資本優有限公司 對 Wong Iong及另一人
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1. 這是申請人指控第二答辯人非法佔用其擁有的物業，而向她提出追討的審訊。
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LDPE 10/2025 [2025] HKLdT 56 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPE2025年第10宗 _________________
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_________________ 判案書 _________________ 前言 1.這是申請人指控第二答辯人非法佔用其擁有的物業，而向她提出追討的審訊。 訴訟程序 2.是次訴訟的涉案處所位於香港上環永吉街14號錦邦大廈7樓（「該處所」），申請人是它的唯一註冊業主，它於2025年1月3日向土地審裁處存檔申請通知書，展開是次訴訟。本訴訟原先只是針對第一答辯人而提出，申請人指控他違反了雙方於2024年5月5日簽訂的租約（「該申請人2024租約」）， 自2024年12月7日開始欠付租金為理由，要求他交回出租處所，也即是該處所，並須支付欠租、中間收益和管理費。 3.依據申請人於2025年1月6日存檔的送達誓章，申請人已按法定要求，把申請通知書和相關法定文件，於2025年1月3日妥善地送達予第一答辯人，和張貼在該處所的顯眼處。然而，第一答辯人從來沒有參與本訴訟，既沒有出席任何聆訊，也沒有提交任何文件，完全沒有就申請人的申請提出反對。 4.至於第二答辯人，原先申請人並沒有向她興訟，反而是她自行於2025年1月7日，以該處所的租客身份，向審裁處申請，並在1月14日獲審裁處成員吳紹林批准其加入本案作為第二答辯人，申請人也便於2025年2月28日修改了申請通知書，加入了針對第二答辯人，以她非法佔用該處所為理由，要求她交出該處所的空置管有權和支付中間收益的申請。之後，第二答辯人於2025年3月3日透過雙方律師，把該處所的鎖匙歸還申請人，再在4月15日提交了反對通知書。 5.其後，申請人發現第一答辯人原來早已在2024年7月2日，被高等法院頒下破產令，它基於第一答辯人早已被頒令破產，而它並沒有依循《破產條例》(第6章)第12條申請許可，以讓它向第一答辯人展開訴訟，亦因為它已於2025年3月3日收回該處所的情況下， 申請人遂向審裁處提出申請，並在沒有反對的情況下，於2025年4月9日獲得批准，把其針對第一答辯人的追討從本訴訟中剔除。 6. 在這情況下，是次審訊只是要處理申請人指控第二答辯人非法佔用該處所，而向她追討中間收益的申請。申請人由其唯一的董事陳偉洪先生（「陳先生」） 作供，第二答辯人則親自作供，本案並不涉及反申索。 買賣合約和租約 7.申請人和第二答辯人（統稱「訴訟雙方」）都提交了下列三份均以該處所為標的物的合約為證，該等合約與本案相關的關鍵條文如下：
8.另外，申請人提交了以下租約支持其是次申請: -
9.另一方面， 第二答辯人提交了以下租約以反駁申請人是次申請: -
