Chan Pui Ying 訴 the Management Committee
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LDBM000020/2002 LDBM 208/2002 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2002年第208號 _____________________
______________________ 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2002年第209號 ______________________
______________________ 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2002年第210號 _____________________
______________________ 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2002年第212號 ______________________
______________________ 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2002年第222號 ______________________
______________________ 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2002年第226號 ______________________
______________________ 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2002年第20號 ______________________
______________________ （依據容耀榮法官於2002年10月10日及黃一鳴暫委法官於 主審法官: 黃一鳴暫委法官 審訊日期： 2003年3月3、4 及5日，7月7、8、9、10及11日及8月25、26、27及28日 宣判日期： 2003年11月6日 ________________ 判案書 ________________ 背景 1．本案原先涉及七宗案件，不過本席已於2003年1月27日批准在案件編號LDBM226/2002中之申請人及答辯人分別撤回其申請及反申索。因此，本案之審訊只涉及餘下之六宗案件，即案件編號LDBM208/2002、LDBM209/2002、LDBM210/2002、LDBM212/2002、LDBM222/2002及LDBM20/2002。 2．在案件編號LDBM208/2002、LDBM209/2002、LDBM210/2002、LDBM212/2002及LDBM222/2002中之申請人均為香港新界葵涌永健路2號葵灣工業大廈（“該大廈”）之業主立案法團（“該法團”）。在案件編號LDBM208/2002、LDBM209/2002、LDBM210/2002、LDBM212/2002及LDBM222/2002中之答辯人分別為該大廈之1B單位、5B單位、5C單位、10C單位及14A單位之註冊業主（分別稱為“1B業主”、“5B業主”、“5C業主”、“10C業主”及“14A業主”）。在案件編號LDBM20/2002中之申請人為14A業主，而答辯人則為該法團最後以陳觀強先生為司庫之管理委員會（“該管委會”）。 3.在案件編號LDBM208/2002、LDBM209/2002、LDBM210/2002、LDBM212/2002及LDBM222/2002中，該法團對1B業主、5B業主、5C業主、10C業主及14A業主所作出的申請都是要求各有關業主支付欠交的管理費和計算至2002年8月1日之利息（分別為53,370.21元、75,140元、105,787.85元、116,260.40元及11,183.34元）、150元徵收管理費費用、田土廳註冊的費用(分別為4,325元、4,325元、4,365元、4,340元及4,340元)及由2002年8月1開始計算的利息和按彌償基準計算的訟費。 4.各有關業主所提出的答辯理由都是一樣，即是說：-
5.14A業主在案件編號LDBM222/2002中則提出多一項答辯理由，即是說，她已於2002年3月20日支付72,738元給該法團作為管理費的最終和完滿和解。 6.各有關業主所提出的反申索亦都是一樣，即是說：
