Kwok’s Clansmen Association Ltd 對 戴敬昌

DCCJ 2692/2023

[2024] HKDC 844

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2023年第2692號

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判決書

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背景

1.本案中，原告人是九龍西洋菜南街190號西洋大廈2字樓（“該單位”）的註冊業主。原告人和被告人於2012年4月16日簽署一份期限為五年的租約（“該租約”），以每月租金 $5,200 向被告人出租該單位。

2.根據原告人的案情，被告人於2017年4月16日開始便沒有繳交租金，並一直佔用該單位，被告人的行為違反並終止該租約，或者該租約因時間流逝而失效。

3.原告人在2023年6月30人向被告人發出傳訊令狀，追討租金欠款和/或中間利益，並要求被告人交出該單位的空置管有權。

4.被告人在2023年7月24日向法庭存檔傳訊令狀送達認收書，並述明會就有關法律程序提出爭議。可是，被告人沒有在限期內存檔和送達任何答辯書。

5.原告人在2023年9月18日向被告人發出傳票（“該傳票”），根據《區域法院規則》第19號命令第6條規則，向法庭提出對被告人作出缺席裁決的申請。奇怪地，原告人在同日向法庭存檔一份姚永祺的誓詞，內容是希望法庭給予原告人簡易判決。

6.在該傳票的聆訊日，即2023年11月29日，被告人出席聆訊並親自陳述，表示他會在本案作出抗辯及反對原告人就該傳票的申請。區域法院暫委法官何浪前因此命令，批准被告人於14天內存檔及送達其反對誓章，原告人須在其後14天內存檔及送達其回應誓章，該傳票的聆訊押後至2024年2月15日。

7.被告人在2023年12月11日存檔他的反對誓詞，主要講述他和原告人已經簽訂新的租約至2025年，而且他一直有通過原告人的董事交租，和在該董事的提議下將有關該單位的維修和其他開支扣減租金，詳情見下文。

8.於2024年2月15日的押後聆訊，被告人並沒有出席，當日原告人向法庭申請修訂該傳票（“該經修訂傳票”），增加向法庭根據《區域法院規則》第14號命令第1條規則，申請簡易判決和中期付款，並押後聆訊。當日區域法院暫委法官林定華批准原告人的申請。

9.該經修訂傳票的押後聆訊於2024年5月20日在本席席前舉行，被告人再次缺席，原告人則由朱奉慈大律師代表。本席觀察到朱大律師的書面陳詞只針對原告人就簡易判決的申請，並沒有提及有關缺席裁決的申請。朱大律師在庭上告訴本席，原告人主要尋求簡易判決，如果法庭否定申請，原告人才希望法庭對被告人作出缺席裁決。

簡易判決之法律原則

10.在法律上，被告人需提出有需要審訊的議題，就此他需提供有關的細節，而法庭需考慮其說法是否可信及可否構成具爭辯的抗辯：《香港民事訴訟程序2023》，第1冊，第14/4/4段。

11.訴訟一方的說法是否可信，不能在抽離背景的情況下考慮，而是要在無爭議或超越合理爭議的背景下考慮它們：Billion Wealth Group Limited v Strategic Media International Limited (unreported, HCMP 2586/2009, 3 May 2010)，第5段。

12.簡易判決只適用於清晰的、沒有重大事實爭議的案件。法庭不可以單憑誓章所披露的證據進行小型審訊。除非被告人所提出的抗辯理由是瑣屑無聊或毫無理據，簡易判決並不適用：《香港民事訴訟程序2023》，第14/4/9段。

13.如果法庭對原告人的案情存疑，正確的做法是無條件而非有條件地准予答辯。

14.根據這些法律原則，本席分析案情。

討論

15.原告人在本訴訟主要依賴被告人沒有繳交租金的指控作出申索。對此，被告人的抗辯理由有以下幾點。

16.第一，被告人是2008年已開始租下該單位。根據當時地產公司所提供的文件，該單位處於之西洋大廈所有的單位都是由郭榮煊作為原告人的合法管理人。過往15年來，被告人一直和郭榮煊接洽有關該單位的租賃事務，租金也是交給郭榮煊的。

17.就以上的說法，被告人提交了以下文件：

(1)  一張郭榮煊的名片，上面寫上他是原告人的副主席兼財務主任；

(2)  四份租約副本，包括兩份年期分別為2017年4月16日至2020年4月15日，和2020年5月1日至2025年4月30日；

(3)  由2009年1月至2023年2月期間的多份租金收據；及

(4)  一封日期為2008年9月3日有原告人抬頭的信函，內容是委託郭榮煊全權辦理該單位的租務事宜，並指明有關租金需存入香港大新銀行的某個戶口（“該戶口”），該信函由主席郭瑞根簽署，並蓋有原告人的印章。