背景事實 10.訴訟雙方透過任職地產代理的第一答辯人的介紹， 共同協議由申請人把該處所出售予第二答辯人，並先後於2023年10月26日和2023年11月9日，簽訂了該10月臨時合約和該買賣合約（統稱為「該兩份買賣合約」），然而，在該成交日，第二答辯人因為未能支付購買價的餘額的全數，所以被申請人以違反該買賣合約為理由，取消交易。 11.代表申請人處理該買賣合約的律師，於該成交日當天向其時代表第二答辯人的律師發出信函（「該取消買賣信函」），說明因為第二答辯人未能支付購買價餘額港幣$5,400,000的全數，所以申請人將會充公第二答辯人已支付的港幣$600,000訂金。申請人之後再在土地註冊處註冊了一份日期為2024年5月17日的「Memorandum of Recission」，註明該買賣合約被取消的細則。 申請人的案情 12.申請人的案情是本訴訟的展開，原本只是針對第一答辯人提出申請，以他自2024年12月7日起欠租，又欠付2024年1月至12月的管理費，違反了該申請人2024租約第7條條文，遂依據第6條和第7條條文，行使了賦予它以第一答辯人違反了每月第7日準時交租的規定，終止租約的權力，要求收回該處所和追討欠租、管理費和中間收益。 13.後來，只因第二答辯人自己透過律師申請加入本訴訟，聲稱申請人透過第一答辯人與她簽訂了該答辯人租約，並從2024年5月7日起，便一直依據該答辯人租約佔用該處所，然而申請人卻並沒有簽訂該答辯人租約，也沒有授權第一答辯人代它簽訂該答辯人租約，也便不受其約束，所以申請人遂以第二答辯人不合法佔用該處所為由，要求她交還該處所，以及支付自2024年12月7日起的中間收益，直至她交回該處所為止。 14.申請人針對兩名答辯人的申請持續至2025年3月3日，第二答辯人透過訴訟雙方的律師，把該處所的鎖匙交還申請人。 申請人在收回該處所後，亦因為第一答辯人已破產，遂终止針對第一答辯人的訴訟，而對於第二答辯人的申請，也便規限於由2024年12月7日起至2025年3月3日為止的中間收益。 第二答辯人的案情 15.第二答辯人的書面案情[1]是她因為以往投資房地產而結識了第一答辯人，有見於他是香港一家具規模的地產代理公司的營業董事，又經常在傳媒媒體節目中亮相，所以對他非常信任。2023年9月28日，她經第一答辯人介紹，簽署了臨時買賣合約，以港幣6,980,000購買該處所，當中包括6,000,000樓價和980,000裝修費（「該裝修費」）。她也應申請人透過第一答辯人轉達的要求和安排，在該成交日之前，支付了合共港幣$6,750,000予申請人，當中包括按金外，還有提前預付部份的樓價、該裝修費、釐印費。 16.臨近該成交日之前，第一答辯人告知第二答辯人銀行拒絕向她批出按揭貸款。最終在該成交日，第二答辯人因為未能支付樓價餘額的全數而被指控違反該買賣合約，被申請人充公了訂金港幣$600,000，而之前預付的部份樓價和該裝修費合共港幣$2,780,000（「該預付餘額」）卻未獲發還。其後申請人透過第一答辯人與第二答辯人簽訂了該答辯人租約，目的便是要用該答辯人租約中，合共八年的租金來抵銷申請人尚未退還的該預付餘額。 17.第二答辯人強調依據該答辯人租約，自己既是申請人的租客，也便有權佔用該處所，申請人無權要求她交還該處所或支付中間收益，她因此以該答辯人租約對申請人有約束力為由，反對申請人是次申請。 18.另一方面，她表示她只是因為不想再和申請人糾纏，才在2025年3月1日遷離該處所，並在3月3日透過雙方律師交回鎖匙予申請人。她也投訴在該成交日，只需要把成交日稍為延遲一段日子，便可籌措足夠資金完成交易，只是申請人拒絕，分寸不讓，迫令她違約，由此認為是申請人和第一答辯人合謀的騙局。 19.本案的爭議議題在於: -
