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LDNT000312/2001
LDNT 299, 300, 308, 309, 311, 312 & 314 /2001
香港特別行政區
土地審裁處
新租約申請編號2001年第299號
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范美娜 |
申請人 |
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訴 |
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KIN BON INVESTMENT CO. LTD. |
答辯人 |
新租約申請編號2001年第300號
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(KAN SIU HONG) 簡肇康 |
申請人 |
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訴 |
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KIN BON INVESTMENT CO. LTD. |
答辯人 |
新租約申請編號2001年第308號
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YAU KWAN CHU (丘君柱) |
申請人 |
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訴 |
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KIN BON INVESTMENT CO. LTD. |
答辯人 |
新租約申請編號2001年第309號
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李容勝 |
申請人 |
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訴 |
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KIN BON INVESTMENT CO. LTD. |
答辯人 |
新租約申請編號2001年第311號
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LEUNG LAN WUN (梁蘭煥) |
申請人 |
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訴 |
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KIN BON INVESTMENT CO. LTD. |
答辯人 |
新租約申請編號2001年第312號
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LEUNG HANG ON (梁衡安) |
申請人 |
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訴 |
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KIN BON INVESTMENT CO. LTD. |
答辯人 |
新租約申請編號2001年第314號
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CHAN TAM PANG (陳譚彭) |
申請人 |
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訴 |
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KIN BON INVESTMENT CO. LTD. |
答辯人 |
(依據黃一鳴暫委法官於2002年1月7日所作之命令予以合併)
主審法官: 黃一鳴暫委法官
審訊日期: 2002年1月7日
宣判日期: 2002年1月8日
______________
判 案 書
______________
1.是次審訊共涉及7宗案件。本席已於2002年1月7日將7宗案件合併處理。以下順序簡稱這7宗案件中的申請人為 "第一至第七申請人"。7宗案件中的答辯人都是同一間公司，以下簡稱為 "答辯人"。
2.答辯人是香港九龍上海街313號1字樓 (即二樓) 及2字樓 (即三樓) (以下分別簡稱為 "1字樓" 及 "2字樓") 的業主。第一及第二申請人為1字樓的分租租客。第三至第七申請人為2字樓的分租租客。第一至第七申請人所租用的地方在証物“A2”號中的兩幅有關1字樓及2字樓平面圖上已清楚描述，以下簡稱第一至第七申請人租用的地方分別為“第一至第七處所”。
3.第一至第七申請人的申請是要求土地審裁處按照香港法例第7章《業主與租客(綜合)條例》第IV部授予新租賃，由答辯人直接給予第一至第七申請人。答辯人並不反對直接給予第一至第七申請人新租賃。雙方同意新租賃可由2002年1月1日開始。但雙方未能就新租賃的租金及租期達成恊議，因此需要土地審裁處就這兩個問題作出裁決。
4.有關新租金方面，雙方都沒有傳召專家作證，本席只有差餉物業估價署所提供的資料，即證物“A2”號，可作考慮。此外，第一至第七申請人都有作證及提供相片，即證物“A1(1)至(14)”號，來證明1字樓及2字樓的漏水及破舊情況，並希望新租金的加幅不會太大。答辯人對於1字樓及2字樓的漏水及破舊情況並沒有異議，只希望本席根據差餉物業估價署提供的資料作出公平的裁決。
5.根據證物“A2”號，第一至第七處所的資料如下：-
| 地址 |
落成年份 |
升降機服務 |
租賃部份室內面積(平方米)(不包括附屬部份) |
全層實用面積(平方米) |
全層現行應課差餉租值(元)(每月) |
附註 |
第一處所:
S2 313 Shanghai St.1st Flr., (Space 3a & 3b) Part let to 范美娜 |
Pre-
war |
N |
(3a): 6.1
(3b): 7.8 |
54.3 |
4,550 |
1. LT App. No.:LDNT 299/2001
2. (3a):Timber partitions with window facing Shanghai St.;(3b): Living Space
3.Common kitchen. |
第二處所:
S1 313 Shanghai St.1st Flr, (Space 1a & 1b) Part let to 簡肇康 |
Pre-
war |
N |
(1a): 10.5
(1b): 3.1 |
54.3 |
4,550 |
1. LT App. No. :LDNT 300/2001
2. (1a):Timber partitions with window facing rear lane;(1b): Living Space
3.Common kitchen. |
第三處所:
S3 313 Shanghai St.2nd Flr., (Space 1a & 1b) part let to Yau Kwan-chu |
Pre-
war |
N |
(1a): 12.0
(1b): 5.3 |
55.9 |
4,150 |
1. LT App. No. :LDNT 308/2001
2. (1a):Timber partitions with window facing rear lane;(1b): Timber cockloft
3.Common kitchen. |
第四處所:
S5 313 Shanghai St.2nd Flr., (Space 3a & 3b) Part let to 李容勝 |
Pre-
war |
N |
(3a): 2.8
(3b): 2.4 |
55.9 |
4,150 |
1. LT App. No. :LDNT 309/2001
2. (3a):Timber partitions without window;(1b): Timber cockloft
3.Common kitchen. |
第五處所:
S7 313 Shanghai St.2nd Flr., (Space 5a & 5b) Part let to 梁蘭煥 |
Pre-
war |
N |
(5a): 4.4
(5b): 4.4 |
55.9 |
4,150 |
1. LT App. No. :LDNT 311/2001
2. (5a):Space under timber cockloft at the open-sided balcony;(5b): Timber cockloft
3.Common kitchen. |
第六處所:
S4 313 Shanghai St.2nd Flr., (Space 2) Part let to Leung Hang-on |
Pre-
war |
N |
5.6 |
55.9 |
4,150 |
1. LT App. No. :LDNT 312/2001
2. Timber partitions without window
3.Common kitchen. |
第七處所:
