中紀投資有限公司 對 青山道國際工業大廈業主立案法團及另三人

LDBM 40/2025

[2025] HKLdT 67

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2025年第40宗

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判 決 書

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前言

1.本判決書牽涉一個除非命令（unless order）內懲罰條款（sanction）的正確詮釋，申請人一方及第二至第四答辯人另一方各有不同詮釋，雙方為此發生爭議。

要解決的非正審申請段落

2.上述爭議出現在申請人2025年9月10日存檔的非正審申請書（該申請書）第4段上。在該申請書第1至4段，申請人分別要求1）撤銷本席2025年7月30日命令第1段（該除非命令）；2）獲批准再次修改《修訂申請通知書》；3）批准第二至第四答辯人其後存檔及送達《修訂反對通知書》；及4）批准申請人其後存檔及送達《回覆書》。

3.在2025年10月17日就該申請書進行的聆訊中，代表申請人的鄭瀚之大律師（鄭）申請撤回該申請書第1段，而代表第二至第四答辯人的張睿言大律師（張）不反對，故本席即席下令批准申請人撤回該申請書第1段的申請。

4.又經索取指示後，張在聆訊上最終表明第二至第四答辯人不反對該申請書第2段及第3段的申請，只反對該申請書第4段的申請。故此，本席也在聆訊上即席頒令批准申請人按照申請人董事伍顯中先生2025年10月14日存檔的誓章（該誓章）内草稿再次修改《修訂申請通知書》，及批准第二至第四答辯人其後對其《反對通知書》作相應修訂。

5.就雙方有分歧的該申請書第4段申請，本席在聆訊上頒令書面審理，並頒發指示讓雙方呈交書面陳詞。

該除非命令的背景

6.程序歷史來說，該申請書第4段申請（及該除非命令）的出現過程，重點如下。

7.2025年3月26日，申請人透過其代表律師存檔土地審裁處（審裁處）《申請通知書》，針對第一至第三答辯人開展本案，要求解散第一答辯人法團的管理委員會（管委會）及委任管理人。申請人是涉案大廈的業主，而第二及第三答辯人是管委會的成員（及大廈業主）。

8.第一答辯人自2025年4月16日起有和第二至第四答辯人代表律師不同的獨立律師代表，第一答辯人至今沒有存檔《反對通知書》。

9.2025年5月16日，審裁處批准申請人新增第四答辯人（管委會另一委員及大廈業主）並修訂《申請通知書》，批准第一至第四答辯人其後存檔及送達《反對通知書》，又批准申請人其後存檔及送達《回覆書》（如有）。同日，申請人律師即存檔《修訂申請通知書》。

10.第二至第四答辯人後來由同一律師行代表。經多次獲批延展時間後，第二至第四答辯人最終在2025年6月10日存檔它們的《反對通知書》。

11.其後，當申請人存檔《回覆書》的期限將屆滿，申請人律師在7月2日存檔非正審申請，要求獲批延期28天就第二至第四答辯人的《反對通知書》存檔《回覆書》（該延期申請）。該延期申請的送達另一方只是第二至第四答辯人，並排期在7月31日在本席前進行聆訊（該聆訊）。

12.該聆訊前一天，即7月30日，申請人律師存檔由申請人律師及第二至第四答辯人律師共同簽署的同意傳票（該同意傳票）要求審裁處批准。該同意傳票的第1段寫上【除非申請人於2025年9月11日或之前存檔及送達其回覆書，否則禁止申請人存檔任何回覆書（粗體及斜體後加作强調）】，其第2段則要求取消該聆訊，而第3段則處理訟費。

13.同日，本席透過書記去信及傳真通知申請人律師及第二至第四答辯人律師，該同意傳票在本席修訂其第1段後獲批（而其第2及第3段如同傳票照准）。

14.經本席修訂後獲批的該同意傳票第1段變成【除非申請人於2025年9月11日或之前存檔及送達其針對第二至第四答辯人反對通知書的回覆書，否則禁止申請人存檔該等回覆書（粗體及斜體標示本席對該同意傳票內容的修改】。這便是雙方在詮釋上有爭議的該除非命令，雙方的爭議集中在其第二句【懲罰條款】的範圍，因申請人最終沒有遵從該除非命令，即沒有在9月11日或之前存檔針對第二至第四答辯人《反對通知書》的《回覆書》。