法律原則 20.確立已久的法律原則是，業權擁有人有權針對未經他批准而擅自佔用他的物業的非法佔用人，在不需要舉證，證明他的物業是可以出租，並可以租出的情況下，獲得在一般情況下該物業可獲得的租值作補償[2]。 第一議題 該答辯人租約 21.關於第一議題的爭論，本席在考慮了所有證據和陳詞後，不接受第二答辯人的聲稱，不相信該答辯人租約是由申請人和第二答辯人訂立，也不接受該答辯人租約對申請人有約束力，理由是申請人在這議題上的說法，遠比第二答辯人可信，而第二答辯人則就這議題提供了多個版本，互相矛盾，與當時文件不符，也與客觀事實不脗合。 22.首先，該答辯人租約內容並不支持第二答辯人的聲稱，該租約是中英文版本並列，除了租約日期2024年5月6日和該處所是出租物業兩項是填寫英文版本外，該租約主要是採用中文版本填寫，開端的上款和結尾的下款便列明:
23.縱觀整份租約，所有業主的姓名都是第一答辯人的英文姓名「WONG IONG」，甚至連於2024年5月6日就這租約發出的印花證明書，業主亦是報稱「WONG IONG」，整份租約都是第一答辯人以個人名義作為業主訂立和簽署，並列明他的個人身份證號碼和載有他自己的親筆簽署，完全沒有提及他是以代理人或被授權人身份代申請人簽署該份租約。而且，整份租約根本沒有提及申請人，也沒有申請人的簽署或公司印章，沒有任何跡象顯示申請人涉及該租約。 24.因此，第二答辯人聲稱是申請人與她簽訂該答辯人租約的說法，明顯與該答辯人租約的內容不符，本席也曾就這差異給予第二答辯人解釋的機會，只是，她並不能提供任何合理可信的解釋，而她提出來支持第一答辯人代表申請人簽訂該答辯人租約的證據，僅僅是一個她聲稱第一答辯人在2024年4月22日向她發送的一個手提電話上的「聊天記錄」[3]，當中提及:
25.可是，即使按第二答辯人的說法，該訊息亦只是由第一答辯人，而不是申請人發出，亦沒有提及是由第一答辯人代申請人簽訂租約。第二答辯人除了表示自己一直深信第一答辯人以外，卻未能合理地解釋何以第一答辯人，只是一個介紹物業買賣的地產代理，會有權代表申請人和她簽訂一份長達八年，而且免除支付所有租金、差餉、地租和管理費責任，豁免總額達數百萬元的租約，而且，不但沒有把這代表申請人簽訂租約的關鍵事實在該答辯人租約中說明，也沒有得到申請人或申請人的律師確認，而這個商討卻是在該成交日之前數天已進行，整個安排殊不合理。 26.此外，本席亦留意到在該兩份買賣合約中，清楚說明申請人和第二答辯人的買賣協議是連同該申請人2023租約一起購入，換言之，第二答辯人在當時是應該清楚知道申請人和第一答辯人之間，仍然存在着該申請人2023租約，該租約依然有效，賦予第一答辯人以租客的身份，在2023年8月15日至2024年8月14日期間佔用該處所，再加上第二答辯人在本案中反覆強調，她一直不知道申請人和第一答辯人簽署了該申請人2024租約，直至她參與了這個訴訟之後，才發現該申請人2024租約的存在。 27.在這情況下，第二答辯人不可能會相信在該申請人2023租約依然有效，並未解除的情況下，申請人會和她簽訂該答辯人租約，而她又會相信第一答辯人以個人名義作為業主的身份和她簽訂該答辯人租約，便等同於申請人公司和她簽訂租約，尤其是第二答辯人自稱有大學程度，並且有投資物業的經驗，同樣地，本席給予第二答辯人解釋的機會，回覆卻依然是她因為深信第一答辯人。 28.本席再從第二答辯人的製作，歸納了她聲稱因為買賣該處所而已向申請人支付的金額的付款表（「該付款表」）考慮， 該付款表如下[4]: -
29.從該付款表可見，第二答辯人的上述付款，除了第(2)、(5)、(6)、(10) 、(11)項的付款外，其他項目（「該其他付款」)的支付均不是該兩份買賣合約的規定，也不是支付予申請人或申請人的律師，卻是全部支付予第一答辯人，而且，第二答辯人卻沒有索取或取得申請人發出的收款收據。 30.再者，對於第二答辯人聲稱該答辯人租約是要用租金抵銷她未獲申請人發還的該預付餘額（港幣$2,780,000），這聲稱同樣令人大惑不解。