牽涉的物業是九龍富貴街12號富貴大廈西座4樓424室之物業（“該物業”）。原告人為該物業的分權共有人並持有二分之一份額的註冊業主。在所有關鍵時間直至2018年12月27日，第一被告人為該物業的另一分權共有人同樣持有二分之一份額的註冊業主，在該日第一被告人將其二分之一份額轉讓予第三被告人。第二被告人聲稱是該物業的租客，有關租約（“該租約”）是與第一被告人於2018年1月12日簽訂的。

2.在本案中，原告人申索：

(1) 該租約為無效協議的聲明；

(2) 第二被告人向原告人及第三被告人交回該物業的空置管有權的命令；

(3) 要求第一被告人向原告人支付2018年3月15日至2018年12月27日期間以評估的市價計算的佔用租金的命令；

(4) 要求第三被告人向原告人支付2018年12月27日至判決日期期間以評估的市價計算的佔用租金的命令；及

(5) 要求第二被告人及/或第三被告人向原告人支付2018年3月15日至判決日期期間以評估的市價計算的佔用租金的命令。

不爭議的事實

3.自2005年4月28日至2018年1月24日，袁桂嬋和袁桂馨（本案的第一被告人）是該物業的分權共有人，同等各持有一半份額。他們是姊妹關係，他們還有一位妹妹袁桂珍，是本案的第三被告人。

4.於2017年12月23日，袁桂嬋與黃諾陶簽訂臨時買賣協議，及於2018年1月24日簽訂轉讓書，藉此袁桂嬋將其該物業的一半份額以港幣925,000元轉讓給黃諾陶。該份臨時買賣協議及轉讓書分別於2018年1月17日及2018年2月9日在土地註冊處註冊。

5.該買賣以拍賣形式進行。該臨時買賣協議有以下條款：

「5. 買賣完成時，賣方須將該物業交吉予買方/買方同意連同該物業現有之租約一起購入該物業。

19. 雙方同意及明白本合約連同副頁聲明書一份。」

6.該份聲明書有以下條款：

「有關物業：九龍富貴街12號富貴大廈西座4字樓424號單位。（½ 業權）

…

I. 賣方以不交吉及無租約形式出售上述物業，買方需自行與另一業權人處理有關該物業之利益分配事項。

II. …

III. 賣方只轉交現存於賣方之樓契正本予買方，並不保證業權完整，買方不能反對及對業權提出質詢，並保證根據該合約完成交易。」

7.於2018年3月15日，黃諾陶將其該物業的一半份額轉讓給他的父親即原告人。

8.於2018年2月下旬，原告人與第三被告人在大角咀道的麥當勞見面（原告人聲稱他以為第三被告人是第一被告人），討論有關該物業的狀況。至於討論內容確實是甚麼，雙方不能同意，本席會在稍後作出裁決。

9.原告人從2018年1月或從該會面或後來得知（在本席以下的裁決下，實際時間沒有重要性），有一份書面租約（“該書面租約”），由第一被告人以“出租人”身份及第二被告人以“承租人”身份簽訂，日期為2018年1月12日。該書面租約有以下條款：

