梁志強 訴 康業服務有限公司

LDBM000019/2002

LDBM Nos. 18 AND 19 OF 2002
（合併案）

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第18及19號

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主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2002年8月14日

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判 案 書

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1.申請人是北角英皇道485號東寶大廈5樓 F座的業主，而答辯人是東寶大厦的經理人。申請人分别在2002年2月2日及2002年2月4日提出LDBM 18/2002號案件及LDBM 19/2002號案件的申 請。2002年3月22日，本席將兩宗案件合併為一案處理。

2.LDBM 18/2002

在LDBM18/2002一案，申請人向土地審裁處（“審裁處”）提出下列的申請:-

“i. 裁定及強制康業須提供帳目内「專業及行政人員費用」一項所包括的服務項目及範圍、全部付款單據及發票及全部與有關人仕及公司訂的全部合約及文件；

ii. 裁定及強制康業須提供帳目内「第三保險、火險及其他保險」一項包括的保險項目及全部簽訂的全部保單及文件；

iii. 裁定及強制康業須提供帳目内「核數費」一項的核數報告；

iv. 裁定及強制康業須提供帳目内「公共天線及保安糸統修理保養」一項包括的項目、各項目開始使用的日期及全部簽訂的全部文件及合約；

v. 裁定及強制康業須提供帳目内「渠務保養及修理」一項的大廈排污糸統圖則；

vi. 裁定由14/11/2001至現時，期間康業有違反附表7第2(5)(a)及(b)點；

vii. 裁定本人可根據於14/1/2002及20/3/2002發予康業的信件，拒絕在有關期間給予康業經理人酬金，款項從二００一年十一月份本人所欠付的管理費内扣除。”

（底線後加）

3．第(i)至第(v)項的申請

根據申請人的証供，由2001年11月至2002年1月之間，他多次致函答辯人要求查閱東寶大廈的帳簿等的帳項資料，直至2002年 2月21日答辯人才向他提供六個年度的電腦帳項紀錄。由2002年3月8日至2002年3月25日，他數次以書面向答辯人提出第(i)至第(v)項的要求。

3.1申請人要求答辯人提供的第(i)至第(v)項的事物，都是答辯人向他提供的帳目（証物A1）內其中5個項目的有關資料和文件。

3.2申請人是以《建築物管理條例》（“條例”）附表7第2段第(5)(a)(b)節的條文作為申請的依據的。附表7第2段有以下的條文:-

“2. 帳目的保存

(1) 經理人須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及財務紀錄，並須保存該等帳簿或紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件最少6年。

(2) 在每一段連續3個月的期間後的1個月內，或經理人選擇的較短期間後的1個月內，經理人須就該期間擬備法團的收支概算表，並將其副本展示於建築物的顯眼處。

(3) 每個財務年度結束後的2個月內，經理人須擬備該年度的收支表及資產負債表。

(4) 每一收支表及資產負債表須包括第4段所規定的特別基金的細項，以及有需要從基金提款的時間及屆時所需的金額的估計。

(5) 經理人須 -

(a) 准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表；及

(b) 在收取合理的副本費後，向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。

(6) ……………………

(7) ……………………”

（底線後加）

3.3本案關鍵之點在於甚麼是第2段第(5)(b)節所指的“紀錄或文 件”？它們祇是涵蓋第(5)(a)節提述的紀錄或文件，抑或是除了該些紀錄或文件外，該些紀錄或文件所提述的“一切單據、發票、憑單、收據及其他文件”亦包括在內？

3.4首先，第(5)(b)節與第(5)(a)節是由連接詞“及”連接一起的， 故此本席須將第(5)(b)節與第(5)(a)節同時考慮，才會知道第(5)(b)節所指的是甚麼紀錄或文件。第(5)段顯示後述的情況 ：當業主行使第(5)(a)節的權利後，他進一步要求經理人提供第(5)(b)節所提述的紀錄或文件的副本。故此他要求經理人提供的，必定是在行使第(5)(a)節的權利時他查閱的紀錄或文件的副本。這就是說，他要求經理人提供的，就是他有權查閱的文件。他有權查閱的，就是第(5)(a)節提述的紀錄或文件的副本。

3.5如果第(5)(b)節涵蓋第2(1)節指述的所有文件，即包括“該等帳簿或紀錄所提述的一切單據發票、憑單、收據及其他文件”，立法當局應採用一如第2(1)節的模式，將有關該些文件的文字寫進第(5)(b)節 內。

3.6本席認為考慮條例附表6的條文是有助於確定第(5)(b)節所指的文件的性質。以下是條例附表6的條文:-

“1. 根據第27(1)條備存的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄所提述的一切單據、發票 、憑單、收據及其他文件，管理委員會須保存一段由管理委員會決定的期間，但不少於6年。