S6 313 Shanghai St.(Space 4) Part let to Chan Tam-pang |
Pre-
war |
N |
3.0 |
55.9 |
4,150 |
1. LT App. No. :LDNT 314/2001
2. Timber partitions with front window facing Shanghai St.
3.Common kitchen. |
6.差餉物業估價署提供了6個部份出租的參考處所如下：-
| 地址 |
落成
年份 |
升降機服務 |
租賃部份室內面積(平方米)(不包括附屬部份) |
全層實用面積(平方米) |
全層現行應課差餉租值(元)(每月) |
租金(元)(每月) |
包括/不包括差餉(元)(每月) |
生效日期租期 |
新租賃(NL)續訂租賃(R) |
附註 |
| 參考處所 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 1. 37T Jordan Rd.,5/F. (Space 3) |
1957 |
N |
8.3 |
68.6 |
5,300 |
1,100 |
Incl. (amount not reported) |
21/11/2001
2 years |
F |
1. Timber partitions with front window
2. Common Kitchen & W.C. |
| 2. 37T Jordan Rd.,5/F. (Space 1) |
1957 |
N |
10.2 |
68.6 |
5,300 |
1,200 |
Incl. (amount not reported) |
18/11/2001
2 years |
F |
1.Timber partitions with rear window
2.Common Kitchen & W.C. |
| 3. 226 Temple St.,4/F. (Space 4) |
1960 |
N |
6.1 |
51.4 |
4,550 |
1,500 |
Incl. (amount not reported) |
25/10/2001
2 years |
F |
1.Timber partitions with rear window
2.Common Kitchen & W.C. |
| 4. 226 Temple St.,4/F. (Space 2) |
1960 |
N |
7.1 |
51.4 |
4,550 |
1,400 |
Incl. (amount not reported) |
25/09/2001
2 years |
F |
1.Timber partitions without window
2.Common Kitchen & W.C. |
| 5. 155 Reclamation St.2/F. (Space 5) |
1957 |
N |
7.6 |
57.1 |
4,880 |
1,300 |
Incl. (amount not reported) |
01/09/2001
Monthly |
F |
1.Timber partitions with front window
2.Common Kitchen & W.C. |
| 6. 228 Temple St.,2/F. (Space 2) |
1960 |
N |
5.4 |
49.3 |
4,850 |
1,100 |
Incl. (amount not reported) |
01/08/2001
2 years |
R |
1.Timber partitions with front window
2.Common Kitchen & W.C. |
7.此外，差餉物業估價署亦應答辯人的要求，提供了以下6個全層出租的參考處所：-
| 地址 |
落成年份 |
升降機服務 |
實用面積(平方米) |
現行應課差餉租值(元)(每月) |
租金(元)(每月) |
包括/不包括差餉(元)(每月) |
生效日期租期 |
新租賃(NL)續訂租賃(R) |
附註 |
| 1) 30 Temple St.,5/F |
1959 |
N |
54.8 |
4,500 |
4,400 |
Incl.
225.00 |
16/09/2001
24 months |
NL |
-- |
| 2) 590 Canton Rd.,1/F |
1951 |
N |
50.0 |
4,300 |
5,000 |
Incl.
215.00 |
01/09/2001
36 months |
NL |
-- |
| 3) 18 Ferry Street,1/F |
1952 |
N |
55.0 |
4,650 |
4,500 |
Incl.
232.50 |
01/09/2001
24 months |
NL |
-- |
| 4) 389 Shanghai St.,5/F |
1960 |
N |
49.5 |
4,150 |
5,000 |
Excl. |
15/09/2001
24 months |
NL |
Reported rent included some domestic appliances |
| 5) 159 Reclamation St., 2/F |
1964 |
N |
57.6 |
5,000 |
6,500 |
Incl.
