陳金榮及另一人 對 香港新界北丈量約份第83約地段第1556號餘段、第1557號餘段及第1514號的部份土地的事宜的所有佔用人士及另二人
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HCMP 1743/2017 [2024] HKCFI 3045 香港特別行政區 高等法院原訟法庭 高院雜項案件2017年第1743號 ________________________
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判 案 書 1.第一及第二原告人（統稱原告方）申索收回被第一、第二及第三被告人在沒有原告人許可或同意下佔用的土地。 2.第一被告人泛指有關土地所有不指定姓名的佔用人，審訊只涉及第二及第三被告人（統稱被告方）。被告方反申索宣告令，指他們自1994年或2000年起連續不少於12年獨有地管有原告人的有關土地，原告方的業權及訴訟因由已告終絕，而被告方已取得有關土地的佔用業權（即逆權侵佔）。 背景 3.雙方同意第一原告人是新界丈量約份83的1557餘段的註冊擁有人，而第二原告人是丈量約份83的1514地段及1556餘段的註冊擁有人。第二原告人之前亦爲1557地段的註冊擁有人，但於1998年9月2日轉讓予第一原告人。 4.2003年，政府收回1556地段及1557地段部份土地以興建排洪明渠，沒有被收回的土地變爲1556餘段及1557餘段。 5.被告方是1514地段（部份土地）、1556餘段及1557餘段土地的擅自佔用者，有關土地見於聯合專家報告圖則灰色部份（爭議土地）（見附錄1）。除了爭議土地外，被告方亦聲稱侵佔1525地段、1558地段部份土地，及附近一些政府土地。 原告方案情 6.原告方第一證人郭淑嫻自2003年中受僱於與原告人有關連的金威興業有限公司（“金威公司”），負責處理原告人土地（包括爭議土地）及租務事宜。 7.第二原告人購買1557地段前，上手業主楊冠基先生以年租3,000元將1557地段租予梁幹先生。1997年度租金是交予楊冠基的。 8.1998年5月28日，梁幹去信第二原告人，知悉第二原告人購入有關土地，日後將由第二原告人收租，並支付1998年度租金3,000元予第二原告人。 9.梁幹及/或其兒子梁景成在1557地段經營景成農場，景成農場及其建築物是爭議土地的核心部份。爭議土地有兩個展示「景成農場」牌匾的閘門。 10.金威公司檔案顯示，梁幹將1557地段部份分租予其他人士（但姓名沒有第二或第三被告人或其家人）。 11.1999至2003年間，梁幹曾欠租，第一原告人向土地審裁處申請收回土地，梁幹遂繳交租金直至2003年9月30日。基於政府收地，梁幹沒有續租，租約於2003年9月30日終結。 12.2003年10月6日，郭女士親自到1557地段及其他地段視察，當時排洪明渠尚未興建，而位處排洪明渠劃定位置上的建築物正被拆卸。郭女士在1557地段擬建排洪明渠位置拍照（KSH-13）。照片的建築物是空置的，有些建築物已拆除屋頂，有些拆除窗門，有些窗門密封，地上佈滿大量垃圾廢料，明顯不適宜居住的。 13.郭女士見有人正在拆除上蓋物撿取些剩餘物料，並與其傾談，得知是梁幹。郭女士指1557地段及1556地段在即現建成排洪明渠南面及北面土地是空置的，而亦無任何其他人。 14.2006年4月12日，郭女士舊同事馬楚龍先生（已離職及未被傳召）到爭議土地視察，並拍攝照片（KSH-14）。照片由1514地段望向1557餘段，見1514地段野草及佈滿垃圾雜物，鐵絲網倒下，破爛不堪。照片遠處見1525地段的房屋，不屬於爭議土地範圍。郭女士指事後馬先生向她匯報，爭議土地仍然是空置的，沒有人居住。 