Great Land (HK) Ltd 訴 曾廣聯及另一人

HCA003871/2000

HCA 3871/2000

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

案件編號2000年第3871號

____________

____________

主審法官：高等法院原訟法庭法官鍾安德

聆訊日期：2003年8月4至7日

判案書日期：2003年11月20日

____________

判案書

____________

序言

1.原告在2000年4月13日提出本訴訟，指兩位被告違反雙方在1997年12月17日訂定的物業買賣協議，未在協議指定時限內完成該買賣。原告稱毀約行為導致原告蒙受數達 1,622,536.24元的損害（在審訊時改為 1,613,058.50元），故向被告追討賠償。

2.被告在2000年5月15日呈交存檔的“抗辯書”中，反對支付任何賠償。“抗辯書”提出的抗辯理由可簡述如下:-

(a) 原告或其代理人並無知會被告，如被告未能支付協議訂明須付的按金，原告可將涉案物業重行出售，並向被告追討出售物業所得的款項與協議售價之間的差價；

(b) 原告的代表律師，向被告解釋正式物業買賣協議時，只簡略地向包括被告在內的一群買家解釋有關文件的條款，但並無向他們解釋，依正式協議的第11(3)，15及16條，被告需支付物業重行出售時的差價；

(c) 因此，被告被誤導，亦不知悉他們簽署正式協議可能負上的風險；

(d) 被告在1998年8月已去函原告，通知原告他們不會完成物業買賣，原告的一位僱員，曾於1998年7月或8月向被告表示，原告會沒收按金。但原告並無表示會追討差價，亦未依正式協議的第16(2) 及 16(3) 條款，即時終止協議，及在其後6個月時限內將物業出售。

被告亦指原告以低於市價將涉案物業出售。

3.被告在2002年8月7日，向曾協助他們處理涉案物業交易的律師，發出第三方通知書，要求他們支付被告因本訴訟而須負上的全部損失。第三方否認被告指，他們沒有清楚解釋正式協議的條款的聲稱。第三方亦在其“已修改抗辯書”中指，買家不依約完成物業買賣而須支付物業出售差價，在香港是普遍已知的事實。此外，第三方亦指被告在1994年2月9日簽署的另一份正式協議，亦內具買家須付差價的條款。

4.上述分別涉及原告與被告的訴訟，及被告與第三方的訴訟，在本席席前一併審理。

證供的可信性及可依賴性

5.基於與訟各方在狀書中各自對涉案事件的過程提出不同的版本，證人證供的可信性及可依賴性對本訴訟的裁決至為重要。

6.在審訊時曾被傳召作供的證人是:-

（一） Ms Au Yu Lai （譯音區如麗），受僱於第三方物業買賣部的文員；

（二） Lee Wai Kuen William （譯音李偉權），受僱於第三方物業買賣部的經理；

（三） Poon Kit Wing （譯音潘傑榮），受僱於信和集團的集團助理經理；

（四） Chow Shing Evans （譯音周城），受僱於信和集團營業部的經理；

（五） Graham J Cattermoul，測量行有限公司的測量師；

（六） 曾廣聯，第一被告；

（七） 梁玉蓮，第二被告。

7.衡量證人證供的可信性 (credibility) 的客觀準則有二:-

（一） 證人證供的固有可信性或固有不可信性；

（二） 證人證供是否受無爭議的（或不可爭議的）紀錄或文件質疑。

但即使證人的證供是真確的，亦不一定表示其證供是可依賴的 (reliable)。一位據實作供的證人亦可因其證供是源於該證人觀察或判斷，或者記憶及/或描述上的錯誤，而令致其證供不可信賴。要正確裁斷證供的可信賴性，需考慮以下幾個事項:-