「(1) 租金：每年港幣40,000元正。按金港幣5000元正。一次過付五年租金即合共港幣205,000元正。

(2) 五年後，新租金每年港幣44,000元正，每五年加租一次，每次遞增10%，租金必須一次性最少交足一年，此租約不可單方面終止。

(3) 若承租人在租約期滿前中途退租，業主有權扣除全部按金，餘下租金亦不會退還。

(4) 出租人負擔費用包括：差餉，地稅，管理費。

(5) 承租人負擔本身應用之水費及電費。

(6) 租賃期內，該單位內若有任何設施損壞，例如塞渠，水箱或龍頭漏水，電力中斷等的室內維修一概由承租人自行負責修理。而外牆及公共設備的維修則由出租人負責修理。

(7) 除該單位因清拆，火警，危樓以及一切非人為的天災人禍導致承租人不能繼續居住除外，承租人需無條件搬出，出租人必須將按金及租金無息退回承租人。」

10.於2018年8月20日，原告人及黃諾陶透過其律師黃馮律師行發信，要求第一及第二被告人終止該租約並交出有關物業的空置管有權。

11.於2018年11月2日，黃馮律師行另發信函重申其上述要求。

12.然而，第一被告人及第二被告人均沒有作出任何回應。

13.於2018年12月27日，第一被告人與第三被告人簽署轉讓書，第一被告人將其物業二分之一份額轉讓給第三被告人。該轉讓書於2019年2月4日於土地註冊處註冊。

14.在該轉讓書於土地註冊處註冊之前，於2018年12月31日，原告人展開本訴訟，向第一及第二被告人作出申索。

15.第一及第二被告人分別於2019年4月2日及2019年3月19日存檔抗辯書。第一被告人在其抗辯書中聲稱她不再是該物業的業權人。因此，於2019年4月10日，原告人進行土地查冊，發現第一被告人就該物業的權益已於2018年12月27日轉讓給第三被告人。

16.原告人因此要求第三被告人對該物業的中間收益作出解釋。但第三被告人拒絕。

原告人的案情

17.原告人的案情是，該租約是虛假交易。原告人的交替案情是，即使該租約是真實交易，袁桂嬋不是該租約的一方。因此，原告人作為分權共有人，不受該租約影響。但是由於該租約實質將該物業的獨享管有權租出，原告人已實質被驅逐。

18.在審訊中，原告人是原告一方的唯一證人。

第一被告人的案情

19.第一被告人的抗辯書指出，原告人應已從他的女兒黃諾陶得知該物業不能交吉，因此並非真誠買家，不能要求該物業的空置管有權；另外，該租約是真實的。

20.但第一被告人沒有否認袁桂嬋不是該租約的一方。

21.第一被告人沒有存檔證人陳述書，亦沒有出席審訊。

第二被告人的案情

22.第二被告人的再修訂抗辯書與第一被告人的抗辯書相若，亦是指出原告人應已從他的女兒黃諾陶得知該物業不能交吉，因此並非真誠買家，不能要求該物業的空置管有權；另外，該租約是真實的。

23.同樣，在第二被告人的再修訂抗辯書中，第二被告人亦沒有否認袁桂嬋不是該租約的一方。

24.第二被告人有存檔證人陳述書，亦有出庭作供。他的供詞提及袁桂嬋有授權第一被告人簽訂該租約。

第三被告人的案情

25.第三被告人在她的修訂抗辯書中，指出她不是該租約的一方，沒有從第二被告人收取過任何租金，亦沒有佔用過該物業。

26.第三被告人有存檔證人陳述書，亦有出庭作供。

爭議

27.縱觀上述，本案的爭議是：

(1) 該租約是否虛假交易；

(2) 袁桂嬋是否該租約的一方；

(3) 原告人是否真誠的買家；及

(4) 賠償金額。

該租約是否虛假交易

28.原告人的案情是，該租約是虛假交易。舉證責任當然是在原告一方，再者，因為虛假交易的指控是一項嚴重的指控，所以有關指控的詳情必須清楚列出，而有關證據必須是強而有力的，雖然舉證標準仍然是相對可能性的衡量。

29.就這項虛假交易的指控，原告人依賴以下事項作出支持：

(1) 該租約的條款與其印花證明書之內容不符。根據該證明書租約年期為三年，由2018年2月1日至2021年1月31日，租金總額為港幣12萬元。第一及第二被告人只支付了港幣200元的印花稅，即為年租金的0.5%，這稅率是租期為一至三年的租約所適用。

(2) 該租約的租金為每年港幣40,000元，即每月約港幣3,333元，這租金水平明顯大幅低於市值，尤其是根據該租約，業主需額外承擔政府地租、差餉、管理費、外牆維修保養及物業公共地方維修保養。根據雙方委託單一聯合專家的評估報告（“該估值報告”），該物業的每月市值租金應為港幣6,300元。

(3) 該租約的條款並不合理及不尋常。該租約的起始年期為五年，租客並有無限期延長租期的行使權。該租約不可以單方面終止。租金水平僅可每五年覆核一次，而且加幅不得多於10%。租客需要一次過交五年租金。該租約亦沒有列明一般租客與業主之間使用物業的限制、有關終止租約的條款及有關業主收回物業管有權的條款。