7.14A業主在案件編號LDBM20/2002中所作出的申請與上述的反申索都是一樣，但所針對的是該管委會。原先在案件編號LDBM20/2002中的答辯人亦都是該法團，不過經修改後變為該管委會。代表各有關業主的陳律師認為一個管理委員會有其自己的法律實體，與業主立案法團不同，因此須要作出這方面的修改，陳律師的見解是基於周兆熊法官在Chan Yip Keung and Leung Shiu Kuen v. The Incorporated Owners of Belvedere Garden Phase II and Chiang Shu To (蔣書濤), LDBM54/2002一案中的裁決而作出。 8.其實管理委員會是否真的有其法律實體是一個很複雜的法律問題，不過代表該法團及該管委會的劉大律師同意陳律師的見解，並未就此項法律觀點提出爭論。在雙方同意及沒有爭論的情況下，本席只可接受管理委員會有其法律實體，可以提出訴訟，亦可作為答辯人。 9.不過在結案陳詞時，陳律師提出另一個法律觀點須要本席作出裁決。陳律師認為一個業主立案法團，由始至終，不論經過多少次業主大會選舉，都只得一個管理委員會。換句話說，管理委員會內的委員可以因每一屆的選舉而產生不同的委員，但管理委員會亦只是同一個管理委員會，不會分為第一屆、第二屆或第幾屆管理委員會。劉大律師則不同意這個見解，認為管理委員會可以分為第一屆、第二屆或第幾屆管理委員會，每一屆都有其法律實體。因此，現時14A業主所告的只是最後以陳觀強先生為司庫之管理委員會，並不涉及其後在2002年選舉出來的新一屆管理委員會。 10.陳律師同意如果本席裁定管理委員會不只是一個，而是每一屆的管理委員會都是不同的法律實體，那麼各有關業主所提出的反申索和在案件編號LDBM20/2002中的申請均不成立，因為各有關業主所提出的指控都只是涉及該管委會，不包括2002年度選舉出來的新一屆管理委員會。再者，陳律師亦同意各有關業主提出管理不善的指控並不構成最基本的違反（fundamental breach），因為該法團的確有提供基本的管理服務。因此，有關管理不善的指控不會成為不支付管理費的理由：見 The Incorporated Owners of South Seas Centre, Mody Road v South Seas Centre Management Co. Ltd. and Others [1985] HKLR 457及 Holiday Resorts (Management) Co. Ltd. v. The Incorporated Owners of The Sea Branch, HCA4978/98。 爭議事項 11.基於各方的案情，本席須要作出裁決的爭議事項如下：
管理委員會是否只得一個 12.正如上述一樣，各方同意管理委員會有其獨自的法律實體，有別於業主立案法團。在這個大前提下，本席認為每一屆的管理委員會都有其個別的法律實體，而不是陳律師所述的管理委員會只得一個。陳律師的見解只是基於該條例第2條有關“管理委員會”的定義而作出。該條例第2條說明“管理委員會”指根據第3、3A或4條委任的管理委員會。陳律師認為由於第3、3A及4條都是涉及業主立案法團的成立和註冊，因此管理委員會亦是指在成立時的唯一一個的管理委員會，不過其後的委員就可以有所改變。 13.本席完全不同意陳律師這個論點。首先，該條例第2條的定義並不包括所有管理委員會，第2條的開頭已經說明“在本條例中，除文意另有所指外”，而管理委員會亦可根據該條例第40C條而產生。很明顯，第40C條所述的管理委員會並沒有包括在第2條的定義中，這正好說明並非所有管理委員會都是指第2條定義所述的管理委員會。 14.再者，該條例第8(2)(b)條有這樣的條文：-