15.郭女士指2009年6月8日，馬先生巡查時發現有不知名人士在1557餘段上搭建了數所鐵皮建築物，非法佔用土地。 16.郭女士指2012年5月中，馬先生發現數名身份不明人士在1514地段部份土地及1556餘段搭建數所鐵皮建築物，有木門/鐵閘及鐵皮屋頂。 17.2012年5月16日，原告人在爭議土地範圍内張貼告示，要求非法佔用人馬上離開。 18.2012年10月15日及11月23日，原告方前律師梁堅律師樓在爭議土地範圍内當眼處張貼告示，要求非法佔用人馬上離開。 19.2017年1月13日，原告方前律師簡松年律師行進入景成農場内部，在爭議土地範圍内當眼處張貼告示，要求非法佔用人馬上離開。 20.原告方指稱曾經聯絡梁幹出庭作供，但梁幹接聽電話一次後就沒有再聽。 被告方案情 21.第二被告人作供，他生於1991年12月。母親許清華（又名許明娥）於1971年10月出生，1989年偷渡來港。 22.第二被告人指母親許清華於1994年購入景成農場。許清華沒有出庭作供，涉及許清華的事情均由第二被告人轉述。 23.許清華認識一名魏若卿女士。魏若卿稱她從梁幹購入景成農場。許清華有意買入景成農場。由於許清華沒有身份證，便要求前夫周發利的母親吳帶女士作爲買方。 24.根據日期為1994年4月15日的《買賣協議合約》：
25.景成農場的範圍包括1557餘段、1556餘段、1514地段（爭議土地）、1558地段、1525地段及一些政府土地。 26.第二被告人指買價為100,000元。由於母親沒有法律知識，一直沒有從吳帶取回正式業權。 27.第二被告人指梁幹一直向原告方交租是要隱瞞頂讓景成農場一事。 28.第二被告人指許清華曾經在景成農場經營豬肉加工及水果生意。有建設一些建築物，亦有分租予他人。 29.2000年左右，第二被告人9歲，母親將景成農場部份建成居所，帶同他，弟弟第三被告人，及另外兩名子女一起入住。居所位處1557餘段南部兩所建築物。後父周發利亦居住數年，離婚後與被告方關係良好，亦不時到來探望。 30.約2002年，母親在1525地段（爭議土地之外）荒廢建築物興建房屋，連接景成農場。重建後，一家改住1557餘段西南及1525地段建築物，遷出1557餘段東南的建築物租予他人。 31.2003年，政府興建排洪明渠，景成農場被一分爲二，被明渠隔開為南北，景成農場部份建築物亦被拆。第二被告人家人再建新的建築物，與家居的兩個建築物連接互通。 32.同年，母親以許明娥名義申請額外電錶，坐落1557餘段南部，地址爲粉嶺龍躍頭永寧圍111B號。電錶2005年停用。被告方指永寧圍111B號就是1557餘段内的居所住址。 33.排洪工程完成後，第二被告人家人將整個景成農場北部圍封，防止外人進入。 34.2004年左右，母親將景成農場互通建築物部份租予舅父許丁松，大家一起居住。其他地方繼續租予他人。 35.2006年，景成農場用電增加，母親以許丁松名義申請三相電，電錶位處1557餘段近排洪明渠位置。2016年改以第二被告人名義登記。 36.同年，一名自稱梁幹兒子到景成農場要求收租，母親出示1994年《買賣協議合約》，男子看過便離開，沒有質疑他們使用景成農場的身份。他們又在1557餘段東南部進行改建工程。 37.2008年，第二被告人17歲，景成農場發生火警，破壞1557餘段東南部部份建築物。事後家人自行重建，而未有破壞部份繼續租出。 38.2008年火警後，母親以後父周發利名義重新申請2005年停用的永寧圍111B號電錶，一直沿用至今。 39.2002年至2010年間，母親以周發利名義申請PCCW上網服務，地址亦是永寧圍111B號。2012年，弟弟第三被告人申請PCCW上網服務，使用至2020年7月。 40.