(4) 該租約沒有有關業主已經收妥按金及/或預交租金的條款或聲明或收據。

(5) 該租約的日期為2018年1月12日，然而，根據第三被告人的說法，一份與一位余慧珍女士簽訂租期為2017年2月1日至2019年1月31日的租約，與該租約租期有重疊。

(6) 原告人認為，該租約的目的是被告人使原告人不能單獨管有、使用、選擇以合理條款出租該物業的手段。

30.本席認為原告人未能完成有關嚴重指控的舉證責任，原因如下：

(1) 該租約有一不常見的條款，即就該物業內的設施損壞，由承租人自行負責。這條款明顯與一般租約不同。一般租約下，業主有責任負責有關單位內的設施維修。從土地註冊處的土地記錄可見，該物業的第一個持有人於1972年買入，換句話說，該物業已有40至50年樓齡。實在，根據第二被告人的說法，單位內殘舊不堪，該物業是鹹水樓，位於大角咀碼頭沿岸（填海前），天花及牆身有滲水情況，需要定期翻新，這些是需要承租人即第二被告人自己負責。

(2) 在這情況下，專家的評估不適合，或未必能反映本案的該租約的情況，因為專家評估是基於市場上專家認為類似單位的租金而作出調整，然而，如上述，一般租約下，是由業主負責單位內的維修，並不如本案的該租約下，由承租人負責。實在，專家報告中提及的調整因素，並無任何有關因租客而不是業主要負責單位內維修的因素。再者，專家在預備他的專家報告時，並沒有到該物業進行視察，他無法知悉該物業的真實狀況。

(3) 另外，一般租約均是所謂一年生、一年死的租約。然而，該租約的起始租期是五年，而承租人即第二被告人一開始便一筆過將五年的租金支付給業主即第一被告人。專家報告並沒有就這另一與別不同的因素作出出租值評估的調整。

(4) 再者，該租約對業主有額外保障，因為承租人若在租約期滿前退租，業主可扣除全部按金，亦不用退還已繳交的租金。

(5) 因此，專家報告的租值評估只有有限的參考價值，不能作準。

(6) 原告人認為，該租約不能單方面被終止，是不符合任何商業邏輯的。第二被告人的解釋是，這樣的條款其實對雙方都有利，在業主立場，他有肯定的保障；站在第二被告人自己的立場，他也有保障，知道能夠一定，可以繼續租用該物業。本席看到，這個保障，雙方均要付出代價，即業主在加租的幅度上受到限制，第二被告人就樓齡不繼增加的該物業，需要支付的租金只能有加不能減。總括而言，雖然這個不能單方面被終止的條款驟眼看上去不合理，但經上述考慮，本席不能武斷說這條條款不符合任何商業邏輯。

(7) 同樣重要的，是第二被告人的確有繳交五年租金給第一被告人，並有收據作證。原告人並沒有質疑該收據的真實性，亦沒有質疑該收據的真確性。雖然租金是存至第三被告人的戶口，但第三被告人確認是代第一被告人收款，而原告人的案情也不是第三被告人才是該租約的業主，所以本席接納第三被告人的說法，是她代第一被告人收款的。

(8) 原告人大律師向第二被告人指出，第二被告人作出該租約的虛假交易的原因，是為阻止原告人行使他作為分權共有人的權利。但原告人大律師並沒有解釋或指出第二被告人有甚麼誘因去阻止原告人行使他作為分權共有人的權利，本席亦看不到有甚麼證據證明他有誘因這樣做。從他的證供指出有關該租約得到袁桂嬋的口頭同意中看到，第二被告人明顯明白需要袁桂嬋同意的重要性（其重要性本席稍後討論），若該租約真的是虛假交易去阻止原告人行使他作為分權共有人的權利，袁桂嬋的名字應會加在該租約上。現在該租約表面看來只是第一被告人將她自己的權益租出，這樣並不能阻止原告人去行使他作為分權共有人的權利，或至少要用該租約去阻止原告人，第二被告人則需要其他證據去說服法庭接納袁桂嬋也同意該租約的說法。

