毓華樓業主立案法團 訴 蔡六乘及其他人

LDBM000040A/2001

LDBM 40 of 2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第40號

主審法官：黃一鳴暫委法官

聆訊日期：2001年10月18日

宣判日期：2001年 10月30日

_______________

判 案 書

_______________

1.申請人是九龍慈雲山毓華街1-11號毓華樓("該大廈")按香港法例第344章建築物管理條例成立的業主立案法團，並於1990年起自行管理該大廈。

2.第一至第四答辯人分別是該 大廈以下物業的註冊業主：-

物業	業主
地下E1舖("E1舖")	第一答辯人
地下E2舖("E2舖")	第二答辯人
地下E3舖("E3舖")	第三答辯人
地下A舖	第四答辯人

3.由於申請人的代表律師在審訊時向本席提出申請人將會撤銷對第四答辯人的申請，因此本席不需處理申請人對第四答辯人的申請。這次審訊只涉及申請人對第一至第三答辯人的申請。

4.申請人的申請是要求土地審裁處就維修分攤費的正確計算方法作出聲明，及向第一至第三答辯人追討下列各項：-

(1) 第一至第三答辯人欠下的維修分攤費，金額為每個答辯人24,216.00元；

(2) 過期付款利息；

(3) 律師費；及

(4) 其他賠償。

不爭議的事實

5.於1997年10月14日，屋宇署向申請人發出維修令命令編號INVD 234/L/97，要求申請人磡探該大廈樓宇外牆的結構及外牆簷蓬的結構。

6.申請人於1999年8月23日召開業主大會並在該大會上通過有關維修工程項目。該大廈維修由寶發建築有限公司以1,986,436.00元報價獲業主大會接納。於1999年12月6日的業主大會上，該大廈維修工程合約總價及相關預算支出定為1,888,880.00元，並通過設立特別基金和大廈維修集資方法。該大廈維修工程於1999年10月10日完工。該大廈各業主均亨用該大廈維修工程項目的效益。

7.該大廈的公契第4條(f)節訂定該大廈維修費金額的攤分計算方式，其條文如下：-

"(f) The following costs charges and expenses shall be borne and paid by the owners of the said building in proportion to the number of unit or units in the said premises for the time being owned by them, namely:-

(i) Electricity, water and other similar charges for or in connection with the said building as a whole and not being in respect of the use of or consumption in any particular flat or other area enjoyed exclusively by one owner.

(ii) The cost of refuse disposal.

(iii) The cost of repairing, renewing, maintaining, cleaning, painting or decorating the building or any part or parts thereof and all water pumps, tanks, pipes, sewers, drains, watercourses, cable, wires or services therein and all the apparatus equipment and conveniences thereof.

(iv) The cost of operating and servicing the water pumps (if any).

(v) The charges payable to Government or to any individual or company for the supply of flush water.

(vi) The premia payable for the insurance of the building against employer's liability and against third party liability as aforesaid.

(vii) Such legal or other fees and costs which may be incurred by the Agent in the performance of any duty or in the exercise of any power hereunder.

(viii) The sum of $200.00 per Calendar month which the Manager may charge as remuneration for the performance of his duties hereunder."

8.申請人於1999年12月開始通知各業主繳付維修分攤費及向欠交款項業主追收維修分攤費。第一至第三答辯人自1999年12月起，沒有繳交維修分攤費。

9.於2001年7月14日申請人通過其法律顧問得悉該大廈共有78個單位，而非77個單位。申請人因此重新計算維修分攤費的金額為每單位24,216.00元。

爭議事項

10.與訟雙方同意在本案中只有以下3 個爭議事項：-

(1) 第一至第三答辯人對於在2001年7月24日的業主大會暨管理委員會的會議上，決議每個單位應繳的維修分攤費為24,216.00元的有效性不予應同；

(2) 根據該大廈的公契第4條(f)節，申請人應否就E1舖，E2舖及E3舖當作3個單位而不是一個單位來收取維修分攤費；及

(3) 如果E1舖、E2舖及E3舖為3個單位，那麼申請人將該大廈地下B舖劃分出來的B1舖、B2舖及B3舖當作兩個單位計算是否合法。

會議的有效性

11.申請人的證人，譚榮達先生，在作證時指出2001年7月24日的會議分為管理委員會會議和業主大會。管理委員會會議在當晚8時至8時30分舉行，而業主大會則在當晚8時30分之後舉行。有關維修攤分費的決議是在管理委員會會議上通過，而事後亦在業主大會上知會各出席業主，並獲各出席業主同意。