第二被告人提交電費及上網單據，見下面分析部份。 41.景成農場北部1514地段原先沒有發展，排洪明渠建成後一分爲二，更加不便通行。2006年，第二被告人15歲。他們暫時拆除景成農場北部部份圍欄，閘門保留，發展平整地段。2009年，他們發展1557餘段北部及1514地段附近政府土地，建設了兩個新的建築物，這是景成農場最後發展部份。 42.2010年，第二被告人及家人在1514地段鐵絲網上加上鐵圍版，加强隱私及安全。 43.2011年，火警後修建工程完成，一家人住在2003年新建建築物及1514地段東南部新建建築物。 44.2012年，第二被告人在附近東閣圍經營士多，短暫在東閣圍及景成農場兩邊穿梭居住，沒有離開過爭議土地。士多結業後搬回景成農場居住，一直至今。 45.2015年，母車禍受傷，至今一直經常失憶及精神緊張，搬離景成農場回内地休養，將事情交由兒女處理。 46.2016年，第二被告人收到地政處通知拆除景成農場北部政府土地一個用來拜祭的建築物，依隨照辦。 47.2017年12月，母親腦出血入院，兩次輕微中風，失意及情緒問題惡化，出現認知障礙。 48.第二被告人指他與弟弟第三被告人自2000年一直居於景成農場，其他亦出租予9個租戶。 49.就2012年5月及11月張貼的警示通告，第二被告人依稀記得，因沒有法律知識，沒有作出反應。他認爲母親1994年已購入景成農場業權，若對方有所行動，出示有關協議便可，猶如梁幹兒子那次一樣。 50.至於2017年1月的警示通告，第二被告人依稀記得，但他不清楚何時有人進入景成農場不同地方張貼警示通告。因沒有法律知識，沒有作出反應，亦覺2012年通告後都是不了了之，若有人提出交涉時，出示買賣協議即可。 51.至於原告方與梁幹在土地審裁處的訴訟，他與弟弟第三被告人全不知情，只知母親1994年已購入景成農場業權。 52.第二被告人指他們一家，包括但不限於母親，自1994年至今，一直連續地有意圖排除任何人，包括有文件業權的人，佔據、使用、及管有景成農場。 53.第三被告人作供，他是第二被告人弟弟，1993年4月出生。第三被告人採納第二被告人的證人陳述書作爲證據。 54.第三被告人補充，2012年第二被告人在東閣圍及景成農場兩邊居住時，他與母親及另外兩名弟妹仍在景成農場居住。至第二被告人放棄東閣圍士多生意，他搬回景成農場。 55.2015年，母親因身體問題長居内地休養。他與第二被告人及弟妹一直居住景成農場至今。 56.辯方證人黃龐是1994年4月15日《買賣協議合約》的見證人。他是許清華的同鄉多年及朋友，自1993年起在龍躍頭經營燒臘工場，現已退休。 57.黃龐指魏若卿是其顧客，許清華通過他認識魏若卿。魏若卿有意出賣農地，許清華認爲可作豬肉工場。由於許清華沒有身份證，便借用吳帶名義交易。許清華和吳帶都不識字，便請他作爲協議見證人。 58.1994年4月15日，一干人等到景成農場會合。黃龐見證徐清華將港幣100,000元交給魏若卿作爲買賣的代價。 59.之後許清華接手管有景成農場，許清華和第二及第三被告人搬到景成農場居住。他們一家一直以來都在景成農場作出改善工程，包括修補及興建房子和建築物。由於他們資金有限，黃龐亦有借出金錢。 60.2015年許清華車禍後身體變差，便搬回内地修養，留下兒女在景成農場居住及使用。2019年，黃龐偶遇許清華，許約他飲茶。他沒有應約。 聯合專家證人的報告 61.原告方土地測量專家吳佐材及被告方的土地測量專家梁守肫各自撰寫專家報告，亦有共同撰寫日期為2020年10月30日的聯合專家報告。專家參考了政府測量圖則及航拍照片，亦有實地視察。雙方就大部份意見是同意的。 1514地段 62.1993至2005年間，該地段内爭議土地部份被散佈的樹木遮蓋。於2006年，該地段有清理及柏油鋪蓋。