Chan Kwok Fai 對 房屋署署長

LDHA 3/2023

[2024] HKLdT 76

香港特別行政區

土地審裁處

根據《房屋條例》提出的上訴編號 LDHA 2023 年第 3 宗

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判 決 書

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背景

1.本上訴案經審訊後，本席於2024年7月5日作出裁決，並頒令涉案處所於2023年12月21日及在《房屋條例》附表第1(b)段下的現行市值為$2,890,000，而本上訴案之訟費則押後至另日處理，期間任何一方均可向審裁處提出非正審申請處理有關事宜。本上訴案之詳情及裁決已刊載於2024年7月5日的判案書 [2024] HKLdT 61。

2.答辯人於2024年7月23日提交非正審申請書，要求上訴人支付答辯人本上訴案之訟費230,055元。在本非正審申請於2024年8月5日之聆訊，答辯人仍由范紀羅江律師行之李諾嘉律師代表應訊，而上訴人則於2024年8月2日初次委聘法律代表，並由張柱才律師事務所之張柱才律師代表應訊。張律師呈述，審裁處應撤銷答辯人的非正審申請，而本上訴案之裁決的訟費命令應為不頒訟費命令。

答辯人申索訟費之理據

3.李律師呈述，答辯人在本上訴案是整體上成功的一方，即使審裁處沒有接納答辯人的所有主張，答辯人在法律上仍應得全部訟費。李律師進一步呈述以下五個理由: -

理由一: 審裁處之判決更接近答辯人的估價

4.答辯人之專家證人的估價為2,990,000元，而審裁處之判決為2,890,000元，兩者只相差100,000元 (約3.46%)，合乎評估上的通常合理誤差。反之，上訴人最初提議現行市值為2,160,000元，期後又更改至2,106,000元，這些數值皆和審裁處之判決存在非常大的差異，遠遠偏離合理的市值。

5.因此，從數值比較來看，答辯人對涉案處所的現行市值估價更準確，是在本上訴案的實際爭議方面整體上成功的一方。

理由二: 審裁處之判決更接近答辯人的和解提議

6.答辯人之代表律師曾於2024年2月15日向上訴人發出標明為「無損權益、訟費除外」的信函，內容為答辯人同意更改涉案處所的現行市值，即從3,060,000元下調至2,970,000元作為和解方案。上訴人沒有接納答辯人的和解方案，並於2024年2月27日作出書面回應，反建議現行市值為2,680,000元。

7.從數值比較來看，答辯人的和解提議與判決估價之間的差異 (-80,000元) 遠小於上訴人的提議 (+210,000元) ，所以答辯人理應被視為整體上成功的一方。

理由三: 審裁處接納答辯人的評估方法

8.審裁處在判決上接納答辯人的主張，採用答辯人之專家證人提議的直接比較法， 並以銀河苑在2022年已解除轉讓限制的成交個案作比較。反之，審裁處沒有採用上訴人提議的評估方法，即以物業指數調整涉案處所在2018年的最初市值至2023年12月21日的現行市值，審裁處又沒有採用上訴人提出的補價個案。

9.由於審裁處在本上訴案接納的評估方法原則上和答辯人之專家證人提議的評估方法相同，這顯示答辯人在實質議題上提出的論點更合理，是本上訴案整體上成功的一方。

理由四: 上訴人的論點是錯誤及／或不合理

10.上訴人在訴訟過程中，持續不合理地提出採用物業指數來調整最初市值至現行市值，又不合理地提交其他屋苑之補價個案作參考。

11.況且，答辯人早在審訊前已透過2024年2月15日的信函向上訴人指出，最初市值的評估時間點是當初上訴人購買涉案處所的時間，即不遲於2017年10月13日樓宇買賣合同的日期，不是轉讓契約簽訂於2018年9月28日的時間。另外，答辯人也早已向上訴人表明，如審裁處最終評定答辯人的估價是較合理，或上訴人的主張是較不合理，答辯人將向上訴人追討一切因本案而招致的法律費用及開支。

理由五: 上訴人曾變更估價日期

12.雙方曾同意估價日期為2023年12月21日，亦即上訴人原先繳付補價的日期，但上訴人其後在其《個案分析-附加資料》中更改估價日期至2024年4月。

13.雖然上訴人在審訊前已更正估價日期為雙方原先同意的2023年12月21日，答辯人為此已花費額外時間。

上訴人之回應

14.張律師呈述，由於答辯人在提交本非正審申請書時沒有依照高等法院規則第32號命令第1條規則的規定提交支持誓章，本非正審申請應被撤銷。

15.張律師亦呈述，上訴人在本上訴案是實際上勝訴的一方，而答辯人又未能於本非正審申請提出可信服的理據要求訟費。在審裁處作出裁決並評定涉案處所於2023年12月21日的現行市值為2,890,000元下，上訴人得到本上訴案的濟助，答辯人須要並且也已退還上訴人先前多繳的補價。但是，由於上訴人曾在審訊中提議不頒訟費命令，上訴人認為本案之合適訟費命令為不頒訟費命令。