15.既然根據第3、3A、4或40C條產生的管理委員會只是第一屆管理委員會，那麼管理委員會必定有第二屆、第三屆，如此類推。該條例附表2第5(2)段亦清楚說明管理委員會在業主周年大會退職時，法團須委任“新管理委員會”。很明顯，管理委員會是有新舊之分，那麼新管理委員會必定與舊管理委員會有所不同，陳律師的論點完全站不住腳。 16.因此，本席裁定管理委員會並非只得一個，而每一屆的管理委員會都有其個別的法律實體。 該管委會是否人數不足 17.基於以上的裁決，該管委會只是指最後以陳觀強先生為司庫的管理委員會，並不包括在2002年選舉出來以陳觀強先生為主席的管理委員會。各方對該管委會的人數有所爭議。有關業主提出該管委會的人數只剩下陳觀強先生一人，而該法團及該管委會則提出該管委會在2001年12月31日前並沒有減少人數，仍然是7名委員。 18.管理委員會會員的停任須根據該條例附表2第4(2)段所述的情況下才生效。但在本案中，並沒有證據清楚顯示該管委會有會員附合附表2第4(2)段所述的情況而停任。第4(2)(d)段特別說明委員辭職要以書面通知管理委員會秘書，但根據證人陳少霞女士所作之證供，她當時是該管委會秘書，但並沒有收到過其他委員，即黎志堅、李惠娟或曾文祥的辭職信，而她自己亦只是到2002年1月中的時候才正式辭職。因此該管委會的人數並沒有少過法例所限。 19.各有關業主的指控其實只是基於陳觀強先生於2001年12月31日發出的通告，提及秘書陳少霞女士呈辭，委員黎志堅、李惠娟退出管理委員會及主席陳錫麟先生失去聯絡，與陳觀強先生在2002年1月23日業主大會上的發言而作出，並沒有真實的證據證明這些人等已真正辭職。雖然陳少霞女士在接受盤問時承認她的辭職信已在2001年12月31日的通告之前發出，但這未能證明該管委會的其他委員也已經辭職。除了主席陳錫麟先生和秘書陳少霞女士之外，該管委會還有5名委員，並不少於法定人數。 20.劉大律師並沒有傳召委員黎志堅、李惠娟和曾文祥作證，認為陳少霞女士的證供已足以證明這幾位委員並沒有呈交辭職信。本席認為陳少霞女士是一位誠實可信的證人，雖然她在提及她自己的辭職信時可能有所混淆，但這並不等於她的其他證供不可信。本席接受她提及沒有收到其他委員的辭職信的證供。其實要證明其他委員已經辭職的責任在於各有關業主的身上，因為這是他們提出的答辯理由，應由他們去證明。當劉大律師不傳召這些委員作證時，陳律師理應考慮傳召這些證人，來證明他們有否辭職。 21.在沒有其他證人反駁陳少霞女士的證供的情況下，本席認為各有關業主未能證明這些委員已經辭職。雖然陳律師在最後陳詞時，提出很多有關委員人數的疑點，特別是有關2002年1月23日開會時只得陳觀強先生出席而沒有其他委員，和陳觀強先生在開會時的說話，但本席認為這些疑點都不足以抵銷陳少霞女士這方面的證供，或用來作為證明這些委員已經確實辭職的證據。本席認為各有關業主未能證明該管委會的委員人數已少過4位。 2002年度的管理委員會是否無效 22.各有關業主認為陳觀強先生只是司庫，無權召開2002年1月23日及2月28日之業主大會，因為根據該條例附表3第1段只有管理委員會才可召開業主大會。不過該法團及該管委會則提供了兩份會議紀錄證明陳觀強先生有權召開業主大會。第一份會議紀錄，即證物編號“A3”，證明該管委會於2001年7月8日召開管理委員會會議及議決委任陳觀強先生為署理主席。第二份會議紀錄，即證物編號“A4”，則證明該管委會於2001年12月20日召開管理委員會會議及通過由陳觀強先生發出通知召開業主大會。 23.陳律師對於這兩份會議紀錄提出反對，認為其真確性有疑問。在最後陳詞時，陳律師亦就其真確性提出很多論點，要求本席不接納這兩份會議紀錄。不過陳觀強先生及陳少霞女士都有提供證供證實其真確性。本席認為這兩位證人都是誠實可信的證人，接受他們這方面的證供。雖然陳少霞女士的證供在某些地方上與陳觀強先生的證供未必吻合，但本席認為這只是陳女士可能因為時間太久而在細節上有所混淆，不足以證明這兩份會議紀錄不真實。 24.本席亦接受劉大律師的陳詞，認為如果這兩份會議紀錄是偽造的證供，那麼第一份會議紀錄並不需要說及會議是在2001年7月召開，而不是在較近召開業主大會的時候。同時，會議的地點亦不需要偽造為該大廈1A單位內進行。再者，這兩份會議紀錄未有在2002年5月之前提供出來，並不是因為這是偽造的文件，而是這方面的爭議在當時還未出現。 25.由於本席接受上述兩份會議紀錄的真實性，及陳觀強先生和陳少霞女士的證供，本席裁定陳觀強先生已於2001年12月20日委任為署理主席，並於2001年12月20日獲該管委會授權發出通知召開業主大會。