Chan Yim Mei 對 日輝大廈（順寧道）業主立案法團

LDBM 90/2023

[2024] HKLdT 100

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2023年第90宗

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判 案 書

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前言

1.是次審訊，是要處理一位業主指控業主立案法團，自2012年成立以來，一直沒有按照大廈公契履行徵收管理費責任的爭議。

背景事實

2.涉案的屋苑是位於九龍順寧道的日輝大廈（「該屋苑」），它於1992年3月落成，是單楝式樓宇，概括而言，該屋苑的地下、一樓、二樓和三樓一部份是商業部份（「商業部份」），由同一位業主（The Sunbeam Manufacturing Company Limited）（「該商業業主」）全權擁有，商業部份以上的是住宅部份（「住宅部份」）。

3.該屋苑的業主受一份日期為1992年4月7日，並於1992年5月5日在土地註冊處註冊的公契（「該公契」）所約束。該屋苑總業權份數為304,479份，住宅業主大約104户，持有業權份數145,974，商業業主只1户，持有業權份數158,505，佔該屋苑的總業權份數52%。

4.另一方面，該公契設有以「管理單位」作為管理費計算基礎的機制，並規定每一位業主，須按其擁有的單位獲編配的管理單位，來計算其需要分擔屋苑管理費的份額。該屋苑總管理單位為86,283，當中住宅部份的管理單位為55,612，而商業部份則為30,671，分別佔總管理單位的64.5%和35.5%。

5.於2012年6月8日，第一答辯人成立並註册為該屋苑的業主立案法團（「該法團」）。該法團成立之前，該屋苑是由「日泰物業管理有限公司」（「日泰公司」）管理。在其成立之後，自2012年9月開始，該法團經招標後聘請了「億達行物業管理有限公司」（「億達行」）為其管理公司。

6.申請人多年來是其中一個住宅單位的業主，曾經任職該法團第四屆管理委員會的秘書，任期由2019年9月28日至2022年10月29日為止。

7.申請人於卸任後，在2023年4月5日向該法團提出該法團沒有按該公契向商業業主徵收管理費的問題，不獲妥善回覆後，遂於2023年7月18日展開是次訴訟。

是次申請

8.申請人在其再經修訂的申請通知書中，提出了三項請求，除了訟費外，包括要求審裁處頒令：

(1) 該法團需按照該公契執行徵收管理費責任（「第一項請求」）。

(2) 該法團須在合理之時限內，向該商業業主追討自2012年9月1日至2020年3月31日（「該聲稱未徵收時段」）所應付之管理開支港幣$2,455,846.1（「該聲稱未徵收款額」）（「第二項請求」）。

(3) 該法團須在合理之時限內，依大廈公契之規定，計算出該商業業主由2020年4月開始至今之管理費數目，並予以追討（「第三項請求」）。

該公契條文

9.與是次爭議相關的公契條文節錄如下：

(A) 該公契第五章第D節載有下列條文：

「D. 管理費用

1. 各業主須按本契約規定，就其所擁有單位之保養及管理費用，按照年度預算案列出該會計年度之管理費用及管理公司報酬（以下一併簡稱「服務收費」）承擔及支付彼等應繳之份額。為釐定就商業發展項目及住宅發展項目，業主應分擔之相關服務收費，30,671管理單位將配予商業發展項目及55,612管理單位將配予住宅發展項目。

2. 為確保管理公司能依照本D節第4條項（a）及（b）分節釐定各屋邨業主應分擔支付之金額，管理公司須編制兩份按照本第2條項（I）及（II）分節規定之年度預算案，顯示未來一年之預算開支總額，兩份年度預算案須包括：

（I）一份關於商業發展項目之年度預算案，當中涵蓋（a）管理公司認為（其決定將於所有用途上具決定性），特別指商業發展項目所需之所有開支，包括向商業發展項目供應冷氣及廁所沖水之費用，平台公共範圍（如有）、平台公共設施及指定供商業發展項目使用之升降機及/或自動扶手電梯（如有）之保養、維修、清洗、照明、通風及保安，及（b）按照本D節第3條項列明有關一般開支之分數，其分子為分配予商業發展項目之管理單位總數，而分母為分配予整個屋邨之管理單位總數。