(a) 證人對證供所涉事項是否可作出準確的觀察及/或分析；

(b) 證人對證供所涉事項的記憶是否正確；

(c) 證人在作供時，對證供所涉事項，是否可作出正確的描述。

8.在考慮證供的可信性及可依賴性時，本席已對相關的證供作出整體性的考慮，但為清?討論與訟各方在本訴訟提出的爭議點，本席將在以下不同標題對此作出進一步闡釋。在此之前，本席先列出與訟各方不爭的事實:-

（一） 被告在1997年12月13日簽署了一份臨時協議，購買涉案物業，並支付572,510元作為按金；

（二） 被告在1997年12月16日在第三方的辦公室簽署了一份正式協議，並支付162,701元律師費及印花稅；

（三） 被告在1997年12月30日再支付572,510元作為按金；

（四） 正式協議所訂明支付第二期付款的時限，在1998年5月31日屆滿，但被告並未付款；

（五） 第三方在1998年6月9日致函被告，要求支付第二期付款；

（六） 被告在1998年8月31日致函原告，通知原告他們不能支付售價，並將不會完成有關買賣。被告選擇“撻訂”；

（七） 第三方在1999年3月12日致函被告，通知被告涉案物業將於1999年3月29日完成買賣，並請被告支付售價的未付部份；

（八） 被告在1999年3月29日並無支付售價的未付部份或完成買賣；

（九） 第三方在1999年4月15日繼續致函被告，要求他們支付售價及完成買賣；

（十） 第三方在1999年10月15日通知被告，原告行使協權賦予的權力，終止協議及沒收已付按金。原告並在同日以3,004,000元將涉案物案售與另一買家；

（十一） 第（十）點所述買賣，在1999年11月19日完成；

（十二） 原告在2000年4月13日提出本訴訟。

9.未在下列標題討論本訴訟的各爭議點前，本席先就證人證供的可信性，作出整體性的評定。本席信納原告及第三方傳召的證人，但本席不信納被告的證供。本席作出評定時，已考慮本訴訟中的所有證據，及與訟各方在結案陳詞中所提的事項及論據。被告在本訴訟中聲稱，他們若在簽署協議時（不論是臨時協議或正式協議），早已知悉有可能須負擔不能完成交易的差價作為損害賠償，他們是不會簽署有關協議的。本席認定，被告這一聲稱不可信。因為被告在簽約時，已擁有另一居住單位，據被告解釋，他們購買涉案物業，是為了改善家庭居住環境。假若他們所言屬實，最穩妥的方法，是先售出他們當時名下的單位，才簽約購買涉案單位。被告並沒有這樣做，起初亦沒有解釋，為何需先購入涉案單位。他們在結案陳詞時被問及這點，才說他們恐怕不能購買到合適的單位。但這仍與被告堅持他們不會冒任何財務風險的聲稱，並不一致。

10.本席推定，被告其實當時以為，物業價格極可能會飄升。被告的安排，與希望在香港物業市場投資獲利的人士的做法類同。故此，本席認定被告在本訴訟聲稱不知須負上法律責任，純為藉詞推搪，不足為信。

第三方有否全面概括地解釋正式協議的條款

11.被告在第三方的證人（區小姐及李先生）作供時，對他們分別進行盤問。被告並在其“結案陳詞書”中，對他們的證供提出以下質疑。區小姐的證供說，她約需50分鐘時間向每一批5個物業單位的買家，講解指示書及協議條款。而李先生見證買家簽署文件，則需約10分鐘。故每批買家共需約1小時。以第三方當時只有4至5位僱員負責類似工作，及每天工作7小時計算，每工作天只可處理140至175個物業單位。區小姐的證供指，第三方可處理300多至400個單位，實際上根本不可能。由此推算，區小姐接見每批買家的時間應僅為約10分鐘而已：詳見“結案陳詞書”第10及11點。