(9) 本席當然留意到印花證明書所載的有關該租約的資料與該租約不同。第二被告人解釋這是疏忽引致。本席有質疑，因為就算他真的要求他的朋友阿城幫忙申請加蓋印花，第二被告人亦接納他會在有關表格簽署確認提供給稅務局的資料，更何況這個阿城是第二被告人在口供中第一次提及，他連阿城的全名也講不出來。但本席要處理的問題，並不是第二被告人有否向稅務局作出虛假陳述以繳交少些印花稅，本席要處理的是該租約本身是否一個虛假交易。雖然印花證明書所載的有關該租約的資料與該租約不同，是可以指控該租約本身是一個虛假交易，但這只是其中一個考慮因素。

(10) 雖然之前的租約的年期是直至2019年，但有可能之前的租約提早完結。而之前的租約是由袁桂嬋及第一被告人作為業主與該租客簽訂，但袁桂嬋及第一被告人沒有作出任何證供。所以之前的租約的年期是何時完結，證供不太清晰。

(11) 該租約的首五年租期，已於2023年1月到期，根據第二被告人的證供，他已向第三被告人支付港幣22,000元的年租金，即根據該租約第 (2) 條的年租金港幣44,000元的一半。儘管2023年時，本案已展開，第二被告人聲稱他只用現金交收，並沒有留下支付該租金的任何文件證據，亦沒有要求第三被告人發放收據。第二被告人亦聲稱他曾嘗試聯絡原告人的律師以支付原告人另外一半的租金，但原告人並無理會，而本席從原告人與第二被告人的書信來往中看不到有這些嘗試。第三被告人就這點的證供，則是她只收了港幣20,000元。雖然以現金支付租金再加上沒有任何書面收據，而金額也不清楚，的確十分不尋常，有可能是因為該租約是虛假交易，但亦有可能是因為雙方根本沒有再繼續租約，但該租約是否已被終止不是原告人向第二被告人及第三被告人指出的案情，本席認為不恰當所以亦不應作出該租約是否已被終止的裁決。

31.本席考慮到上述的事項，認為該租約有它的商業邏輯，加上沒有證據顯示第二被告人有任何誘因去幫第一被告人作出虛假交易，儘管印花證明書所載的有關該租約的資料與該租約不同的確十分可疑，再者第二與第三被告人的證供不理想，可是考慮了以上所有證供，本席認為原告人不能完成他就這虛假交易的嚴重指控的舉證責任。

袁桂嬋是否該租約的一方

32.如上述，第一被告人及第二被告人各自的抗辯書均沒有否認原告人在再修訂申索陳述書指出袁桂嬋不是該租約一方的案情，而第二被告人在他的補充結案陳詞中特別提到，袁桂嬋口頭授權第一被告人簽訂該租約，這亦當然沒有在他的抗辯書中提到，嚴格來說，他們不能在審訊時要求法庭裁定他們沒有否定的案情。

33.為完整起見，並考慮到他們的抗辯書均在沒有律師協助下自行預備本審訊，而第二被告人亦有在他的證人供詞提及袁桂嬋有授權第一被告人簽訂該租約，本席對這爭議作出裁決。

34.第二被告人聲稱，他在簽訂該租約前，第一被告人有向他出示之前袁桂嬋及第一被告人與余慧珍簽訂的租約。業主雖是袁桂嬋及第一被告人，但只有第一被告人簽署該租約。根據第二被告人的說法，第一被告人向他展示這份租約，是向第二被告人說明，第一被告人有袁桂嬋授權去處理袁桂嬋所持有的份額權益。但是，本席認為與余慧珍簽訂的租約不同，該租約的業主只是第一被告人自己，若雙方真的有提及袁桂嬋授權第一被告人，或認為他們亦在處理袁桂嬋的份額，他們要在該租約如之前的租約般加上袁桂嬋的名字並無任何困難，但他們並沒有這樣做。

35.另外，第二被告人亦聲稱，在簽署該租約前，第一被告人在他面前致電給袁桂嬋，並從中得悉袁桂嬋亦同意將該物業出租。但同樣理由，若袁桂嬋的同意真的是那麼重要，應該在該租約上寫上袁桂嬋亦為業主，或至少記錄低猶如第二被告人聲稱的電話對話，但並沒有這樣的記錄。而這證供矛盾之處在於，他們花功夫致電袁桂嬋也不將袁桂嬋納入並寫在該租約上，本席不能接受。