18.第二，由於該單位沒有任何間隔、房間、廚房和廁所，加上天花牆身都溶破不堪，所以當時郭瑞根先生作為原告人的主席，同意以較便宜的租金（即 $5,200）向被告人租出該單位，條件是裝修和維修費用由被告人先支付，然後在租金扣除。數年前郭榮煊也叫被告人幫忙繳付該單位的管理費、差餉費、地稅、維修費，然後在租金扣除。上述的費用一直到現在還未扣清，還有大概五萬多元的餘額。

19.為證明他的說法，被告人提供了一份由郭榮煊簽署的手寫字條，以及另一張蓋有原告人印章的手寫字條，內容大致是該單位的維修費用由被告人預先支出，在日後的租金中慢慢扣除，和被告人的說法一致。另外，被告人也提供了一些工程費用的單據、一些他聲稱為該單位內部破損情況的照片、以及一些地稅差餉收據和管理費收據。

20.總括來說，被告人聲稱由於他和原告人的租約還沒有到期，而他也一直有交租，原告人在本案的申索沒有理據。

21.對於被告人的指稱，原告人作出以下爭議。

(1)  被告人披露的文件雖然有他聲稱為原告人的公司蓋印，但是該些蓋印和原告人的公司蓋印有分別，原告人認為前者是偽造的。

(2)  否認原告人和被告人在2017年4月後有簽訂任何新的租約。

(3)  否認該單位需要任何維修工程。

(4)  原告人在2024年2月23日向大新銀行查詢，銀行職員透露該戶口已被凍結，但沒有交代什麼時候開始凍結。

(5)  郭榮煊先生是原告人的董事和公司秘書，原告人最近嘗試但未能成功聯絡他。

(6)  至於郭瑞根先生，根據原告人的公司記錄，他曾經是一位董事，但是原告人的姚永祺先生從未見過這位人士。

22.代表原告人的朱大律師認為被告人的抗辯理由不可信。首先，被告人提供的兩份租約，並沒有加蓋印花，是法庭不可接納的證據。第二，雖然被告人提供了一些有關該單位的管理費維修費用開支的證據，但是他沒有就他聲稱的五萬元餘額作出明細解釋或計算。第三，除了他的片面之詞，被告人並沒有任何銀行過數記錄，去支持他一直有繳交租金的說法。第四，就算法庭接納被告人可以在租金扣除他為該單位的維修和其他費用，被告人依然欠原告人租金 $292,300。

23.本席認為被告人的案情構成具爭辯的抗辯。在相關時間郭榮煊先生一直是原告人的董事之一，這是雙方沒有爭議的。如果他和被告人確實定下新的租約和作出被告人所聲稱的協議，則該協議對原告人具有約束力，直接影響原告人在本案的申索。本席同意，被告人所援引的兩份租約沒有加蓋印花，是不可接納的證據，但是他提供的租金收據、手寫字條、和有關該單位的支出文件，卻是可被法庭接納的。本席認為被告人的抗辯是可信的。

24.至於被告人有否和原告人簽署新租約、雙方有沒有協議就該單位的維修或其他支出在日後租金扣除、被告人有沒有按時繳交租金或因應被告人對該單位開支而扣減租金的情況等等，這些都是事實的爭議，法庭不應單憑誓章所披露的證據進行小型審訊。

25.基於以上原因，簡易判決並不恰當。由於本席對原告人的案情存疑，正確的做法應該是決定無條件地准予被告人答辯。

總結

26.朱大律師提議，如果本席拒絕原告人簡易判決的申請，他希望本席可以對被告人作出缺席裁決。無可否認，被告人截至現在還沒有存檔和送達任何答辯書，但是正如上文提及，原告人在本案的申請在程序上有些不恰當的地方；此外，本席也不能確定，在之前的聆訊中，法庭有否向被告人提及，他可留待法庭處理原告人的簡易判決申請之後，才存檔和送達他的抗辯書。因此，本席對作出缺席裁決有所保留，為慎重起見，應該給予被告人多一次機會抗辯。

27.朱大律師隨後提議，如果本席決定無條件地准許被告人答辯，則被告人須於頒下判決後28日內向法庭存檔和送達他的抗辯書，否則原告人有權登錄被告人敗訴的非正審判決，損害賠償有待評估。本席認為這是明智的做法。

28.本席作出以下命令：—

(1)  被告人無條件獲得許可就原告人的申索提出抗辯；

(2)  批准被告人於本判決書頒下的28天內存檔及送達答辯書；

(3)  批准原告人於其後28天內存檔及送達答覆書（如有的話）；

(4)  如被告人於本判決書頒下的28天內未能存檔及送達答辯書，則原告人有權登錄被告人敗訴的非正審判決，損害賠償有待評估；

(5)  該經修訂傳票的訟費及附帶費用，包括大律師證書，歸於訟案中。

29.本席特意提醒被告人，這是法庭給予他的最後一次機會，向原告人的申索提出抗辯，他必須根據上述的時間向法庭存檔及送達他的答辯書，否則原告人有權登錄被告人敗訴的非正審判決。

30.本席多謝朱大律師的協助。

原告人：由周啟邦律師事務所延聘朱奉慈大律師代表

被告人：沒有律師代表，並缺席聆訊