黃堅華 對 袁桂馨及另二人

DCCJ 6050/2018

[2024] HKDC 545

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2018年第6050號

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判決書

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引言

1.本席於2024年1月31日頒布判案書 ([2024] HKDC 188)（「該判案書」），裁定第一至第三被告人敗訴，命令（包括）第二及第三被告人須交還原告人他作為大角咀該物業的分權共有人的物業管有權及支付原告人每月佔用租金。現在，第二及第三被告人（如審訊一樣沒有律師代表）各自申請上訴許可，就該判案書提出上訴。

2.第二及第三被告人需要說服法庭他們的擬上訴有合理機會得直或有其他有利於秉行公正的理由：見香港法例第336章《區域法院條例》第63A(2) 條。合理機會不應只是遐想（fanciful）的機會，但也不須是極大機會（probable）：見 SMSE v KL [2009] 4 HKLRD 125 。另外，就事實裁決的上訴，第二及第三被告人需要說服法庭有關事實裁決有明顯錯誤：見Hong Kong Civil Procedure 2024 Vol 1 第59/0/53段。

3.第二及第三被告人的擬上訴理由一模一樣。本席會在下列作出分析。

第一個擬上訴理由

4.第一個擬上訴理由是，法庭應裁定袁桂嬋是該租約的一方。本席在該判案書第32段，已指出第一被告人及第二被告人各自的抗辯書均沒有否認原告人在再修訂申索陳述書（第7段）指出袁桂嬋不是該租約一方的案情。雖然第三被告人的修訂抗辯書中第11段有指出第一被告人是在袁桂嬋授權下訂立該租約，但第三被告人不是該租約的任何一方，亦沒有提供任何關於授權的明細。

5.無論怎樣，本席已在該判案書中就這一個事實問題，在第32段至第39段就有關證據作出了詳盡分析，並從而作出事實裁決。本席重新審視有關證據，看不到有關事實裁決有任何或任何明顯的錯誤。

6.在本判決中，本席特別想就第二及第三被告人的這個擬上訴理由提出的幾點作出以下分析。

7.第二及第三被告人聲稱，「由於兩份租約都是由原告人於2020年10月13日之文件清單內最先披露，原告人在作供時亦承認余慧珍租約是經袁桂嬋提供給他，而原告人只有兩個途徑得到現有租約。該判案書的第59點已否定該租約由第三被告人提供，即現有租約只有同樣由袁桂嬋提供。既然兩份租約都由袁桂嬋提供給原告人， 即代表袁桂嬋對兩份租約都全部知情及同意。」

8.本席認為：

(1) 第二及第三被告人明顯錯誤理解該判案書第59段。在第59段，本席是說沒有證據證明第三被告人在該麥當勞會面將該租約副本交給原告人。原告人如何取得該租約的副本，本席沒有作出任何裁決。本席沒有作出裁決的原因，是因為在審訊過程中，從來沒有任何一方提出，原告人如何取得該租約的副本，是一個可以作為推斷袁桂嬋有否授權第一被告人簽訂該租約的其中一個基礎。在審訊中，原告人如何取得該租約的副本的問題，一直只是關於原告人應否已在取得該物業的一半份額時，已知悉有該租約的存在。而第二及第三被告人（主要是第二被告人）嘗試說服法庭袁桂嬋有授權第一被告人簽訂該租約是基於一份之前與一位余慧珍女士所簽訂的租約：見該判案書第34段，並不是基於原告人如何取得該租約。

(2) 就算第二及第三被告人有提出原告人如何取得該租約的副本，是一個可以作為推斷袁桂嬋有否授權第一被告人簽訂該租約的其中一個基礎，本席亦會認為，因為這點從來沒有在任何一方的入稟狀提出，因此，這不是審訊要處理的問題。正因為這點從無在任何一方的入稟狀中提出，所以在證據上及盤問中，焦點從來也不是原告人如何取得該租約的副本，是否能構成一個可以作為如此推斷的其中一個基礎，所以本席也沒有亦不會在審訊處理這個問題。

