Chan Kwok Fai 對 房屋署署長

LDHA 3/2023

[2024] HKLdT 61

香港特別行政區

土地審裁處

根據《房屋條例》提出的上訴編號 LDHA 2023 年第 3 宗

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判 案 書

背景

1.本案之上訴人為新界大嶼山梅窩銀鑛灣路16號銀河苑A座14樓15室（「涉案處所」）之業主，答辯人為房屋署署長，而涉案處所在未完成補價前是受香港法例第283章《房屋條例》所規限的資助房屋單位，其業主必須向房屋委員會（「房委會」）繳付補價後才可將有關單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓。

2.《房屋條例》附表第1(b)段列明，補價款額須根據以下公式計算：-

補價 = 現行市值 x （最初市值 - 買價）／最初市值

3.上訴人於2017年10月13日從房委會購買涉案處所，並於2018年9月28日簽訂轉讓契。雙方同意，根據轉讓契的條文，涉案處所之最初市值為$2,716,500，而當時買價為$1,712,800，即購買涉案處所時的折扣率約為36.948%，但雙方爭議在繳付補價時的現行市值。

4.在上訴人向答辯人提出申請補價後，答辯人於2023年10月12日評估涉案處所的現行市值為$3,190,000。其後，在上訴人提出反對下，答辯人覆核其評估，並於2023年11月24日將涉案處所之現行市值修訂為$3,060,000。

5.就答辯人於2023年11月24日評估之現行市值，上訴人於2023年12月8日向土地審裁處提出上訴，並於2023年12月21日繳付由答辯人評估之現行市值計算出來的補價，金額為$1,130,617。

現行市值之評估

6.上訴人一直由林嘉玉女士（「林女士」）代表出席聆訊及審訊，在上訴過程中並沒有委任律師及聘請測量師評估涉案處所的現行市值，但林女士曾自行準備及撰寫一份日期為2024年3月12日的個案分析，和另一份日期為2024年4月17日的個案分析-附加資料，供審裁處參考。

7.答辯人在審訊時有律師代表，答辯人又委任房屋署產業測量師仇思華女士（「仇女士」）為其專家證人。仇女士曾準備及撰寫一份日期為2024年2月28日的估價報告，和另一份日期為2024年4月17日的補充估價報告。在審裁處要求下，仇女士在審訊時再提交銀河苑的成交個案之附加資料。

8.在答辯人已於2023年12月21日繳付補價下，雙方同意涉案處所之現行市值的評估日期為2023年12月21日，但雙方爭議如何計算評估日期的現行市值。仇女士採用直接比較法，她將涉案處所與銀河苑的成交個案作出比較，亦曾參考位處梅窩的其他私人住宅物業之成交紀錄。林女士則主要採用物業指數，調整涉案處所在2018年買入時的評估市值（最初市值）至2023年12月21日的現行市值，她亦曾參考另一位處梅窩（銀蔚苑）的資助房屋單位之補價個案。

9.本席不接納林女士提議的評估方法。基本上，答辯人於2018年買入涉案處所時的評估市值（最初市值）不是當時的公開市場成交價。另外，本席亦相信仇女土在審訊時所說，房委會是早於買家簽訂買賣合約時，即2017年第三季，已經評估及訂立每個單位的最初市值。本席認為，如最初市值被採納為是次評估的基礎，測量師就必須要進一步確立最初市值是否正確，這無疑是更複雜及間接的評估方法，其中也會有更多的不確定因素。

10.本席曾根據仇女士提供的數據，將銀河苑5宗最近期（但已是2022年）及已經解除轉讓限制的成交個案與其各自最初市值比較（見本判案書之附件一），而結果顯示全部5宗2022年成交的買賣價均大幅度高於經調整後的最初市值。本席認為，這結果可能顯示銀河苑的單位之市值從2017年第三季至2022年曾大幅改善，所以不跟從大市走勢，但更有可能是2017年評估之最初市值曾被低估。

11.從估值的角度上看，本席同意在直接比較時採用比較近期的成交個案（如有者），但在沒有更佳選擇下，採用比較遠期的成交個案時仍可以物業指數調整時間值，而其他補價個案基本上包含較大比重估值因素及受折扣率影響，所以在市場評估時沒有高參考價值。無論如何，最初市值只是當初的評估值，不是市場成交價和也有可能不準確。

12.即使仇女士所採用的比較個案全是2022年的成交，距離評估日期一至兩年，本席認為這些位於銀河苑及已解除轉讓限制的成交在本評估中已是最佳的比較個案。但是，本席仍會以近期銀河苑單位在居屋第二市場（即有關物業是售予房委會所指定合資格人士）的成交作為次要參考，從而審視採用物業指數調整較遠期成交是否合適。

直接比較法

13.在採用直接比較法時，仇女士對已選取的5宗成交個案作出以下的調整: -

(1)  時間 - 根據差餉物業估價署私人住宅ABC類別單位售價指數作出調整；

(2)  面積 - 對比較個案單位每增加5至7平方米作出向上調整1%；

(3)  樓層 - 對每層作出±0.3%的調整；

(4)  座向 - 對座向西北、東北、西南及東南的單位分別作出0%、-1%、-1.5%及-2.0%的調整；

(5)  景觀 - 對不同景觀作出-2%至+1%的調整；

(6)  垃圾房 - 對位置比較接近垃圾房的單位（A座6室及12室）作出向上調整1%；及

(7)  私隱度 - 對座落1、2 及3樓的單位分別作出向上調整3%、2%及1%

14.經調整後，仇女士認為涉案處所於2023年12月21日的現行市值可合理地調整為$2,990,000。

15.雖然林女士沒有如仇女士般提交完整的調整數據，林女士在其個案分析中採用不同的物業指數及數據作時間調整，包括中原（中小型單位）領先指數、差餉物業估價署私人住宅A類別單位售價指數、和差餉物業估價署私人住宅A類別新界單位平均售價。另外，在審訊中，林女士亦對仇女士採用的景觀和面積調整有意見。

