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LDPE 1715/2025
[2026] HKLdT 17
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2025年第1715宗
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WIDEX INVESTMENT (GROUP) LTD
宏迪投資(集團)有限公司 |
申請人 |
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及 |
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JULY HK LIMITED |
答辯人 |
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判 決 書
(逾期上訴許可申請)
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1.此非正審申請是由答辯人於2026年3月11日提出，要求就審裁處於2026年2月4日所作出的判決提出批准逾期上訴許可，並暫緩執行收樓令。
背景
2.根據一份於2025年8月7日訂立的租約 (下稱「涉案租約」) ，申請人把新界荃灣青山公路611-619號東南工業大廈17樓A室 (下稱「涉案處所」) 租予答辯人，租期為兩年，由2025年9月1日至2027年8月31日止，每月租金原為41,600元 (包括政府差餉地租及管理費等) ，答辯人須在租期內每個月份第一天上期繳付租金。
3.申請人於2025年12月18日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2025年12月1日起的租金, 因此要求收回涉案處所的管有及追收租金。
4.雖然在該收樓申請通知書中，已提醒答辯人如擬反對此收樓申請，它必須於該收樓申請通知書送達之日7天內提交反對通知書，但答辯人卻遲於2025年12月31日才逾期提交反對通知書。
5.答辯人在其反對通知書中稱:
「本公司已於2025年12月1日與 WIDEX INVESTMENT (GROUP) LTD 簽訂退租書，並在2025年11月30日遷離該物業。 …」
6.答辯人並附有「退租書」（下稱「該退租書」）， 其內容如下:
「茲於二零二五年十二月一日為下列雙方制定退租協議。
業主: WIDEX INVESTMENT (GROUP) LTD
（以下簡稱甲方）
租客: JULY HK LIMITED
（以下簡稱乙方）
新租客: RAINBOW KINGDOM HK LIMITED
（以下簡稱丙方）
物業地址: FLAT A, 17/F, SOUTHEAST INDUSTRIAL BUILDING, 611-619 CASTLE PEAK ROAD, TSUEN WAN NT
（以下簡稱該物業）
（一） 甲方同意按乙方要求將原租約（2025年8月7日甲，乙方簽定的合同為 “原租約”）餘下租期由丙方繼續執行， 丙方與甲方的新租約由2025年12月1日生效。
（二） 乙方之按金港幣一拾二萬四仟八百元整 （$124,800），甲方同意按乙方要求全數保証金轉至丙方。
（三） 乙方必須遵守上述協議內容，並於二零二五年十一月三十日或以前遷離該物業，新租客同意按物業現有狀況承租，丙方承諾退租時，按甲方之前交於乙方時的狀況，如需還原單位。丙方願意承擔一切責任及費用。」
2026年2月4日的聆訊
7.本案於2026年2月4日於本席席前聆訊。申請人由吳娜璇女士（下稱「吳女士」）代表應訊，答辯人則由林倬賢先生（下稱「林先生」）代表應訊。
8.吳女士不否認有該退租書的存在，但她稱申請人在簽訂該退租書時是有附帶條件的 ，即是要求新租客交付的支票必須兌現才能生效 。吳女士並交出兩張由RAINBOW KINGDOM HK LIMITED於2025年12月4日發出的期票，日期分別為2025年12月7日及2025年12月14日的退票[1]作為證物。
9.吳女士同時亦交出一封日期為2025年12月4日的信函 ， 其內容如下:
「TO: JULY HK LIMITED
ATTN: 陳小姐
日期: 4/12/2025
茲收到: RAINBOW KINGDOM HK LIMITED
HK$41,600.00
該款係付加按金， 日期: 04/12/2025
另一張支票HK$41,600.00
該款係付2025年11月份租金，日期：07/12/2025
以上2張支票過妥之後，JULY HK LTD 余下租約轉至RAINBOW KINGDOM HK LTD才生效。
特此作實」
10.就此，林先生要求休庭尋求公司指示。
11.聆訊在休庭27分鐘後重開 。林先生首先在商討該退租書時， 申請人曾要求10,000元的手續費，答辯人已經支付，而「JULY HK LTD 爭嗰個錢呢，嘅租金我哋可以14日內交番啤佢」[2]。吳女士解釋，這轉租要求原是由答辯人提出，但基於答辯人與RAINBOW KINGDOM HK LIMITED 同是由一陳凱俊先生控制及擁有，申請人才接納答辯人的轉租要求。同時由於答辯人當時未有繳付2025年11月1日起的租金，所以申請人提出要求需要加大按金至124,800元。
12.另根據吳女士提交的她與答辯人的代表陳小姐的WhatsApp 對話紀錄[3]，吳女士在發現2025年12月7日的支票不能兌現後，她馬上與該陳小姐聯絡，陳小姐回覆她說:「你收到退票後，通知我，我問問公司幾時再入」。本席相信該陳小姐同為答辯人及RAINBOW KINGDOM HK LIMITED的聯絡人。
13.同樣 ，於2025年12月11日，吳女士再問該陳小姐: 「陳小姐，退票是否可以在入」[4]。陳小姐其後的回覆是: 「我補一張俾你」[5]。吳女士表示:「你這張票未過好數係未有轉到租約」[6]。
14.又根據2025年12月15日的WhatsApp 對話紀錄，吳女士仍再問該陳小姐:「陳小姐，票幾時有」[7]。該陳小姐還說:「我追緊公司」[8]。吳女士再次表示:「退票未過數，轉租約係未生效」[9]。
15.此外，吳女士表示答辯人已經是第二次欠租 ，較早前的收樓申請個案編號為LDPE 1037/2025，當時申請人是於2025年8月4日向審裁處提交收樓申請，指答辯人未有繳付由2025年5月1日至5月31日止的租金差額26,400元及由2025年6月1日起的租金 。該案在2025年9月5日於本席席前聆訊，吳女士補充，申請人當時同意答辯人可於15日內交還所有欠租。
16.法律文獻Chitty on Contracts 第36冊第25-072段, 25-073段及25-077段就有關支票付款有以下的論述:
“25-072
Apart from express agreement, a creditor is not bound to accept payment in any way except cash, i.e. legal tender. If, however, the creditor accepts a negotiable instrument, such as a … cheque, it is a question of fact depending on the intention of the parties, whether it is taken in absolute satisfaction of the debt, or only in conditional satisfaction.
