胡德仁 訴 香港房屋協會

LDBM000299/1999

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDBM 299宗

主審法官 ：李何禧蓮暫委法官

聆訊日期 ：2000年2月8日

宣判日期 ：2000年3月3日

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判 決 書

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1. 申請人乃啟德花園三座三十一H之業主。於2000年1月30日遷入。

2. 答辯人香港房屋協會乃啟德花園之經理人。

3. 申請人要求土地審裁處裁定香港房屋協會有否違反公契內規定召開業主會議的時限，及協會屋宇事務副經理楊黎麗玲否決申請人於業主大會即席提名參選是否有效。

4. 啟德花園公契於1999年1月13日訂立。公契第VIII節A.8.1.1.訂明

“經理人必須確保於本契約生効後9個月內召開業主會議。”

5. 申請人認為答辯人於1999年10月12日出通告，即將開業主大會，但大會在10月28日才舉行，有違公契規定。

6. 申請人供詞指出，在10月28日的業主大會上，答辯人屋宇事務副經理楊黎麗玲拒絕接納其即席提名參選業主委員會委員。 申請人質疑黎女士的決定。他認為根據公契第VIII節A.8.1.1.(o)會議程序將由業主釐定，黎女士無權作決定。

7. 在聆訊中，申請人同意他曾出席在9月30日成立業主委員會籌備小組會議，但記不起曾在此會議中得悉10月7日乃業委會委員提名截止日期。申請人同意自己有出席10月8日第二次小組會議。申請人指稱當日十四位候選人作簡介時，他被黎女士誤導以為他們是提名作業主大會的召集人。申請人在該會議中沒有提出異議或投訴。會議後，申請人向黎女士投訴有關未能收到郵件及未獲悉10月7日乃截止日期。申請人同意他沒有向答辯人作書面投訴。

8. 申請人稱，10月28日前，自己從沒有收到口頭或書面通知，須在10月7日前提名參選業委會會員。

9. 申請人認為，業主大會當日，黎女士拒絕其即席提名時，大會主席及與會人士並無表態，即大會主席及會眾皆同意拒絕申請人提名。

10. 申請人指稱，當時他還未遷入啟德花園，也沒有收到1999年10月12日的業主大會開會通知。申請人只從10月8日的會議，知道大會日期，及截止提名事宜。

11. 證據顯示，答辯人之屋宇事務副經理，楊黎麗玲女士，於1999年9月7日代表經理人致函各業主，徵詢對成立業主委員會的意見。回條請業主回覆是否：贊成成立業委會，願意參選為業委會會員，及願意參與業委會籌備小組工作。

12. 申請人於1999年9月14日回覆，表示贊成及願意參選，及參與籌備小組工作。共有六十位業主表示願意參選。

13. 1999年9月22日，黎女士發信邀請七十二位有意參與業委會籌備小組工作之業主（該七十二位業主）， 出席9月30日確定成立小組之會議。

14. 9月30日，申請人及二十七位業主出席會議。當日確定成立業委會籌備小組，以該七十二位業主為成員。同時亦計劃在10月底召開業主大會，以成立業主委員會及選舉業委會委員。在9月30日會議上，通過截止提名日期為10月7日，並將在10月8日舉行第二次業委會籌備小組會議。與會人士並無異議。

15. 9月30日下午，黎女士去信申請人及五十九位曾表示有意參選的業主，報告情况，及附上報名表格及一附表，內列公契中不乎合當選資格的情况。報名表格詳列各有關事項，包括參選資格，截止日期，及不設即席提名。候選人須提供個人資料及簡介。所有資料，除身份證號碼及電話，將會公開與其他業主參考。同日另有通告，通知各業主有關事項，註明業主大會當晚不接受即席提名，及提名表格須於10月7日前遞交。

16. 1999年10月2日，黎女士去信該七十二位業主，邀請他們出席10月8日第二次業委會籌備小組會議。

17. 到1999年10月7日，共有十四位業主遞交提名表格參選。

18. 10月8日，連同申請人共有四十二位業主出席第二次業委會籌備小組會議。當日通過了於1999年10月28日，晚上八時，在二樓平台花園舉行業主大會，為確定成立業委會，及選舉委員。十四位候選人在小組會議作自我簡介。