(3) 無論怎樣，假設原告人真的是從袁桂嬋手中取得該租約的副本，也不代表袁桂嬋有授權第一被告人簽訂該租約。實在，因為原告人如何取得該租約的副本並不是審訊的焦點，所以原告人怎樣取得該租約的副本、袁桂嬋將該租約交給原告人的情況（例如就該租約她有沒有就聲稱的授權說了些甚麼？ 有沒有說即使該租約沒有她的名字，也代表有她的授權或同意？），第二及第三被告人並沒有就這些問題質問原告人。所以，假設原告人真的是從袁桂嬋手中取得該租約的副本，考慮了在該判案書第33至39段的證據及分析，特別是該租約沒有如之前的租約般有第一被告人代表袁桂嬋的聲稱，甚至連袁桂嬋的名字也沒有納入而只有第一被告人被描述為出租人，本席依然會裁定，袁桂嬋並不是該租約的一方。本席看不到這裁決會有任何或任何明顯錯誤。

9.第二及第三被告人亦聲稱，「袁桂嬋在賣出她的半份額業權之時，由於臨時買賣協議的內容及聲明書有幫她免卻法律責任的追討，因此袁桂嬋同意簽訂現有租約能多獲取十萬元收益的說法都極有可能，何況當時的臨時買賣協議及轉讓契據都不是袁桂嬋親身簽署的。」本席不明當中的邏輯，似乎是想說袁桂嬋兩邊均有收取利益，無論怎樣，與該判案書第33至39段的證據分析一併考慮，本席依然會作出同樣裁決。本席看不到這裁決有任何或任何明顯錯誤。

10.另外，第二及第三被告人認為該判案書第37段不應就第一被告人沒有出庭作供而作出不利的推測。如第37段指出，本席是因為第三被告人在沒有富說服力的解釋下，沒有傳召第一被告人出庭作供而作出不利推測。本席認為該推測沒有法律上的錯誤，亦沒有任何或任何重大的錯誤。至於第二及第三被告人聲稱，原告人的女兒也未有出庭作供，法庭亦應對原告人作出不利推測，若果該不利推測意指原告人已知悉有租約的存在，那麼在沒有作出不利推測的前提下，本席已在該判案書的第50至58段中作出有關的裁定。若所謂的不利推測是，原告人與他的女兒「未有履行買賣協議內的交吉條款及租約的來源」，這只是一個法律的問題，法律並不能純粹就他的女兒有沒有出庭作供而作出變更。

第二個擬上訴理由

11.第二個擬上訴理由是：「退一步講，假設該租約沒有得到袁桂嬋的同意或授權，都不會構成有驅逐/侵佔原告人的成份」。這個上訴理由的基礎是「(a) 最重要是從來沒有證據支持袁桂嬋有作 出任何反對該兩份租約的意向，法庭無需代表袁桂嬋去裁決袁桂嬋的份額有被驅逐或侵佔。反之，只能當袁桂嬋對該租約沒有任何意見。(b) 因此其買家黃諾陶在袁桂嬋手上買入半份額之業權時，一併繼承了一份默許的租約，原告人亦然。」

12.袁桂嬋沒有反對該租約或沒有表達任何意見不等於袁桂嬋同意該租約。若第二及第三被告人所指的默許是法律上的 “acquiescence”，第二及第三被告人便需要有證據證明袁桂嬋已從足夠的事實知悉原來她的權益已被該租約租出：見上訴庭案件Yick Fung Holdings Ltd v Sandwood Ltd [2009] 2 HKLRD 573第28段。在審訊中，從來沒有任何聲稱說袁桂嬋默許該租約（即袁桂嬋知道該租約儘管在沒有她的名字的情況之下，也將她的權益租出）。這從來都不是審訊的一個要處理的問題。