12.本席同意第三方的意見，區小姐對需用多少時間接見一批買家的證供，只是區小姐在事發多年後的隱約回憶，不能作準。但區小姐有關每天接見多少買家的證供，則應該較為準確。因此，本席同意被告指，區小姐接見每批買家的時間，應約共30分鐘。但本席並不同意被告有關區小姐只有約10分鐘時間解釋協議條款這點。本席認定，區小姐應有約20分鐘時間這樣做。故此，本席認定，區小姐聲稱她已清楚向包括被告在內的買家解釋協議所有重要條款（包括買家須支付物業重新出售差價），並無固有的不可信性。

13.本席對於被告與第三方之間，就第三方有否解釋協議條款所作的證供，傾向接受第三方的證供。第一，律師樓及其僱員，並無動機只解釋協議中有關訂約雙方應如何履行協議的條款，但卻不提及有關假如訂約雙方其中一方不履行協議時的法律責任。被告聲稱在1997年7月前香港物業交易頻繁，以致律師缺乏時間，故未能向買家解釋協議所有條款。本席不接納這一論據。

14.相反，被告在發覺他們沒有足夠財力完成物業買賣後，有充份動機以律師及/或原告沒有清楚解釋協議條款為理由，意圖開脫他們的法律責任。本席認定這是被告以此作為抗辯的真正動機。本席亦認定被告的證供不可信。

原告有否解釋臨時協議的條款

15.基於上述列舉的各事項，本席亦認定被告有關此點的證供不可信。

原告有否向被告作出承諾

16.被告聲稱:-

(a) 在1998年9月中，原告的僱員鄔先生，已接受被告的毀約行為，終止了協議。依正式協議的第16條，原告必須在6個月時限內（即1999年3月中或之前）行使第16條賦予的權力，將涉案物業重行出售。原告延至1999年10月才將涉案物業出售，依協議條款（尤其第16條），不能向被告追討售樓差價；

(b) 在1998年5月15日及5月21日，原告的僱員謝小姐口頭承諾被告，原告願意免除被告支付利息的責任，免除期為3個月。

被告亦稱，原告未傳召鄔先生或謝小姐作供，足見原告否認曾承諾被告這點不可信。

17.原告的證人作供時已解釋，鄔先生已不再受僱於原告。故原告不傳召他作供，是可以理解的。

18.被告聲稱鄔先生作出承諾的時間是1998年9月中。但其後原告（通過第三方）曾兩次致函被告，要求被告繼續完成物業買賣，被告當時並沒有向原告聲稱，鄔先生早已向他們表示協議早已終止。

19.此外，原告傳召的潘小姐作供時說，鄔先生當時受僱於財務部，其職務範圍只涉及處理追討欠款的事宜，而非處理有關物業買賣協議的工作。鄔先生亦無權代表原告決定是否終止買賣協議。潘小姐亦說，假如原告確與買家達成終止買賣協議的共識，原告的一般做法，是以書面確認有關共識，亦會延聘律師草擬有關法律文件。但原告並無任何涉及與被告達成如此共識的文件或紀錄。

20.本席信納潘小姐的證供。故此，本席認定鄔先生並沒有承諾被告，已經終止與被告之間的正式協議。再者。被告在被盤問時稱，他們在收到第三方的完成買賣通知後，沒有回覆，是因為他們當時以為，正式協議已被取消，第三方的來函只是作為紀錄之用。本席亦認定被告的解釋並不可信。而被告不回應第三方的來函，本席推定是因為他們當時並無任何理由，可用以作出回應。被告在本訴訟的說法不可信。本席亦不信納被告指，與原告的謝小姐達成延長付款時限的聲稱。

21.至於被告聲稱曾與謝小姐達成協議，本席同意原告的論據，即使被告所言屬實，亦不能構成充份的抗辯理由。

被告有否被誤導

22.基於本席已信納原告及第三方的證人有關是否曾解釋臨時協議及正式協議的證供，及不信納被告有關這方面的證供，本席裁定被告並無證據顯示他們曾被誤導。

23.此外，即使原告及第三方依被告所言，並未完全解釋協議所有條款，在法理上而言，本席亦裁定原告並無誤導被告。這是因為在法律上，原告並無責任向被告解釋協議的條款。被告身為買家，應自行小心處理有關的買賣。

