李彩月 訴 吳帶

LDPD001690/2002

LDPD 1690/2002

香港特別行政區土地審裁處

條例第IV部收回管有申請編號2002年第1690宗

主審：盧偉光審裁委員

聆訊日期：2002年8月2日及2002年9月6日

判案日期：2002年9月24日

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判 決 書

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1.申請人是位於香港上環太平山街二十四號六樓B座天台（“處所”）的業主，而答辯人是有關處所的租客。雙方同意處所的租賃是從1978年7月1日開始，雙方沒有簽署書面租約，現時為按月交租的租賃，每月租金為2,000元。

2.2002年6月26日，申請人向土地審裁處申請，要求收樓，理由以下：-

“屋宇署於2001年11月15日發出清拆天台令至今，租客尚未搬離有關單位，故申請收回該出租天台單位。詳情見附頁。"

3.申請人的申請通知書上所述的附頁提出5點，其中第1及第2點為：-

(1)	“自一九七八年七月一日起在業主與租客相方口頭協議下：「一旦天台要清拆，租客承諾會無條件下搬出」，於是香港上環太平山街二十四號B座天台便租了給吳帶女仕二十多年了。"
(2)	“在二零零零年中收到屋宇署通知將會清拆天台，及至二零零一年十一月十五日清拆令發出，其問已多次勸告租客（吳帶女仕）盡快搬出單位，可惜租客不合作搬出單位，還不合理索取搬遷賠償。”

4.答辯人於2002年7月5日提交反對通知書，提出下述理由，反對收 樓：-

“ (1)	吳帶與業主何炳亮先生全無口頭協議。
(2)	吳帶是合法租客，非法潛建責任，應由業主承擔。
(3)	2001年12月，2002年1月至2月已郵寄租金給何炳亮先生（包括水電費）。
(4)	三月廿六日法庭已封潛建屋，業權誰屬，不知交租給誰。”

5.申請人由女兒何愛意女士（“何女士“）代表，何小姐作供稱處所與該樓宇六樓B座的業權原屬於她的爸爸與媽媽所有，在爸爸過世後，媽媽繼承為處所與六樓B座的唯一業主。何女士稱因為建築事務監督命令處所業主清拆座落處所的非法建築物，業主衹好到土地審裁處提出收樓申請。

6.何女士提交兩份證物，即證明A-1（屋宇署2000年4月17日之信件，要求業主拆除違例建築物）；及證物A-2（屋宇署2002年1月29日的回信）。其中證物A-2提出下列要求：-

“首先本人感謝你樂意自行安排清拆天台搭建物的意向。但本人重申上述命令所指的建築工程違反建築物條例第十四條第（1）款及其他建築物規例的規定，即未經建築事務監督的核准及同意而施行，故屬非法建築工程，…。由於上述大廈只得一公共樓梯，因此就走火通道來說，上址天台搭建物對樓宇使用構成了即時的威脅，因此必須儘快清拆。凡受到清拆令影響的居民，房屋署均會按照現行的政策提供安置或援助。而有關業主與租客之間的租務補償問題，本人建議你可諮詢專業人士以尋求解決方法。至於你在信中要求延遲清拆天台搭建物，本署原則上不能答允。”

“目前，本署已於二零零一年十二月十八日發出「擬申請封閉令通知書」，通知業主本署擬於二零零二年三月二十六日向法院申請封閉令，以便上述天台搭建物的拆卸工程得以進行…。”

7.申請人指答辯人一直要求申請人付予賠償費，唯申請人堅持拒付。

8.答辯人由兒子葉為添先生（“葉先生”）代表，葉先生作供，承認於該樓宇（即太平山街 22，22A，24及24A號）的天台，所有的天台建築物，除了座落24號天台的建築物（即處所）外，已全部被“清拆”。葉先生亦承認雖然建築事務監督已封閉處所，他與母親（即申請人）仍然可以繼續佔用處所，因為他持有建築事務監督發出的許可證。葉先生提交五份證物，其中證物R1及R2（2002年3月26日的許可證）顯示建築事務監督給予葉為添下列的許可 ：-

“茲行使建築物條例第27（5）條所賦予之權力，准許下列人士（葉為添先生及吳帶女士）在指定之日期（2002年3月26日至2002年4月9日）進入上述樓宇，以取回財物及/或視察該物業，其安危自負。”

9.答辯人陳詞指申請人應付予他適當的賠償。

10.本席根據雙方口供，裁定並無足夠的證據支持申請人所稱，雙方有口頭協議，“一旦天台要清拆，租客承諾會無條件下搬出”。同樣，答辯人亦未能提出足夠的證據，證明雙方有任何口頭協議，一旦天台要清拆，業主要賠償予租客。

11.本席亦留意到，證物R1及R2（許可證）袛是准許在處所被封閉後葉為添先生及吳帶女士可以在指定的日期“取回財物及/或視察該物業”，並不是准許他們繼續佔用處所。

12.證物A-1，R-1及R-2顯示，建築事務監督已根據建築物條例〈第123章〉第24條，於2002年3月26日向法院申請了封閉令，封閉本案處所。

13.一般來說，根據合約受挫的原則（doctrine of frustration），“如在沒有任何一方犯錯的情況下發生意外事故，而導致不能履行或合法地履行合約所規定的義務，或令合約義務的履行變得與立約時所預期的截然不同，則合約會被視為自動解除”（香港法概論第20頁，第六章，作者張達明，三聯書店（香港）有限公司，1999年7月）。

14.本席認為申請人在建築事務監督於2002年3月26日封閉處所後，上述合約受挫的原則即適用；因此，申請人再不能繼續履行原來與答辯人的租賃合約，申請人與答辯人的租賃合約亦從3月26日開始被視為自動解除。

15.根據土地審裁處條例〈第17章〉，土地審裁處擁有司法管轄權處理有關業主興訟，要求租客交回處所管有的申請。

16.從2002年3月26日建築事務監督取得了封閉令後，申請人與答辯人按合約受挫的原則，已經再沒有業主與租客的關係，因此，土地審裁處對申請人於2002年6月26日的申請，沒有司法管轄權。因為上述原因，本席作出如下頒令：-

頒令：

（1） 撤銷申請人2002年6月26日的申請；

（2） 本席不作訟費命令。

申請人：由何愛意女士代表。

答辯人：由葉為添先生代表。