13.若第二及第三被告人所指的默許是法律上的 “implied consent”，在本案中，本席認為第二及第三被告人便需要有證據證明袁桂嬋已從足夠的事實知悉原來她的權益已被該租約租出，才能有 “consent”。

14.無論怎樣，第二及第三被告人從來都沒有在入稟狀提及審訊中要處理默許（acquiescence也好，implied consent也好）的議題。他們不能於現階段才提出。

就袁桂嬋是否有授權或默許的舉證責任

15.在法庭上，第二及第三被告人認為原告人有舉證責任證明袁桂嬋沒有授權或默許。本席認為，在該租約只有第一被告人（但沒有袁桂嬋）為出租人的證據下，要證明袁桂嬋有授權或默許的舉證責任便落在第二及第三被告人身上。

第二及第三被告人沒有擬就該租約是可註冊的裁決上訴

16.第二及第三被告人沒有擬就該租約是可被註冊的裁決（該判案書第52段）提出上訴。因此，即使袁桂嬋有授權及同意該租約，原告人仍被《土地註冊條例》（第128章）視作為真誠的買家。該租約並沒有被註冊，所以對原告人來說是不能被執行的：見該條例第4條及De Monsa Investments Ltd v Whole Win Management Fund Ltd (2013) 16 HKCFAR 419第113段。換句話說，即使袁桂嬋有授權及同意該租約，原告人亦不必理會該租約，並有權要求交還他所持有份數的物業管有權。就算假設第二被告人在庭上才說出的，根據買賣協議，「買方需自行與另一業權人處理有關該物業之利益分配事項」，「處理」當然可以包括以訴訟形式處理。無論怎樣，本席看不到這能對上述的法律依據有甚麼影響。

第三個擬上訴理由

17.第三個擬上訴理由是，法庭在該判案書第54段至第57段，裁定原告人知悉有租約存在，因此法庭應裁定原告人需要負上法律責任。

18.這明顯是第二及第三被告人錯誤理解該判案書第54段至第57段。在該判案書第50段，本席已清楚指出，基於本席之前裁定袁桂嬋並沒有同意該租約及有驅逐的行為，有關原告人是否真誠的買家已不相干，即是一個學術問題。本席繼續就原告人是否真誠的買家作出裁決，是如該判案書第50段所說，「由於本席已聽取有關證供，為完整起見，本席作出 [有關] 事實裁決」。

19.無論怎樣，如上述，由於該租約沒有註冊，該租約對原告人來說是不能被執行的。

第四個擬上訴理由

20.最後的擬上訴理由是，本席在判案書第30段認為專家的估值報告不能反映該租約的租值，但另一方面，本席仍在第47段以這份估值報告評估的租值來計算佔用租金，是自相矛盾。

21.這亦明顯是第二及第三被告人錯誤理解該判案書第30段的意思及在法律上甚麼是佔用租金。第30段清楚指明，該估值報告不能反映的是該租約的租值，本席亦已清楚解釋該租約有一些不常見的條款，而估值報告只是基於一般租約條款的租約為基礎的。至於佔用租金，則是基於一般租約的租值為基礎，第二及第三被告人也沒有指出有甚麼基礎認為原告人會以非一般租約租出他的權益或以非一般形式去行使他的物業管有權，所以本席依賴該估值報告評估的租值去計算佔用租金並沒有錯誤，也沒有自相矛盾。

總結

22.基於上述分析，本席認為第二及第三被告人的擬上訴沒有任何有合理機會的勝算，也看不到擬上訴有利於秉行公正。因此本席撤銷第二及第三被告人的上訴許可申請，並命令第二及第三被告人須支付原告人訟費，訟費簡易評定為港幣200元。

原告人：沒有律師代表，並親自應訊

第一被告人：沒有律師代表，並缺席聆訊

第二及第三被告人：沒有律師代表，並親自應訊