於2009年，該地段有建築物被移除，之後至2017年間未再有建築物。 63.被告方專家認爲1993至2005年間，1514地段北部有圍欄。原告方專家指該處有鐵絲網遺跡，但沒有完全圍封的證據。 1557餘段（北部） 64.1993至2009年間，該地段内爭議土地部份被散佈的樹木遮蓋，一直都有未覆蓋的土地。於2005年，就餘段南邊建有圍欄。於2010年，該地段北部大部份土地有新建築物。 1557餘段（南部） 65.1993至2010年間，航拍照片見大部份土地有建築物，但有少部份被樹木遮蓋。1992至2009年間，該地段所有邊界被建築物及/或圍欄封閉，但航拍照片則不見圍欄。 66.被告方量專指2004年8月，1557餘段（南部）北面有新建建築物，但原告方專家未有提及。 67.2011至2017年間，有建築物被重建加大，輕微侵入1556餘段西北面。該地段所有邊界被建築物及/或圍欄封閉。 1556餘段 68.1993至2003年間，1556餘段與1557餘段邊界的空地有非建築物的圍欄分界。 69.2011至2017年間，1557餘段（南部）有建築物被重建加大，輕微侵入1556餘段。 法律原則 70.根據《時效條例》（第347章）第7(2)條規定：
71.於終審法院案例Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai [1998] 1 HKLRD 241, 首席法官李國能指出，聲稱逆權侵佔的人必須顯示實質佔有及佔有的意圖。李首席法官引述英國案例Powell v McFarlane (1979) 38 P&CR 452 per Slade J，指出佔有的意圖是在法律及合理可行情況下，以本人名義及代表自己，排擠了整個世界，包括擁有書面所有權的人的意圖。法庭對佔有人為自身利益出發的聲稱以懷疑的態度仔細審查。相反，若佔用人作出對自己不利的説法，則法庭通常會予以比重：（249H-250D）。將受爭議土地圍封是相關考慮（Powell v McFarlane 478頁）。 72.聲稱逆權侵佔的人須提出強而有力的證據。逆權侵佔剝奪註冊擁有人業權是嚴重的後果，所須證據的強度應反映後果的嚴重性（見上訴法院案例Tsang Foo Keung v Chu Jim Mi Jimmy [2017] 3 HKC 527 per Harris J高等法院法官夏利士§22(4)段）。 73.即使當事人曾經侵佔土地，法庭在沒有進一步證據下不會假設他繼續佔用該土地（見On Yip Property Development Company Limited v Kwok Tai Kuen Alan （HCMP 3192/2013，2014年4月14日，高等法院首席法官張舉能（當時官階）§8段）。 74.在考慮證人的可信性時，法庭應重點考慮案件關鍵時刻所衍生的文件證據。法庭亦應考慮案件不可否定的證據及當事人案情的固有可能性（見Ng Kwok Piu Philip v To Pui Kui HCA 51/2007，2016年1月6日，高等法院陳美蘭法官§35段）。 75.於Tullett & Tokyo International Securities Limited v APC Securities Company Limited [2001] 2 HKLRD 356，365C-D，上訴法院法官郭美超引述了Hongkong and Shanghai Banking Corporation v Chan Yiu Wah & anor [1988] 1 HKLR 457, 467C-H 上訴法庭法官傅雅德 (Fuad JA)所指，沒有提出可以闡明案情的證據顯示，作爲最自然的推論，訴訟人害怕有關證據對該方不利。 