25-073
Normally where a creditor accepts a negotiable instrument for its debt it is presumed to be taken by it as a qualified or conditional payment, and, accordingly, although the original debt is still due during the currency of the instrument, the creditor’s remedy is suspended until it is due. If it is then paid, this amounts to payment of the debt; if it is dishonoured when it is presented for payment in the ordinary way, the right to sue upon the original debt revives as if no negotiable instrument had been taken…
25-077
If the instrument given in payment is invalid or forged, the creditor may treat it as a nullity and sue to recover the debt immediately.” （後加強調）
17.此外， 在 Chan Guan Li Xia v Fung Wai Hing 及另一人, HCMP2891/1998（無彙報的案例，日期為2001年7月4日）的判案書第38段指出:
“It seems to me that Chu's agreement was breached when his cheque was dishonoured; whether by reason of failure of condition precedent, or a fundamental term does not matter. There is no suggestion before me that the failure was inadvertent, and since the reason for the dishonour was that the cheque was drawn on a closed account, it seems unlikely that it was. The drawing of a cheque on a closed account obviously gives rise immediately to a suspicion, if no more, of deception; a cheque is equivalent to cash and what the payer is handing over is worthless. To my mind the defendants were entitled, as soon as they found that the cheque was dishonoured and the reason therefor, to rescind Chu's agreement or treat it as cancelled.” （後加強調）
18.最近， 在 Helms-Man Transformer Company Limited 及另一人 v Toy State International Limited, DCCJ 135/2019 (無彙報的案例 ，日期為2023年4月28日）的判案書第35段指出:
“I agree with Ms Mak that Shenzhen Nanling’s failure to pay the Deposit evinced its intention not to perform its obligation under the Contracts. This amounted to a breach of a term of the Contracts so fundamental that it amounts to repudiation of the agreement as a whole: Chitty on Contracts (34th edn) §§27-009, 27-015 to 27-016. P2 was entitled to, and it did, accept Shenzhen Nanling’s repudiation and consider itself discharged from its obligations under the Contracts: Chitty on Contracts §27-066…”
19.本席基於上述背景，同意吳女士所說該退租書已被解除或取消 (rescinded or cancelled) 。答辯人亦有以另一有限公司逃避涉案租約責任之嫌[10]。
20.在Prest v Petrodel Resources Ltd [2013] 2 AC 415一案， Lord Sumption 先在該判案書第27段提出他的意見:
“In my view, the principle that the court may be justified in piercing the corporate veil if a company’s separate legal personality is being abused for the purpose of some relevant wrongdoing is well established on the authorities. It is true that most of the statements of principle in the authorities are obiter, because the corporate veil was not pierced. It is also true that most cases in which the corporate veil was pierced could have been decided on other grounds. But the consensus that there are circumstances in which the court may pierce the corporate veil is impressive. I would not for my part be willing to explain that consensus out of existence. This is because I think that the recognition of a limited power to pierce the corporate veil in carefully defined circumstances is necessary if the law is not to be disarmed in the face of abuse.”