12.第一至第三答辯人的代表律師根據有關會議紀錄(即證物“A2”號的303至305頁)提出該次會議是業主大會暨管理委員會會議，兩者合而為一，並且在晚上8時30分才舉行。由於兩者的會議程序及投票方式不同，而會議紀錄亦沒有說明維修攤分費的決議是如何通過，因此第一至第三答辯人的代表律師質疑該決議的有效性。

13.由於第一至第三答辯人並沒有就2001年7月24日的會議提供任何證供，而本席亦接納譚榮達先生為一位可信的證人，因此，就這次會議的過程，本席接受譚榮達先生的證供為事實經過。本席亦相信在有關會議紀錄上有不準確或錯誤的紀錄，但這些只是無心之失，不足以令本席不接納譚榮達先生的證供或令該會議失去其有效性。

14.基於上述理由，本席裁定有關維修攤分費的決議是在2001年7月24日晚上8時至8時30分間由管理委員會通過。

15.不過，該決議的有效性則視乎管理委員會是否按公契辨事。根據建築物管理條例第22條(1)節，業主所需繳付的款額須由管理委員會按照公契確定。因此，如果管理委員會對公契第4條(f)節有關 "unit or units" 一詞的解釋出錯，其有關維修攤分費的決議亦無效。

公契第4條(f)節的解釋

16.公契第4條(f)節很明顯說明維修費是要根據業主擁有的單位，即 "unit or units" 去計算，但問題是公契上並沒有說明什麼是 "unit or units"，亦沒有說明是根據何時的 "unit or units" 去計算。這亦是與訟雙方爭論的重點。不過雙方亦同意該大廈在落成時，有70個住宅單位及5個商舖，即A舖、B舖、C舖、D舖及E舖，一共75個單位。

17.申請人對 "unit or units" 的解釋是業主亨有獨有管有權的處所。E1舖、E2舖及E3舖雖然是從原先E舖劃分出來，但已是由3個不同業主管有的獨立單位，田土廳裏的紀錄亦可證明這點，因此須當3個單位處理。至於B舖，雖然亦已給劃分為B1舖、B2舖及B3舖，但B1舖及B2舖屬同一業主，因此當作一個單位計算。申請人因此而計算有8個商舖，加上70個住宅單位，一共78個單位。

18.第一至第三答辯人對 "unit or units" 的解釋亦差不多，即是由業主在排除他人的情況下獨自擁有的處所，但第一至第三答辯人則認為 "unit or units" 是指在制定公契時已經存在的單位，即上述的75個單位，而不包括事後劃分出來的細單位。原因是如果這些單位數目可以隨時不斷改變的話，就會引來很多不明確的因素及大廈經理人亦會有很沉重的負擔，因為每次收取管理費時也要查清楚該大廈有多少個單位。

19.雙方律師都引用了一些案例來支持各自的說法，但這些案例大部份都不能直接幫助解釋 "unit or units" 一詞。唯一有幫助的案例是 Jumbo King Ltd. v. Faithful Properties Ltd. & Others [1999]3 HKLRD 757。在該案中，Lord Hoffmann, NPJ有以下的判詞：-

"The construction of a document is not a game with words. It is an attempt to discover what a reasonable person would have understood the parties to mean. And this involves having regard, not merely to the individual words they have used, but to the agreement as a whole, the factual and legal background against which it was concluded and the practical objects which it was intended to achieve. Quite often this exercise will lead to the conclusion that although there is no reasonable doubt about what the parties meant, they have not expressed themselves very well. Their language may sometimes be careless and they may have said things which , if taken literally, mean something different from what they obviously intended. In ordinary life people often express themselves infelicitously without leaving any doubt about what they meant. Of course in serious utterances such as legal documents, in which people may be supported to have chosen their words with care, one does not readily accept that they have used the wrong words. If the ordinary meaning of the words makes sense in relation to the rest of the document and the factual background, then the court will give effect to that language, even though the consequences may appear hard for one side or the other. The court is not privy to the negotiation of the agreement -evidence of such negotiations is inadmissible -and has no way of knowing whether a clause which appears to have an onerous effect was a quid pro quo for some other concession."