（II）一份關於住宅發展項目之年度預算案，當中涵蓋（a）管理公司認為（其決定將於所有用途上具決定性），特別指大廈所需之所有開支，包括向大廈供應冷氣及廁所沖水之費用，所有大廈公共範圍、大廈公共設施及指定供住宅發展項目使用之升降機之保養、維修、重新髹漆、清洗、照明、通風及保安，及（b）按照本D節第3條項列明有關一般開支之分數，其分子為分配予住宅發展項目之管理單位總數，而分母為分配予整個屋邨之管理費單位總數。

3. 上述之一般開支應涵蓋用於有利業主、為整個屋邨（而並非大廈或商業發展項目）之必要或所需妥善管理、清洗、保安及保養之所有開支，以及就屋邨管理費用部份向屋邨提供共用設施。欲毋損前文之一般規定為原則，該等款項應包括：

(a) …….

……

(s) ……

4. 管理公司須依照以下準則訂出每位業主須於每月分擔之服務收費金額，並按照下列方式支付款項：

（a）各商業單位業主須就其持有之每個商業單位於每 月預先繳付

……

如商業發展項目之所有商業單位由同一業主擁 有，該業主須每月繳付其須負責之官租部份以及 商業發展項目週年預算開支之十二分之一。

（b）各住宅業主須就其持有之每個住宅單位於每月預 先繳付

（i）按照住宅單位獲分配不可分割業權，其須按照該比 例負責之官租部份；及

（ii）就（根據本D節第2（II）條項釐定之）住宅發展 項目週年預算開支之應繳份額之十二分之一，該 應繳份額須與（於本契約附錄二第二欄列出之） 住宅單位獲分配管理單位數量對住宅發展項目獲 分配管理單位總數之比例相符，或管理公司絕對 酌情決定公正及合理之其他比例，惟業主不得被 要求繳付多於其公正之份額。

9. 各業主須向管理公司預先繳付服務收費，該金額相等於按照本D節第4條項規定之一個月之分攤款項，並由該業主按照本契約及適用之分契規定，於每月首天繳付。

……

11. 管理公司須於每會計年度開始前，切實可行地盡快擬備該會計年度之保養及管理開支，以及根據第五章本D節第4條項之規定確定各業主須繳付之服務收費。為預算各項管理費用，管理公司須考慮就任何該等費用於支付所有開支、收費及費用後及於上一年度結轉入帳户之任何盈餘或逆差。…..」

(B) 另外，該公契的第一章列明了下述字詞定義：

「「大廈」意指依照核准圖於商業發展項目之上所興建或正在興建中的住宅樓宇。

「商業發展項目」意指及包括地下全層、一樓全層、二樓全層（指定作下述屋邨公共範圍或大廈公共範圍之地方或包含屋邨公共設施或大廈公共設施之地方）及二樓平台、位於二樓及三樓之間的平台，並於附錄之三樓圖則中顯示及指定為2號平台、及位於三樓之部份平台，並於附錄之三樓圖則中顯示及指定為1號平台。屋邨之商業發展項目簡稱為「日輝中心」（“SUNLIGHT CENTRE”）。

「住宅發展項目」意指依照核准圖在該土地上所興建或將興建並作住宅用途的大廈單位。

「管理費用」意指於本契約及/或按本契約規定所訂立之任何分契內所規定就管理及保養該土地及屋邨所需之開支、收費及費用。」

10.在審訊中，訴訟雙方確認對於上述公契條文的適用性和詮釋，並無爭議，大致上，該等條文的規定可撮要如下：

(1) 該公契第五章第D節訂明了該屋苑的管理開支的分擔和支付安排，當中第1條條文規定每名業主均須按每個財政年度的年度預算，為其擁有的單位預先繳付管理費，款額依從各單位被編配的「管理單位」計算，商業部份獲編配之管理單位總數為30,671，而住宅部份之管理單位總數則為55,612。

(2) 第五章第D節第2條規定管理人每年需要制定兩份預算案，分別適用於商業部份和住宅部份，以推算來年該兩部份各自的預計管理開支。

(3) 第五章第D節第2（I）條訂明商業部份的預算案，需要包含兩個元素：一個是按第2（I）（a）條規定，僅限於特別是商業部份所需之開支；另一個是按第2（I）（b）條規定， 是函蓋第3條條文列明的「一般開支」的部份款額，該款額是將一般開支的總數，通過商業部份獲分配的管理單位總數，對應該屋苑全部的管理單位總數之比例釐定。