第二至第四答辯人立場及陳詞

15.針對雙方有分歧的該申請書第4段申請，第二至第四答辯人的主要立場及陳詞可總結如下：

(1)  該除非命令已在其9月11日期限屆滿及沒被申請人遵從後生效，申請方因此受制於其第二句的【懲罰條款】[1]，不能（如該申請書第4段申請所要求頒令）針對第二至第四答辯人的《修訂反對通知書》存檔《回覆書》。

(2)  正確詮釋該除非命令第二句的【懲罰條款】用字，答辯方指，申請人被禁止針對第二至第四答辯人的《反對通知書》（不管該通知書遭修訂與否）存檔《回覆書》。

(3)  張力陳，正確詮釋該除非命令【該等回覆書】5字，它們應指針對第二至第四答辯人《反對通知書》（不管該通知書遭修訂與否[2]）的《回覆書》。

(4)  審裁處將該同意傳票第1段【任何回覆書】5字改成該除非命令【該等回覆書】5字，張陳詞，正確地確保審裁處不會不經意地阻止申請人針對第一答辯人可能在2025年7月30日後存檔的《反對通知書》存檔《回覆書》。

(5)  張強調，當審裁處修改批准該同意傳票時，申請人仍未申請再次修訂《修訂申請通知書》，亦沒有如此向審裁處表示，也沒有向審裁處帶出其再次修訂的背後事宜（即第一答辯人法團內部的聲稱會議及選舉結果，據稱發生在2025年6至8月份，詳情見該誓章B部分），因此審裁處當時不可能有意容許申請人就第二至第四答辯人的《修訂反對通知書》存檔《回覆書》。

(6)  基於上述第(5)點，張陳詞，審裁處頒發該除非命令時不可能有意將其不遵從該除非命令的懲罰限於禁止針對第二至第四答辯人的《反對通知書》存檔《回覆書》。

(7)  倘若該除非命令的【懲罰條款】如上述第(6)點詮釋，張指出，失責一方可簡單地以申請【修改】狀書[3]的方式，來規避法庭就存檔狀書下達的除非命令，這樣會大大減損除非命令【懲罰條款】的效力，這不可能是該除非命令的正確詮釋。

(8)  相反，答辯方在上述第(3)點提出的詮釋，張強調並指出，其結果對雙方更為公平；縱使該除非命令的【懲罰條款】對該申請書的第4段申請適用，若有支持理據的話，申請人仍可向審裁處申請獲得【懲罰條款】的【寬免】(relief)：見《高等法院規則》[4]第2 號命令第5 條規則。

(9)  基於上述各點理由，張懇請本席撤銷該申請書第4段的申請。

16.在不影響第二至第四答辯人上一段的主要立場下，張再提出以下交替立場及陳詞：

(1)  答辯方邀請審裁處詮釋該除非命令【該等回覆書】5字好讓申請人只可就第二至第四答辯人對它們《反對通知書》以紅色所作的修訂内容存檔《回覆書》，而不能就其原有（及沒有修改）的内容存檔《回覆書》。

(2)  張引述Lee Charles Goon Lok v Lee Kwok Ching案[5]作為先例，陳詞指審裁處可限制《回覆書》的回應範圍，當後續修訂源於對《申索陳述書》的修訂。

(3)  上述第(2)點的做法，答辯方強調，一方面容許申請方提出關鍵事實回應答辯方的修訂（或新增的）反對案情，另一方面彰顯申請方較早前沒有適時針對《反對通知書》內容作回應的失責，可謂相得益彰。

(4)  因此，張交替地懇請審裁處就該申請書第4段下令批准申請人存檔《回覆書》只就第二至第四答辯人對《反對通知書》所作的紅色修訂內容回應。

討論

17.就詮釋法庭命令（包括除非命令）的法律原則，張首先陳詞指，起點是考慮相關命令字眼在其句法、上下文和背景下的自然及普通意思[6]。鄭贊同。本席採納。

18.張另陳詞，引用合約法原則，指訴訟各方的事後行為不可被接納用來詮釋法庭的命令[7]。本席也同意。

19.而鄭亦正確地提醒本席，除非命令是嚴苛(draconian)的命令，因此須嚴格詮釋(strictly interpreted)，詮釋上疑點的利益(benefit of doubt)須歸於受制於命令的一方[8]。本席下文亦謹記及採納此點。

20.容本席補充一點，除非命令一般是最後(last resort)手段或命令，法庭在頒發時須考慮所制定的【懲罰條款】與【失責事件】的相稱性(proportionate)，前者不應超過後者合理所需。本席認為，詮釋該除非命令時也不應忘記這點。

