寶明大廈業主立案法團 訴 Better Corporation Ltd.

LDBM000136/1999

香港特別行政區土地審裁處

申請編號1999年第LDBM 136、137、138及139宗

主審法官 ：盧偉光審裁委員

聆訊日期 ：1999年11月11日

宣判日期 ：1999年12月16日

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判 決 書

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今次同一時間聆訊的四宗申請的申請人是位於香港銅鑼灣富明街二號名為寶明大廈的業主立案法團（法團），答辯人是寶明大廈其中四個住宅單位的業主。

各有關申請的檔案編號、答辯人姓名及所擁有業權的單位地址如後:

申請檔案編號	答辯人	擁有業權的單位 （寶明大廈）
LDBM 136/99	Better Corporation Ltd.	2 'F'
LDBM 137/99	Lam Shuet Ping	5 'R'
LDBM 138/99	Li Lo Chon	10 'R'
LDBM 139/99	Lau Kai Man, Terence, Lau Kim Wah & Yeung Kit King	4 'J'

上述所有答辯人都是由譚潤田先生代表出席聆訊。上述四宗申請，在1999年8月17日聆訊時，審裁處已經頒令，可以在同一時間聆訊，但並不是合併在一起。

<因為這四件案件的申請人與證供全都是一樣，這判决書也適用於這四件案件。

2.機電工程署曾向法團發出指令，法團必須更換電力裝置以符合現行規格，在指定日期內完成工程並呈交「完工證明書」。

3.法團根據香港法例第344章，建築物管理條例（有關條例）提出四宗申請，內容雷同，要求土地審裁處作出下列裁決：

（1） 法團在1998年2月27日的業主大會有效，並决議通過各有關答辯人應繳交的維修費用；

（2） 根據1997年11月13日的業主大會决議，各有關答辯人必須額外繳交逾期附加費百分之五。

（3） 各有關答辯人須付有關利息、堂費、入禀費用及相關一切費用。

4.在聆訊期間，法團代表清楚計算出每宗申請的答辯人須付的應付未付的維修費用、逾期附加費及利息。各項費用分列如下：

5.上述每宗申請的答辯人反對有關申請，在內容相同的反對通知書上提出兩個理由：

(1) 1998年2月27日的業主大會的召開過程，違反有關條例，包括：

(a) 開會通告沒有附上業主投票書、業主授權書；

(b) 開會通告內容中沒有指示，沒有定明接收業主投票書，業主授權書之時間、地點及沒有設定收集箱；

(c) 開會前及開會期間法團主席及代表都沒有根據規定提供收取業主授權或收取業主授權書之意圖/方式/方法等並於當日議案表决時拒絕合法業主代表譚潤田先生投票及拒絕獲得業主授權之人仕投票。

(2) 在1998年2月27日當日並無審核/確證已經符合有關條例所需之業權規定，有足夠的合法業主出席。

根據上述理由，每宗申請的答辯人都要求土地審裁處裁定法團在1998年2月27日所通過的議案無效。

6.根據寶明大廈的大廈公契，法團業主大會會議的法定人數為擁有不少於19/186（即約10.2%）份數業權的業主。寶明大廈共有14層樓，地下有13個商舖，每一個商舖有一個業權份數。1字樓至13字樓共有173個住戶單位，每一個住戶單位也是有1個業權份數，故此全棟14層樓共有186個業權份數。

7.另一方面；有關條例的附表3（“法團會議及其程序”）第5(b)條規定，法團一般會議的法定人數，須為全部業主的10%的人數。

8.1998年2月27日業主大會的會議紀錄（証物A-1的32頁）顯示出當日有擁有19份數的18位業主出席大會。另外也有一位住戶楊先生（5‘O’單位）及政務處李小姐列席。

9.法團代表佘國複先生（現任法團司庫）在作證時證實，法團根據一貫慣例，當日並無詳細核對及審查出席人仕的姓名及業主身份。另一方面，法團從來沒有要求代表業主出席的人士遞交委任代表的文書，所以，在當日召開的業主大會，雖然法團中的各委員知悉很多出席大會的人士，只是業主的代表，也沒有要求他們出示有效的委任文書。佘先生並指出本案各答辯人的代表譚潤田先生當日也有出席大會，雖然譚先生明知自己不是10“R”單位的業主，他也沒有通知大會主席及遞交有效的委任代表的文書。

10.答辯人第二證人何潔芝女士作證，她在收到1998年2月27日的業主大會會議紀錄後，曾經通過她任職董事的地產代理公司所屬的商會，向政府的土地註冊處查冊，證實下列有出席當日大會的人士與土地地登記冊上的註冊業主的名稱不符：

單位	會議紀錄上的業主名稱 （衹錄得姓氏）	土地登記冊上 註冊業主的姓名
5 'O'	楊先生（住戶）	Lam Shuet Ping
6 'E'	鐘先生	Chung Suk Kan Stelly
6 'G'	馮女士	Yu Shek Min
9 'B'	王女士	Philip Wong Kai Bun
10 'E'	楊先生	So Kam Ying (26.3.99前)或Lau Chun Ming(26.3.99及以後)
10 'R'	譚先生	Li Lo Chow
11 'T'	陳先生	Ng Suk Mee

證人何女士提交從土地註冊處索取得到的上述單位的土地登記冊。答辯人代表譚先生指出該些登記冊的副本亦已附在經修訂後的答辯書（表格7）內。

答辯人代表譚先生指出，根據2月27日的會議紀錄的出席業主名單，最少有5名業主的姓氏與在土地註冊處所登記的不符，因此，不可能是同一人。當日出席業主大會只得18位“業主”（代表19份數），減去上述5位業主後，袛剩餘13位（代表14份數），並不符合344章所規定的最少10%業主出席大會的要求。因此，答辯人要求審裁處頒令1998年2月27日的業主大會無效。

11.就上述證人的證供，申請人代表佘先生沒有提出任何質疑或反對。他袛重複地說法團袛是根據一貫的他所謂的“習慣法”去處事，也沒有去土地註冊處查閱有關業權登記資料及核對出席大會的業主身份。

12.本席同意答辯人代表的要求，因為雙方都沒有爭論的是2月27日的出席業主人數不符合最低法定人數的要求，當日的業主大會無效，所有當日通過的議案當然也全部無效。申請人所提出的抗辯理由，即法團根據一貫做法行事，或答辯人代表譚先生當日也沒有遞交有效的委任文書等，都不能被接納為可以不符合最少出席人數規定的理由。本席認為無需再花時間研究答辯人所列舉的其他答辯理由。

13.本席裁定1998年2月27日的業主大會無效， 申請人的上述四宗申請全部被駁回。

申請人：由佘國複先生代表。

答辯人：由譚潤田先生代表。