(4) 第五章第D節第2（II）條訂明住宅部份的預算案，包含兩個元素：一個是按第2（II）（a）條規定，是住宅部份所需之所有開支；另一個是按第2（II）（b）條規定，也是第3條條文列明的一般開支的部份款額，該款額是將一般開支的總數，通過住宅部份獲分配的管理單位總數，對應該屋苑全部的管理單位總數之比例釐定。

(5) 第五章第D節第3條條文是一條廣義條文，訂明了「一般開支」涵蓋所有有利業主，為了整個大廈之必要或所需妥善管理、清潔、保安和保養之所有開支，但不包括專為住宅部份或商業部份產生的開支。

(6) 第五章第D節第4條條文訂明管理費的支付，其中，商業部份之唯一業主須每月預先繳付管理費，而支付金額是該商業部份年度預算開支的十二份一；至於住宅業主亦需要每月預先繳付住宅部份之年度預算開支之十二分之一，而個別住宅業主應繳管理費的份額，則與其擁有的住宅單位獲分配的管理單位數量，對應住宅部份的管理單位總數之比例相符。管理人也應在制訂預算時，同時考慮前一年的盈餘或虧欠。 所有業主都需要在每月的第一日支付管理費。

申請人的案情

11.根據申請人在其再經修訂的申請通知書上表述的案情是，申請人於2022年10月29日卸任該法團秘書一職後，翻查以往的帳目及文件，發現該法團沒有依循該公契的規定擬備商業部份的預算案和向商業部份徵收管理費，她便根據於該聲稱未徵收時段內，該法團之收支表及已審核的財務報表，計算了該法團没有向商業業主按其管理單位收取應徵收之管理費，也即是該聲稱未徵收款額，詳情如下：

（1）2012年9月1日至2013年3月31日港幣$160,413.64

（2）2013年4月1日至2014年3月31日港幣$294,062.87

（3）2014年4月1日至2015年3月31日港幣$279,094.69

（4）2015年4月1日至2016年3月31日港幣$275,336.97

（5）2016年4月1日至2017年3月31日港幣$416,765.63

（6）2017年4月1日至2018年3月31日港幣$303,825.63

（7）2018年4月1日至2019年3月31日港幣$314,089.73

（8）2019年4月1日至2020年3月31日港幣$412,256.94

12.申請人投訴該法團沒有按該公契規定，每年制訂商業部份的年度預算，尤其沒有按第五章第D節該第2（I）（b）條、第3條和第4條條文釐訂商業業主需要支付「一般開支」的份額。她在庭上強調她在是次訴訟中的濟助請求，是集中亦只限於要求該法團必須按該第2（I）（b）條、第3條和第4條條文，向商業業主徵收和追收它在該等條文下需要支付的一般開支的份額。

答辯人的案情

13.在反對通知書中，該法團強調在2013年至2018年期間，每年的財務報表均已經由註冊核數師審核，並發出核數報告，由當其時的法團主席和司庫簽署，並在每年的業主大會上提交。

14.綜合該法團的證人供詞，該法團的案情是自1992年4月7日至2012年6月30日，該屋苑委任日泰公司作為整個屋苑的唯一管理公司，直至2012年，日泰公司因為與住宅部份業主就上調管理費事宜出現分歧，所以於2012年3月28日向住宅部份業主發出信函，宣告自2012年6月30日起，將終止對住宅部份的管理權和責任，以及此後凡涉及該屋苑的一般開支，將由該法團與商業業主按照該公契之規定議定。

15.從2012年7月1日開始，商業部份的管理及開支預算由商業業主委託日泰公司管理。其後，該法團在業主大會通過委聘億達行為該法團聘用的管理公司。自2012年9月1日起，億達行負責住宅部份的管理。自此，商業部份和住宅部份的管理各自為政，分別由日泰公司和億達行分開管理，以及各自處理管理開支。

16.因此，億達行只負責管理住宅部份，並已每年擬備住宅部份的年度預算和訂定住宅部份業主需要支付的管理費，對於一般開支，則按該公契規定的管理單位份數，另發繳款通知向商業部份業主徵收，也有一些屬於一般開支的事情，由商業業主處理。這個做法已沿用超過十年，期間並沒有任何業主提出異議。

17.該法團強調該屋苑的業主並不支持申請人是次申請，更在最近一次業主大會中，以98%大多數議決支持該法團反對申請人是次申請，足以反映該法團並沒有多收住宅部份業主的管理費，又或少收商業部份業主的管理開支。

