Urban Property Management Ltd 對 Chan Yam Wan Tommy 及另一人

DCCJ 464/2024

[2025] HKDC 43

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2024年第464號

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判決書

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1.原告人於2024年1月23日入稟提出此訴訟。而是次是關於原告人提出簡易判決的申請，要求法庭對第一被告人作出永久性禁制令，禁止第一被告人在其店鋪以外的地方，即屋苑的公用地方擺放任何貨物或物品，阻礙或容許阻礙公用地方，及其他相關濟助。

2.就是次申請，原告人於2024年4月19日存檔相關傳票，連同一份支持誓詞。

3.第一被告人早前於2024年2月26日存檔了一份抗辯書，並於2024年5月27日存檔其反對誓詞。

4.原告人於2024年7月16日存檔其回覆誓詞。

背景

5.原告人為九龍彩虹道242號彩頤花園（下稱「該屋苑」）的物業管理人。第一被告是該屋苑地下第108號鋪（下稱「該鋪位」）的業主。

6.第一被告人由2023年9月15日將該鋪位以月租港幣20,000元租與第二被告人。在相關時段，第二被告人以SHOWROOM FASHION之名在該鋪位經營業務。

原告人的案情

7.根據原告人的案情，由2023年10月至2024年2月，第二被告人違反公契，在其店鋪前的公用地方擺放了各種商品和雜物。原告人由2023年10月至2024年1月期間數次致函第一及第二被告人，要求他們停止阻礙或佔用該屋苑的公用地方，並移走所有阻礙物品。

8.於2023年11月，第一被告人曾致電原告人的管業經理譚進杰先生，要求原告人劃出上落貨位置及時間，並允許第二被告人於相關時段將阻礙物品放置於指定的公用地方。譚先生拒絕第一被告人的要求，並解釋根據該公契，原告人不能允許任何人擅自佔用該屋苑公用地方。

9.原告人又指稱，第一被告人與譚經理通話後，沒有採取進一步行動嘗試制止第二被告人違反公契，直至2024年4月收到該傳票後，第一被告人才首次到訪該鋪位，並指稱第二被告人已再沒有佔用該屋苑的公用地方。

10.於2024年6月13日，在第二被告人的同意下，法庭向第二被告人作出判決及頒令原告人所要求的禁制令。在2024年8月，第二被告人亦已搬離該鋪位。

11.鑑於上述情況，原告人的代表律師向本庭呈述，被告人再佔用該屋苑公用地方的機會已不大，為避免不必要的爭端，原告人不再針對第一被告人申請禁制令或損害賠償，要求撤回其傳票，但要求法院頒令第一被告人支付原告人本案訟費。

第一被告人的案情

12.第一被告人在其抗辯書及反對誓詞中，均沒有承認原告人對他所指控的違反公契或侵權行為。在其反對誓詞，第一被告人卻指出，他與第二被告人訂立的租約，已列明租客不得佔用該鋪位以外的其他地方。在2023年10月收到原告人律師的信函後，已向第二被告人了解情況，並獲告知因店舖開張營業，貨物比較大件，已盡快拆貨上架，他亦與譚先生商量如何處理上落貨問題，但譚先生表明不可以劃出上落貨位置及時間讓第二被告人落貨。

13.另外，於2023年11月，由於第二被告人對他說因為管理處不允許他賣大件貨物，所以要求他減租，因此，他亦把租金由每月20,000元減至16,000元。

訟費議題的分析

14.由於第二被告人已搬離該鋪位，公用地方被阻礙或佔用的情況已再沒有出現，原告人的代表律師亦向法庭撤回其申請。但如上所說，原告人要求是次傳票申請的訟費及本案的訟費。

15.經小心考慮過雙方的證據及陳詞後，本庭認為給予原告人是次傳票的訟費或本案的訟費，並不公允，亦不恰當，原因如下。

16.第一，法庭留意到第二被告人在收到本案的傳訊令狀後，便已在2024年2月8日存檔認收書表示不會抗辯本案。這亦意味著他有相當機會會合作停止做出佔用或阻礙公用地方的行為，亦會同意原告人所要求的濟助，至少法庭看不到有與此相違的證據。事實上，在發出此傳票前，原告人已在2024年4月5日就第二被告人欠缺提供抗辯書的情況下，向法庭申請要求作出判決。於2024年6月3日，在雙方同意下，法庭亦已批准原告人就第二被告人那方面所要求的濟助。