因此，本席認為陳觀強先生於2001年12月31日發出召開業主大會的通告並無不當。 26.陳律師又提出在2002年1月23日的業主大會中，該法團認為沒有公司印章的委託書無效，不准有關授權人士投票這種做法不正確。不過陳觀強先生的證供已清楚說明在2002年1月23日的會議中，所有人士包括有關的授權人士都有投票同意將會議押後，所以這方面的指控並沒有實質影響。 27.至於2002年2月28日的押後會議中，並沒有任何授權人士因為委託書沒有公司印章而被拒絕參予會議。14A業主亦不是因為沒有公司印章而不參予會議，所以陳律師這方面的指控對會議的有效性完全沒有實質影響。 28.陳律師同樣指出陳觀強先生無權召開2002年2月25日之押後會議。不過，正如上述一樣，本席認為陳觀強先生有權召開2002年1月23日之會議，那麼，陳觀強先生亦當然可以召開相關的押後會議。因此，本席裁定2002年2月28日的業主大會並非無效。 29.此外，有關4名委員都是同一業主的代表和1名委員並不是業主或業主代表的指控，該法團和該管委會已提供了6張會議紀錄，即證物編號“A9”至“A14”來證明有關的委員其實是代表不同的業主，並傳召了陳志華、陳錦欣及吳麗貞等證人為這方面的問題作證。雖然陳律師對這些證物和證人的證供提出了很多疑問，不過本席接受陳志華、陳錦欣和吳麗貞為誠實可信的證人，及證物編號“A9”至“A14”並非偽造的。這些文件在2002年5月之前未有提供出來亦只是因為這方面的爭議在當時還未出現。因此，本席裁定2002年2月28日所選舉出來的委員並沒有重覆代表同一業主，或者不是業主的代表，委員的人數亦沒有因此而少於法定數目。 30.基於上述理由，本席裁定2002年度的管理委員會並非無效。 31.其實，2002年度的管理委員會是否有效，並不是本案的問題關鍵所在。陳律師同意周法官在 Chan Yip Keung一案中的裁決，即是說業主立案法團和管理委員會是不同的法律實體。周法官在該案中裁定如果要解散管理委員會的話，必須以管理委員會，而不是業主立案法團作為答辯人。陳律師乃根據此項裁決在案件編號 LDBM 20/2002中修改答辯人為該管委會。由於本席裁定每一屆的管理委員會都是不同的管理委員會，所以在案件編號 LDBM 20/2002中的答辯人並不是2002年度的管理委員會。至於在案件編號 LDBM208/2002、LDBM209/2002、LDBM210/2002、LDBM212/2002及LDBM222/2002中，不論該管委會或2002年度的管理委員會都不是案中的當事人。因此，即使2002年度的管理委員會確實是無效，本席亦不會頒發各有關業主所要求的命令。 該法團及該管委會是否有管理不善和違反其職責，及陳觀強先生是否有濫權 32.各有關業主提出很多有關該法團及該管委會管理不善和違反職責的指控，亦提出很多有關陳觀強先生濫權的指控。不過陳律師卻同意所有這些指控都是發生在委任2002年度管理委員會之前，與2002年度管理委員會無關。陳律師亦同意這些指控不會構成不支付管理費的理由。 33.正如劉大律師所提出一樣，本席認為所有這些指控都不需要本席作出裁決，因為完全與本案中的申請和反申索無關。由於本席裁定管理委員會不只一個，而該管委會已於2002年度管理委員會成立時解散，那麼所有這些指控都是針對一個已經解散的管理委員會。本席認為不應就一個已經解散的管理委員會頒發各有關業主要求的命令。假若管理委員會只得一個，所有這些指控亦只是針對管理委員會過往的一些行為，而陳律師同意現時管理委員會已經沒有什麼做得不對的地方，所以本席亦不會頒發各有關業主要求的命令。 34.再者，由於陳律師同意這些指控不會構成不支付管理費的理由，所以這些指控亦不會對於法團的申請有任何影響。 35.既然不論本席有關管理委員會是否只得一個的裁決是對與否，各有關業主都不會因為有關指控而獲得其要求的命令，本席認為無須為這些指控作出裁決。 該法團是否無權、無地位或喪失能力提出申請 36.該法團的申請主要是追收管理費，不論該管委會或2002年度的管理委員會是否有效，各有關業主都有拖欠該法團管理費。陳律師既然同意業主立案法團與管理委員會是不同的法律實體，那麼即使該管委會和2002年度的管理委員會無效，亦不等同該法團無權、無地位或喪失能力追討管理費和有關申請。 37.