一則該訊息與該答辯人租約的內容殊異，該訊息提及用八年租金退還的金額是港幣$2,480,000（ 預付之部份樓價港幣$1,500,000及該裝修費港幣$980,000 ），遠比該答辯人租約的租金港幣2,880,000為少。二則前述這三個數額（港幣$2,480,000、港幣$2,780,000、港幣$2,880,000）亦明顯互不相符。 31.更甚者，上述這三個數額都與在該交易日，代表申請人的律師發出的該取消買賣信函的內容相抵觸，信中清楚說明申請人依據該買賣合約，因為第二答辯人沒有支付餘額港幣$5,400,000，所以會充公其港幣$600,000的訂金，完全沒有提及收取了任何其他款項，亦沒有提及會與第二答辯人簽訂租約來抵銷她的其他付款 。 32.難明的還在於申請人是在該交易日，才透過其律師發出該取消買賣信函來終止該買賣合約，並只是充公了港幣$600,000訂金，但是第一答辯人和第二答辯人卻早在4月22日，已在該訊息討論「賣方將沒收買方之訂金$60萬及$60萬差價」，並會簽署租約來抵銷其他付款一事。 而且，第二答辯人在收悉該取消買賣信函後，儘管她當時仍有律師代她處理該買賣事宜，卻從來沒有更正樓價餘款不是港幣$5,400,000，亦不曾提及要安排簽訂租約抵銷未退還款項的事宜。 33.緃使本席給予第二答辯人就上述各項解釋的機會，可是她都是支吾以對，顧左右而言他。 34.至於第二答辯人用來證明她向申請人支付了該預付餘額（港幣$2,780,000）的證據，依然是她聲稱她與第一答辯人之間的「聊天記錄」，當中第一答辯人曾經說是「業主」 要求第二答辯人支付該裝修費、提早預付部份購買價，並會向第二答辯人支付以年息8%計算的利息等等。 35.然而，第二答辯人始終未能說明這些純粹是她與第一答辯人兩人之間，沒有申請人參與的「聊天記錄」，如何可證明第一答辯人確是獲申請人授權代它作出該等付款要求和收取該等款額，更何況該等付款並非該兩份買賣合約的規定，亦沒有理由該等付款不是經雙方律師處理，尤其是申請人和第二答辯人均早在該10月臨時合約中，已指明各自的律師，而按該買賣合約規定作出的付款，都是經律師支付，申請人未能合理地解釋何以她會不按該兩份買賣合約行事，又不透過雙方律師處理，卻完全聽從一位只是地產代理的指示，更由他收取數百萬元，卻又不要求申請人發出收據。 36.對於該裝修費，第二答辯人未能解釋為何其既是買賣協議的一部份，牽涉的金額近百萬，卻在該兩份買賣合約中隻字不提，又未能交代該裝修費其實是什麽收費，她同樣只是援引她與第一答辯人之間的「聊天記錄」中，載有一張影像，當中是一段手寫而粗疏，只有寥寥數句的聲稱協議為依據，可是，當中並沒有任何跡象顯示申請人參與其中，連印章、簽署也沒有。 37.同樣地，第二答辯人也是引用她與第一答辯人之間的「聊天記錄」，作為她在簽署該買賣合約後，再應「業主」透過第一答辯人的要求，向申請人預付部份樓價港幣$1,500,000[5]，以換取申請人支付年息8%利息的證明。只是，她仍是未能說明申請人如何參予其中、授權第一答辯人代為和她達成該口頭協議，也未能交代當時與申請人的具體安排，甚至連該等利息於何時支付、如何支付、為何沒有簽字為憑、沒有收據，以及何以不曾收取或追討相關利息，甚至在該成交日和收到該取消買賣信函時，仍然不要求申請人支付或用該等利息抵銷樓價餘款。 38.此外，本席亦留意到第二答辯人的其中一個聲稱，也從該付款表顯示，她的首次付款是在2023年9月28日，透過支票把港幣$500,000付予「Staring Realty Limited」(第一答辯人的關聯公司)，該付款卻是早於該10月臨時合約的簽訂近一個月前支付，而第二答辯人未能說明該付款如何與該處所的買賣交易相關。 39.