余錦蘭及另一人 訴 高衞物業管理有限公司

LDBM000124Y/2000

[Chinese Translation - 中譯本]

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請2000年第124號

主審法官：暫委法官李何禧蓮

聆訊日期： 2000年6月5日及7月4日

判案書日期：2000年8月2日

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判 案 書

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1. 第一申請人余錦蘭女士居住於馬鞍山恆明街2號聽濤雅苑（該屋苑）；她的車位位於聽濤雅苑地庫二樓647號。

2. 第二申請人是車輛DX770的車主。第一申請人是第二申請人公司的董事，獲公司批准使用車輛DX770。

3. 答辯人是聽濤雅苑的經理人。

4. 本申請是追討DX770的維修費；該車停泊在第一申請人的車位期間遭損毀而需維修。申請人根據新界沙田土地註冊處註冊編號1055405的大廈公契（大廈公契）向答辯人提出索賠。他們認為經理人疏忽，沒有履行經理人根據《大廈公契》所應負的責任。

申請人的訴稱

5. 申請人的證供稱第一申請人於1999年11月初發現她的車位之上的排水管漏水，導致DX770損毀。她將損毀拍照，並將這些即影即有相片交給答辯人。2000年1月23日，申請人發現排水管又再漏水。她再拍了一些照片。2000年4月1日，漏水清況再次出現。2000年4月13日，答辯人通知第一申請人她的車位需要暫時封閉作維修用途。答辯人替第一申請人安排另一車位，並在漏水的水管下面放置器皿盛水。

6. 《大廈公契》規定業主只可在指定的地方停泊車輛。第五部份D1條款規定："所有車位業主須按照停車場的平面圖將獲許可的車輛停泊在屬於其本人的指定車位。"

7. 第一申請人只可在經理人提供另一車位時，才能將車輛泊在另一處地方。

8. 申請人認為答辯人不應只在水管或出現裂篷的石屎下面放置盛水器皿，而是應進行妥善維修。縱使答辯人在1999年11月仍未知悉漏水問題，但在收到申請人第一次投訴後，答辯人便不可能毫不知情。

9. 申請人亦援引香港法例第458章《不合情理合約條例》指經理人不能依賴《大廈公契》第六部份B4條款來逃避法律責任。

答辯人的辯稱

10. 答辯人否認疏忽職守，其證供稱漏水是由於第一申請人車位上面的天花石屎收縮所引致。答辯人並不知道石屎會何時破裂或排水管會何時漏水。每次收到漏水投訴後，答辯人均替申請人安排另一車位泊車。漏水事件必須呈報予答辯人的承判商，由承判商進行維修。答辯人承認曾在漏水地方下面放置盛水器皿作為補救措施，並且當再收到漏水報告後，更換了一個更大的盛水器皿。

11. 答辯人同意，第一申請人車位上面的天花石屎漏出的液體侵蝕了第二申請人的車輛，情形正如申請人多次拍攝的照片所顯示。

12. 答辯人援引《大廈公契》第六部份B4條款提出抗辯。該條款訂明如下：

"經理人、任何由經理人僱用的僕人、代理人或其他人士，無須就以下所述向業主負責任 (i) 任何依據或看來是依據本公契或任何分契的條文而作出或沒有作出的作為、行為、事宜或事情，而該等已作出或沒有作出的作為、行為、事宜或事情不涉及刑事責任或不屬不誠實或疏忽或蓄意失職者，而因管理屋苑或上述該等已作出或沒有作出的作為、行為、事宜、事情而間接或直接產生或與之有關而直接或間接產生之所有訴訟、法律程序、申索及索求以及與之有關的全部費用及開支，業主須全面彌償經理人及全部該等人士；(ii) 因必須維修保養任何裝置、儀器或裝備而導致前述服務之中斷，或任何裝置、儀器或裝備因火災、水災或不可抗力之因素而被損毀或摧毀而導致服務之中斷，或因機械或其他方面的缺陷或故障或惡劣天氣或無可避免的燃料、物資、供水或勞工短缺或其他不受經理人控制的因素而導致服務之中斷。經理人必須就其疏忽或蓄意的行為所引致的損毀負責，並須對此作出補救。"

13. 答辯人辯說他們沒有疏忽，也沒有蓄意而為，故不應為第二申請人車輛的損毀負上責任。

判決

14. 根據《大廈公契》第六部份A1及2條款，經理人不單負責屋苑的管理，並須受《大廈公契》所制約。根據B1條款，經理人並須：

"(3) 進行批地條款所規定的全部工程，以及為保持該屋苑及其每一部份良好、清潔、令人滿意及安全所須進行之工程，"

"(10) 保持該屋苑之所有公用污水渠、排水管、水道及喉管暢通及性能良好。"

15. 經理人顯然有責任保養該屋苑。

16. 對於申請人就4次投訴漏水，以及漏水對DX770造成損毀所提出的證據，答辯人並沒有提出爭議。答辯人承認沒有採取補救措施來永久解決漏水的問題。

17. 基於本案的事實，本審裁處裁定答辯人顯然是疏忽。

18. 答辯人對賠償數額並無爭議。

19. 本席判申請人的15,000元申索得直。

20. 答辯人須付2,000元訟費予申請人。

第一及第二申請人無律師代表由麥錦雄先生代表出庭應訊

答辯人無律師代表由陳照奇先生代表出庭應訊