18.是次審訊，申請人自行作供，該法團則安排了其現任秘書陳偉強先生（「陳先生」）和億達行管理部經理潘德明先生（「潘先生」）代為作證。

爭議事項

19.在審訊中，訴訟雙方確認無可爭議的事實是，在法律上，該法團作為該屋苑的業主立案法團，受《建築物管理條例》第344章（「該法例」）和該公契的規定約束，必須按符合該法例的該公契條文行事。

20.該法團也承認自其成立以來，從來沒有按該公契製作商業部份的年度預算，也沒有於每月定期向商業業主收取管理費，而已經完成的核數報告只涵蓋2012年至2020年3月31日的財政年度，當中也不包括商業部份的財務報表。另外，雖然它在2023年7月14日發出的「2023年特別業主大會會議議程」中，列述了「通過及省覽2020至2021及2021至2022年度之核數報告」的議程，但直至審訊當天，該等核數報告仍在擬備中，尚未完成。

21.在這情況下，綜合了訴訟雙方在法定表格通知書、證人陳述書和庭上陳詞，並獲得訴訟雙方確認，申請人的三項濟助請求應循三個不同時段考慮和處理：

(1) 第一項請求是要處理自2024年4月1日起和以後的安排，即是該法團需要按照第2（I）（b）條、第3條和第4條條文的規定，就一般開支，每年製作商業部份的年度預算和向商業業主徵收管理費。

(2) 第二項請求是關乎該聲稱未徵收時段（2012年9月1日至2020年3月31日），申請人指控因為該法團沒有依循第2（I）（b）條、第3條和第4條條文的規定，向商業業主徵收一般開支的管理費，所以有責任向商業業主追討商業業主應付之該聲稱未徵收款額。

(3) 第三項請求是關於2020年4月1日至2024年3月31日期間，該法團須依照該公契之規定，計算出該商業業主這段期間應付未付的管理開支，並予以追討。

相關法例

22.無可爭議的是該法團受該法例第16條和第18條制約，與本案相關的條文如下：

「16.業主權利等由法團行使等

建築物業主根據第8條成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任，除本條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行；據此 ——

(a) 關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件，均可按註冊辦事處送達法團；及

(b) 有關建築物公用部分的任何在審裁處提起及進行的法律程序，可由法團提起及進行，或針對法團而提起及進行。

……

18.法團的職責及

(1) 法團須 ——

(a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔；

(b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理；

(c) 採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。」

23.至於該法例中就着管理費的徵收安排和每年需要擬備預算案的規定，申請人援引了The Incorporated Owners of Tsuen Tung Factory Building 對 Li Tze Ming及另外10人 LDBM148-152/2016 ，未經𢑥編，2019年10月22日一案中的第27段來說明，現節錄如下：

「27. 簡單而言，根據有關法例，釐定一個應收管理費的數目時，是有4個步驟。第一，根據《建築物管理條例》附表5，有關業主立案法團的管理委員會，應該預備一份預算案，列出有關大廈支出。第二，根據《建築物管理條例》附表7的第1(2)段，將有關的預算案展示出來給所有的業主知道。第三，須要在管理委員會的會議上，討論及決議管理費數目，而根據《建築物管理條例》的第21及22條，大廈支出分攤的數目，必須要跟隨有關大廈公契，如果公契沒有提及，就須根據《建築物管理條例》第22(2) 條，即是根據「份數」分攤，管理委員會亦同時須要決定管理費繳交時間。而根據有關法例，如果增幅數目是超過現在管理費50%，亦要透過整體業主大會通過才有效(參考《建築物管理條例》第21(1A) 條)。所以管理委員會釐定管理費數目，是一個法律上非常重要的要求，這並非只是一個程序，而是一個釐定應收管理費的法律基礎。最後，第四，就是將有關釐定應收管理費數目的決議根據《建築物管理條例》附表2的第10(4B) 段展示出來，通知所有業主。」

第一項請求和第三項請求

24.在上述該法例規定下，儘管自2012年起，商業部份享有高度自己管理商業部份的情況，可是，該法團在法律上的權責仍然是代表該屋苑的所有業主。在財務管理上，仍需按照該公契規定，每年制定預算，向各業主收取管理費，及制定財務報表，聘請核數師核數等工作。