反之，該項付款卻剛好與第二答辯人在2025年4月1日，向警方投訴第一答辯人詐騙她的金錢，而提供的「證人口供」中（「該調查供詞」），提及的另一份臨時買賣合約相關，她當時報稱那是一份她自稱在2023年9月28日，由第一答辯人安排下簽署的一份編號為B42438的臨時買賣合約（「該9月臨時合約」），簽約時便交付了港幣$500,000訂金支票予第一答辯人，其後發現第一答辯人在支票上填寫他該關聯公司為收款人。 40.然而 ，第二答辯人在本案的書面案情中，卻把該9月臨時合約和該港幣$500,000訂金一事，當作是與申請人簽署的臨時買賣合約，可是，她卻交出了內容與她聲稱不符的該10月臨時合約為證，反而沒有提交該9月臨時合約以核實其聲稱，既未能證明申請人簽署了該9月臨時合約或收取了該港幣$500,000訂金，又未能說明何以會有兩份臨時買賣合約，更對於該10月臨時合約的簽訂情況全然緘默。 41.此外，在該調查供詞中，第二答辯人向警方再三強調她從來沒有申請按揭貸款，不曾打算申請，也從未委託第一答辯人代辦；可是，她卻在本訴訟中，披露了她委託第一答辯人為她申請按揭貸款的事情，以及二人的相關「聊天記錄」，顯示了二人進行按揭貸款申請的細節，對於她這互相矛盾的立場，她在自招入罪原則的提示下， 選擇三緘其口 。 42.第二答辯人案情的矛盾處，還包括她曾提及她獲第一答辯人告知，業主要求她必須在2023年9月29日或之前繳付該裝修費和港幣$100,000訂金，才會跟她簽署正式買賣合約，這不但與上述是支付該港幣$500,000訂金的說法不同，也和該兩份買賣合約的付款規定不符，而且當時是該10月臨時合約尚未簽署，又何來要為其後才需要簽署的正式買賣合約籌謀。 43.此外，她的證人陳述書又提出另一說法，說是當天第一答辯人提出業主是要求先付港幣$600,000訂金和該裝修費後，才會簽署正式買賣合約。單就臨時買賣合約的簽訂和訂金的支付便出現多個說法，前後矛盾。她卻對於該9月臨時合約的由來和性質，以及與該10月臨時合約的分別顯得閃縮迴避。 44.再者， 從該付款表顯示，該其他付款全是由第一答辯人收取，除了引用她聲稱與第一答辯人的「聊天記錄」中，第一答辯人曾經表示「業主」要求第二答辯人預先支付一些樓價和該裝修費外，第二答辯人未能提供客觀可信證據證明該等付款確是由申請人要求和收取。需要補充的是第二答辯人披露了在2024年7月4日，某銀行曾因為她的戶口資金進出頻繁，而要求她提交資金流向證明，否則會把她的戶口凍結，她便要求第一答辯人(而不是申請人)協助，獲對方透過「聊天記錄」提供了三張顯示合共有港幣$1,080,000資金存入申請人戶口的轉帳記錄[6]，只是，不但該入數戶口的號碼和申請人的戶口號碼並不盡同，而且申請人呈交了它在該銀行的月結單正本，證明他根本沒有收取該等款項。 45.第二答辯人面對以上眾多矛盾，始終不能提供任何合理可信的解釋，更遑論提交穩妥有力的證據證明，她只是借用她聲稱和第一答辯人兩人之間的零碎不全的「聊天記錄」，說是第一答辯人代「業主」要求付款的訊息為證 。然而，即使把該等「聊天記錄」列作事實考慮，充其量也只能證明第一答辯人曾經向第二答辯人作出該等表述，卻不能證明申請人參與其中，又或授權該第一答辯人代它要求並收取該其他付款。 46.更何況第二答辯人也承認不曾收悉申請人發出授權第一答辯人代表它要求和收取買賣款項或簽訂租約的授權書，她也未能提出任何穩妥的事實和法律依據，足以支持第一答辯人，只是一個提供物業介紹服務的地產代理，如何可以有權代賣家要求及收取數百萬的買賣款項和締結數百萬的租約。至於第二答辯人基於申請人不接受她延遲成交，讓她籌集資金完成買賣該處所的要求，而以此認為申請人行騙的投訴，卻是忽略了該買賣合約指定的成交限期，以及第4條條文規定了時間對於該合約至關重要的時間要素條款。 47.