17.因此，站在司法改革的目的及精神來看，原告人知道第二被告人的認收書表明不會抗辯此案，並在2024年4月5日向法庭申請針對第二被告人作出判決後不久，便向第一被告人提出簡易判決的申請，並非必要，亦不必要地增加了本案的訟費。當然，根據原告人代表葉律師的呈述，原告人或許擔心第二被告人其後會否真的不抗辯案件。但是，本庭認為原告人不能純粹為了免卻個人的憂慮而將所產生不必要的訟費，轉嫁到第一被告人身上。尤其是，原告人在2024年4月5日對第二被告人作出判決申請後，可合理地預見，假如其申請獲法庭批准（依其作訴的案情來看，機會是相當大，而事實上其後亦獲批准），原告人將會獲得向第二被告人發出的禁制令，屆時再不需要求法庭向第一被告人作出同樣的命令；如上文所見，葉律師在是次聆訊中，正是向法庭作出這樣的表示。

18.第二，原告人的傳票第一項所要求的濟助是衡平法的濟助，法庭有酌情權給予與否。另外，原告人申請的禁制令屬永久性的，在一般情況下，法庭亦不會輕易在正審前作出這類的命令。明顯地，本庭要考慮的其中一個重要因素是，到了本傳票的聆訊時，有否需要向第一被告人發出相關禁制令。但按上文的分析，需要的機會是很低的。

19.第三，原告人的傳票第二項，要求法庭因第一被告人就侵佔（trespass）公用地方，而非就第一被告人違反公契（breach of DMC）或容許第二被告人作出滋擾的行為（nuisance），作出最終判決而頒令就相關損害賠償作評定。但本庭留意到，原告人在其申索書第12段，是這樣就第一被告人及/或第二被告人侵佔（trespass）該公用地方而作訴的：

“Further or in addition to the above, by reason of the matters aforesaid, the 1^st and/or 2^nd Defendant has trespassed onto the said Common Areas and derived profit or benefit from such wrongful act or alternatively, have caused loss or damage to other owners of the Development...” (強調後加)

20.首先，本案沒有證據顯示第一被告人本身有侵佔公用地方。因此，若然原告人的傳票是要求法庭就第一被告人本身侵佔公用地方，而要求作最終判決，是不能成立的。

21.葉律師嘗試援引案例呈述，第一被告人容許或准許第二被告人侵權，亦可看作是第一被告人侵佔公用地方。本庭認為這些案例與本案有別，不能支持這命題。

22.首先，原告人所援引MTR Corporation Limited v Cheung Ching Kin [2015] 6 HKC 412一案，該案主審法官所討論的法理原則，是圍繞著業主容許租客「違反公契」及「滋擾」，而就「容許」一詞的含意作出詮釋，但並沒有裁斷該案的業主有「侵佔」公用地方。

23.另外，葉律師又援引海怡閣（成和道）業主立案法團 v 泓璟集團有限公司及另一人的案例（LDBM 64/2011，判決日期為2023年3月11日），該案法官裁定案中的業主有同意或准許其租戶將部份公用地方改作自用，但該業主實無權這樣做，而此行為構成侵佔行為。該判詞第109段這樣說：

“109. In summing up, the irresistible inference must be 1^st Respondent consented or permitted the 2^nd Respondent to convert the 1^st Floor common area for their use, which permit or consent that they are not entitled to give, and which amount to an act of trespass. I found the 1^st Respondent and shall be equally liable to the Applicant for trespass to land.” (強調後加)

24.本庭認為假如該判斷是基於該案的業主及租客是共同侵權人（joint tortfeasors），可能該案的證據狀況是可以支持這結論。但在本案的申索書中，並沒有就原告人所指稱侵佔土地的行為，作訴第一被告人與第二被告人是「共同侵權人」，第二被告人只是第一被告人的租客，而非代理人（至少原告人並沒有這樣作訴）。而本庭認為，假如原告人想引用該段判詞去支持其說法：當第一被告人容許第二被告人侵佔公用地方，即等同第一被告人本身也侵佔公用地方，這是本庭所不能認同的。本庭認為前者與後者是兩個不同的法律概念，並不應混為一談。