76.當某方面對表面不利的案情但沒有解釋爲何不傳召可合理地期待可就事情給予直接證據的人，法庭可以對該方作出不利的推論（見Black Marble Securities Ltd v Lee Yan Chi [2023] HKCFI 1084高等法院法官鄭蕙心§35段）。 77.建築或平整土體可視爲明顯及有意圖霸佔行爲（Jourdan & Radley-Gardner on Adverse Possession (2nd Ed 2011) §§13-49 to 13-59）。 分析 78.本案原訴傳票的日期為2017年8月10日，因此逆權侵佔的時效應不遲於2005年8月10日。 79.代表原告方的鄺大律師指出，原告方巡查證據指2003至2009年間，爭議土地是空置的，於2009年開始才有不知名人士佔用爭議土地，搭置建築物。交替地，即使假設被告人於2005年8月之前佔用過爭議土地，亦未能夠證明他們或其家庭成員曾連續12年排外霸佔及對外界顯示佔有意圖。進一步地，2005年8月，第二被告人只有13歲，第三被告人12歲，難以證明有排外侵佔爭議土地的意圖，必須依靠母親許清華的證供證明。但是，他們沒有傳召母親，而身體狀況的證據並不可信。第二被告人作供時首次聲稱母親於2017年有認知障礙，但無醫療證據支持，實屬廻避出庭。 80.代表被告方的周大律師則指出，第二及第三被告人能夠證明自2005年8月開始連續佔用爭議土地則可。之前的佔用只是背景。 81.周大律師指原告方證人郭女士不可信。郭女士只在2003年到過爭議土地，之後巡查的同事因離職沒有作供，郭女士只是個傳聲筒，她複述同事的證供均屬傳聞證據，因爲沒有傳召同事馬先生，郭女士亦不清楚照片拍攝的位置。而她指稱在2003年巡查時遇見梁幹實太巧合，並不可信。 82.相反地，第二被告人對爭議土地年來發展瞭如指掌，亦與雙方專家同意的證據相符，是可信的證人。他和第三被告人亦已解釋母親爲何未有出庭作供。而辯方證人黃龐是獨立證人，可以支持被告方的證據。 83.歸根究底，本案取決於證人的可信性，尤其是第二及第三被告人及辯方證人的可信性，他們必須提出强而有力的證據以剝奪原告方的業權。因此，在分析雙方的論據前，本席先考慮各證人的可信性。 84.就原告方證人，郭女士不諱言2003年後的巡查並非她作出的，只是複述同事的報告，沒有對自己的認知誇大其詞。她指稱在1557地段遇見梁幹，在她的證人陳述書是有提及的，並非新近虛構。況且，梁幹交租至2003年9月，他在10月政府行將收地拆卸時，到場撿回一些可用之物並非不可能。 85.郭女士指稱除梁幹以外，沒有其他人。若當時有其他人佔用，很難想像原告方不會像後來般張貼警告。 86.郭女士所拍拆卸中建築物的照片是重要的，尤其用以駁斥第二被告人。照片顯示拆卸已相當，環境是不適宜居住的。本席信納原告方證人郭女士是可信的。 87.馬先生沒有出庭，沒有解釋照片位置，但本席相信他曾進入景成農場，但照片位置就不清楚。 88.至於第一及第二被告人，他們就一連串的題目及相關當時的文件被詳細盤問： 許清華的身體狀況
89.上述醫療紀錄顯示許清華2015年車禍及2017年輕微中風，與第二被告人的證供相符。然而，被告方的答辯書及證人陳述書均無提及許清華有認知障礙，至第二被告人作供時才指稱2017年一名醫生口頭告知母親有認知障礙，與醫療紀錄不符。 90.鄺大律師指出，許清華過往5年有處理公司業務及其他土地訴訟。 公司註冊處紀錄