24.至於第三方向被告解釋正式協議的條款時的真正身份，本席同意原告的論據。第三方當時實為執行作為被告的律師的工作。被告在其“證人陳述書”中，亦對此並無異議。第一被告在結案陳詞時，更承認此點。因此，即使第三方真的沒有向被告解釋正式協議的所有條款，亦不足以令被告可依此就原告的申索提出抗辯。

正式協議的第16(2) 及 16(3)條條款

25.正式協議的第16(2) 及 16(3)條訂明:-

"(2) Upon the determination of this Agreement pursuant to sub-clause (1):-

(a) the sum paid by the Purchaser under item (1) of Schedule 4 by way only of deposit shall be forfeited to the Vendor; and

(b) ...

(3) Upon determination of this Agreement under sub-clause (1), the Vendor may resell the Property either by public auction or private contract ... and any increase in price on a resale shall belong to the Vendor. On a resale, any deficiency in price shall be made good and all expenses attending such resale shall be borne by the Purchaser and such deficiency and expenses shall be recoverable by the Vendor as and for liquidated damages Provided That the Purchaser shall not be called upon to bear such deficiency or expenses unless the Property is resold within 6 months of the determination of this Agreement."（原文獲強調之處，由本席後加）

26.有關毀約行為的法理，在Chitty on Contracts (1999年) 第28版，有詳盡的論述:-

"One part to a contract may, by reason of the other's breach, be entitled to treat himself as discharged from his liability further to perform his own unperformed obligations under the contract ...

... although sometimes the innocent party is referred to as "rescinding" the contract and the contract as being "terminated" by the breach, it is clear that the contract is not rescinded ab initio nor is it extinguished by the breach ... " (第25-001段)；

... Unless and until the repudiation is accepted the contract continues in existence for 'an unaccepted repudiation is a thing writ in water' ... " （第25-012段）。

27.基於以上的論述，合同只在毀約行為被訂約另一方接納後方才終止。Chitty 亦在書中另一部份，論及訂約另一方應於何時決定，是否接納毀約行為:-

" Innocent party's choice between remedies.

The rules of mitigation [of damage] do not apply to the innocent party's choice between different remedies open to him following the other party's breach of contract: he is not bound to act "reasonably" in exercising his choice. Thus, where the buyer commits an anticipatory breach by repudiating his obligation to take delivery of the goods before the date fixed for delivery, the seller has an option: he may either accept the repudiation and so treat it forthwith as a breach, or he may continue to treat the contract as binding and thus not accept the repudiation as a breach. In exercising this choice between these alternative courses of action, the seller is not obliged to act "reasonably". If the seller accepts the buyer's anticipatory repudiation, he is thereupon obliged to take reasonable steps to mitigate his loss; but if the seller does not accept the anticipatory repudiation he does not have any duty to mitigate unless and until the buyer actually commits a breach of contract. After the innocent party has terminated the contract, the rules on mitigation will apply to any claim for damages he makes; it may then be reasonable for him to act in a way which has the effect of nullifying the consequences of that decision, e.g. by entering into a new contract with the contract-breaker." （第27-099段）

28.但以上法理亦有例外情況。Chitty一書因此亦說：

" 'Legitimate interest' in performing

... Lord Reid, one of the majority in the White and Carter case, [White and Carter (Councils) Ltd v. McGregor [1962] AC 413], introduced a qualification, to the effect that the [innocent party] could not insist on completing performance so as to be able to claim the agreed price as a debt, if he had 'no legitimate interest, financial or otherwise, in performing the contract rather than claiming damages ... ' ... "（第27-101段）

29.在本訴訟中，被告在1998年8月31日去信給原告，聲稱將不會完成有關買賣。依本席信納的證據（不包括被告有關此點的證供），原告在1999年10月15日（即約1年多後）致函被告，終止協議及沒收按金。