各有關業主並未在狀書中提出其他原因為何該法團無權、無地位或喪失能力提出申請，但在最後陳詞時，陳律師提出該法團未有為管理費作出每年預算，違反該條例第21(4)條及附表5的規定。由於這方面的指控並未在狀書中出現，本席認為各有關業主不能引用這方面的指控作為答辯理由。 38.基於上述理由，本席裁定該法團並非無權、無地位或喪失能力提出申請。 14A業主是否有支付72,738元來和解 39.雖然14A業主的證供是她有支付72,738元作為完滿和解欠付的管理費，但該法團則只是同意14A業主有支付70,000元給恆桓工程有限公司作為電梯維修費用和29,035.84元給4名該法團的員工作為他們的工資而這些費用可以作為扣除管理費的費用，但並不是最終和完滿的和解。該法團在其申請中已經扣除了這兩筆款項。 40.由於14A業主並沒有提供任何證據證明她已支付72,738元和這筆款項是作為一個完滿和解，亦沒有任何證據顯示該法團不會追討利息，相反，該法團則提供了兩張收據，即證物編號“A1”的第110及111頁，證明14A業主所支付的款項正如該法團所述一樣，分別為29,035.84元及70,000元，和只是作為扣除管理費之用，本席接受該法團這方面的證供。因此，本席裁定14A業主仍然拖欠該法團一共11,183.34元之管理費和計至2002年8月1日之利息。 總結 41.基於以上裁決，本席認為各有關業主提出的答辯理由、反申索和在案件編號LDBM20/2002中的申請均不成立。該法團亦已經提出足夠證據證明各有關業主確實拖欠有關之管理費和利息。因此，本席裁定該法團所有的申請得直，而各有關業主的反申索敗訴。14A業主在案件編號LDBM20/2002中的申請亦敗訴。 42.至於訟費方面，雖然該法團可以根據該大廈公契第11(d)條追收以律師與當事人之間的訟費基準計算的訟費，不過本席認為在本案中，各有關業主並沒有濫用司法程序，不應支付比一般訟費基準較高的訟費。因此，本席不會要求各有關業主支付以彌償基準計算的訟費，而是一般對訟當事人基準的訟費，本席亦認為本案適合大律師出席，該法團及該管委會可得大律師證書，但訟費的計算應以區域法院的收費釐定。 命令 43.因此，本席頒令如下：-
LDBM208/2002、LDBM209/2002、LDBM210/2002、LDBM212/2002及LDBM222/2002中之申請人及LDBM20/2002中之答辯人由林文傑律師事務所轉聘劉榮照大律師代表。 LDBM208/2002、LDBM209/2002、LDBM210/2002、LDBM212/2002及LDBM222/2002中之答辯人及LDBM20/2002中之申請人由鍾沛林律師行陳志華律師代表。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cases cited in this judgment
The Incorporated Owners of Kwai Wan Industrial Building 訴 Lau Yin Hei
The Incorporated Owners of Kwai Wan Industrial Building 訴 Kohan International Ltd
The Incorporated Owners of Kwai Wan Industrial Building 訴 Chung Sun Kwai and Another
The Incorporated Owners of Kwai Wan Industrial Building 訴 Kwai Fung Industrial Ltd
The Incorporated Owners of Kwai Wan Industrial Building 訴 Chan Pui Ying
The Incorporated Owners of Kwai Wan Industrial Building 訴 Lui Chan Mo Ching Sabrina
The Incorporated Owners of Kwai Wan Industrial Building v. Kwai Fung Industrial Ltd
Other judgments that cite this case
Further hearings and rulings under LDBM 20/2002