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LDBM000080A/2003
LDBM 80/2003
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2003年第80號
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許教裕 |
第一申請人 |
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Goldfine Agents Limited |
第二申請人 |
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對 |
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衍慶大廈業主立案法團 |
答辯人 |
主審法官 :周兆熊法官
聆訊日期 :2003年10月30日
宣判日期 :2003年12月24日
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覆 核 判 案 書
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1.2003年9月9日，本庭將本案的申請撤銷，兩名申請人（“申請人”）不服判決，因而提出覆核的申請。
2.代表申請人的律師在書面陳辭說：－
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“
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1. |
法庭應先作出判定答辯人有否遺規 |
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1.1. |
法庭在判決提到把申請人申請分為2個階段後判定在[第一階段]中沒有列明申請要求。 |
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1.2. |
可是，在供詞及其他證據中可以看到，有關天井的確曾被答辯人佔用（作私人用途）。 |
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1.3. |
在答辯人口供中，也承認了有關上述事情，並.....未能提交有效記錄，証實安排是經業主批準的（是更改公共地方用途）。 |
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1.4. |
更何況之前建有廁所！根本沒有可能只要為了擺放[清潔用品]。 |
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1.5. |
對於鐵閘的加建，更沒有提及有否任何會議記錄。 |
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1.6. |
BMO第34I條便適用於此案。 |
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1.7. |
所以法庭應先作出判定答辯人有否遺規。 |
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1.8. |
明顯，土地審裁處絕對有上述問題的管轄權。” |
3.在判案書的第11.1及11.2兩段，本席作出以下的判決：－
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11.1 |
申請人的申請，可分兩個階段來考慮，第一個階段是修訂申請通知書的階段，而第二個階段是申請通知書再次修訂的階段。在第一個階段，申請人主要是作出有關答辯人違反公契以及條例的行為的陳述，這階段的指控凝聚於申請通知書的第8段，即由於答辯人的嚴重過失或疏忽，直接令使兩名申請人不能正常享用該B4及B5單位，更在長久情況下（不）能租出或租售該兩單位，但他們沒有提出任何申索，因此審裁處不能作出任何命令。依照附表10的內容，審裁處對沒有任何形式申索的案件沒有司法管轄權。 |
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11.2 |
第二階段的顯示兩名申請人成功售出該兩單位。第一及第二階段是兩個截然不同的情況，因此77,843.58元的申索與第一階段無任何關係，因為該筆款項並不是兩名申請人由於答辯人的嚴重過失或疏忽而不能正常享用兩單位，或在長久情況下不能租出或出售該兩單位所遭受的損失。” |
4.《建築物管理條例》(“條例”)第34I有以下的規定：－
"(1) 任何人不可－
| (a) |
將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者； |
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| (b) |
使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致－ |
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(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或 |
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(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。 |
(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”
5.按條例的附表10第1段條文的規定，審裁處對條例條文的釋義及執行的法律程序具有司法管轄權。第34I條是條例內的一條條文，實施第34I條的措施是禁令、禁制令、恢復公用部分原狀的命令，但申請人沒有向審裁處要求頒佈該等要求，而是要求賠償；他並沒有提出關於與第34I條的執行的法律程序，所以附表10第1段並不適用，因而審裁處對申請沒有司法管轄權。
6.就申請人在第一階段的損失，代表申請人的律師作出以下的書面陳辭：
“申請人在第一階段損失
| 2.1. |
..................法庭亦可以看到申請人其實是由1999年12月至2003年7月售樓期間的損失。 |
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.......................... |
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| 2.2. |
由申請人所述和前主席的協議,，1999年12月所發出的收據及2000年5月19日的會議記錄，可以看到答辯人已列出有關的投訴，其中提到的[廁所]及[廚房]設施，絕對不是[只用作安放清潔用品]這般簡單，有關証據，足夠顯示答辯人已同意作出[賠償]一即把申請人應付的管理費用作賠償。在此[對沖]的安排下，所以申請人便可以在答辯人未將天井還原之前，不須支付管理費。 |
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| 2.3. |
由此可見，申請人應在1999年12月之後到2003年7月之間應得到賠償。其售樓只不過是把賠償日期作出一個終結..............." |
7.如果申請人確切是申請由1999年12月至2003年7月售樓期間的損失，則77,843.58元必然是該損失的款額，但証據顯示77,843.58元是對押記令解封的費用。第一申請人的口供（証物A1）的第9段及第10段清楚顯示這一點：－
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“
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9. |
所以，本人非常不滿現任法團，違反上述協議，向本人追討管理費, 更在田土廳存檔一份扣押令。現附上有關文件（附件P6）。本人總共要支付HK$77,843.58作為解封之用。 |
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10. |
所以，本人現向法庭要求判定法團違反公契內容，令到本人有所損失，尤其是有關物業因為上述問題，長期不能成功出售，令到該物業價值由HK$2,700,000.00一路滑落至今日的HK$500,000.00及HK$370,000.00。本人在1998年通過國泰地產公司放盤出售，作價HK$2,000,000.00。後來大約2000年，通過九龍行產公司放盤出售，作價HK$1,500,000.00。一路直至2003年才以HK$870,000.00售出該單位。” |
8.第10段顯示他的“損失”；第9段與第10段所顯示的是不同之事。第9段並不是申請人遭受的損失，本席在判案書的第11.2段已指出77,843.58元是與申請人遭受的“損失”無關，因此申請人對答辯人的提出指控是與77,843.58元無關。
9.如果申請人要求賠償的損失是涉及第10段的損失，他便不應提出77,843.58元作為賠償損失的款額。他應提出與第10段有關的証據。第10段的內容顯示第一申請人的損失是1,830,000元（2,700,000元－870,000元），而不是77,843.58元。
10.基於上述的理由，本席撤銷申請人的覆核申請。
訟費
11.兩名申請人須支付答辯人覆核申請的訟費（包括聘用大律師的費用）。如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額由法庭按區域法院的訟費水平為基準而予以評定。
兩名申請人：由陳耀莊鄭樹深律師行代表（缺席）
答辯人：由黃崇文律師事務所代表
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