21.適用上述法律原則，本席的考量及看法如下。

22.第一，誠然，當該除非命令頒發時，第一答辯人當時仍未存檔《反對通知書》。但是，該延期申請只牽涉申請人和第二至第四答辯人(即申請人要求只就第二至第四答辯人《反對通知書》獲批延期存檔《回覆書》)，不涉及第一答辯人。該同意傳票也沒有第一答辯人律師的簽署。

23.因此，本席不接納張陳詞指審裁處頒發該除非命令時避免（或有意圖避免）阻止申請人就第一答辯人未來可能存檔的《反對通知書》存檔《回覆書》。張的倡議實質上將與該延期申請完全無關的第三方（即第一答辯人）議題拉進來考慮該除非命令【懲罰條款】的詮釋。本席認爲，這做法絕不恰當。

24.第二，如鄭指出，該同意傳票第一段第二句原用字為【任何回覆書（斜體屬強調）】，批准時其第一句遭特別加上【針對第二至第四答辯人反對通知書的（斜體屬強調）】多字在【回覆書】3字前，及其第二句【任何回覆書】5字遭改成【該等回覆書（斜體屬強調）】5字。

25.本席同意鄭的陳詞，上述該同意傳票第一段第二句字眼的更改，和該段第一句的新增字眼，可謂前後呼應，有力地支持申請方詮釋指該除非命令的【懲罰條款】只限於禁止申請人就當時已存檔的第二至第四答辯人《反對通知書》存檔《回覆書》，而非禁止申請人就任何未來的第二至第四答辯人《修訂反對通知書》（或《再修訂反對通知書》等）存檔《回覆書》。

26.張陳詞指該除非命令【該等回覆書】5字指針對第二至第四答辯人《反對通知書》（不管該通知書遭修訂與否）的《回覆書》，本席認為，不符合該同意傳票的修改歷史，也不符合該除非命令的上文下理，及其用字的自然及普通意思。

27.上述張提倡的詮釋，本席認為，實質破壞該除非命令明顯及清晰字眼的意思，強行加上【不管該通知書遭修訂與否】多字以圖擴大涉案【懲罰條款】原來的適用範圍，並不是該除非命令的正確詮釋。

28.第三，假設該除非命令的意思含糊的話（本席絕不如此認為），本席毫不猶疑地接納鄭的陳詞，在嚴格詮釋的原則下，疑點的利益應歸於申請人。因此，審裁處應採納申請方的詮釋，只限制它不可就第二至第四答辯人的《反對通知書》存檔《回覆書》。

29.第四，該除非命令的【失責事件】只是沒有對第二至第四答辯人的《反對通知書》存檔《回覆書》，倘若如張所陳，申請人為此而被剝奪就任何未來的第二至第四答辯人的《修訂反對通知書》（或《再修訂反對通知書》等）存檔《回覆書》，涉案【懲罰條款】是否與該等失責事件並不相稱而超出其合理所需？本席認為，答案無疑是肯定的。

30.不能忽略的是，第二至第四答辯人《反對通知書》的修改，不單可來自申請人對《申請通知書》的修改，也可來自第二至第四答辯人它們自己對《反對通知書》的修改。倘若第二至第四答辯人他日大幅修改《反對通知書》（甚至是多次修改），新增眾多新的反對理由，按照張倡議的答辯方詮釋，申請人也會被禁止存檔《回覆書》回應，這是否對申請人公平[9]？本席認為，結果明顯是對申請人不公。

31.當然，如張所陳，申請人可在答辯方詮釋下，在失責後申請獲得該除非命令【懲罰條款】的寬免，但難道審裁處在頒發【嚴苛】的該除非命令時不用（及不曾）考慮其合適及相稱性嗎？本席認為，答案無疑是否定的。

32.誠然，審裁處在頒發該除非命令時，不知道（亦不能預見）第一答辯人法團內部有否（及未來會否）召開會議及（如有或如會）結果如何。而聲稱發生在該除非命令頒發後的事實發展，也不是本席詮釋該除非命令可考慮的材料。

33.但是，正如張陳詞指審裁處會考慮到第一答辯人未來存檔《反對通知書》的這個可能性，本席須指出，審裁處在修改批准該同意傳票時，也是絕對不能排除各方（即申請方及答辯方）文書將來再遭修改的可能性，尤其當時本案開展不久，各方仍未交換證據，更遑論排期審訊。