91.盤問下，第二被告人同意2021年至2022年間，許清華有能力開設公司及擔任公司董事。 區域法院案件DCCJ 547/2017 92.許清華為上述案件的被告人，亦為新界土地的爭議。法庭紀錄顯示許清華無律師代表，親自應訊。許清華曾存檔多份誓詞，並出庭自辯。盤問下，第二被告人指誓詞根據母親的意思，由他代為草擬，但第二被告人同意母親明白誓詞内容。這與2015年起因身體問題長居内地不符。 93.第三被告人的證人陳述書聲稱母親因身體問題，2015年後便長居内地休養。然而，盤問下被出示母親的醫療紀錄及公司註冊紀錄及區域法院案件的抗辯文件後，第三被告人改稱母親只是半年至9個月在内地居住，其他時間留在香港。他認爲每年在内地至少居住半年已算是「長居」。鄺大律師指第三被告人誤導及不可信。 94.鄺大律師指許清華是本案件重要人物，她沒有出庭，而身體狀況困難的解釋並不可信。法庭可以作出不利推論，即她作供會對被告方不利。這論點亦適用於吳帶。 95.本席認爲第二被告人所謂許清華有認知障礙、第三被告人所謂母親長居内地，藉以解釋她不出庭作供是不可信的。 公開記錄所顯示被告方的地址或住址 96.其他公開記錄顯示，第一及第二被告人、許清華及周發利曾申報爭議土地以外的多個地址或住址：
97.鄺大律師指出，紀錄上有不同地址，就是沒有1557餘段或永寧圍111-B的地址。 98.第二被告人解釋永寧圍111-B的地址之前曾經用過，是收不到信的。第二被告人同意村口有郵箱服務，但需要收費。第二被告人起初說他曾經申請過信箱，後來改稱沒有申請。 99.第二被告人指稱軍地76號的處所只是業務用途的，並非他們住所，他們只是用軍地76號的信箱。而用軍地99號的所謂住址，只是貪方便。 100.第二被告人申請介入母親為被告人的區域法院案件DCCJ 547/2017存檔誓詞，所用的東閣新村地址只爲方便送達。 101.就第三被告人而言，他解釋提名表格鹿頸地址是他岳父住址，在參選選區之内，會增加當選機會。在提名表格内提供虛假資料是嚴重罪行，更是訂明罪行（即定罪下褫奪當選資格及5年内參選資格的）。經免自招刑責警示後，第三被告人沒再有進一步解釋。然而，這對第三被告人的誠信已經有極大負面影響。 102.周大律師指出，在原告方的公司註冊處文件中，亦有出現住址不符的情況。然而，原告方的的謬誤不代表被告方正確，原告方無須證明任何地址，而其謬誤亦不影響其證人的誠信。 103.一言蔽之，被告方的報稱住址實在太多款、太多次，實令人非常懷疑。而第二被告人不採用永寧圍村口信箱服務的解釋亦不合理。本席拒納第二及第三被告人就地址的解釋。 電力及上網服務 104.被告方提交的電力及上網服務單據摘要如下：
105.原告方質疑永寧圍111B號不在爭議土地内，被告方則指該處就是1557餘段内的居所住址。原告方曾發出質詢書，而盤問亦多番質疑是否處於1557餘段内。但按原告方金威公司的紀錄，1557餘段的記項有顯示「111B」的描述。本席認爲永寧圍111B號應該處於1557餘段内。 106.然而，鄺大律師指即使永寧圍111B號是處於1557餘段内，原告方仍質疑被告方的實際用電及上網服務：
107.至於上網服務，永寧圍111B號的安裝時間是2002年11月23日，但2006年7月29日搬至「另一地址」，2007年3月23日才搬回原址，即有8個多月時間沒有上網服務。 108.總而言之，電力及上網服務都是斷續的。 沒有其他證明文件 109.鄺大律師指出，有很多生活上常見的證明於本案已是欠奉的：
