升智創建有限公司 對 郭小亞及另一人

LDPE 816/2025 及 LDPD 848/2025 (一起聆訊)

[2025] HKLdT 50

LDPE 816/2025

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2025年第816宗

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LDPD 848/2025

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2025年第848宗

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判案理由書

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1.兩宗案件編號LDPE 816/2025 及 LDPD 848/2025 於2025年8月20日在本席席前一起聆訊，就LDPE 816/2025，本席作出了以下頒令:

(1) 除以下第(3)段所述外,第一答辯人郭小亞須把涉案處所的空置管有權交還申請人升智創建有限公司；

(2) 第一答辯人郭小亞須支付申請人升智創建有限公司由2025年4月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月17,300元計算；

(3) 如果第一答辯人郭小亞在2025年8月28日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處, 則第一答辯人郭小亞可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(4) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令第一答辯人郭小亞支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；

(5) 不頒訟費命令。

2.就LDPD 848/2025， 本席作出了以下頒令:

(1) 除以下第(3)段所述外,答辯人升智創建有限公司（即Up Wise Creation Limited）須把涉案處所的空置管有權交還申請人（即啟基(亞洲) 有限公司）；

(2) 答辯人升智創建有限公司須支付申請人（即啟基(亞洲) 有限公司）由2025年4月6日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月13,000元計算；

(3) 如果答辯人升智創建有限公司在2025年8月29日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處, 則答辯人升智創建有限公司可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(4) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人升智創建有限公司支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；

(5) 不頒訟費命令。

LDPE 816/2025背景

3.根據一份日期為2022年4月23日的租約（下稱「2022年4月租約」），LDPE 816/2025的申請人升智創建有限公司把香港北角春秧街94號公利大廈6樓B室（下稱「涉案處所」）租予該案的第一答辯人郭小亞，為期4年11個月，即由2022年5月1日起至2027年3月31日止，每月租金為17,300元（包括管理費、差餉及地租）。

4.升智創建有限公司於2025年6月19日向土地審裁處 （下稱「審裁處」）提交收樓申請通知書，要求收回涉案處所的管有及追收租金，理由是該案的第一答辯人郭小亞未有繳付由2025年4月1日起的租金。

5.郭小亞沒有於上述收樓通知書送達之日7天內遞交反對通知書。

6.但於2025年6月27日，啟基(亞洲) 有限公司向審裁處提交非正審申請，要求加入成為LDPE 816/2025的另一答辯人。根據啟基(亞洲) 有限公司遞交的誓章，它實為涉案處所的二房東，而LDPE 816/2025的申請人升智創建有限公司實為三房東，繼而把涉案處所租予該案的第一答辯人。可是升智創建有限公司自2025年4月6日起再沒有向啟基(亞洲) 有限公司繳付租金。此外，該案的第一答辯人郭小亞亦非真正住客，而是再承包者。單位中的真正租客是另有其他人，並有按時繳付租金。

7.此非正審申請於2025年7月9日在本席席前聆訊。LDPE 816/2025的申請人與該案的第一答辯人皆沒有出席，而啟基(亞洲) 有限公司則由周瑋先生（下稱「周先生」）代表應訊。

8.周先生提供了以下的涉案處所租賃歷史。

涉案處所的租賃歷史

9.涉案處所的註冊業主為顏秀端。根據一份日期為2020年11月10日的租約[1]（下稱「2020年11月租約」），顏秀端把涉案處所租予梁樹澧，為期10年，由2021年2月3日至2031年2月2日止，每月租金為10,000元（包括管理費、差餉及地租）。此2020年11月租約的加蓋印花日期為2020年11月10日，但沒有根據《土地註冊條例》(香港法例第218章) 第5條在土地註冊處註冊登記。