20.本席引用上述案例認為在解釋 "unit or units" 一詞上，不單是要考慮所用的字，還需考慮公契的整體性，其事實及法律的背景及其想要達到的實際目的。

21.在用字上，申請人的律師提出公契第4條(f)節裏所用的 "for the time being"，可以說明在解釋 "unit or units" 一詞時，應該參考在解釋公契時的單位數目。不過本席不同意申請人律師的意見。在英文文法中 "for the time being" 一詞應該是用來形容 "owned" 一字，而不是形容 "unit or units"，即是說 "for the time being" 是指“業主在當時擁有的單位”。而不是“當時存在的單位”。如果原文的意思是要指“當時存在的單位”，英文寫法應該是 "for the time being in existence"。

22.在公契的背景及其想要達到的實際目的上，本席亦不接受申請人的解釋為正確，因為如果申請人的解釋是對的話，那麼在公契定立的時候，該大廈只有兩個業主，一個是Chinachem Investment Cimpany Limited,另一個是潘生，潘生擁有1字樓J室，而Chinachem Investment Company Limited則除了1字樓J室外擁有全幢大廈，這豈不是該大廈的管理費及維修費只分兩份相同的數目。這種情況絕對不合情理，亦不可能是制定公契的意圖。又或者是如果有一個業主買了該大廈大部份的單位，把它們打通變成一個單位，那麼他就可以給一份管理費或維修費，與其他的業主給相同的數目，這樣會出現同樣不合理的情況。本席不相信申請人的解釋反映制定公契的背景或意圖。

23.相反，本席認為第一至第三答辯人律師的解釋比較合理，"unit or units" 應該是指在定立公契時存在的單位。本席不相信制定公契的人在制定公契時會要求經理人或者業主立案法團在每次收取管理費或維修費時，都要查證有多少個單位，然後用新的單位總數來計算每次的管理費或維修費，因為這樣做法極之不實際，亦不合常理。

24.基於上述理由，本席裁定該大廈公契第4條(f)節的 "unit or units" 一詞是指該大廈在制定公契時已存在的單位，而不包括事後劃分出來的單位。由於E1舖、E2舖及E3舖是由原來的E舖劃分出來，這3個舖位應該繳付原來E舖要負責的維修攤分費，即是說維修費用總數的75份之一。

25.至於第一至第三答辯人之間的分攤比例，則已清楚列明在附屬公契第5條(a)節中，其條文如下：-

"5. (a)Each Owner shall pay in accordance with the provisions of the Deed of Mutual Covenant his due proportion (in accordance with their respective undivided shares to the Property) of the monthly contribution to Government Rent and management charges and such other contributions as are respectively specified thereunder."

26.即是說，第一至第三答辯人要跟他們之間的業權比例攤分維修費。根據田土廳及附屬公契的資料，E1舖、E2舖及E3舖的業權比例如下：-

舖位	業主	業權比例
E1舖	第一答辯人	57/100
E2舖	第二答辯人	23/100
E3舖	第三答辯人	20/100

27.因此，第一至第三答辯人要攤分的維修費如下：-

第一答辯人: $1,888,880.00 x 1/75 x 57/100 =	$14,355.49
第二答辯人: $1,888,880.00 x 1/75 x 23/100 =	$5,792.57
第三答辯人: $1,888,880.00 x 1/75 x 20/100 =	$5,037.01
總數	$25,185.07

B舖的攤分方法

28.由於上述的理由，申請人將B1舖及B2舖當作一個單位來攤分維修費實屬不當。B1舖、B2舖及B3舖應跟原先的B舖一樣作一個單位計算。

本席的裁決

29.正如上述一樣，本席就雙方提出的3個爭議事項作出以下裁決及聲明：-

(1) 由於管理委員會在2001年7月24日作出有關維修費攤分的決議未有遵照該大廈的公契來計算，本席裁定該項決議無效；

(2) 根據該大廈公契第4條(f)節的正確解釋，申請人不能將E1舖、E2舖及E3舖當作3個單位來計算維修分攤費，而是要當作一個單位即原來的E舖來處理；及

(3) 同樣道理，B1舖、B2舖及B3舖不能當作兩個或3個單位來計算，而是要當作一個單位即原來的B舖來處理。

命令

30.基於上述裁決，本席頒佈以下的命令：-

(1) 申請人就第一至第三答辯人欠下的維修分攤費的申請敗訴，第一至第三答辯人只須繳付予申請人以下的維修分攤費：-

第一答辯人:	$14,355.49
第二答辯人:	$5,792.57
第三答辯人:	$5,037.01
總數:	$25,185.07

(2) 申請人的其他申請被撤銷。

(3) 臨時訟費命令：申請人須繳付第一至第三答辯人本案的訟費。如果與訟雙方未能議定訟費的金額，則該金額由法庭釐定。如果與訟任何一方不在14天內向本席提出申請，則此項臨時命令作實。

申請人：由S.K. Lam, Alfred Chan& Co.律師行C.W. CHAN代表。

第一至第三答辯人：由Lo, Chan & Leung律師行Henry K.W. CHAN代表。

第四答辯人：缺席。