36.再者，袁桂嬋已於2017年12月23日賣出她的份額（各被告人的案情均不是袁桂嬋在沒有授權及知悉下賣出她的份額），袁桂嬋同意簽訂任何租約的可能性甚低。

37.另外，雖然第三被告人的案情一樣是該租約有袁桂嬋授權第一被告人簽訂，但第三被告人承認她仍與第一被告人有聯絡並知道她的住址，第三被告人亦明白她可以向法庭申請強制第一被告人出庭作證，但她聲稱由於一些家庭問題，她知道第一被告人不想面對本案及當中不快的姐妹關係，所以決定不申請傳召第一被告人作供。本席不接納其解釋，因為即使假設第一被告人真的不想面對本案及當中不快的姐妹關係，她始終是本案的第一被告人，她就該租約有沒有袁桂嬋的授權有第一身的認知，本案一大部份亦可以說是因她租出該物業而起，第三被告人亦多次強調她覺得自己被原告人告狀感到冤屈，第三被告人亦認同她與第一被告人關係較好，在這情況下，第一被告人幫她自己也好，幫第三被告人也好，理應出庭作供，第三被告人亦理應傳召第一被告人出庭作供。在這情況下，及考慮第二被告人上述的證供，本席作出可對第三被告人的不利推測，即袁桂嬋根本沒有授權第一被告人簽訂該租約。

38.因此，本席裁定，當時根本沒有討論過袁桂嬋是否有授權第一被告人簽署該租約；亦沒有第二被告人聲稱的電話對話。無論怎樣，就算他們的確有討論過這事，最終，可能因為袁桂嬋長居美國，他們並沒有認為需要處理袁桂嬋的份額。

39.基於上述，本席認為，該租約所處理的份額只是第一被告人當時持有的份額，並沒有處理袁桂嬋轉售予黃諾陶即現在由原告人持有的份額。

該租約所處理的份額只是第一被告人的份額的法律後果

40.在考慮下一個爭議，本席先討論該租約所處理的份額只是第一被告人的份額的法律後果。

41.原告人購買的權益，是該物業的分權共有人的權益，份額為二分之一。分權共有人的權益的特質，是他與其他的分權共有人，均有權佔用有關物業的所有部份，不能趕走其他的分權共有人。這是共同佔有原則（Unity of possession）：見Megarry & Wade, The Law of Real Property (9^th ed) 第12-005段。基於這法律原則，分權共有人不能要求另一分權共有人（或他的租客）交出空置管有權，但當然可以要求另一分權共有人（或他的租客）讓他有分權共有人的管有權。

42.另外，分權共有人作為該份額的擁有者，有權就該份額猶如一般物業權的擁有者般自行處置，不需要得到其他分權共有人的同意。例如，分權共有人能自行轉賣他的份額、或者能自行出租他的佔用權。所以，在本案中，第一被告人將自己的管有權租予給第二被告人，其他分權共有人即本案的原告人（或之前的袁桂嬋）根本沒有權干擾。同時間，袁桂嬋將她作為分權共有人的份額賣給原告人，該份額的權益亦沒有受該租約所影響。

43.由於各分權共有人均有權佔用有關物業的所有部份，所以，若果有某一分權共有人驅逐另一個分權共有人，則後者有權要求前者支付佔用租金（Occupational Rent）：見Megarry & Wade, The Law of Real Property (9^th ed) 第12-005段；Chen Yu Tsui v Tong Kui Kwong [2006] 1 HKC 23第104及106段。有否驅逐是一個事實的問題，法庭可以從已知的事實上作出推斷：見Ip Wing Fung Davis v Jung Keum Soon [2023] HKDC 1359第11段。

44.因此，法庭要問的問題，是原告人作為分權共有人，有沒有被驅逐。

45.在這問題上，本席認為原告人有被驅逐，原因如下：

(1) 本席贊同第二及第三被告人的說法，當原告人不斷要求第二及第三被告人交出空置管有權而他們沒有理睬時，本身不構成驅逐，因為正如本席之前所說，原告人作為其中一個分權共有人，根本沒有權要求空置管有權。