2． 在每一段連續 3個月的期間後的1個月內，或管理委員會選擇的較短期間後的1個月內，司庫須就該期間擬備法團的收支概算表，並將其副本展示於建築物內的顯眼

處。

3． 如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權的人，以書面要求法團向他提供

(a) 根據第27(1)條擬備的收支表及資產負債表；或

(b) 根據第2段擬備的法團的收支概算表，

則司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副本費後，須將副本提供給該人。

4． 如主管當局或獲授權人員要求，則司庫須將第3段所提述的副本提供給主管當局或獲授權人員，而不收取任何費用。”

（底線後加）

3.7條例第27(1)條有以下的條文:-

“27. 法團帳目

(1) 除第(3)款另有規定外，管理委員會須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及其他財務紀錄，並在法團註冊日期起計最遲15個月內及其後每月製備收支表及資產負債表，兩者均須由管理委員會主席及秘書或司庫簽署，並在按照附表3第1(1)段召開的業主周年大會上提交法團省覽。”

3.8條例附表6第3段提述的文件，完全不涉及條例附表6第1段提述的“一切單據、發票、憑單、收據及其他文件”。條例附表6第1段所指的文件與條例附表7第2(1)段所指的文件都是有關建築物的帳簿、帳項紀錄及財務紀錄，它們都是具有相同性質的文件。當大廈沒有經理人時，管理委員會便負起管理建築物的責任；當大廈沒有法團時，經理人則負起同樣性質的責任。法團亦可按條例第18(2)(c)條授予的權力聘請經理人代表法團執行條例或公契的職責及權力。由於管理委員會須代表法團行使及執行法團的權力及職責，故此管理委員會及經理人的角色是相近的。既然管理委員會的司庫祇須向有關人仕提供第3(a)(b)節提述的文件，而無須提供條例附表6第1段提述的“帳簿、帳項紀錄及其他紀錄的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件”，則經理人亦沒有理由需要提供附表7第2段第(1)節所指的帳簿、帳項紀錄及財務紀錄所提述的“一切單據、發票、憑單、收據及其他文件”，故此條例附表7第2段第(5)(b)節的紀錄或文件，當然不會包括附表7第2段第(1)節所指的帳簿、帳項紀錄及財務紀錄所提述的“一切單據、發票、憑單、收據及其他文件”。申請人要求的文件副本不是屬於條例附表7第2段第(5)(b)節涵蓋的文件副本。

3.9就第(i)至第(v)項申請而言，申請人要求的事物，部份是要求答辯人提供資料，在第(i)項之下的“服務範圍”、第(ii)項之下的“保險項目”和第(iv)項之下的“項 目”及“各項目開始使用的日期”都是有關“資料”的要求，而不是 “文件”的要求。根據條例附表7第2段第(5)(b)節的規定，經理人所須提供的是第(5)(b)節提述的文件的副 本，而不是提供資料。

3.10基於上述的理由，申請人的第(i)至第(v)項申請不能成立。

4.第(vi)項申請

在條例第VIA部之下的第34E(1)條規定附表7的條文須隱含地納入每一公契內。故此附表7第2段第(5)(a)(b)節是東寶大廈公契條文的一部份。條例第45(1)條規定審裁處具有聆訊及裁決附表10所指明的任何法律程序的司法管轄權。附表10的第2段是“與公契條款及條文（包括根據第VIA部隱含地納入公契的條款或條文）的釋義及執行有關的法律程序”。就第(vi)項的申請而言，申請人並無要求審裁處強制答辯人作出任何執行附表7第2段第(5)(a)或第(5)(b)節的行為，故此是項申請是與執行公契條款與條文的法律程序無關，所以審裁處對第(vi)申請沒有司法管轄權。

5．第(vii)項申請

2002年1月14日，申請人致函答辯人，指稱答辯人無理拖延他查閱大廈帳項資料，及無視他於2001年12月24日及2002年1月 8日就此事而提出的質詢，是違反管理人責任的行為，由2001年12月 14日（或經法庭裁定的合理日期）起計，他會拒絕支付管理人酬金予答辯人，直至它履行管理人的責任為止。根據大廈公契的規定，答辯人的每月酬金為管理費的百份之十二（即HK$62.28/日），而經理人的酬金是包括在管理費內的，故此如果申請人不支付經理人的酬金，他亦 即是不繳付部份的管理費。

5.1在Grace International Ltd. v. Incorporated Owners of Fontana Gardens & Ors. [1996] 4 HKC 635一案，法庭需要作出的其中一個裁決是如果管理人沒有在大廈公用部份實施必要的修理，這會否令它失去追討管理費的資格。Le Pichon法官在判案書中說:-

"Assuming that the defendants have not discharged their duty to effect necessary repairs to the common parts of the buildings, would this fact debar them from recovering management fees? Bearing in mind that effecting repairs was not the only duty of the defendants and in respect of which management fees are paid, I am not prepared to hold that because of this breach they are not entitled to any management fees. Nor would it be either feasible or realistic to apportion the fees."

