蘇健康及另一人 訴 張素芬及另一人
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HCA010188/1995
香港特別行政區 高等法院原訟法庭 -----------------
----------------- 審理法官：高等法院原訟法庭法官彭鍵基 聆訊日期：一九九七年四月十日 宣判日期：一九九七年七月二十五日 ----------------- 判詞 ----------------- 1. 本案爲一宗涉及地産買賣合約的糾紛。 2. 原告人蘇健康、樊月嬋夫婦於一九九二年八月向被告人張素芬、楊鎭宇夫婦以港幣$1,350,000購入座落於元朗凹頭嘉利園G座地下（即LOT.NO.118,D.D.60）的物業。 3. 買賣雙方在地産經紀代表見證下簽訂了一份臨時買賣合約。合約中訂明付款方式如下：
4. 在簽訂臨時合約當日，蘇健康以支票支付了合約中訂明的訂金50,000元。原告人及被告人的代表律師分別爲唐楚彥律師事務所和朱錦強律師事務所。 5. 原告人律師經查詢田土廳登記資料後，發現政府建築物條例執行處曾於一九九二年四月二日發信給該物業註冊業主（即被告人），通知被告人須於發信日起計六十天內拆除該物業範圍內所有違例建築。就該事情，原告及被告曾在電話及面談中進一步磋商。在商討過程中，第一被告承認曾經收到建築物條例執行處的信件，還說已經向政府部門呈交了修改圖則，正等候審批並預期可於短期內獲批准。原告曾透過唐楚彥律師事務所通知被告因該物業範圍內有違例建築，他們無意完成買賣，並要求退還50,000元訂金。 6. 一九九二年九月十一日，雙方達成進一步協議，並簽訂一份修訂合約。合約主要內容如下：
7. 合約中清楚訂明賣方必須負全責處理違例事情和必須於十二月十五日前得到地政署批准和獲發滿意紙。原告人（買方）亦就此份修改合約另付訂金50,000元。 原告人的證詞 8. 根據原告人的證人陳述書所載，直到十二月十五日爲止，政府還沒有批准被告人遞交的申請。九三年三月中，原告蘇先生通知被告人張女士，說因賣方未能履行合約，要求張女士退還已付之訂金100，000元。當時張女士聲稱因資金週轉問題，手頭上並無足夠現款。九三年五月，張女士通知原告，說政府已拒絕了被告的申請。原告便即時要求被告退還所有訂金，共100,000元。但第一被告再以經濟拮据爲理由，對原告人說正在找尋一買家，待出售物業後才有足夠現金退還款項。 9. 當時原告人接納了被告的解釋，便耐心等候。在隨後的十二個月期間，被告再沒有和原告人聯絡，原告人亦無法找到被告人。九四年六月廿七日，原告人到葵涌警署報案，但警方卻稱此乃民事糾紛，不予受理。同年七月二十六日，原告到元朗地政署翻查資料，從登記冊中得知被告已把物業售與他人。在仍然未能聯絡上被告的情況下，原告在東方日報刊登了數段尋人廣告。後來原告從被告同業行家口中得知被告的地址，可是被告仍然拒絕退還100，000元訂金，於是原告一方便於九五年十月七日入稟法院，向兩名被告追索欠款。 被告人的證詞 10. 根據第一和第二被告人的證人陳述書所載，在雙方商討有關第二份臨時合約期間，第一被告曾經主動提出退還50,000元訂金給原告，原告不但拒絕，還堅持另付額外訂金50,000元，以便資助賣方進行工程。當時大家協議，如第二份合約所載，賣方有三個月時間向政府部門辦妥有關手續。 11. 後來，三個月限期屆滿時，被告仍然未能獲得政府批准，被告便主動向原告人提出退還100,000元訂金。同時，被告聲稱有另一買家擬以更高價錢購入該物業。原告經考慮後，仍然堅持等候政府的批准。數月後，被告的申請獲得政府批准，於是立即通知原告履行合約完成買賣，但是原告卻通知被告原告一方已無意履行合約，因此被告便把物業售與他人和沒收100，000元訂金。至於刊登尋人廣告及報案一事，被告聲稱全不知情。被告人的辯護理由就是原告人既然未能依約完成買賣，被告便有權充公所有訂金，並把物業專賣與他人。 案件要點 12. 本案的要點如下：
13. 根據雙方證詞顯示，原告與被告夫婦經多翻商討後，就有關物業達成書面協議，雙方並於九二年九月十一日簽名作實。買方並於當時付給被告50，000元訂金，連同先前已付的50，000元，即共100，000元。本席認爲此合約具法律效力，買賣雙方均受合約內的條款約束。 14. 合約內第4項條款清楚列明賣方（即被告人）必須於十二月十五日前，就有關僭建工程向地政署遞交修改圖則和取得批准及滿意紙。但被告在證詞中承認，限期屆滿時仍未獲得批准或獲發滿意紙，因此本席認爲被告人違反了合約內第4項條款的規定。 15. 經本席詳細考慮雙方的證詞和呈堂的文件證據後，本席並不接納被告人所稱：在獲政府批准申請後，原告雖經被告催促亦無意完成買賣，因此被告才沒收訂金和把物業轉賣他人。 16. 本席認爲當時情況是在十二月十五日限期屆滿後，原告仍然給被告人機會在一段合理時間內等候政府發出滿意紙。但是，到了九三年三月，被告人仍未能依約辦妥事情，因此原告便在三月間對被告人表示不願履行合約和要求退還100,000元訂金。被告就此事再三拖延，避而不見，後來更不知所蹤。本席完全接納原告人的證詞爲事實之真相。原告人因多次和被告人聯絡不上，結果在一九九四年十一月十八、二十及二十二日，其後在一九九四年七月七日和十日在東方日報刊登尋人廣告。此等行動全部都有報章剪存足以證明原告所言屬實。原告人更保存了與當値律師會面的約見記錄和到交通部查詢以被告名字登記汽車資料的記錄。 17. 原告人呈堂的文件證據計有：在東方日報刊登的數段廣告、與當値律師會面的約見記錄和交通部發出的載有被告車輛登記資料的副本。此等文件足以證明原告人曾多方面設法尋找被告夫婦，亦證明被告人夫婦自九三年五月後一直躲避原告。證人陳述書及文件顯示被告人的目的不外是逃避退還100，000元訂金的責任的。 18. 本席現裁定第一和第二被告於一九九二年十二月十五日限期前未能取得政府有關部門的批准和滿意紙，乃違約的行爲。因此，原告有權向被告討回先前已繳付的訂金共100，000元。因被告違約在先，原告便無須履行合約中所載條款完成買賣。雖然合約中沒有清楚寫上有關退還訂金的條款，但在法律上被告有責任退還所有訂金。（見英國判例Wright v. Newton (1835) 2 CM & R 124) 19. 本席現判原告人夫婦勝訴。兩名被告人須立即退還訂金共100，000元，另加利息，以年息率9%計算，自入稟法庭日起計。原告人兼得堂費。
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