(2) 然而，雖然該租約沒有袁桂嬋的授權，也沒有處理袁桂嬋的份額（見上述裁決），但當一個業主租出單位給租客時，一般來說，在沒有明文規定的情況下，雙方均認為租出的是有關物業的獨享管有權，不會有其他人有權進入。實在，第二及第三被告人的證供亦指出，根據該租約所支付的租金，當中一半是留給袁桂嬋的。第二被告人亦不斷強調，他支付的租金若果沒有袁桂嬋的一份，那麼租金應低於該租約所訂的。這證明，本席亦因而裁定，該租約雖然沒有袁桂嬋的授權，亦沒有處理袁桂嬋的權益，但該租約聲稱將該物業的獨享管有權租出。這變相將袁桂嬋拒諸於該物業門外，或換句話說，在沒有袁桂嬋作為分權共有人的同意下，實質行使了她作為分權共有人的管有權，而造成該分權共有人的管有權被實質拒絕，本席認為這是明顯的驅逐。

(3) 至於第三被告人，雖然該租約不是第三被告人所訂立，但第三被告人承認該租約，第三被告人亦於該租約五年期完結後繼續與第二被告人續租。本席看不到有任何證據或環境的轉變，致使該租約在第三被告人繼承時，第三被告人及/或第二被告人會覺得該租約不再是給予該物業的獨享管有權。即使第三被告人聲稱，因應本案的官司，她沒有處理袁桂嬋的份額的租金，並在她的補充結案陳詞要求法庭判定誰應收取這些租金，但她的心態只是想看看官司的結果如何再作決定，並不是她認為該租約不再是給予該物業的獨享管有權；相反，她依然認為該租約是給予該物業的獨享管有權，她認為租金包含袁桂嬋的份額的租金——即袁桂嬋的份額也租出，是最佳證明。因此，本席裁定，第三被告人在成為該物業的業主時，透過該租約驅逐原告人。

(4) 基於上述，第一被告人於原告人成為分權共有人時（即2018年3月15日）開始驅逐原告人；第三原告人亦於她購入第一被告人的份額時（即2018年12月27日）開始驅逐原告人。她們均須向原告人支付佔用租金。

46.至於第二被告人，他不是分權共有人，不能驅逐原告人，但若他在沒有授權下佔用原告人的物業，則構成侵佔物業（trespass）。如上述裁定，第二被告人認為在該租約下他有獨享管有權，這已構成侵佔物業。因此，第二被告人自2018年3月15日開始已侵佔原告人的物業，亦須向原告人支付佔用租金。

佔用租金金額

47.該估值報告評估2018年2月起至2020年12月的租值應為每月港幣6,700元，而自2020年12月起為每月港幣6,300元。原告人有一半分額。

48.本席於上述已裁定第一被告人於2018年3月15日驅逐原告人，而第一被告人於2018年12月27日轉名予第三被告人，另外，第二被告人亦於2018年3月15日侵佔原告人的物業。因此，就2018年3月15日至2018年12月27日，第一及第二被告人須共同及各別地支付原告人HK$6,700 / 2 × (8.5 + 26/31) = HK$31,284.68。

49.本席亦於上述已裁定第三被告人於2018年12月27日開始驅逐原告人。因此，第二及第三被告人須共同及各別地支付原告人佔用租金，至本判案書日期（即2024年1月31日）為止，金額為HK$6,700 / 2 × (23 + 3/30) + HK$6,300 / 2 × 38 = HK$197,085。另外，第二及第三被告人須共同及各別地支付原告人今天以後的佔用租金（每月HK$6,700 / 2），直至他們將原告人作為分權共有人應有的管有權歸還。

原告人是否真誠的買家

50.由於上述的裁決，有關原告人是否真誠的買家已不相干。然而，由於本席已聽取有關證供，為完整起見，本席作出以下事實裁決。

51.有關原告人是否真誠的買家，本席首先要決定的問題，是該租約是否可被註冊的。如果該租約是可被註冊的，而沒有被註冊，儘管原告人知道有該租約的存在，亦仍會被視為真誠的買家。

52.在本案中，該租約的起始年期為五年，根據《土地註冊條例》（第128章）第3(2) 條，租期超過三年的租約是可註冊的。因此本席認為該租約是可被註冊的。沒有爭議的事實是該租約從未被註冊，因此，原告人仍被視作為真誠的買家：見De Monsa Investments Ltd v Whole Win Management Fund Ltd (2013) 16 HKCFAR 419第113段。