（底線後加）

5.2上述的裁決是適用於本案，根據公契的條文，經理人的職責是多方面的。准許業主查閱帳項資料以及向他提供要求的文件副本祇是 答辯人職責的一部份，申請人怎可以拒絕向它支付它的酬金？無論如 何公契與條例的條文沒有任何部份容許申請人從管理費將等同於經理人的酬金的款額分割出來，然後拒絕繳付這部份的款項。即使申請人有權這樣做，由於本席的裁決並無一項是對答辯人不利的，他亦不能這樣做，因此是項申請不能成立。

6． LDBM 19/2002

在LDBM 19/2002一案，申請人向審裁處提出以下的申請:-

“i. 裁定康業須提供東寶大廈的公用設施，在本人首次於13/11/2001提出查閱要求之前七年内（即由13/11/1994至12/11/2001）最後完成的檢查報告予本人査閱及索取副本 （“公用設施”即公契中原文“Common Facilities"一詞，當中包括“the Commercial Common Facilities”、“the Development Common Facilities”及“the Residential Common Facilities” 三項，康業須提供任何與住宅用户有關連及有影響的公用設施檢査報告，設施的詳細項目，可見公契第2, 3及4頁）；

ii. 強制康業要對未能出示檢査報告之公用設施項目，聘請合資格人仕，完成有關報告。”

7．第(i)項申請

大廈公契Section II B部第1(a)條有以下的條文:-

"................. the Manager shall have the following powers and duties: -

(a) At least once in every 7 years to employ a competent and qualified person or persons to inspect the entire Development (save only the interior of the Cinema, a Residential or Commercial Unit) and the Commercial, Development and Residential Common Areas and the Commercial, Development and Residential Common Facilities and to prepare a report of such inspection which report will be kept at the Manager's office in the Development and will be open to inspection by all the Owners and tenants of the Development and the Manager will furnish to any such Owners or tenant on request a copy of such report at a reasonable charge."

（底線後加）

7.1答辯人以往從來沒有做過上述的檢查報告。它是在2002年5月才有第一份這樣的報告（証物R2）。那是由David S. K. Au & Associates Ltd. 所編製。由最初作出有關決定、然後由答辯人招標，至編製報 告，整個程序需時半年，有關費用為2萬多元。答辯人區主任歐志偉先生解釋答辯人以往沒有做這樣的報告，因為大廈的財政有困難。本席接納他的証供。

7.2申請人是於2002年2月4日在審裁處提出LDBM 19/2002一案的申請。他要求答辯人提供給予他查閱及索取副本的東寶大廈的公用設施報告，是由13.11.1994至12.11.2001期間最後完成的檢查報告。但答辯人在2002年5月時才有根據大廈公契Section II B第1(a)條所做的報 告，故此答辯人在2002年5月前無可能提供這報告給申請人查閱以及向他提供報告的副本。如果在申請人提出要求之時，答辯人已有該報 告，是項申請才會得成功。

8.第(ii)項申請

在他的書面陳詞，申請人指答辯人的呈堂報告，祇涉及少部份公用設施及不包括渠務設施，對未能出示報告的項目，須聘獨立的合資格人仕或公司完成報告。

8.1申請人指答辯人呈堂的報告不包括渠務設施。這指稱是不正確的。報告的第14至第19段是有關“Piping on External Wall”，而第30至35段是有關改善喉管設施的建議。

8.2根據公契Section II B 第1(a)條的條文，答辯人祇須每7年僱用合資格的人仕編寫“一份”針對第1(a)條所指的整幢大廈及它的公用地方的報告，這不是針對大廈某一部份而寫的報告。當上述的報告編寫完成，答辯人已盡其職。報告的內容的優劣與否，那是另一回事。如 果該報告的內容不夠完備，例如它的內容沒有涵蓋某部份的公用設施，答辯人無權就聘請合資格人仕就這部份編寫報告。

8.3在申請人提出是項申請時，答辯人仍未有公契Section II B部第1(a)條提述的報告，故此“完成有關報告”的問題並不存在。第(ii)項的申請是沒有事實和法律作為依據的。

9.基於上述的理由，本席裁定申請人於本合併案的申請全部不能成立，故此本席撤銷他的所有申請。

10．訟費

本席頒佈臨時訟費的命令 ：申請人須支付答辯人本案的訟費 （包括申請人於2002年6月7日再修訂申請通知書的訟費）。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審定。

10.1如於14天內與訟任何一方不向本席提出申請，則此項臨時命令作實。

申請人：親自應訊。（無律師代表）

答辯人：由鍾沛林律師行代表。