21.Lord Sumption其後在第28至34段討論相關案例並在第35段作出總結如下:
“I conclude that there is a limited principle of English law which applies when a person is under an existing legal obligation or liability or subject to an existing legal restriction which he deliberately evades or whose enforcement he deliberately frustrates by interposing a company under his control. The court may then pierce the corporate veil for the purpose, and only for the purpose, of depriving the company or its controller of the advantage that they would otherwise have obtained by the company’s separate legal personality.”
22.因此，本席作出以下頒令:
(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;
(2) 答辯人須支付申請人由2025年12月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月41,600元計算; 及
(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為365元。
答辯人的非正審申請
23.正如本席先前所述 ，林先生代表答辯人於2026年3月11日提出是次上訴許可申請，並要求暫緩執行收樓令。根據林先生提交的誓章，其理據與答辯人在其反對通知書所述大致一樣:
(1) 答辯人已經與申請人簽署退租書，並且在退租書上已列明餘下租期由彩虹皇國有限公司繼續執行。
(2) 答辯人已經按退租書要求將保證金轉至彩虹皇國有限公司，彩虹皇國有限公司已繳交所有手續費及租金。
(3) 新租約已經生效。
上訴許可申請
24.《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決 、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。
25.可是根據《土地審裁處規則》第30B條，凡所針對審裁處的判決、命令或決定不屬非正審判決、命令或決定的上訴許可申請， 必須在自該判決、命令或決定日期起計的28天限期內提出。而是次答辯人針對裁處於2026年2月4日所作出的判決的上訴許可申請， 卻是遲於2026年3月11日才提出，逾期了7天。
26.此外 ，土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納: (a)有關上訴有合理機會得直; 或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊 ，否則不得批予上訴許可。本席經審閱答辯人提出的擬上訴理由 ，而代表答辯人出席聆訊的林曉怡女士亦沒有任何補充 ，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。
27.基於上述理由 ，本席拒絕答辯人要求批予逾期上訴許可申請。
28.同時，本席亦沒有理據可暫緩執行收樓令。
訟費
29.最後, 答辯人於是次上訴許可申請敗訴 ，理應支付申請人的訟費。本席現判定答辯人須支付申請人本非正審申請引致的訟費， 即時評定為300元。
申請人: 無律師代表, 由吳娜璇女士代表應訊
答辯人: 無律師代表, 由林曉怡女士代表應訊
[1] 每張支票的支付銀碼為41,600元。
[2] 見聆訊時間下午12時27分。
[3] 證物A3。
[4] 時間為2025年12月11日下午12:50。
[5] 時間為2025年12月11日下午12:54。
[6] 時間為2025年12月11日下午3:18。
[7] 時間為2025年12月15日下午3:57。
[8] 時間為2025年12月15日下午4:07。
[9] 時間為2025年12月15日下午4:10。
[10] 見聆訊時間下午12時31分。
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