林麗卿 對 南北國際旅行社有限公司

LDPE 1880/2024

[2025] HKLdT 30

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPE 2024年第1880宗

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判 決 書

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是次申請

1.這是答辯人針對本審裁處於2025年5月29日作出的命令，要求獲得批准上訴許可的申請。

背景事實

2.本案涉及位於尖沙咀金巴利道的一個商用單位（「該處所」）。

3.申請人和答辯人於2024年8月19日簽署了一份書面租約（「該租約」）。依據該租約，申請人把該處所以每月港幣4,900元出租予答辯人，租期為兩年，由2024年6月25日起至2026年6月24日為止。

4.其後，申請人以答辯人違反了該租約條文，於2024年9月25日至10月24日，欠付部份租金港幣2,320元，以及自2024年10月25日起，沒有再支付租金港幣4,900元為理由，在2024年12月3日向土地審裁處存檔申請通知書（表格22），申請收回該處所的空置管有權，以及追收上述欠租和中間收益，直至答辯人交回該處所的空置管有權為止。

該得直命令

5.其後，申請人存檔了送達誓詞，並在答辯人没有向審裁處存檔反對通知書的情況下，依據香港附屬法例第17A章《土地審裁處規則》第15條條文，於2025年1月21日獲頒以下命令（「該得直命令」）：-

「1. 除以下第4段所述外，答辯人須把涉案處所[該處所地址]的空置管有權交還申請人。

2. 答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下：

(1) 由2024年10月25日至2024年11月24日的欠租餘額港幣4,320元。

(2) 由2024年11月25日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月港幣4,900元計算。

3. 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為港幣1,200元。

4. 如果答辯人在2025年2月7日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)，連同以上第3段中所述的訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效。

5. 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。」

6.由於答辯人並沒有在該得直命令訂定的濟助期屆滿日，即是2025年2月7日前，按該得直命令第4段向申請人支付欠租、中間收益和訟費，申請人遂在濟助期屆滿日過後，向審裁處申請，並於2025年2月19日獲發出收回該處所的收樓令狀。

7.最後，申請人成功在執達吏主任的協助下，於2025年5月26日正式收回了該處所的空置管有權。

答辯人擱置命令的申請

8.然而，答辯人在申請人已取回了該處所的空置管有權之後，在2025年5月28日，向土地審裁處存檔了非正審申請（表格1），並堅持要求於翌日進行聆訊，提出了把於2025年1月21日頒下的該得直命令擱置的申請（「該擱置申請」），在代表答辯人的答辯人董事張虹美女士（「張女士」）的支持誓詞中，她提出「敬請立即撤回收樓令狀，因根據《旅遊業條例》第634章第59條，旅行社續牌轉改營業地點，必須事先得到旅遊業監管局批准方可轉營業地點，否則可處第6級罰款及監禁兩年。」（「該擱置申請理由」）。

9.在翌日（2025年5月29日）處理該擱置申請的聆訊中，張女士在庭上重申該擱置申請理由，並確認那是整個申請的唯一理由。另外，她也解釋她延遲了多月才作出該擱置申請，是因為她作為國家二級心理諮詢師，在過往半年，被一位精神病人纏繞，那是管理處的一位管理員，也因為自己收到很多告票需要處理，致使她沒有時間可專心反對收樓令狀的執行。

10.本席在該聆訊中，仔細考慮了本案的訴訟程序，申請人的訴訟因由，答辯人提出的申請理由和所有相關因素後，判定答辯人根本未能提出任何法律上認可的申請理由，足以把該得直命令擱置。

11.關於擱置命令申請，既定的法律原則是，法庭必須考慮以下因素，以決定是否應將判令擱置，讓答辯人可重新針對申請人的申請，提出抗辯：

(1)  該判令是否一個合乎常規規則的裁決 (regular judgment)；如它是一個不合乎常規規則的裁決 (irregular judgment)， 則該判令必須予以擱置；及

(2)  如該判令是一個合乎常規規則的裁決，則法庭需要進一步考慮答辯人所提出的抗辯理由，是否具有真實成功的機會 (defence with a real prospect of success)。

