Permanent Investment Co Ltd 訴 So Kwok Kwan

LDPD002094A/2003

LDPD 2094/2003

香港特別行政區

土地審裁處

條例第IV部收回管有申請編號2003年第2094號

主審法官: 林潮義審裁成員

聆訊日期: 2003年11月17日

宣判日期: 2003年12月2日

_______________

判 決 書

_______________

1.本案已於2003年10月10日頒下判案書。法庭裁定申請人於2003年7月2日遞交申請書須撤銷，理由是相同訴訟人物已就同一物業展開聆訊，在該前一訴訟未有裁決前，申請人不適宜再就同一物業向答辯人提出第二次訴訟。因為前一裁決有可能判令申請人得直，那麼答辯人與申請人所立下租約就會遭沒收，而其在有關物業擁有及控制權 (Possession) 便喪失而須歸還予申請人。如此一來，法庭就後一申請裁決就失去了依據。後一申請甚至會變成不屬土地審裁處司法管轄權範圍案件。

要求複核理據

2.申請人要求複核理據，綜合有三點。第一點，法庭誤以為LDPD 2094/2003 案收樓申請，其理由是與LDPD 2021/2002收樓申請相同。其實前者是因欠租而申請收樓，而後者則是因違反租約分租而申請收樓。二者是絕然不同的。第二點，申請人是有權尋求法庭裁決，頒令答辯人須向申請人繳付由2003年2月1日至2003年7月4日“中間收益” (Mesne Profits)，欠繳管理費、差餉及該等欠款利息。第三點，法庭未有考慮申請人給予法庭證據也未有對答辯人交回有關物業日期下決定。

3.基於以上三點，申請人要求擱置或修訂法庭2003年10月10日所頒下判決，並判令申請人可獲得答辯人繳回上文理由第二點內所指欠款。

4.聆訊期間，申請人律師亦有就法庭詢問，解釋為什麼LDPD 2094/2003一案，毋須等候LDPD 2021/2002獲得判決，始行遞交收樓申請。他說因為有關物業的擁有及控制權 (Possession) 已於2003年7月4日於答辯人同意之下，由申請人收回。無論LDPD 2094/2003或LDPD 2021/2002一案，法庭皆毋須頒下實質收樓命令而只須就索償項目給予裁決則可 (其意看來是指LDPD 2094/2003判案書第五段所指，如果LDPD 2021/2002一案中有關物業擁有及控制權一旦遭獲判回歸申請人，法庭就失去處理LDPD 2094/2003收樓申請依據，這一說法是無中生有的，因為有關物業擁有及控制權早於聆訊日前已回歸申請人，法庭實毋須再給予收樓判令而只會判申請人收回欠租/中間收益等等)。

5.申請人律師亦有指出，上文所指個案重疊情況，在法庭上屢見不爽，不見得就此需要將LDPD 2094/2003個案，押後至LDPD 2021/2002裁決後才可以遞入申請書。事實上LDPD 2021/2002已遭裁決為證據不充份而撤銷，因此他確認法庭更順理成章具備權力去處理此案。他順帶提出LDPD 2094/2003申請書第8段及第14段內所臚列由2003年2月1日起至2003年6月30日中間收益 (Mesne Profits)，現應視作欠租而有關欠租期則為2003年2月1日至2003年7月4日。申請人律師並沒有就此修改提交理由，亦未有表示這算不算修改 (法庭當然不容許在複核時修改原申請書內容)。申請人律師並同意申請書內所索取管理費，是應由答辯人向管理公司親自繳交，而該管理公司雖則其股權由申請人擁有，卻是一間獨立公司 (看來，他是招認申請人在這方面申索是越俎代庖之擧)。