凡此種種，第二答辯人聲稱該答辯人租約是她和申請人簽訂的說法不可能成立，本席不相信第一答辯人獲申請人授權代表它與第二答辯人簽署該答辯人租約，也不相信申請人要求和收取了該其他付款，導致它需要透過第一答辯人簽署該答辯人租約來抵銷應退還而尚未退還的該預付餘額。 48.眾多證據顯示，第一答辯人和第二答辯人之間存在着該兩份買賣合約以外的其他私人安排，第一答辯人沒有出庭作供，第二答辯人也沒有把該等事情全然交代。無論如何，即使第一答辯人確實在該等「聊天記錄」中，聲稱代申請人要求付款，可是第二答辯人根本拿不出任何事實或法律基礎，足夠讓她可以視第一答辯人該等單方面的聲稱，便等同是獲申請人授權代申請人行事。本席不相信申請人透過第一答辯人簽署該答辯人租約，沒有實質證據顯示該答辯人租約涉及申請人。 49.申請人既然不是該答辯人租約的締約方，也便不受它約束，因此第二答辯人不可能依據它，在該申請人2024租約終止後，繼續佔用該處所，也便需要因為不合法地佔用該處所而向申請人支付中間收益。 第二議題 中間收益的計算 50.至於中間收益的金額，訴訟雙方早已在2025年6月25日的聆訊中，同意以每月港幣$20,000計算。至於追討的時段，申請人原先單單是基於第二答辯人承認她在2024年12月7日，第一答辯人欠租時便已經佔用該處所，直至在2025 年3月3日交還鎖匙的事實，要求追討自2024年12月7日至2025年3月3日的中間收益，這追討顯然缺乏法律基礎支持（「該第一論點」）。 中間收益起始日 51.關於中間收益的起始日，申請人一方未能說明如何可以純粹因為第二答辯人在2024年12月7日已經佔用該處所，以及和她沒有租約，便有權由當天起徵收中間收益。顯然，這論點忽略了該申請人2024租約的存在，申請人未能說明在該申請人2024租約和該答辯人租約同時並存的情況下，申請人如何可在該申請人2024租約仍然有效的情況下，有權收取第二答辯人的中間受益。 「租上租」的說法 52.另一方面，第二答辯人在審訊中途突然改變立場，承認申請人既沒有收取該其他付款，也沒有和她訂立該答辯人租約，她轉而提出一個全新的論點，說是申請人和第一答辯人既然簽訂了該申請人2024租約，而她又與第一答辯人簽訂了該答辯人租約，她也便是申請人的分租客，是「租上租」，因此她有權佔用該處所。 53.這新增論點並沒有在她的反對通知書、誓詞和證人陳述書中提及，而只是在審訊途中，揭示了她的書面案情千瘡百孔時，她才在庭上突然提出，因此，這新增論點根本毋須處理。無論如何，即使把這新增論點加以考慮，也無助於第二答辯人反對申請人是次申請。 54.本席認為這議題應從夾附在該兩份買賣合約的該申請人2023租約開始考慮，第二答辯人不能否認她在簽署該答辯人租約時，她是知曉該申請人2023租約仍是一份有效的租約，當中便包括了禁止分租和轉租的第3條條文，而租賃期則僅限於2023年8月15日至2024年8月14日一年期限。 55.第二答辯人既知曉該申請人2023租約的限制，卻在沒有申請人書面撤限，或書面授權該答辯人租約的簽訂的情況下，仍和第一答辯人簽訂長達八年的該答辯人租約，這做法明顯不合情理，更何況第二答辯人過往有投資物業的經驗，也向警方自稱擁有大學程度，而且，她自稱只是在本案展開後，才發現該申請人2024租約的存在。 56.事實是，第二答辯人未能提供任何具體可信證據，證明申請人曾同意把該處所由第一答辯人分租予第二答辯人。單是提出申請人不應該在該申請人2023租約未完之前，便再訂立該申請人2024租約，又或是申請人表示第一答辯人曾提及被一位女士纏繞，不足以證明申請人同意該答辯人租約的簽訂。