馬沃坤及另一人 訴 房屋署署長
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LDHA000011/2002 LDHA 11 OF 2002 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號2002年LDHA第11號
主審法官 ：林潮義審裁成員 宣判日期 ：2003年3月18 日 ______________ 判 案 書 ______________ 1.是次訴訟涉及沙田大圍雲叠花園第2座25樓B室（此後稱為“該物業”）。該物業的實用面積為54.9平方米，屬高層，主向東北方，部份房間向南。物業所在的樓宇，一面向沙田谷九廣鐵路及大埔公路的山坡，但距離鐵路與山坡頗遠。另一面受鄰近樓宇環繞，距離頗近。屋村樓齡14年，座落於車公廟路和田心街之間，屬沙田區的南端。屋村地盤與鄰近的隆亨邨、顯徑邨及原居民聚居的田心邨（該邨全屬三層高建築物）在同一水平。鄰近有多個購物商場，日常的生活設施，例如食肆、銀行及超級市場等均一一俱備。邨內設有一般公共屋邨有的兒童遊樂場。公共休憇地方種有樹木及花卉。鄰近有公共巴士總站及小巴站，但火車站則較遠，估計步行到最近的大圍火車站，要花上約20分鐘時間。 2．上訴人馬沃坤及胡惠鶯是該物業的業主。該物業所在屋邨是房屋委員會居者有其屋計劃下由私人參與發展的屋邨。房屋委員會在出售該物業與上訴人時，是以市場價格折讓售出的。因此，在出售該物業的買賣合約上訂明，該物業如要在市場上自由買賣給非房屋委員會所指定的合資格人仕時，是要根據《房屋條例附表第1(b)段》所列出的公式計算一筆補價，繳回給房屋委員會，即是補價=現行市值×(最初市值-買價)÷最初市值。 3．上訴人因為將該物業在2002年10月轉售給非房屋委員會所指定的合資格人仕，所以要向房屋委員會補回該筆款項，以便房屋委員會轄下的房屋署批准上訴人轉售。房屋署要求上訴人補回的款項是以1,320,000元（其後減為1,280,000元）的所謂現行市值來計算。評估該物業市值的估價日期，是以上訴人向房委會繳交補價日期為準。上訴人未能就該物業的現行市值與房屋署達成協議，遂根據《房屋條例附表第5(d)段》, 於2002年11月30日向本審裁處遞交表格20, 對房屋署的決定提出上訴，要求本審裁處裁決該物業當時的現行市值。 上訴人的說詞 4．上訴人認為房屋署的估價過高。彼等其實是在2002年10月21日出售該物業，當時該物業只是以1,138,000元售出。他們是透過利嘉閣地產有限公司賣出該物業，既不認識買主，所以無從營造1,138,000元的較低售價以圖謀取補價上的利益。 5.上訴人提供一系列由中原及美聯地產公司編輯及刊登於互聯網上的成交個案，該等成交個案每個均附帶有基本的成交資料及田土註冊處備忘錄編號。根據此等成交個案資料，上訴人認為房屋署的估值過高。上訴人又提供經濟日報地產版所編篡的指數，指該指數顯示十月份的平均價格是每平方呎1,700元(即每平方米18,298.63元)。以此平均價格計算，得出該單位之市值在十月時是1,135,000元，所以該物業的售價1,138,000元是合理的。何況12月份的平均價格，根據同一指數是向下調了21% 6.上訴人指稱該物業的質素欠佳，多處地方有漏水，兼面向原居民的公共墳地，能夠以1,138,000元的價格售出實屬萬幸。 產業測量師的理據 7.黃偉良先生（即房屋署聘用負責估價的產業測量師）反對法庭全部接納上訴人提交的成交資料作為估價之用。他表示上訴人所提交的成交個案中，只有三個是售予非房屋委員會所指定的買家。其餘大部份都是涉及合乎房屋委員會所訂定的合資格買家人仕。換言之，物業的成交價格不能算是市場價格（另有兩個成交個案，根據買賣合約內容，是屬變相貸款協議）。所以上訴人所提交的成交個案，只有三個是屬於市場價格成交的物業；即2002年6月7日成交的第一座12樓E室、2002年7月9日成交的第六座7樓E室及2002年10月21日成交的第二座25樓B室。 8．黃偉良先生在報告中提供了6個該屋村由2002年10月初至同年度11月初的成交個案資料。黃先生在庭上證實該屋邨在該期間內的成交有多個，其中只有該6個屬售予非房屋委員會所指定的合資格人仕，即是第6座27樓A室、第6座24樓G室、第3座19樓G室、第3座22樓G室、第2座25樓B室（即涉案物業）及第4座12樓G室。 9．黃先生對其6個選取的單位，分別就樓宇的層數、景觀、方向及設計方面與訴訟物業的差異，給予主觀性不同百分比的價格調整。就交易時間上的差異，他根據差餉物業估價署的價格指數為調整的準則。由於十二月交易價格比十月份下降，所以對編號1的物業是作-2%的調整，對編號2至編號6的物業，因時間距離較短則各向下調整-1%。在樓層方面的調整百分比，他大概是以每高一層給予0.5%的加幅。