250.00 |
01/10/2001
---- |
R |
-- |
| 6) 44 Temple St., 2/F., |
1964 |
N |
48.2 |
4,750 |
5,500 |
Incl.
237.50 |
06/09/2001
23 months |
NL |
Rent free period
01/09/2001-05/09/2001 |
8.本席認為上述6個全層出租的參考處所對於評估第一至第七處所巿值租金並沒有什麼幫助，因為第一至第七處所都是個別的分租單位，其租金與全層租用的租金有很大的差異，不能用作比較。因此，本席只會考慮上述6個部份出租的參考處所。
9.其實該6個部份出租的參考處所亦不是太好的參考處所，因為它們是分別在1957及1960年落成，而第一至第七處所則是戰前落成。還有就是該6個部份出租的參考處所都附設有公用厠所，而第一至第七處所則完全沒有厠所。不過，在沒有其他參考處所的情況下，本席只可引用這些參考處所，作出適當的調整，來評估第一至第七處所的巿值租金。
10.該6個部份出租的參考處所的租金都是包括了差餉，但差餉的數額則沒有資料。因此，本席在計算該6個部份出租的參考處所及第一至第七處所的租值時，都是以包括差餉的租值來計算。該6個部份出租的參考處所的租值(包括差餉)分別是每平方米132.53元、117.65元、245.90元、197.18元、171.05元及203.70元，其平均租值則為每平方米178.00元。
11.由於第一至第七處所比起該6個部份出租的參考處所早了大約20年落成，本席認為上述平均租值應作20%的下調。再者，第一至第七處所並沒有附設厠所，對住客構成很大不便，本席認為上述平均租值應作另外15%的下調。由證物“A1(1)-(14)”號及第一至第七申請人的證供，可見第一至第七處所破舊不堪及有嚴重漏水情況，本席認為上述平均租值應再作15%的下調。因此，經調整後的平均租值應為每平方米89.00元。
12.第三至第五處所都附設有閣樓。這些閣樓對於租客都會有一定的實用價值。本席認為這些閣樓的租值應是上述平均租值的25%，即每平方米22.25元。
13.本席採用上述經調整後的平均租值及閣樓的平均租值來計算第一至第七處所的租金如下：-
第一處所：(6.1+7.8)x89.00元=1,237.10元或約數1,240元
第二處所：(10.5+3.1)x89.00元=1,210.40元或約數1,210元
第三處所：12.0x89.00元+5.3x22.25元=1,185.93元或約數1,190元
第四處所：2.8x89.00元+2.4x22.25元=302.6元或約數300元
第五處所：4.4x89.00元+4.4x22.25元=489.50元或約數490元
第六處所：5.6x89.00元=498.40元或約數500元
第七處所：3.0x89.00元=267元或約數270元
14.基於上述理由，本席裁定第一至第七處所的巿值租金分別為1,240元、1,210元、1,190元、300元、490元、500元及270元。
15.至於新租賃的租期，雖然第一至第七申請人都希望可以繼續居住至政府收購為止，或者可以居住越久越好，但由於政府收購還沒有確實日期，本席認為新租賃不應是無了期，或者與其他一般租賃有所不同。本席認為新租賃的租期應為兩年。
16.因此本席頒佈以下命令：-
(1) 有關第一處所，答辯人須直接給予第一申請人新租賃，為期兩年，由2002年1月1日起至2003年12月31日止，新租金為每月1,240元(包括差餉)；
(2) 有關第二處所，答辯人須直接給予第二申請人新租賃，為期兩年，由2002年1月1日起至2003年12月31日止，新租金為每月1,210元(包括差餉)；
(3) 有關第三處所，答辯人須直接給予第三申請人新租賃，為期兩年，由2002年1月1日起至2003年12月31日止，新租金為每月1,190元(包括差餉)；
(4) 有關第四處所，答辯人須直接給予第四申請人新租賃，為期兩年，由2002年1月1日起至2003年12月31日止，新租金為每月300元(包括差餉)；
(5) 有關第五處所，答辯人須直接給予第五申請人新租賃，為期兩年，由2002年1月1日起至2003年12月31日止，新租金為每月490元(包括差餉)；
(6) 有關第六處所，答辯人須直接給予第六申請人新租賃，為期兩年，由2002年1月1日起至2003年12月31日止，新租金為每月500元(包括差餉)；
(7) 有關第七處所，答辯人須直接給予第七申請人新租賃，為期兩年，由2002年1月1日起至2003年12月31日止，新租金為每月270元(包括差餉)；
(8) 第一至第七申請人須在一個月內各自繳付答辯人兩個月新 租金作為按金；
(9) 除上述外，新租賃的其他條款與現行租賃的條款相同；
(10) 有關訟費事宜，法庭不作判令。
第一至第七申請人：親自應訊
答辯人：由Gallant Y.T. HO & Co., T.K. CHICK代表
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