討論

16.關於提交本非正審申請書時是否必須依照高等法院規則第32號命令第1條規則的規定提交支持誓章，李律師呈述這視乎該非正審申請是否必須由誓章支持，而答辯人在本非正審申請只是依據在審訊時已知的案情及答辯人的「無損權益、訟費除外」信函和上訴人的書面回應，所以本非正審申請不是必須由誓章支持，答辯人之法律代表可直接向審裁處提交該兩份額外文件。

17.本席不同意李律師關於支持誓章的呈述。本席認為答辯人是憑藉該兩份文件提交額外事實陳述，而這些事實或有可能引起事實爭議，所以本非正審申請必須由誓章支持。但是，既然上訴人在聆訊前已知悉答辯人的額外事實陳述，張律師在聆訊時又表示不需要押後聆訊作出法律及事實回應，本席認為在案件管理上不應撤銷本非正審申請，因為這將會增加本案之整體訟費，而更適宜的做法是即時聽取雙方呈述，並留待審裁處其後作出本非正審申請的決定。

18.本席同意張律師的呈述，上訴人在本上訴案是實際上勝訴的一方，上訴人可憑藉本上訴案減低其補價金額。況且，答辯人的「無損權益、訟費除外」邀約又不是優於審裁處的裁決。如上訴人當初接納答辯人提出的補價或其「無損權益、訟費除外」邀約，上訴人只能支付比裁決結果更多的補價，即不能從本上訴案減低負擔。

19.誠然，本席在本上訴案接納答辯人的專家證人之評估方法，本席的裁決又更接近答辯人提議的估價，本席亦認為答辯人的專家證人稱職，能正確及適當地協助審裁處作出裁決，但這些不等同答辯人在本上訴案是整體上成功的一方。

20.在上訴人勝訴及在本上訴案的特定情況下，本席認為上訴人是否仍需要支付答辯人訟費，須視乎上訴人在本上訴案的爭論及行為是否大致上或甚至完全不合理，以致答辯人需要增加大量不必要的訟費，而在這情況下增加的訟費又遠高於答辯人在上訴人勝訴下應支付的訟費。

21.本席認為本上訴案的合適訟費命令為不頒訟費命令。

22.無可置疑的是審裁處只接納上訴人的小部分估價論點；上訴人提議的估價遠低於審裁處的裁決；上訴人曾誤會最初市值是以轉讓契約於2018年簽訂的日期為準，及在答辯人說明後又沒有更正；和上訴人在審訊前亦弄錯上訴人曾同意的評估日期。

23.可是，本席認為上訴人沒有不合理地拖延本案，也沒有不合理地處理本案。整體上，上訴人依據審裁處的指示準時出席聆訊和審訊，同時也準時提交文件，其論據也已清楚表達其中，不需要答辯人和審裁處耗時查問。另外，只因為本席主動要求視察涉案處所及比較個案，審裁處才安排兩天審訊，要不然審訊可更快完成。

24.本席亦認為上訴人對答辯人採用2022年成交的比較個案提出質疑不無道理，本席對採用此等比較個案也曾有懷疑，更要求進一步數據才能分析是否能採用此等比較個案。再者，本席對上訴人採用物業指數調整最初市值至現行市值作參考表示理解，這方法也不是完全不合理及錯誤。本席最初在指示聆訊聽取上訴人此論據時也覺得上訴人有其邏輯，雙方的估價差異可能有其他背後未被發掘的原因。

25.正如本席在判案書第8至12段中分析，審裁處沒有參考最初市值的其中一個原因是，最初市值很大可能曾被低估。本席理解一般市民對最初市值曾被準確評估有合理期望，所以他們並不會特別注意及查核最初市值是否準確。無論如何，雖然此現象不難在進一步分析下發現，答辯人在審訊時未曾提及此論據。誠然，如果答辯人在雙方早期討論時能表明，答辯人當初評估的最初市值可能不準確，所以不適用於評估現行市值，本訴訟或可避免。

26.即使上訴人須支付答辯人本上訴案之訟費，本席亦不同意答辯人要求的訟費金額 230,055元，其中大部分是律師聯絡和專業工作費用。雖然本上訴案在最初聆訊時曾對某些適用法律原則作初步討論，本上訴案基本上只涉及估價上的爭議，在審訊時更沒有法律爭議。本上訴案應採用那種評估方法和在估價上是否應採用第二市場的成交個案等明顯地是估價上的爭議，不是法律爭議。

結論及命令

27.本席頒令本上訴案不頒訟費命令。

28.而本非正審申請的訟費則應以訴訟結果決定。在上訴人成功反對答辯人要求本上訴案之訟費的結果下，答辯人理應支付上訴人本非正審申請的訟費。

29.本非正審申請的暫准訟費命令為答辯人須支付上訴人訟費，以區域法院基準計算，而除非任何一方在14天內以傳票申請修改，此暫准命令將成為絕對命令。另外，如上訴人和答辯人未能同意本非正審申請的訟費金額，上訴人須於本命令日起計的21天內呈交訟費清單，及答辯人須於其後14天內呈交書面回應(如有者)，而審裁處將以簡易程序評定訟費。

上訴人：由張柱才律師事務所之張柱才律師代表應訊

答辯人：由范紀羅江律師行之李諾嘉律師代表應訊