6.分析/結論

1.	法庭同意申請人所指出，法庭是將LDPD 2021/2002收樓申請與LDPD 2094/2003 一案混淆。後者 (即本案) 是以欠租為收樓基礎，而前者則是以違反租約分租為理由。不過，收樓申請理由並非後者判案之籲。導致後者申請遭撤銷，卻是判案書第五段所列出的理由。
2.	申請人律師論據 (見上文第4段及5段) 對法庭破解判案書第五段所描述關限毫無幫助。也許申請人律師曾經處理過一些訴訟涉及本法庭對收樓申請所頒佈命令，其中基於有關物業擁有及控制權 (Possession) 已於聆訊前（當然是於收樓申請日期之後）交回業主，法庭並未有再在判令中重提租客須交回此擁有及控制權給業主，但這並不表示土地審裁處毋須理會此擁有及控制權問題。實則是法庭於判令業主得直時，其判令是隱隱然包括了命令租客將此權回歸業主的。因為它的命令是針對收樓申請遞交時景況（那時此權仍在答辯人手中），而非聆訊或判決該日時景況。既然租客已於聆訊前將此權交回業主，法庭沒有必要畫蛇添足，再重複一番下令租客將此權交回 (就算再重複一翻，也沒有不妥當之處，但顯然會令業主及租客都會感到迷茫，會揣測當時交收有關物業是否恰當。如此一來，法庭就要為此費一翻唇舌去解釋)。
3.	除此之外，土地審裁處條例第17章第8節第8段有如下記述：-
	"The Tribunal shall have jurisdiction, in any application for possession or ejectment, under the Landlord & Tenant (Consolidation) Ordinance ......, whether or not it grants any such application, to make orders for the payment of rent, mesne profits,.........."
	從這段文字得出，要取得法庭判令收回欠租及其他欠款，雖然毋須取得法庭判令收回該物業擁有及控制權 (Possession)，但申請必須伴隨有收回此權要求，否則法庭會拒絕該申請。如果申請有伴隨收回此權要求，法庭亦須確定有此權存在而需要從訴訟另一方收回。由於當法庭頒下命令時，該命令實則是針對該收樓申請遞交時景況而發出。換言之，法庭必須確切相信在收樓申請遞交之日，訴訟一方仍未取回該權而有需要由法庭頒下命令去向他方取回。就 LDPD 2094/2003 一案，由於聆訊是與較早前遞交申請LDPD 2021/2002另一案同一天進行，法庭自然並不能夠確定LDPD 2021/2002裁決為何，也就不能判別LDPD 2094/2003一案租客對有關物業擁有及控制權於2003年7月2日是否仍存在。如此一來，LFPD 2094/2003收樓申請就非適時之舉而是早於所需 (Premature)。
4.	申請人當然有權尋求法庭裁決答辯人須向申請人繳回欠租或其他欠款。正如上文第三點所言，申請人收樓申請書是早於所應該時間遞入法庭，以至法庭無法給予判決而非有沒有權的問題。
5.	法庭當然要聽取申請人申辯。2003年9月23日法庭有聽畢申請人發言及參閱其遞交證據。但法庭就此等證據裁決前，必須先解決前述問題。既然申請已因前述問題而難倒，實沒有就其他要求給予裁決必要。
6.	申請人律師在庭上提出2003年7月2日遞交申請書 (及其後修訂內容) 內所指中間收益 (mesne profits)，應被視作為租金。其理由顯而易見是因為於2003年7月2日遞入申請時，是假定LDPD 2021/2002是會成功的，所以LDPD 2094/2003所申索項目就是中間收益。2003年11月8日遞入的複核申請，卻是在LDPD 2021/2002已有判決之後，既然LDPD 2021/2002已遭撤銷，因此LDPD 2094/2003所索取欠款，就不復是中間收益，而是欠租。縱使法庭不去質疑，也不須詢問這算不算是申請修改原申請書內容，亦悉足以證明在LDPD 2021/2002的裁決未發出前，LDPD 2094/2003一案種種問題，包括擁有及控制權，租金和中間收益的介定，都是懸而未決。

7.法庭就此案於2003年10月10日頒令撤銷申請人2003年7月2日申請是穩妥的裁決。申請人複核申請不成立。

8.判令

1.2003年10月10日判案書第7段所立判令必須維持不變；

2.申請人須向答辯人支付是次複核申請所引致費用，如雙方未能達成協議，則交由法庭裁決。

申請人：由蕭智林、溫嘉旋、梁達堅律師行D. TING律師代表應訊。

答辯人：親自應訊。