25.高等法院法官林文瀚（當時官階）在Kabushiki Kaisha Yakult Honsha & Ors 及Yakudo Group Holdings Ltd & Anor [2004] 2 HKLRD 587一案，採納英國上訴法庭法官Chadwick LJ在MCA Records Inc v Charly Records Ltd (No 5) [2003] 1 BCLC 93一案中，對共同侵權人所作出的法律詮釋。林法官在其判詞第122及123段說到：

“122. Since then, there were developments in the case law in England on this topic. They culminated in the decision of the English Court of Appeal in MCA Records Inc v Charly Records Ltd (No 5) [2003] 1 BCLC 93. Chadwick LJ reviewed the authorities extensively and put forward four propositions at paras. 49–52 of his judgment at pp.116–117. On the one hand, his Lordship affirmed that a director would not be personally liable if he does no more than carrying out his constitutional role in the governance of the company. On the other hand, if a director participated or was involved in ways which go beyond the exercise of constitutional control, his Lordship held that he could be liable as a joint tortfeasor as in the case of other joint tortfeasors. Applying the principles laid down in CBS Songs Ltd v Amstrad Consumer Electronics Plc [1988] AC 1013 and Unilever v Gillett [1989] RPC 583, Chadwick LJ formulated the test in para.52:

“… an individual who does “intend, procure and share a common design” that the infringement should take place may be liable as a joint tortfeasor.”

123. That test is to be read in conjunction with the dicta of Lord Templeman in CBS Songs Ltd v Amstrad Consumer Electronics Plc [1988] AC 1013 at p.1058 (cited by Chadwick LJ at para.32):

“My Lords, I accept that a defendant who procures a breach of copyright is liable jointly and severally with the infringer for the damages suffered by the plaintiff as a result of the infringement. The defendant is a joint infringer; he intends and procures and shares a common design that infringement shall take place. A defendant may procure an infringement by inducement, incitement or persuasion." (強調後加)

亦參見：Clerk & Lindsell on Torts 第24版第4-03及4-04段。

26.基於上述的法律原則，客觀地觀察本案的相關證據後，本庭認為就侵「佔土」地這議題上，第一被告人與第二被告人是否共同侵權人，明顯是可爭拗的議題。首先，即使原告人呈述，第一被告人有權因第二被告人佔用公用地方違反租約，而去中止租約，卻沒有這樣做，但根據上述的相關法理原則，這並不必然地等同第一被告人便是侵佔土地的共同侵權者。其次，第一被告人亦在租約內明確地禁止其租客佔用其他地方，原告人亦認為「其他地方」是包括公用地方。再者，當收到原告人的律師信後，第一被告人早於2023年11月已採取行動與第二被告人商討如何解決第二被告人佔用公用地方的問題，甚至願意減租20%，這某程度上可反映出，第一被告人也許有勸喻第二被告人不要侵佔公用地方，而呈現出來的客觀行為；至少這屬事實敏感的議題，應經過審訊，由法官聽取過雙方所有證供後才去作出公允的裁斷。

27.由此可見，就第一被告人有否侵佔該公用地方，在原告人發出此傳票時，理應知道是可爭拗的議題。因此，原告人亦不應獲其傳票第二項的訟費。

28.基於上述，本庭認為就是次的傳票，雙方各自負責自身的訟費，才屬合理、公允。

29.最後，原告人撤回此傳票後，本案仍是繼續的。原告人若想提出中止訴訟，他們要另行發出相關傳票，屆時原告人若然有理據支持的話，可向法庭申請本案的訟費。但在現階段，原告人在撤回本傳票後，便要求本案的訟費，實言之尚早。

30.基於上述，本庭頒令如下：

(1)  批准原告人撤回是次傳票；

(2)  就訟費方面，不作任何命令。

原告人：  由李郭羅律師行律師葉心悅代表

被告人：  沒有律師代表，並親自應訊