110.上文提及原告方證人郭女士於是2003年拍攝1557地段被收回部份土地位置而正在拆卸之建築物的相片（KSH-13）。盤問下，第二被告人首次指稱當時他們一家仍住在該相片F位置一所窗戶被油漆掩蓋的鐵皮建築物。從相片可見，F位置只拍攝到有關建築物部份，其他建築物的屋頂、牆壁、門口等已被拆卸，剩下支架。而F位置建築物的窗戶被油漆塗蓋。鄺大律師指出，F位置的建築物嚴重生鏽，破爛不堪，明顯不適宜作居住用途，第二被告人説法不合常理，其證人陳述書亦無提及，純屬斷言。本席同意。 111.至於辯方證人黃龐，周大律師指黃龐是名獨立證人，他的證供可以支持被告方。是否獨立證人屬事實問題。黃龐指他曾經貸款給許清華，他們之間的實際關係應該千絲萬縷，並非完全獨立。但無論如何，第二及第三被告人的盤問涉及很多範疇，黃龐的片言隻語的比重不至可挽回第二及第三被告人的可信性。 112.縱觀上述各點，本席不信納第二及第三被告人是可信的證人。在此基礎上，本席考慮各個時段的案情。 1997年至2000年時段 113.審訊時就1994年4月15日的《買賣協議合約》所謂「地租由吳帶自負」的詮釋曾有過討論。周大律師指許清華是否梁幹的租客是個偽議題。無論如何，被告方的訴因是逆權侵佔，並非《買賣協議合約》的合法性或法律效用。況且，原告方是爭議土地的登記業權人，而《買賣協議合約》是沒有登記的。 114.周大律師指考慮被告方的意圖時，《買賣協議合約》是相關的背景。 115.鄺大律師指即使許清華曾通過吳帶簽訂有關協議，「地租由吳帶自負」顯示許清華只是頂讓景成農場上蓋，許清華有責任交付地租。而事實上，梁幹亦一直交租至2003年9月。原告方收取1557地段租金的。如果被告方試圖將逆權侵佔追溯至梁幹仍是租客的時段，許清華是必須的證人。 116.第二被告人則指「地租由吳帶自負」只是代表差餉及政府租金。當然，這只是他的爭辯。第二被告人1991年12月才出生，他對《買賣協議合約》的認知只是來自許清華，他亦同意母親並非每事都告訴他。 117.因此，鄺大律師指根據案例，基於許清華和吳帶未有出庭作供是沒有合理解釋的，法庭應該對他們作出不利的推論。地租就是對業權人應該支付的租金。 118.再者，許清華1989年偷渡來港，1994年據稱以港幣100,000元頂讓景成農場，她何來港幣100,000元表面上亦是個疑問。《買賣協議合約》本身亦沒有寫上代價。雖然許清華不是訴訟人，但她是事情早段的當事人。既然她不是長期不在港或認知障礙，理應作出解釋。基於第二及第三被告人不是可信證人，本席對被告方就1997年至2000年時段的證據不予比重。 2000年至2003年9月時段 119.第二及第三被告人指他們與母親及其他子女於2000年搬入景成農場居住。第二被告人當時8歲、第三被告人7歲。鄺大律師指他們當時還是小孩，很難推斷他們已有侵佔的意圖。 120.值得注意的是，被告方的案情是第二及第三被告人自2000年起一直在爭議土地居住，並非只依賴將爭議土地出租。況且，出租的書面證據亦是不全面亦不足夠的。 121.上文提及原告方證人郭女士於2003年拍攝1557地段要被收回土地而正在拆卸之建築物的相片（KSH-13）。盤問下，第二被告人堅持他們一家仍在F位置窗戶被油漆塗蓋的建築物居住。該處建築物嚴重生鏽，破爛不堪，明顯不適宜作居住用途，被告方沒有出示任何照片。即使假設被告方曾經在爭議土地居住，2003年拆卸期間仍然住在地盤而非1525地段實在難以置信。 2003年10月至2006年4月時段 122.沒有爭議的是2005年1月19日至2006年9月26日，爭議土地沒有任何電錶，即代表沒有電力供應，長達1年8個月。逆權侵略佔時追溯期之2005年8月就在這時段内。 123.第二被告人指稱，將電綫從有電錶的地段拉至沒有電錶的地段供電，在新界是很普遍的。第二被告人指當時他們亦有居住在不屬於原告方的1525地段，1557餘段的電力由1525地段電表供應。 124.鄺大律師指出，這點在他的證人陳述書是無提及的。再者，案件亦無證據顯示1525地段有電力供應。又再者，被告方自2002年起已租用1525地段，爲何直到2005年才出現這個所謂拉綫供電的安排？案中亦無拉接駁綫的實質證據。相反地，佔用人在不同的地段搬來搬去，亦是個可能的推論。