陳先生在庭上交代了，是因為第一答辯人在該申請人2023租約將要完結前的幾個月，主動要求再續新約，並要求簽署一份長達五年的租約，也是在第一答辯人接受加租和加收管理費的情況下，所以才和他簽署了該申請人2024租約，他的說法與該申請人2024租約相符；而第一答辯人提及被一位女士纏繞一事，沒有證據證明與申請人簽訂該申請人2024租約相關。相反，第二答辯人當時是理應知曉該申請人2023租約第3條條文是明文禁止第一答辯人把該處所分租和轉租的限制，更遑論禁止分租和轉租的限制同樣在該申請人2024租約第9條條文列明。 57.不管怎樣，更重要的是，在法律上，第二答辯人「租上租」的說法，無論如何也不能成為反對申請人向她追討中間收益的有效理由。正如她自己在庭上承認，她和第一答辯人之間的該答辯人租約，只是一份分組租約。在法律上，分租租約是從主租約衍生出來，分租租約的佔用期限也便是受主租約的佔用期限約束，不可能超越主租約的佔用期限，主租約的終止也便自動中斷分租約的存續，而主租約的業主是否知道或默許分租約的存在並沒有任何影響：參考 Ponente Co. Ltd v Manster Ltd and Others [2005] 1 HKC 630。 58.因此，第二答辯人提出申請人是知道該答辯人租約的存在和該處所的間隔適合分間單位出租等等說法，根本不影響該答辯人租約隨着該申請人2024 租約的終止而中斷。換言之，只要申請人和第一答辯人之間的主租約(該申請人2024租約)終止，該答辯人租約，包括第二答辯人佔用該處所的權益，也便隨之而同時告終，她在其後便是非法佔用該處所，也便需要向申請人支付中間收益，因此本席需要考慮的是申請人和第一答辯人之間的租約是在何時終止。 第一答辯人租約的終結 59.無可置疑地，該申請人2023租約早已完結，而針對該申請人2024租約的終止，在庭上，申請人曾經嘗試倚賴該答辯人租約的簽訂，來爭辯因為第一答辯人違反了該申請人2024租約第9條禁止轉租或分租的規定，所以該申請人2024租約早已自動終止（「該第二論點」）。 60.然而，申請人並未能提出任何法律依據來支持這個「租約自動終止」的論點，反之，申請人承認不曾在展開是次訴訟之前，以第一答辯人違反了該第9條條文為理由，通知第一答辯人其終止該申請人2024租約的決定，更遑論按照《物業轉易及財產條例》(第219章 )第58(1)條條文的規定，向第一答辯人發出法定通知來终止該申請人2024租約，該第58(1)條條文如下：-
61.事實是，申請人只是於2025年1月3日，針對第一答辯人開展是次訴訟，唯一的訴訟因由僅限於第一答辯人自2024年12月7日開始欠租和管理費，至於指控第一答辯人違反該2024租約第9條的指控，也只是因應第二答辯人依據該答辯人租約，加入是次訴訟後，才在2025年2月26日的經修訂通知書中，回應第一答辯人因受制於該第9條條文，無權與第二答辯人簽訂該答辯人租約而已。 62.基於以上原因，申請人該第一論點和該第二論點均欠缺法理依據，不能支持其向第二答辯人追討自2024年12月7日開始的中間收益。本席認為申請人終止該申請人2024租約的決定，只是透過2025年1月3日把該申請通知書送達予第一答辯人，並在同日把它[7]在該處所張貼，才正式通知了第一答辯人和第二答辯人，該申請人2024租約才因此而告終: 參考Ponente Co. Ltd v Manster Ltd and Others [2005] 1 HKC 630。 63.事實是，第二答辯人也便是因此通知才在2025年1月7日申請加入本訴訟作為第二答辯人。最終，申請人在庭上也確認採納這法律原則作為中間收益申請的依據，並倚賴Po Wai Ching & Lee Hon Wing v H.E. Pfeifer CACV87/1983 未經𢑥編 1983年10月21日一案作支持。 64.