25.在審訊過程中，訴訟雙方確認業主立案法團是受符合該法例的大廈公契條文所約束，必須按合法的公契條文行事這法律規定，該法團也在第一天的審訊中同意，由2024年4月1日起，該法團必須按該公契第五章第D節第2（I）（b）條、第3條和第4條條文處理一般開支的管理費的徵收事宜。

26.另一方面，申請人也在第二天的審訊後期，因為從該法團的證人的庭上作供得知，該法團在審訊當日仍未能完成2020年4月1日至2024年3月31日的核數報告，而撤回第三項訴求的申請。

27.最終，訴訟雙方在庭上共同確認並同意審裁處就第一項請求和第三項請求頒令如下：

(1) 就着第一項請求：頒令該法團須從2024年4月1日起，每年按該公契第五章第D節第2（I）（b）條規定，擬備商業部份就一般開支的年度預算，並按第4條規定，向商業業主徵收管理費。

(2) 就着第三項請求，申請人撤回該申請。

第二項請求

28.因此，餘下需要進一步處理的是第二項請求的申請。訴訟雙方釐清，這項爭議的癥結在於該法團是否未有向商業業主徵收該聲稱未徵收款額，而這項爭議集中於事實爭議，並不涉及法律或公契條文詮釋之爭論，舉證責任在於申請人。該法團說明它的唯一抗辯理由，是申請人未能證明該商業業主欠下該聲稱未徵收款額，沒有其他的抗辯理由。

29.關於該第二項請求，申請人的指控是在該聲稱未徵收時段，該法團沒有按該第2（I）（b）條和第4條向商業業主徵收一般開支的管理費，而只是由該法團全數支付所有一般開支，之後才透過億達行向商業業主發出繳款通知，收取極小部份的開支分擔費，再以「其他收入」作財務記錄。其後，她在閱讀該法團的收支表時，發現多項一般開支的費用都未見該法團向商業業主收取分擔費，也便因此提出該第二項請求。

30.關於該聲稱未徵收款額，申請人在其再經修訂的申請通知書中，夾附了一份她自己制作的「住宅/商業收支調整表」（附表5-12）（「該調整表」），她聲稱該調整表是她以該大廈在相關時段的收支表為基礎，「參考了」該法團的核數報告，來確定一般開支的金額，再按該公契規定的管理單位比例來分攤商業部份需要承擔的份額，再扣減已收取商業業主的「其他收入」，來確定該法團在該相關時段未向商業業主徵收的一般開支的分擔費，也即是該聲稱未徵收款額。

31.該法團承認沒有按該公契第2（I）（b）條條文，擬備關於該商業部份的一般開支年度預算，也沒有每月向商業業主徵收預繳的管理費，但是它強調該法團的開支表，絕大部分的開支僅是與住宅部份有關，該開支表也不包含專屬商業部份的開支。而對於商業業主按該公契的管理單位應分擔的一般開支，已透過億達行向該商業業主發出繳款通知收取，並無應徵收而未徵收的開支費用。

32.本席在考慮雙方提供的所有證人證供、文件證據和陳詞後，基於以下理由，本席認為申請人未能證明該聲稱未徵收款額的指控。

33.申請人自言該聲稱未徵收款額，是她自己依據該法團在該聲稱未徵收時段的開支表，並「參考了」相關的核數報告，用她自己的方法計算出來，而她的方法是她在該等開支表中，揀選了她認為是公共公用部份和公共公用設施的開支的項目，視為該公契定義的「一般開支」，再把該等項目的數額，通過應用該商業部份獲分配的管理單位份數的運算，從而得出每項該商業業主應分擔和支付的份額，並將每項份額結算總和，而總結出該聲稱未徵收款額，她引用該調整表來支持她的說法。

34.可是，該調整表卻是粗略概括，基本上分兩大部份—「收入」和「費用」，再在該兩大部份中各自列述了以下幾組直行內容，分別是「Title」、「按照大廈收支表」、「會計報表調整」、「審計後報表」、「住宅」、「商場」、「商場已繳」等等。除了「Title」直行內列出了分別用中文和英文書寫的收入和費用的項目名稱外，其他直行全是數字，每張附表最尾部份是把收入總數和費用總數相減得出的餘額，便視為該法團對於該商業業主應收未收的管理開支。