19. 1999年10月11日，經理人把候選人資料張貼於各座地下大堂，供各業主參考。

20. 1999年10月12日，經理人發通告與各業主，通知有關業主大會舉行日期、時間、地點及議程。通告重申大會將不接受即席提名。1999年10月28日，業主大會如期舉行。根據公契第VIII節A8.1.1.(d)與會業主贊成業主大會由一位業主，阮康元先生，當主席主持。

21. 大會議決成立業委會。申請人亦投票贊成。當大會主席邀請各候選人自我介紹時，申請人提出可否即時提名。黎女士認為不可能接納。與會其他業主並無表示異議。

22. 大會主席則在詢問是否有其他問題後，請各候選人作簡介。

23. 黎女士作供，申請人由1999年9月7日至10月28日期間，並無提出反對以10月7日為截止提名日期。申請人只在10月28日大會上提出問題：可否即席提名。黎女士認為，既然已設截止提名日期，申請人明確知悉此事，及為對所有業主公平起見，不接納即席提名無可厚非。各業主除親自出席大會，也可委派代表出席投票，而授權書須於開會前二十四小時送交管理處。如臨時容許即席提名，除對被提名者資格不能核實外，對其他候選人也有欠公允。各業主亦沒法在開會前作出考慮，及對委派代表作適當指示。

24. 黎女士認為當時她只是對申請人表達自己的個人意見，並非以主持會議者身份發言。黎女士的職責乃以經理人身份協助業主成立業主委員會，及支援主席主持會議。

25. 再者，申請人當時並無動議，要求與會業主表決是否接納即席提名，大會主席及其他業主亦無表示接受即時提名。接着由主席主持，會議繼續舉行。從這集體行動，可見沒有業主表示同意可讓申請人即時參選。

頒令

26. 本席接納答辯一方之證供。所有信件、通告及表格都清楚列明證供提及的事項。申請人親自出席9月30日及10月8日的小組會議，不可能對小組會議所作決定的一部份一無所知。

27. 申請人曾指出，因自己只在2000年1月30日遷入啟德花園，所以未能及時收到信件。他亦曾為此事向黎女士作口頭投訴。但根據建築物管理條例第37條

“根據本條例召開的會議所通過的決議，不得純以開會通知並無派予有權利收到通知的人為理由而致無效。”

及公契第VIII節A8.1.(m)

“倘有意外漏發通知書予任何業主，概不會導致任何會議之議程或已通過之決議案失效；”

及(n)

“本契約規定發出之所有通知，如親自交送業主，或將副本置於其單位（即使業主並非親自佔用其單位亦然），或將副本寄至其最後為人所知之香港地址，一律被視為有效送達。”

會議議決仍然有效。

28. 事實上，申請人應已在小組會議得悉所有資料。

29. 公契訂明經理人於1999年1月13日後9個月內“召開”業主大會。公契並無要求業主大會須於9個月內“舉行”。

30. 答辯人於1999年10月12日發出通知，召開於10月28日舉行的業主大會，已符合公契條款。

31. 答辯人沒有違反公契規定召開業主會議的時限。

32. 根據公契第VIII節A8.1.1(o)會議程序將由業主釐定。從證供可見，申請人沒有要求表決於會議程序中增加准許即席提名。並無任何其他業主贊成可接受申請人即席提名參選業委會。各與會業主及大會主席以行動表示不接納此事。會議依原定會議程序進行。

33. 申請人沒有在業主大會上就其即席提名參選事提出議決。

34. 黎女士不接納申請人可以即席提名，但並非否決一議決案。此舉對會議程序或決議無影嚮。

35. 業主委員會之委任仍然有效。

36. 本席撤銷申請人之申請。

37. 就訟費事宜，臨時命令如下：

38. 申請人須付答辯人本案的訟費，如不能就訟費達成協議，則由法院評定。如與訟雙方在14天內不向本席提出任何有關訟費的申請，則此臨時命令便變為永久命令。

申請人：親自應訊。

答辯人：由關祖堯律師事務所郭冠英律師代表。