本席需要補充的是，縱使申請人針對第一答辯人欠租的申請，最後因為沒有向高等法院申請向破產人士展開訴訟許可而被剔除，可是沒有獲得批出許可和訴訟被剔除的事實，卻無損申請人以第一答辯人欠租而違反該申請人2024租約，透過展開是次訴訟來終止該租約的權利。 65.一則是申請人終止租約的決定，已透過本案的申請通知書的送達而正式通知了第一答辯人。二則是需要依據《破產條例》獲得高等法院批出許可來展開訴訟的規定，只限於金錢上的追討，並不包括收回處所的申請：參考 Chen Lu Kuei 對 Luo Xing Juan Angela DCCJ8/2015 未經𢑥編 2015年12月15日 第15至16段。三則是第二答辯人是在本訴訟展開後，是以該答辯人租約的租客身份，因應申請人以終止該申請人2024租約為由，而要收回該處所的申請，才迫不得已把該處所交出，而申請人收回該處所的時候，針對第一答辯人的申請尚未被剔除，申請人也便是成功地在是次針對第一答辯人和第二答辯人的訴訟進行期間，成功行使了沒收和重收權。 中間收益終結日 66.對於中間收益終結日而言，雖然第二答辯人聲稱是在2025年3月1日搬離該處所，但是她卻只是在2025年3月3日才把該處所的鎖匙透過律師交還申請人，也便需要支付中間收益至2025年3月3日。 67.基於以上考慮，本席認為申請人是透過在2025年1月3日把是次訴訟的申請通知書妥善地送達予第一答辯人和在該處所上張貼，而正式終止該申請人2024租約，因此，該答辯人租約也便隨着該申請人2024租約終止而中斷，第二答辯人在其後繼續佔用該處所，也便需要向申請人支付從2025年1月4日開始非法佔用該處所的中間收益直至2025年3月3日為止，包括首尾兩天。 裁斷 68.本席在考慮了訴訟雙方提交的所有證據和陳詞後， 接納申請人針對第二答辯人追討中間收益的申請，然而中間收益的收取僅限於2025年1月4日至2025年3月3日期間，包括首尾兩天，並以雙方同意的每月港幣$20,000計算，因此，申請人可得的中間收益金額為港幣$40,000。 訟費 69.至於訟費方面，經過審訊後的案件的訟費判決的基本原則是，訟費應以訴訟結果而定，本案不存在任何特殊因素偏離這基本原則，因此敗訴的第二答辯人應該支付勝訴的申請人針對第二答辯人訴訟的訴費。 命令 70.本席作出以下命令：
申請人 ：由馮霄、馮國基律師行馮國基律師代表 第二答辯人：由第二答辯人親自行事和出席審訊 [1] 第二答辯人在2025年1月7日存檔的誓詞、她在2025年4 月15 日存檔的反對通知書、她在2025年7月8日存檔的證人陳述書 [2] Mailex Ltd v Grefo Ltd CACV108/1983 未經𢑥編 1983年8月25日 [3] 審訊文件册A第25頁和審訊文件册B第206頁 [4] 審訊文件冊B第271頁 [5] 第二答辯人只聲稱因為第一答辯人告知業主急需購買物業，所以要求第二答辯人於銀行按揭批核前先支付港幣$1,500,000作為該買賣的首期付款，並將會在樓價中扣減，而業主同意按年息8厘支付利息。第二答辯人遂: (i) 在2023年11月13日開出抬頭是第一答辯人的港幣$1,080,000的支票、 (ii) 在2023年11月13日把港幣$120,000現金存入第一答辯人帳戶、(iii) 在2023年11月17日把港幣$300,000轉賬到第一答辯人帳戶。 [6] 審訊文件册B第244至248頁，聲稱由第一答辯人轉賬至申請人戶口的三筆金額：2023年11月15日港幣400,000、2023年11月16日港幣400,000、2023年11月17日港幣280,000，合共港幣1,080,000。 [7] 連同「實際管有或居住者通知書」 |