35.該等費用項目的描述，僅有一個費用名稱，例如銀行費用、經理人酬金、管理員薪金、清潔費、消耗用品、電話費、保險、文具印刷、郵費、雜項費用等等，沒有分項說明，也沒有進一步的描述，該等項目所包括的範圍和範疇不明，其是否真的全數是一般開支，還是夾雜了部份一般開支和部份專為管理住宅部份而產生的開支根本無從得知。

36.單就銀行費用一項而言，雖然申請人嘗試概括地解說該項支出，包括審計確認書手續費、管理委員會換屆所需更改簽名手續費等，足以理解為為整座屋苑的開支，但是她在庭上不得不承認對於銀行費用一項，她其實未有分拆純為住宅部份而產生的開支，因為很難分拆。這種未作區分的情況，適用於每一個項目。

37.在庭上，申請人進一步承認對於該法團的收支表，她其實不能確定那些支出是純屬於住宅公用開支還是一般開支，尤其是該收支表上並沒有細分子項目來清楚區分上述兩類支出，她也自言「核數報告上抬頭以法團（住宅）標示，意味所有費用歸於住宅公用；這做法不能反映事實的詳情」[1]。

38.即使在庭上，申請人也未能交代她所揀選認為需要商業業主和住宅業主共同承擔的項目和金額，確實全數是一般開支，她也不能說明該屋苑的公共公用部份和公共公用設施、商業部份的公用部份和公用設施、住宅部份的公用部份和公用設施，在現實生活、實際運作上如何界定和劃分，也未能勾劃出具體的範圍和範疇。 她也承認除了她在出任該法團秘書時，曾接觸該法團的部份運作外，她對該法團如何處理屋苑公用部份的財政安排並不知情。

39.對於申請人在出任秘書期間，該法團只是向該商業業主到小額錢債審裁處追收二萬多元的維修管理開支，卻沒有進一步追討其他管理開支，她未能提供合理解釋。

40.再者，對於該法團的證人提及，因為過往一直是商業部份和住宅部份各自為政，對於該屋苑的很多公共公用部份和公共公用設施都會由商業部份和住宅部份各自、聯合或重叠提供，當中包括但不限於保險開支、管理員、清潔服務等等開支，申請人未能提供具體證據加以反駁。

41.事實是，申請人在審訊和結案陳詞[2]中，也自言該法團一直提供的都只是「不完整的預算及財務報表」，從來沒有要求商業業主提供其開支數據，致使該法團的預算及財務報表缺漏，只包含了該法團支付的住宅部份的公用開支和一般開支的總和，沒有提供該屋苑的一般開支的全貌。

42.申請人自言她其實不了解商場部份如何運作，也顯然不知道商場的財務安排和支出為何。明顯地，她的計算方法並沒有考慮商業業主關於一般開支的支出。

43.此外，對於申請人如何基於「該大廈收支表」，再結合「會計報表調整」和「參考了」「經審計後報表」而得出她聲稱的一般開支，再以此為基礎，從而按該公契的管理單位分數比例來計算商業部份應分擔的開支費用，申請人始終未能說明。儘管她提出她認為該法團的內部收支表和核數報告的收支表，「基本上兩者的數據相同」，而法團內部收支表更為詳細，而經核數調整後，數據跟核數報告內的收支表一致，可是，她始終未能說明兩者如何相同一致，三項數據如何調整取捨達至她的計算基礎。

44.況且，申請人承認她不是會計師或核數師，也沒有會計或核數的專業知識。她也未能說明或提供相關時段該法團製作收支表的會計帳目文件來證明她聲稱的支出便是一般開支，具體證明文件全然欠奉。

45.凡此種種，都顯示了該聲稱未徵收款額並不準確，由她採納該收支表當中的數據作為計算基礎開始，便出現了誤差，正如她自言該法團的財務報表和核數報告，本身便是「不完整的預算及財務報表」，當中既沒有區分純為住宅部份的開支和一般開支，也沒有考慮商業部份用於一般開支的支出。既然基礎數據不準確，以它們作為基礎而進行的運算不可能穩妥。

46.不容忽視的是按該公契第五章第D節的條文規定，在管理開支的分擔而言，該屋苑的開支，就着公用部份，是需要分開三大類別分別是由整個屋苑所有業主共同分擔的一般開支、僅由住宅部份業主共同分擔的專為住宅部份而產生的公用開支、只由商業部份業主承擔的專為商業部份而產生的公用開支。以現有的證據而言，申請人未能具體勾劃三者的範疇和範圍，更遑論把相關開支分拆。