但編號1物業屬頂層，受日灸影嚮，要就此一不良因素調整3%。因此得出編號1物業的加幅為2%，而編號2為0.5%，編號3為3%，編號4為1.5%，編號5為0%，而編號6則為6.5%，（因為此等物業的層數除編號1及5外，俱較與案的物業為低）。在景觀上，他認為編號2，3，4及5物業與訴訟物業相同，所以無須調整。但編號1及6在此方面則條件較差，所以給予2%的調整幅度。在方向方面，他認為編號1及編號6都屬條件較佳的，所以給予-2%的調整幅度，其餘編號2、3、4則較訴訟物業為差，所以給予+2%的調整幅度。 10．在設計方面，黃先生認為與案物業是三房單位，較其他用作比較的二房物業為佳及較受歡迎。所以要在價格上向上調高5.5%。黃先生分別擧出5個同邨的三房單位及5個兩房單位來比較，得出三房單位的平均值是5.5%高於兩房單位。 11．綜合上文所得，對編號1的總調整百分比就是5.5%，編號2是7.0%，編號3是9.5%，編號4是8%，編號5是-1%，而編號6是11%。由此而得出可以用作比較的價格，分別就是每平方米24,652元、24,196元、22,560元、23,065元，20,521元及23,288元。黃先生又認為第1及5編號的價格偏高及偏低，所以應剔除用作計算平均價格。就其餘4個價格得出的平均值，是每平方米23,300元，即整個物業的價格為1,280,000元。 分析 (i) 上訴人理據方面 12．上訴人無疑是透過經紀行賣出該物業，也不認識買主。所以1,138,000元的售價不應是刻意營做的。但從單一的售價，不能謬然決定它就是當時的市價。由於買賣雙方得來的資訊並不一定是市場資訊的全部，所以買賣雙方俱有可能過低售出或過高購入該物業。 13．上訴人所提供一系列由中原及美聯地產公司刊登於互聯網上的成交個案，亦不可全盤接受作為比較之用。正如黃先生所指出，除了3個成交個案外（因前文所提出的原因），其他都不適宜作比較之用。 14．經濟日報所編篡的指數，由於上訴人及黃先生俱證實是包有售予房屋委員會所介定合資格人仕的物業，所以亦非合適的價格指標。 15．上訴人提出的3個適宜作比較的成交個案，其中兩個是分別在2002年6月7日及7月9日成交的。但上訴人及黃偉良先生都沒有提交8月和9月份的成交資料，如果要採納2002年6月7日及7月9日的成交用作估價，會因為欠決8月及9月份的成交資料而變得不倫不類，因此亦只有將這兩個成交剔除。 (ii) 產業測量師理據方面 16．黃先生給予不同樓層調整的百分比是稍為過高的。實際上，很難判別25樓與24樓或22樓一層至數層的具體差別有多大，會替該些單位帶來甚麼程度的實質影響。如果一定要在價格上加以判別，以反影這微少的差異，那麼這價格上的差距應是名義上的。從房屋署過去的售樓價格得知，並未發現這個價格差距有高於0.33%。 17．黃先生在時間和方向方面所給予的價格調整，大致上是合理的，但在景觀方面的取向就有商恪的地方，第6座A室與第2座B室雖然方向相同，但第6座A室的兩側由於位置的緣故，是受同座鄰單位遮擋的。第2座B室則有兩面完全不受遮擋，但有可能看得見原居民的墳地。總括來說，6座A室在景觀上是與2座B室各善勝長。6座G室是向鐵路即沙田谷，視野廣濶，全不受鄰近樓宇遮擋，雖然單位的兩側同是受同座鄰單位遮擋，所以仍不能算是與2座B條件相若，應被視為稍好。3座G室與6座G室的方向相同，鄰單位的距離亦相同，所以景觀與6座G室無異。第4座G室則與第6座A室的情況一樣，但距離隆享邨的高樓更近（但原居民的墳地則因受樹木所遮擋而見不到）所以亦不會比第2座B室為好或欠佳。 18．黃先生推論三房單位的設計較兩房單位受買家歡迎，他用作推論的方法是不合符一般社會科學調查的準則。因為他選取的兩套共10個成交個案，在方向、景觀、層數、交易時間均有不同。他引入個人以為合適的百分比去調整這四方面的差異，然後得出二者平均價格差距的百分比，雖然所用的百分比與評估該6個用作估值的成交個案相同，但此調查應是完全客觀的，與主觀的估價是兩碼子的事，不能混淆。因此，黃先生的所謂買家意向調查不是一個合符科學的調查，亦因此不能確立三房單位的設計較受歡迎。 結論 19.基於上文的分析，本席的評估如下表：-
上表計出的6個價格平均值為每平方米21,670元。最高與最低價格的差距約為12%，幅度不能算小，但每個價格與其上或下價格的距離很少，因此很難否定某些價格是脫離常軌而要剔除。以每平方米21,670元計，該物業的當時市值為：- 54.9平方米 x 21,670元/每平方米 判令： 本席判令房屋署須以1,189,000元為計算補價的當時市場價值。房屋署須向上訴人支付聆訊的訟費1,000元。
第一上訴人：親自應訊 。（無律師代表） 第二上訴人：親自應訊 。（無律師代表） 答辯人：由黃鴻華女士代表。（無律師代表） |