30.與訟各方在本訴訟中，均沒有（在狀書或證據中）提及原告是否有“合理利益”（legitimate interest），令原告不在較早時接納被告的預期毀約行為。因此，在審訊時亦沒有提出有關此點的證據。本席認為，這方面的舉證責任在被告方。因此，本席認定，原告在1999年10月15日才終止正式協議，並無不妥。原告在協議訂明的6個月時限前，已重行出售涉案物業。

31.基於以上各點，被告不能依據正式協議第16(2) 及 16(3)條訂定的時限，對原告的申索提出抗辯。

32.被告在其“抗辯書”第5段指，正式協議的隱含條款訂明，原告必須在預期被告將會毀約時，即時 (a) 終止協議及 (b) 將涉案物業重行出售。本席同意原告的論據，裁定正式協議並無被告所指的隱含條款。

原告重行出售涉案物業的售價

33.原告與被告在1997年12月13日簽訂臨時買賣協議時，涉案物業的售價是5,725,100元。原告在1999年10月15日前後，將涉案物業重行出售，並在11月19日完成買賣，新售價為3,004,000元。

34.原告在本訴訟的“索償陳述書”向被告追討1,622,536.24元的損害賠償。在聆訊時原告將該款更改為1,613,058.50元。該款的計算方法是:-

（一）	原售價	5,725,100元
減
（二）	重售價	3,004,000元
（三）	訂金	1,145,020元
加
（四）	原告支付的佣金	30,040元
（五）	管理費	4,115.32元
（六）	差餉	1,506.30元
（七）	政府租金	1,316.88元
		1,613,058.50元

35.原告與被告就損害賠償的爭議是，究竟重行出售時的售價是依市價訂定抑或低於市價。

36.原告延聘專業測量師就此點進行估值，並呈交了報告。測量師在參考其他類似單位的售價後，認為原告是以市價出售涉案單位。被告則從未呈交任何估值報告。

37.被告在盤問原告傳召的測量師時，提出多種質疑，但證人不為所動，堅持他的分析及結論是正確。

38.本席同意證人的意見，認定原告並無將涉案物業的售價，降至低於重行出售時的市價，才將涉案物業出售。

結論

39.基於以上各點，本席裁定原告勝訴而被告敗訴。被告應支付給原告1,613,058.50元的損害賠償。

40.本席亦撤銷被告提出的第三方訴訟。

其他事項

41.第三方在其結案陳詞中指，即使第三方犯有專業錯失，被告在本訴訟所受的損害，亦並非由第三方的錯失引致。第三方在此點所依賴的，乃下列判案論述的法理:-

(a) Bristol and West Puilding Society v. Mothew [1998] 1 Ch 1;

(b) Aneco v. J & H [2002] 1 Lloyd's Rep 157;

(c) Caparo Industries plc. v. Dickman [1990] 2AC 605;

(d) Environment Agency v. Impress Car Co. (Abertillesy) Ltd [1999] 2 AC 22, 29-31;

(e) Guang Xin Enterprises Ltd (in Liq) v. Kwan Wong Tan & Fong (a firm) [2002] 2 HKC 613。

由於本席已裁定被告敗訴，本席無須就此點作出任何裁決。但假若第三方敗訴，本席極可能裁定，就本訴訟的情況而言，被告蒙受的損失，是第三方的專業錯失引致。

暫准訟費命令

42.本席依《高等法院規則》第42號命令第5B(6) 條規則命令:-

（一） 被告須支付給原告，本訴訟的訟費；

（二） 被告須支付給第三方，第三方訴訟的訟費。

如與訟各方未能就訟費數額達成協議，交訟費評定官評定。

原告人：由施文律師行指派區慶祥大律師代表。

第一及第二被告人：自行應訊。

第三方：由博禮祈律師事務所指派伍煒豪大律師代表。