Pharmacia & Upjohn Asia Ltd. 訴 Manwell Corporation Ltd.

LDNT000170/2000

LDNT 170/2000

香港特別行政區土地審裁處

新租賃申請編號2000年第LDNT 170宗

主審：周兆熊法官及盧偉光審裁委員

聆訊日期：2000年 8月11日

判決日期：2000年9月1日

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判 決 書

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背景

1. 本案的申請人和答辯人分別是香港白筆山道18號紅山半島100號屋 (“有關物業”）的租客和業主。現行租賃為期兩年，由1998年6月24日開

始，為期兩年，每月租金為117,000元。有關租賃是屬於香港法例第7章，

《業主與租客（綜合）條例》（“有關條例”）第IV部的租賃。雙方同意答辯人授予申請人新租賃，由2000年6月24日開始，為期兩年，雙方未能同意新租金的款額。根據有關條例，新租金就是現行租賃終結時的市值租金。有關物業的現行租賃於2000年6月23日終結，所以本審裁處需釐定有關物業於2000年6月23日的現行市值租金。

2. 申請人要求新租金定為100,000元至110,000元之間，答辯人則要求租金不變，為117,000元。

3. 雙方沒有傳召任何專家證人，由雙方代表作供。

申請人的證供

4. 申請人代表洪靜雅女士作供，她呈堂證物A-1，原租賃的租約及證物 A-2，一份差餉物業估價署在2000年7月10日供給與申請人的報稱租金表。該租金表列出六個紅山半島的比較租金，月租由85,000元至115,000元。洪女士稱該租金表的第一個參考處所（即99號屋）為最佳的參考物業，因為99號屋毗連有關物業。99號屋以105,000元出租，租期兩年，由2000年5月5日生效。洪女士後來同意，查實99號屋在有關物業後面，景觀亦較有關物業遜色。

答辯人的證供

5. 答辯人代表麥競敏先生作供，他指出洪女士所指的99號屋與有關物業是兩種不同的屋宇型號，租金不一樣，所以不是最佳的參考物業。

6. 麥先生呈堂證物R-1，一份他的代理美聯物業提供與他參考的租金資料表。該表一共五頁，列出多個紅山半島屋宇及其他南區豪宅的租金資料表。麥先生認為最佳的參考物業，是該表上的紅山半島的90號屋，因為90號屋與有關物業同為較佳的“B”型號屋宇。

7. 90號屋以98,000元出租，租期兩年，由2000年1月20日起生效。麥先生比較證物R-1上的兩個分別在不同時間（2000年1月及6月）出租的相同“C”型號屋宇（即3號及9號屋），計算出2000年1月與2000年6月的租金變化百分率為 + 28%。麥先生承認這租金增幅可能遠超於平均增幅，所以麥先生並沒有以90號屋的租金及這個租金增幅率來計算出有關物業的新租金 （即98,000元 x 128% = 125,440元），他祇是要求維持原有租金117,000元，作為新租賃的新租金。

審裁處對最佳比較物業的選取

8. 雙方祇提交很少的資料予審裁處考慮。在比較兩位代表的證供後，審裁處裁定麥先生的證供較為可信。麥先生是有關物業的業主，對該物業，周遭環境及物業市道都較為熟識。因此，審裁處接納麥先生的意見，即90號屋為最佳的比較物業。

時間的調整

9. 審裁處不接納麥先生估計因租賃時間不同而需要調整租金的幅度的方法。首先，在原則上，單憑比較兩個在不同時間開始的租賃的租金來計算租金的波幅並不可靠。這個方法在實際估值上亦很少採用。另一方面，根據證物R-1上的不同的比較租金資料，可以計算出多個不同的租金波幅。因此，審裁處不能接納麥先生的要求，祇採用表上的其中兩個比較租金（3號及9號屋）來計算租金波幅。

10. 根據本審裁處經驗，一個廣為估價測量師採用，亦經常為土地審裁處接納的市場租金指數為香港仲量聯行的租值指數。這個指數在本案亦適用，該指數顯示，若比較2000年1月及2000年7月的豪華住宅和大型及豪華住宅的租值指數，2000年7月的租值水平較2000年1月的上升約1%。

11. 本審裁處認為可以採用這個升幅，來計算有關物業新租賃的新租金，如後：-

12. 根據最佳比較物業（90號屋）的租金為基礎，再乘以上述估計的租值升幅，即98,000 x 101% = 98,980元約99,000元。

頒令

13. 本審裁處頒令如後：-

1. 新租賃為期兩年，由2000年6月24日開始；

2. 新租賃的租金每月為99,000元（不包含差餉及管理費），准許答辯人得在壹個月內繳還與申請人在頒令前申請人多繳交與答辯人的所有租金；

3. 新租賃的按金按新租金的比例調整 ，准許答辯人得在壹個月內繳還與申請人要調整的按金金額；

4. 新租賃的所有條款，除上述幾點外，跟原租賃一樣，維持不變。

申請人：由洪靜雅女士代表。

答辯人：由麥競敏先生代表。