當第二及第三被告人的誠信成疑，他們對沒有電力供應的解釋實不能接受。沒有電力供應，就指向沒有人在該地段居住。 2006年5月至2008年時段 125.2006年7月29日至2007年3月23日，爭議土地的上網服務是中止的。如果是一直不間斷的居住，爲何會中止？即使後來恢復，又是否代表中間曾經離開？ 126.第二被告人指稱在2006年做出平整1514段的工程。即使專家報告是指出當時有平整土地和鋪蓋柏油的工程，那是根據政府照片和測量圖作出的意見，並不證明工程是被告方進行。他們是否描述並非由他們所做的工程?畢竟本案沒有工程的照片或文件證據。既然第二被告人對他未出生或年幼時的事情能夠言之鑿鑿，他大可複述觀察並非由他本人對景成農場造成的變化。 2009年5月及後時段 127.被告方指稱2009年他們在1557餘段及1514地段加建兩個建築物，2010年在1514地段鐵絲網加上鐵圍板，2011年火警後在1514地段新建建築物。 128.就圍封邊界，鄺大律師指2003年原告方證人郭小姐自由出入爭議土地，2006年郭小姐同事馬先生如是。 129.被告方指當時政府收地正進行拆卸，郭小姐能夠入内並不出奇。2006年亦有拆卸鐵絲網及平整土地，馬先生能夠入内亦不出奇。 130.原告方律師分別在2012年及2017年在爭議土地拍攝照片。就2012年1514地段的照片看來亦是進入後攝影的。然而，第二被告人質疑應該有人從外面爬高對裏邊偷影。 131.但2017年1556餘段的照片明顯是在爭議土地裏面拍攝的。第二被告人的證人陳述書指出，當律師於2017年到爭議土地張貼告示時，他不清楚何時有人走進了景成農場張貼告示。因此，第二被告人之前是不排除曾經有人進入景成農場拍照。 結論 132.逆權侵佔剝奪登記擁有人的業權，辯方必須提出强而有力的證據，法庭必須嚴謹地仔細審查。 133.原告方的盤問顯示很多漏洞，包括但不限於：
134.歸根到底，第二及第三證人並不可信，他們就居住、擴建及意圖霸佔爭議土地的證據不被信納，未能强而有力地證明逆權侵佔。 135.因此，原告方可以收回土地，反申索被駁回。 中間收益賠償 136.就中間收益，原告方申索每月至少港幣30,000元，由2009年9月至收回爭議土地的空置管有權爲止。 137.原告方依賴其專家證人蕭亮鴻先生的報告。周大律師指出，蕭先生的估計是基於盤問下同意的錯誤基礎：
138.審訊時原告方申請容許專家證人修改報告，重新評估賠償金額，但被法庭拒絕。 139.直至2003年9月，原告方從景成農場的年租為港幣3,000元。基於沒有其他證據，本席以每年港幣3,000元為基準，評估中間收益。 140.就中間收益時段，原告方以2009年6月開始計算，即原告方職員馬先生巡查時首次發現不知名人士及僭建物起。 然而，不知名人不代表被告方，總不能以原告方質疑的辯方證據證明就是被告方。因此，本席只批准自原訴傳票日期起計。 141.就利息計算，判決前利息以香港滙豐銀行最優惠利率計算，判決起至支付賠償以判定利率計算。 142.本席暫准裁定，第二及第三被告人向第一及第二原告人支付訟費，若未能就金額達成協議，交聆案官評定。如被告方於14天内沒有提出書面異議，暫准命令轉爲正式命令。另外，第二被告人的訟費則按法援基準評定。 143.最後，本席就雙方大律師對法庭的協助致意。
第一及第二原告人：由沈黃律師事務所轉聘鄺嘉彤及黃揚孝大律師代表 第一被告人：無律師代表，缺席聆訊 第二被告人：由法律援助署委派鄭楊律師行轉聘周浩衍大律師代表 第三被告人：無律師代表，親自應訊 附錄1
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Cases cited in this judgment