53.至於原告人應否知悉該租約的存在，的確，從黃諾陶所簽訂的買賣協議，知道該物業不能交吉，但該買賣協議亦寫明無租約形式出售。既然黃諾陶所購買的是分權共有人的權益，理所當然她是知道該物業不能交吉的。但由於該協議清楚列明該物業是無租約形式出售，至少從該協議中，他及他的女兒無法知悉有該租約的存在。

54.當然，購買分權共有人的權益時，購買者當然有責任採取合理的步驟，作出適當的詢問或檢查，以確保他所購買的權益沒有被其他權益所侵佔。

55.原告人是富有10年私人投資經驗的物業投資者，投資範圍均涉及商舖、辦公室及住宅，主要收取租金作為投資回報。他聲稱代表女兒去與有關人士就女兒購買該物業進行聯絡及協助，而在2018年2月開始發覺該物業的交收有問題後，他便建議女兒，將該物業賣給他，讓他處理。

56.之後，如上述，2018年2月下旬，原告人與第三被告人在大角咀一間麥當勞會面。根據原告人的證供，在該會面當中原告人有詢問第三被告人該物業有沒有租約，但第三被告人只稱有人居住。其實在這情況下，第三被告人如此迴避問題，原告人理應明白，他需要採取進一步措施去釐清該物業的狀況。尤其是有沒有租約。他在法庭上作供時，聲稱他有追問第三被告人，但本席留意到他從來都沒有在書面證人陳述書上提及有如此的追問，這如此重要的事情，如真的有發生，他一早應在證人陳述書提及，因此本席不接納他有追問的證供。

57.無論怎樣，根據他的口頭證供，他追問之後，第三被告人也沒有回答，他稱在這情況下他已經採取了進一步措施去釐清有沒有租約。但他的口頭證供是，因為他之前探訪過該物業兩次，嘗試敲門沒有人應，他兩次在門口等侯了合共一小時也沒有人出入，並進行了他聲稱根據他自己的經驗做了一些測試，發覺該物業的門沒有開過，他之後在口頭證供更加補充指他有問過大廈的管業處但管業處回覆是不知道該物業有沒有人居住，再加上之後2018年3月7日進行土地查冊看不到有租約註冊，所以他認為該物業是沒有租約的。本席不相信他這些口頭證供，因為如果真的有發生，這些重要的證供他一早應在證人陳述書裏提及。他解釋之前沒有提及的原因是因為他認為這些只是口頭證供，沒有文件支持，所以未必對案件有太大幫助。本席不接納這個解釋，本席裁定他根本沒有採取他口中聲稱的措施。

58.無論怎樣，就算有這些事的發生，經過麥當勞的會面，原告人應已知悉有租約存在。

59.最後，本席留意到第三被告人的案情是在該麥當勞會面，她有將該租約的副本交給原告人。這如此重要的事情，應在她的證人陳述書提及，但她並沒有。雖然第三被告人在本席前沒有律師代表，但如這些重要的事情，沒有律師代表也應一早提出，再者，她的修訂抗辯書是由她當時的律師代表草擬，若真的有這事發生，沒有可能不提。因此，本席不接納第三被告人有關的案情。

命令

60.基於上述，本席作出以下命令：

(1) 第二及第三被告人須交還原告人他作為該物業的分權共有人的物業管有權；

(2) 第一及第二被告人須共同及各別地支付原告人港幣31,284.68元；

(3) 第二及第三被告人須共同及各別地支付原告人港幣197,085元；

(4) 第二及第三被告人須共同及各別地支付原告人每月佔用租金港幣3,150元，直至第二及第三被告人交還原告人他作為該物業的分權共有人的物業管有權；及

(5) 就以上的金額的判決利息，依判決利率計算。

61.本席亦作出訟費暫准令：第一至第三被告人須共同及各別地支付原告人本案之訟費（包括所有未處理的訟費），連同一個大律師證書，若各方未能同意訟費，則交由法庭評定。

原告人：由植振輝律師事務所延聘李立勤大律師及李寶姸大律師代表

第一被告人：沒有律師代表，並缺席審訊

第二及第三被告人：沒有律師代表，並親自應訊