16.在審訊的第一天，本席曾和雙方代表親身到銀河苑及其附近設施和物業視察，包括進入涉案處所外望附近環境。綜合而言，本席同意仇女士除景觀和時間外的調整。本席認為仇女士的面積調整合理，對一般住宅而言，較小單位的每平方米價值相對較高。雖然林女士指出，在銀河苑開賣時，較大單位比較小單位較受買家歡迎，因此較大單位的每平方米價值應該較高，本席認為此現象一般只適用於資助房屋的買賣和很少機會在自由市場出現，原因是資助房屋的買家需要放棄其原租住的公屋單位，或需使用其受限制的配額，所以此類買家才會對較大單位有較多需求。

17.在有實地視察的幫助下，本席認為涉案處所的景觀相對較差，只能外望附近樓宇，而A座12室（個案F2）和B座4室（個案F4）則可在外望附近樓宇下亦可側望較開揚景致，A座10室（個案F1）則在正前方沒有高層樓宇遮擋，面向西南的單位（個案F3及F5）之山墳景觀則有頗遠距離，不易察覺，所以這5宗成交個案之景觀皆需要有較多的向下調整。

18.本席認為，在本評估的時間調整上採用差餉物業估價署私人住宅A類別單位售價指數更為合適。涉案處所是小於40平方米及屬於A類別的小型單位，5宗內之3宗成交個案也是A類別單位，其餘兩宗成交個案亦只是略大的B類別單位，但ABC類別單位售價指數則包含大至99.9平方米之單位。誠然，由於小型單位之買賣價在過往幾年跌幅較多，在本評估採用A類別單位售價指數時將會對這5宗2022年成交個案作出更多的向下時間調整。

19.另外，本席認為需要對個案F1及F3作出面向方面的輕微調整（-0.5%）。這2個單位除了在其主座向有窗戶外，也有面向另一座向及除天井外的窗戶，可增加單位的光源和通風。

20.基於以上的評論及裁決和最後更新的物業指數，本席將以直接比較法計算的估值開列於本判案書之附件二。5宗比較個案經調整後的平均值是每平方米$80,937，在剔除兩個較大面積單位（個案F1及F3）後的平均值是$77,271，而在剔除最高（個案F1）及最低（個案F5）單位價值之比較個案後的平均值是$79,968。本席認為本案之合適估值為每平方米$80,500。

其他參考

21.本席同意仇女士的觀點，由於自由市場和居屋第二市場有基本上的差異，測量師在自由市場評估時不適宜採用居屋第二市場成交，但是在缺乏近期自由巿場成交個案下，本席認為本評估仍可進一步參考從2022年起的第二市場成交，從而審視在估值時採用物業指數調整遠至2022年的成交是否合適。本席認為，由於差餉物業估價署私人住宅A類別物業指數包含不同地區及不同種類的小型住宅成交，而涉案處所則比較獨特，是一位處離島和原是受轉讓限制的居屋單位，涉案處所的市值走向或有機會與整體市場走勢不同。

22.根據仇女士提供的銀河苑第二市場數據，本席先將第二市場的成交價作出如附件二的調整，然後計算涉案處所在評估日的第二市場市值（見附件三）。然而，各方均需要留意，這粗略評估沒有考慮場自由市場和第二市場或有不同調整率等。另外，雖然本案所採用的比較個案均是位處銀河苑的成交，銀河苑單位在自由市場和第二市場的市值走勢或有差異。

23.本席注意到2宗2024年的第二市場成交之成交價偏低，但最近評估日的成交（個案S3）之成交價（$59,838）高於經調整後的平均值（$55,923），而最近評估日的5宗成交（個案S1 - S5）之經調整後的平均成交價（$55,974）接近2023/2024年之經調整後的平均成交價（S1 - S8； $56,440）和2022年之經調整後的平均成交價（S9 - S12； $54,888）。

24.在參考以上數據後，本席認為銀河苑從2022年起的成交價走向大致上和整體市場走勢接近，因此可再確認本評估可以採用物業指數為不同時間之成交作時間調整。

25.再者，由於雙方均沒有提供位處梅窩的其他私人住宅物業之詳細資料，而這些其他私人住宅物業與涉案處所又有頗大差異，本評估不能與這些其他住宅物業作詳細比較。

26.無論如何，基於本席席前的證據和專家證供，本席認為涉案處所於2023年12月21日的現行市值應為 $80,500 x 35.9 = $2,889,950，即約$2,890,000，而本案之補價金額應為 $2,890,000 x （$2,716,500 - $1,712,800） / $2,716,500 = 約$1,067,805。

結論及命令

27.本席頒令，涉案處所於2023年12月21日及在《房屋條例》附表第1(b)段下的現行市值為$2,890,000。

28.關於訟費，則押後至另日處理，而期間任何一方均可向審裁處提出非正審申請處理其他補充及後續（包括訟費）事宜。

上訴人：由林嘉玉女士代表應訊。

答辯人：由范紀羅江律師行之李諾嘉律師代表應訊。