雲漢大樓業主立案法團 訴 Wong Sum Kin及另一人

LDBM000138/2002

LDBM 138 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第138號

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2002年8月21日

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判 案 書

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1.申請人是官塘雲漢街 26 - 34號雲漢大廈的業主立案法團；答辯人是該大廈地下13號舖的業主。申請人的申請，是要求答辯人繳交自1997年1月至2000年7月的管理費，每月為100元，總款額為 4,300元，以及由2000年8月至2001年6月的管理費，每月為 140元，總款額為1,540元。

2．第一答辯人（“答辯人”）說自1993年開始他是以13號舖從事裝修的業務。自2002年1月1日起他才開始繳交管理費，因為在此之前申請人沒有向他提供清理垃圾的服務。他呈遞3幅照片（証物R1至R3）以証明在2001年12月13日、14日及17日之間，在13號舖前的垃圾沒有被清理。在看過上述証物的3張圖片後，申請人的清潔承包人林玉欽說他曾清理13號舖的垃圾，但如這是實情，答辯人無可能會拍攝得到他的舖前仍有垃圾的照片。

3．答辯人指申請人在2002年1月1日之前，申請人祇清理住宅垃圾。這說法是有根據的，因為在2001年6月28日致地舖各業主的信中申請人說 ：

“法團由2000年8月份開始調整收費每戶140元，法團每 日派員打掃一次及清理家庭垃圾，工業垃圾除外。”

（底線後加）

4．答辯人沒有在2002年1月1日之前繳交任何管理費，它提出 的是否有效的抗辯理由？在Grace International Ltd. v Incorporated Owners of Fontana Gardens & Ors. [1996] 4 HKC 635一案，法庭需要作出的其中一個裁決是 ：如果管理人沒有在大廈公用部份實施必要的修理，這是否會令它失去追討管理費的資格？Le Pichon 法官在判詞中 說 ：

"Assuming that the defendants have not discharged their duty to effect necessary repairs to the common parts of the buildings, would this fact debar them from recovering management fees? Bearing in mind that effecting repairs was not the only duty of the defendants and in respect of which management fees are paid, I am not prepared to hold that because of this breach they are not entitled to any management fees."

上述的裁決是適用於本案。法團的開支涉及多方面的費用，例如：咸淡水泵每月保養費、管理員薪金、清潔員薪金、電費、管理處雜費、電話費、勞工保險、公共保險、消防保養與維修費以及律師顧問費等。申請人是藉管理費的收入而得以確保它可以應付這些支出的。答辯人不能 因為申請人沒有執行某些職責便拒絕繳交管理費。他應該向法團作出投訴才是正確的做法。自從他在2001年12月至2002年1月初向法團作出有關的投訴後，情況便獲得改善。

5．基於上述的理由，本席裁決申請人的申請得直。本席頒令兩名答辯人須於7天內繳交5,840元的管理費。

申請人：由陳鎮谷先生代表。（無律師代表）

第一答辯人：親自應訊。（無律師代表）

第二答辯人：由黃心堅先生代表。（無律師代表）