The Incorporated Owners of Elgar Mansion v. Chow Yin Chun

LDBM000183/2000

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第182宗

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香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第183宗

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主審法官：唐文暫委法官

宣判日期：2000年8月23日

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裁 決 書

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1. 申請人是怡家洋樓業主立案法團。

2. LDBM 182/2000案件之答辯人梁佩華及黎娣是該大廈地庫4號舖位之業主，而LDBM 183/2000案件答辯人周燕珍則是地庫3號舖的業主，她由其代表馬瑞桐先生應訊。案中申請人，通過本案，向各答辯人分別追討該兩個舖位所欠的管理費。

3. 於本案開審時辯方已表明他們的確未有繳付有關單位在申請人表格29中所追付的管理費，但他們認為他們有權不繳付那些管理費，他們的理據可以歸納為兩個理由即

(i) 大廈公契（即証物A2）中第4條第h段規定，地下及地庫之店舖業主，不需為大廈電梯的運作﹑維修﹑檢查﹑更換或翻新的使費附任何責任。但由於辯方証物R2中，沒有分開有關電梯的開銷，所以店舖業主所付的管理費，已隱含了電梯的開銷，因此違反大廈公契，故他們不需支付有關管理費。

(ii) 申請人所委托的管理公司，在許多地方，均不能做到符合答辯人的要求，如地庫店舖沒有門牌號數和信箱、清潔工作不完 善、申請人建造了一個水箱，給3號舖做成滋擾、消防設備的維修成疑、沒有派看更常駐後巷以維持冶安等等的投訴，所以答辯人認為他們有權不交管理費。

4. 申請人﹑LDBM 182/2000之答辯人梁佩華及LDBM 183/2000之答辯人代表馬瑞桐均有作供，他們的証供基本上與各文件証供即A1至A6及答辯人等在小額錢債審裁處所遞交的抗辯理由的內容沒有多大出入。馬瑞桐先生亦提供了一份有7項文件的清單為証物，其中大廈管理比例及大廈40個月開支表，更在各方沒有爭議之下列為主要証物R1及R2。

5. 由以上可見，本案的徵結是在於究竟答辯人等所提出的答辯理據，是否有任何一個成立呢？本席現在便是要對這個問題作出裁決。

6. 本席現在首先處理第一個抗辯理由，要處理這個理由，首先要了解有關大廈公契証物A2中有關條文4的結構。

7. 這個條文一開首便明言每名業主必須按本條文內的規定行事，並受其約束。而(h)段更明確指出，每名業主，自大廈入伙紙簽發之日開始，便需每月繳付條文中各單位所要負責的管理費。在完成敍述每單位所規定的管理費後4(h)條作出一個補充規定，那就是答辯人所引述的，地下及地庫的舖位業主不需負責電梯的運作及維修的使費事宜了。

8. 為了了解大業主在制定第4(h)條時，有沒有將電梯的管理費用在店舖用戶的管理費中作出扣除，本席計算及比較了各個單位在大廈公契付表1中之業權（見管理費總表R1）份數，以及該等單位在管理費份數的對比，發現雖然樓上的住宅單位所佔的業權份數比有關店舖份數少，郤要付比店舖更多的管理費﹑現在舉例說明如下：

如LG Shop 3佔業權為28/3100

其管理費為開始時候的$160及現時的$528。

如LG Shop 4佔業權為27/3100

其管理費為開始時候的$110及現時的$363。

第18-21樓D座的每單位所佔業權為27/3100，與Shop 4一樣，但其開始時候的管理費郤達170及現時的561元。

這個單位的付款比Shop 4多了百份之35%。比Shop 3即業權比它多一份的單位也多了3.5%。

但由大廈收支表中計算升降機的保養費用$359,933只佔大廈同期開支數目$2,221,706的約16%。

9. 故如採取一個大約及平均的看法，可以看得出大廈商舖的管理費釐定已經剔除了電梯營運的開支，此亦是為何每戶管理費的規定是和商戶不用交電梯費的規定是共列一條的原因。既然現在管理費的釐定，是以公契上所定的管理費按比例增加的緣故，所以本席裁定現在所收的管理費亦已包含剔除電梯的開銷在外的含意。固然這個計算，不能百份之一佰反影出電梯開支在實報實消的情況下的狀況，但大業主在1983年4月12日制定公契時，在根本不能預測電梯實質開銷的情況下，以一個約畧的公式，剔除商戶就電梯的支出於他們要繳交的管理費之外，不失為一個可行的辦法﹑故本席現在裁定答辯人不能以他們所要交的管理費，包含了電梯費用為藉口，拒絕繳交。

本席就第2點抗辯理由作岀裁决:

10. 就LDBM 182/2000案件之答辯人梁佩華及LDBM 183/2000案件之答辯人代表馬瑞桐提出質疑申請人没有做好管理工作的指控,申請人在許多方面均有所解釋。這些解釋可能未能令人滿意，但無可否認管理公司的確有爲大厦管理而執行工作，其實香港地少人多，大家生活在非常擠廹的環境，大厦管理的工作，正是要維持大厦各户的共同利益，又要協調各户之間的利益衝突和矛盾，要做到十全十美，令大厦中每個住户都接受，幾乎是不可能的事，如果住户動輒便以管理公司未能盡職而拒支管理費，則大厦業主立案法團何來資金去僱用管理公司，大厦的管理，更是無從着手了。到時大厦的公用地方，必然問題叢生，而業主最終也會自吃苦果，於高等法院原訟庭的一宗案件，即 GRACE INTERNATIONAL LTD VS. INCORPORATED OWNER OF FONTANA GARDENS & ORS. [1996] 4HKC 635大法官LE PIC HON 裁定有關原告人業主,不能以被告大厦業主立案法團没有做好大厦公用地方的維修工作去拒支管理費時,便已作過對上述的分析, (見案例中第661頁A至B段)。

11. 為此，本席不接受答辯人等可以用大厦管理公司未能盡責爲理由去拖欠由大厦公契的規定所徵收的管理費。他們如果認為大廈管理公司，或業主立案法團的行為有疏怱或失當之處，令他們蒙受損失，他們大可以另案控訴法團或管理公司，追討賠償，郤不能以此為籍口，拖欠法團的管理費，因為交管理費不僅是他們對法團也是他們對大廈中其餘每個單位業主的責任。

頒令：

12. 經過上述的分析，本席判申請人就案件編號LDBM182及 183/2000。均獲得勝訴，並頒令如下：

1. 答辯人梁佩華及答辯人黎娣需共同或個別地繳付自1999年5月1日所欠的每個月363元管理費予申請人。有關的款額計算，直至付款日期為止；

2. 答辯人梁佩華及答辯人黎娣亦須付堂費600元予申請人；

3. 答辯人周燕珍需繳付自1999年6月1日所欠的每個月528元管理費予申請人，有關款額計算直至付款日期為止；

4. 答辯人周燕珍亦須付訟費600元予申請人；

5. 答辯人梁佩華，黎娣及周燕珍交款至法庭後申請人即可領取款項。

申請人：由連海賢先生代表。

答辯人：LDBM 182/2000 由梁佩華先生代表LDBM 183/2000由馬瑞桐先生代表。