47.再者，對於一般開支的分擔責任，需要依循該公契第五章第D節第4條條文處理，在計算商業業主需要承擔一般開支的份額時，是需要整合該屋苑的所有一般開支的總數作為基礎，再按配給的管理單位來計算分擔比例，因此，不能把該法團的開支抽離該屋苑整體的一般開支考慮，不能只考慮該法團的開支，而無視該商業業主或多或少曾就該屋苑的公共公用部份和公共公用設施產生的開支，申請人是次單單以該法團自己的收支表視作該屋苑整體的一般開支，明顯出現缺漏，並不穩妥。

48.在這情況下，由於商業業主和住宅業主就着一般開支的分擔，是按該管理單位比例計算，因此，即使潘先生在庭上同意有個別維修及保養事宜的開支，可向商業業主收取分攤費用，然而，基於以上互相關連的因素考慮，在未能核實一般開支的具體數額之前，那聲稱欠付項目的數額不能抽離單獨考慮，數額也實在有待商榷。

49.還有，申請人的運算至今未明，計算方法也不正確，該公契第五章第D節第4條條文規定，是需要按照年度預算計算，並根據管理單位比例來計算收費，申請人引用的數字並無依從該公契的計算機制，該調整表中「商業業主欠法團」一項僅為收入減去費用支出所得出的欠款，與該公契的規定不同，兩者並非可以互相替代的概念或運算方式。

50.另外，張大律師也補充由於數據粗疏，僅憑該等開支表的概括項目和數額作為計算基礎，極其量也僅能顯示在該年度該法團在進行財務結算時的狀況，但沒有足夠資料確定直至現在該法團沒有向該商業業主徵收相關費用，又或商業業主尚未繳費。

51.總括而言，單從申請人採納該法團的收支表為數據基礎，這個起點已經不穩妥，該收支表上的數據成份不清，沒有區分一般開支和住宅部份的公用開支，也沒有考慮商業業主在公共公用部分和公共公用設施的支出的因素；而申請人把每年該法團的開支表獨立抽出作為數據基礎，再自行進行「會計報表調整」和「經審計後報表」的調整安排，又未能說明當中的調整準則和運算方法，更遑論是否符合相關的會計原則。

52.在考慮所有證人證供、文件證據和陳詞後，本審裁處裁定申請人未能證明該法團需要向商業業主徵收該聲稱未徵收款額的指控，申請人的第二項請求被撤銷。

命令

53.本審裁處作出以下命令：

(1) 頒令該法團須從2024年4月1日起，每年按該公契第五章第D節第2（I）（b）條和第3條規定，擬備商業部份就一般開支的年度預算，並按第4條規定，向商業業主徵收管理費。

(2) 撤銷申請人第二項請求的申請。

(3) 批准申請人撤回第三項請求的申請。

訟費

54.關於訟費方面，是次訴訟是因為該法團沒有依循該公契第五章第D節向商業業主收取管理費而產生，訴訟雙方在本案中互有勝負，如上文所述，就着第一項請求，該法團在審訊第一天，同意審裁處作出上述第一項命令。經過兩天的審訊後，申請人的第二項請求被撤銷。

55.至於第三項請求，雖然是由申請人撤回，但是撤回的申請是建基於該法團的證人在第二天審訊中，才首次透露2021年度和2022年度的核數報告尚未完成，而申請人在是次訴訟中提出第三項請求的申請，則是有見於在訴訟展開前，該法團於2023年7月14日的「二零二三年特別業主大會會議議程」中提及「通過及省覽2020-2021及 2021-2022年度之核數報告」才提出，也只是因為在審訊最後一天才從證人證供獲悉該等報告尚未完成的情況下才撤回。

56.在考慮了所有相關因素後，本審裁處認為較為公平和恰當的做法是不就着是次訴訟作出訟費命令。

57.本審裁處作出暫准訟費命令如下：

(1) 是次訴訟，包括所有保留訟費，不作訟費命令。

(2) 以上是一個暫准訟費命令，若雙方不就這暫准訟費命令，在本判案書頒下日期14天內，透過表格一提出更改暫准訟費命令的申請，則上述暫准訟費命令將轉為絕對命令。

申請人：無律師代表，親自應訊。

第一答辯人：由董吳謝林律師事務所轉聘張立群大律師代表應訊。

[1]   申請人書面結案陳詞第15段

[2]   申請人書面結案陳詞第14段