34.至於張提及【規避】除非命令的疑慮，本席看來，未免誇大其詞及杞人憂天。若法院用清晰的字眼頒發除非命令（包括設定合適及相稱的【懲罰條款】）的話，【規避】除非命令一般來說是難以成功的。舉例來說，原告人若違反除非命令期限沒有存檔《申索陳述書》的話，法院可以原告方無心繼續訴訟為由撤銷案件[10]。又被告人沒有按期存檔《抗辯書》的話，法院不單可下令禁止這樣做，更可在合適案件容許原告人登錄勝訴判決。

35.基於上述理由，本席拒絕接納答辯方就該除非命令【懲罰條款】【該等回覆書】5字的詮釋（及主要立場），反接納申請方該5字只限制它針對第二至第四答辯人的《反對通知書》存檔《回覆書》這相反陳詞。

36.故此，本席認為，生效了的該除非命令【懲罰條款】，並不阻止本席按照該申請書第4段要求頒令。

37.在行使本席酌情權是否按該申請書第4段頒令時，本席已考慮了修改狀書的一般法律原則及本案所有相關因素，包括本席已在聆訊上（在答辯方沒反對下）即席就該申請書第2及第3段頒令、該誓章內《再修訂申請通知書》草稿的內容、上文張就其交替立場的陳詞，以及鄭書面陳詞的B部分陳詞。

38.本席下文集中處理兩位大律師的陳詞。

39.在張引述的Lee Charles Goon Lok案內，訴訟各方並沒有就《回覆書》的回應範圍發生爭辯及陳詞。而該案原告人在申請再次修訂《修改申索陳述書》時，已就被告人的《抗辯書》存檔了《回覆書》，和本案情況有別。本席看來，這案例對本席處理該申請書第4段的申請，幫助不大。

40.鄭引用的CBRE Ltd v Superform Investment Ltd案[11]，本席看來，更接近本案情況及更有幫助。該案原告人申請就已簽署同意傳票下禁止存檔《回覆書》除非命令的【懲罰條款】獲得寬免，及要求獲得延展期限存檔《回覆書》。在判決書【51】，訴訟雙方更爭辯《回覆書》的回應範圍。

41.雖然有別於CBRE Ltd案，該申請書不是由第二至第四答辯人發出，即不是由它們發起申請修改它們自己的《反對通知書》在先，但本席同意鄭的觀察，申請人再次修改《修訂申請通知書》草稿的內容，均建基於據稱《修訂申請通知書》存檔後不完全在申請人控制下的新發展（即聲稱第一答辯人法團內部從2025年6月至8月的會議及結果），導致《修訂申請通知書》內的原有申請理由需要進行大幅度的再次修訂。

42.看該誓章內草稿的綠色再次修改內容，相關（本席已即席批准的）修訂範圍非常廣泛及深遠。

43.本席因此有理由相信，第二至第四答辯人難免也要大幅度修改及新增它們《反對通知書》的內容（包括刪改原有的反對理由）才能存檔它們的《修訂反對通知書》。

44.參考CBRE Ltd案的做法，本席也認為，就本案的情況來說，張的交替建議顯得相對狹隘，實行上可能產生問題及/或爭端，有可能導致文書上的不連貫，亦不利於確定本案中各方之間所有爭議的真正問題。畢竟，審裁處在達致基本目標時，須時刻體認行使權力的主要目的，是確保爭議是按照各方的實質權利而公正地解決：見《高等法院規則》第1A 號命令第2(2)條規則。

45.基於上述理由，本席也拒絕接納張的交替建議。本席認為，合適行使本席的酌情權批准申請人在收到第二至第四答辯人《反對通知書》後存檔及送達針對該文書的《回覆書》。

該申請書第4段頒令

46.按上文結論，就該申請書第4段，本席頒令，申請人可在收到第二至第四答辯人《反對通知書》後28天內存檔及送達針對該文書的《回覆書》。

該申請書第4段的訟費

47.看上一段的頒令，申請人可算就該申請書第4段爭議勝訴而第二至第四答辯人敗訴。本席認為，合適按爭辯結果由敗訴方賠償勝訴方所花的訟費。

48.經考慮申請人2025年10月27日用作簡易評定的《訟費陳述書》及第二至第四答辯人2025年10月30日的反對理由，本席頒令，第二至第四答辯人須即時支付申請人該申請書第4段爭辯及其相關的訟費，包括書面陳詞及書面裁決的訟費，金額經審裁處簡易評定為30,000元。

49.本席最後多謝張及鄭的書面陳詞。

申請人：由陳俊華律師事務所轉聘鄭瀚之大律師代表。

第二至第四答辯人： 由簡家聰律師行轉聘張睿言大律師代表。