10.又根據一份日期為2022年1月18日的租約[2]（下稱「2022年1月租約」），梁樹澧把涉案處所租予LDPE 816/2025的申請人， 為期5年，由2022年2月6日至2027年2月5日止，每月租金為13,000元（包括管理費、差餉及地租）。即根據此2022年1月租約，LDPE 816/2025的申請人稍後於2022年4月23日， 把涉案處所租予該案的第一答辯人。但同樣，此2022年1月租約也沒有根據《土地註冊條例》(香港法例第218章) 第5條在土地註冊處註冊登記。

11.可是另一方面， 根據一份日期為2023年6月13日的「租約轉讓協議」，梁樹澧把其在涉案處所的權益轉讓予啟基(亞洲) 有限公司, 即由當日起，LDPE 816/2025的申請人須把每月租金繳付予啟基(亞洲) 有限公司，而再不是梁樹澧。此「租約轉讓協議」也沒有根據《土地註冊條例》(香港法例第218章) 第5條在土地註冊處註冊登記。

12.周先生稱，LDPE 816/2025的申請人本應根據2022年1月租約，於每月6日繳付租金，奈何它自2025年4月6日那期開始沒有繳付租金。因此，周先生逕自前往涉案處所，確認該案的第一答辯人，應是再承包者。涉案處所已劃為分間單位，單位的真正租客是另有其他人，他們亦表示並不認識LDPE 816/2025的第一答辯人。

13.本席在考慮了周先生就有關涉案處所租賃歷史的陳述後，批准啟基(亞洲) 有限公司加入成為LDPE 816/2025的第二答辯人。

LDPD 848/2025

14.查啟基(亞洲) 有限公司亦已於2025年6月30日向審裁處提交收樓申請通知書，案件編號為LDPD 848/2025，向LDPE 816/2025的申請人要求收回涉案處所的管有及追收租金，理由是LDPE 816/2025的申請人未有繳付由2025年4月6日起的租金。

15.啟基(亞洲) 有限公司再於2025年7月4日向審裁處遞交「案件情況說明」，內容除簡述涉案處所的租賃歷史外，更稱把上文第11段所述的「租約轉讓協議」通知LDPE 816/2025的申請人代表陳小冰小姐[3]（下稱「陳小姐」）。期後每月3日前當啟基(亞洲) 有限公司繳付租金予涉案處所的註冊業主顏秀端後，均有 WhatsApp 銀行轉賬截圖給陳小姐，惟陳小姐拒絕直接付租予啟基(亞洲) 有限公司，仍堅持每月轉賬予梁樹澧，然後再由梁樹澧轉賬給啟基(亞洲) 有限公司。

16.該「案件情況說明」續稱，LDPE 816/2025的申請人自2025年4月6日起再沒有向啟基(亞洲) 有限公司繳付租金，周先生曾於2025年4月10日及11日以 WhatsApp詢問，陳小姐於2025年4月12日回覆稱由於她的租客沒有繳付租金給她，導致她資金鏈斷裂，因此沒法繼續交租。

17.稍後於2025年7月14日，LDPE 816/2025的申請人升智創建有限公司向審裁處遞交反對通知書，謂它與啟基(亞洲) 有限公司沒有租約關係。

2025年8月20日的聆訊

18.本兩案於2025年8月20日在本席席前一併聆訊。

19.LDPE 816/2025的申請人由陳小姐代表應訊，啟基(亞洲) 有限公司則繼續由周先生代表應訊。LDPE 816/2025的第一答辯人郭小亞仍然缺席。

20.陳小姐的陳詞如下：

「本公司 UP WISE CREATION LTD 的生意主要為租賃業務，透過租借單位、改裝，並租給其他個體營運。本公司於2022年透過 「精進國際企業有限公司」[4] 跟梁樹澧 （身份證號碼：Kxxxxxxx）就北角春秧街94號公利大廈6樓B室簽訂租約，每月6日起租，......「精進國際」稱基於商業秘密，拒繳透露梁樹澧的聯絡方法。本公司把單位改裝後，於2022年5月把該單位租給郭小亞 ......