12.依據上述既定的法律原則，該得直命令既是一個合乎常規規則的命令，答辯人如要把該得直命令擱置，她不但需要針對申請人的訴訟因由，提出一個法律上可供爭辯的抗辯理由，而且該抗辯理由還需要具有真實成功機會。

13.然而，申請人是次訴訟的訴訟因由是答辯人長期欠租，針對申請人這欠租的訴訟因由，答辯人卻完全沒有提出任何法律上認可的抗辯理由，更遑論具有真實成功機會的抗辯理由。

14.在是次訴訟中，申請人是以答辯人在2024年10月25日至11月24日期間，拖欠部份租金，也在11月25日以後，一直拖欠租金為訴訟因由，答辯人不但沒有存檔反對通知書，提出任何合理可信的抗辯理由；相反，答辯人卻繼續欠付，不但沒有按該得直命令於2025年2月7日濟助期屆滿日，還清所有欠租、中間收益和訟費，反而是一直拖欠，卻又不交還該處所，直至申請人透過執法吏主任的協助，才在2025年5月26日成功收回該處所。

15.答辯人在繼續欠款和佔用該處所多月後，直至執達吏主任執行收樓令狀，並完成後，才提出該擱置申請，要求取消該收樓令狀，而所依據的申請理由，卻盡是答辯人自身的內務事情，完全與申請人無關，更不可能是長期拖欠申請人租金不還，卻繼續佔用該處所的理由。

16.再者，對於答辯人提出該擱置申請理由，她所援引的法律依據是香港法例第634章《旅遊業條例》第59條，該條文如下：-

「59. 旅行代理商牌照或業務許可證等的申請：相關罪行

(1) 本條適用於以下申請 ——

(a) 旅行代理商牌照或業務許可證的申請；

(b) 旅行代理商牌照或業務許可證的續期申請；

(c) 旅行代理商牌照或業務許可證的複本的申請；或

(d) 修訂旅行代理商牌照或業務許可證所載的任何詳情的申請。

(2) 任何人 ——

(a) 在與有關申請相關的情況下，向旅監局提供在要項上屬虛假或具誤導性的任何資料或文件；及

(b) 知道該資料或文件在要項上屬虛假或具誤導性，或罔顧該資料或文件是否在要項上屬虛假或具誤導性，

即屬犯罪。

(3) 任何人犯本條所訂罪行 ——

(a) 一經循公訴程序定罪，可處第6級罰款及監禁2年；或

(b) 一經循簡易程序定罪，可處第3級罰款及監禁6個月。」

17.循上述法例條文考慮，答辯人根本未能證明這條法例條文與答辯人因為欠租而被終止租約，被收回該處所有何關係。答辯人不能說明此條條文如何可構成抗辯理由，賦予她特權可繼續欠租而又可繼續佔有該處所，還可以推翻該得直命令，甚至取消那已經執行完成的該收樓令狀，把該處所重新交給答辯人佔用。

18.還有，任何關於旅行代理商牌照或業務許可證等的申請，完全是答辯人自身的業務安排，屬於答辯人的私務，根本與作為業主的申請人完全無關，申請人實在沒有任何責任，要因為答辯人自己公司的事情，而需要在答辯人自2024年10月以後長期拖欠租金的情況下，讓答辯人在前債未清，欠租和中間收益卻是每日累積加增的情況下，繼續佔用該處所。

19.答辯人的要求明顯不合理，也欠缺任何法律基礎支持，全然無視自己作為租客，佔用業主物業，是需要履行租約規定支付租金的責任，反置申請人作為業主，有權收取租金的合法權益不顧。答辯人因為欠租違約在先，申請人也便可以因為答辯人違約而終止該租約，展開是次訴訟，獲頒該得直命令，再依據該得直命令而獲得並執行該收樓令狀。答辯人那該擱置申請理由，是她的私務，完全與申請人無關，根本不可能構成擱置該得直命令和取消收樓令狀的理由。

20.況且，張女士聲稱是因為被精神病人纏繞，自己也有多項傳票需要處理，而無暇處理收樓令狀的說法，那些都是張女士的個人問題，是她處理私人事務的安排，根本與申請人無關，也當然不能構成延誤超過四個月才提出申請的合理理由，更何況該處所的空置管有權已經收歸申請人所有，答辯人已完全喪失了擱置該命令和取消該收樓令狀的基礎。