2023年7月，一個自稱為新二房東的周緯（身份證號碼：Zxxxxxxx）聯絡本公司，聲稱梁樹澧已把租約轉讓給他，指令本公司從此以後要交租給到一個戶名為 KAI KEI (ASIA) LTD 的賬戶。本公司對梁樹澧、周緯及 KAI KEI 一無所知，亦認為依據已蓋印花的租約交租金較為穩妥， 對周瑋所稱的所謂租約轉讓有感憂慮， 因此拒繳對方的要求，仍舊堅持交租至租約列明的戶口 （梁樹澧的戶口）。周瑋不滿本公司不入款到他指定的戶口（KAI KEI的戶口），兩年來多次對本公司負責人言語上騷擾 ......

2025年2月起，郭小亞開始遲交租，本公司因而未能於4月6日交租至梁樹澧戶口，周瑋對本公司職員窮追猛打，本公司於4月12日向周瑋說明因由，並表明若收到郭小亞的租金會盡快付款至梁樹澧戶口，...... 郭小亞的代理於4月22日通知本公司，周瑋於單位門外貼上自行製作的告示， ......誘使租客不再交租給本公司，直接跟周瑋交易 ......」

21.雖然這樣，周先生與陳小姐似乎默許LDPE 816/2025的申請人把每月租金交至梁樹澧戶口，然後梁樹澧把租金轉給啟基(亞洲) 有限公司。這安排直至2025年4月停止。

22.綜合上述的涉案處所的租賃歷史如下:

出租人	承租人	租約日期	租期
顏秀端[5]	梁樹澧	2020年11月10日	由2021年2月3日至2031年2月2日
梁樹澧	Up Wise Creation Limited	2022年1月18日	由2022年4月1日至2027年3月31日[6]
Up Wise Creation Limited[7]	郭小亞	2022年4月23日	由2022年5月1日至2027年3月31日

23.本席在庭上向周先生及陳小姐闡釋，根據2022年1月租約（其後於2022年3月20日曾被作出修訂）第1條，LDPE 816/2025的申請人須於每月6日上期繳付租金給出租人，不論這是梁樹澧或其獲授權人啟基(亞洲) 有限公司，倘若租客於應繳租金之日的七天內仍未清付該租金，出租人有權採取適當行動追討租金， 這可能包括在涉案處所門外張貼告示，這樣一般不會構成侵擾的罪行。

24.又根據《業主與租客(綜合)條例》（香港法例第7章）第117(3)(b)條規定，即使2022年1月租約內不包含假若有租金沒有繳交以致該租約遭違反即可沒收租賃權的條件，則該租賃須隱含有假若有租金沒有在到期日的15天內繳交以致該契諾遭違反即可沒收租賃權的條件。

25.當然沒收租賃權一般可向法院申請批准，但出租人亦可根據普通法以和平及遵守法紀的自助形式進行。可是單憑向下級租客收取租的行為並不等同已收回涉案處所。這可參考Hammersmith & Fulham London Borough Council v Top Shop Centres Ltd, Hammersmith & Fulham London Borough Council v Top Shop Centres Ltd [1990] Ch 237, [1989] 2 All ER 655 (Ch):

“The mere receipt from (the underlessees) of the rents payable under their erstwhile underleases is not an assertion of the freeholder's right of re-entry as against them. So long as the freeholder has not effectively asserted that right, for instance by compelling the underlessees to take new leases or give up possession, he has not fully enforced his right of re-entry.”

26.另一方面，LDPE 816/2025的申請人不能以下級租客 (如該案的第一答辯人) 未有繳付租金為理由而不根據2022年1月租約依時繳付租金給啟基(亞洲) 有限公司。

27.就上述所言， 本席遂作出上文第一段及第二段的頒令。

LDPE 816/2025

申請人: 無律師代表，由陳小冰小姐代表應訊

第一答辯人: 缺席

第二答辯人: 無律師代表，由周瑋先生代表應訊

LDPD 848/2025

申請人: 無律師代表，由周瑋先生代表應訊

答辯人: 無律師代表，由陳小冰小姐代表應訊