21.本席在該聆訊中，在考慮了答辯人的陳詞和相關因素後，不接納答辯人有任何法律上認可，可以擱置該命令和取消收樓令狀的理由，更遑論是具有真實成功機會可予抗辯的理由，因此，本席撤銷了答辯人該擱置申請，並沒有就該申請作出任何訟費命令（「該撤銷申請命令」）。

上訴許可申請理由

22.答辯人於該聆訊完畢後，即時於同日，即是2025年5月29日（星期四），向土地審裁處存檔非正審申請書（表格一），提出是次上訴許可的申請，要求針對該撤銷申請命令獲發上訴許可，並堅持需要在第二個工作天（星期一）進行聆訊。

23.張女士在支持誓詞中，提出的申請理由是「敬請立即撤回收樓令狀，因本人為國家二級心理諮詢師[編號] 金碧閣精神病人管理員許小姐3頭2天砸信箱鎖頭，拆招牌，大声責罵幫我搬東西的人，攔阻光顧我旅行社的客人們，每天投訴2次消防熱線，而且多次告發成功！找人扔我東西，而最近最絲絲入扣的就是來偷我BR，我實在疲於應付這嚴重妄想症精神病人管理員許小姐，才失去心力和精神去回應1月21日以來的收樓令狀法律程序。」（「是次上訴申請理由」）

24.在是次上訴許可申請聆訊中，答辯人的代表張女士重申和採納她誓詞上的是次上訴申請理由是她今次上訴許可申請的理由，與此同時，她也在庭上進一步申述她在上次聆訊中，提及被該精神病人纏繞的情況，作為進一步的申請理由。她強調該精神病管理員患有妄想症和抑鬱症，精神操控和傷害周邊的人士，致令她之前沒有空間處理收樓令狀的事情。

25.在庭上，張女士進一步指出需要審裁處擱置該得直命令，以讓張女士作為國家二級心理諮詢師，有空間聯同警署人員同心協力，協商組成整個團隊，以愛心、用藥來治癒該精神病管理員。

法律原則

26.根據香港附屬法例第17A章《土地審裁處規則》第30B(2)條文訂明，針對審裁處的判決、命令的上訴許可申請，必須自該判決、命令日期起計的28天內提出。

27.根據香港法例第17章《土地審裁處條例》第11(2)條規定，要對審裁處的判決或命令提出上訴，必須以該判決或命令在法律論點上有錯誤為理由，而按照第11AA(6)條規定，除非審裁處信納，有關上訴有合理機會得直，或有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

分析

28.本席在考慮了答辯人的誓詞、陳詞、所有文件和相關因素後，認為答辯人是次上訴許可申請必須被撤銷，理由是答辯人在是次申請中，只是重複申述她在該擱置申請中，所提及的理由和說法，該等說法已由本席在上次聆訊中充分考慮。

29.基於本席在本判決書上文所闡述的理由，答辯人在是次上訴許可申請中提出的所有申請理由，無論是依據香港法例第634章《旅遊業條例》第59條條文，又或是張女士聲稱被一名精神問題的管理員纏繞，甚或是希望為該位管理員治病，那是她的個人事務，其實與申請人完全無關，更不是答辯人一直欠租的理由。一則不可能構成把該得直命令擱置和取消該收樓令狀的基本理由，更遑論具有真實成功的機會。二則也未能證明本席在處理該擱置申請，發出該撤銷申請命令時，在法律論點上有錯誤，更根本未能說服審裁處她的上訴有合理機會成功。

30.綜合考慮了答辯人的所有申請理據，基於上述理由，本席認為此擬上訴沒有任何機會得直，亦沒有其他有利於秉行公正之理由致使此擬上訴應予進行，因此本席拒絕批予上訴許可，並撤銷答辯人的上訴許可申請。

31.由於申請人不申請訟費，因此本席不就是次申請作出任何訟費命令。

申請人：無律師代表，親自應訊。

答辯人：無律師代表，由張虹美女士代表出席應訊。