康寧道華發大樓業主立案法團 訴 李治南及另二人

LDBM000139/2002

LDBM 139/2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第139號

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主審法官: 黃一鳴暫委法官

審訊日期: 2002年10月29及30日及12月3日

宣判日期: 2002年12月31日

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判 案 書

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背景

1.申請人為香港九龍官塘康寧道91至103A號及通明街60至72A號華發大樓（“該大廈”）之業主立案法團。第一至第三答辯人分別為申請人上一屆管理委員會之主席，財務及秘書。申請人的申請是要求第一至第三答辯人交回財務及法團文件予申請人新一屆之管理委員會。

2.根據第一至第三答辯人之反對通知書，答辯人不同意申請人之申請的理由是因為答辯人認為申請人之代表葉滿全先生（“葉先生”）無權代表申請人提出是次申請，而法團之文件屬申請人所有，答辯人個人並沒佔有任何法團文件，不存在交還給誰的問題。

3.不過，代表申請人的張大律師及代表第一至第三答辯人的周律師都同意本案所涉及的問題其實只是有關申請人在2002年5月19日所委任的新一屆管理委員會是否有效，如果有效，答辯人便須將財務及法團文件交回申請人，但如果無效，申請人的申請便會敗訴。

雙方不爭議的事實

4.申請人上一屆管理委員會於2002年5月19日晚上8時正在該大廈管理處召開業主大會（“該大會”）選舉新一屆管理委員會委員。上一屆管理委員會曾於2002年4 月的時候向該大廈業主發出通告，要求新一屆管理委員會候選人於2002年4月15日至4月30日期間登記為候選人，並繳交登記費100元，但只有第一至第三答辯人及另外五位上一屆委員登記為新一屆管理委員會委員候選人。

5.不過，在該大會上，經觀塘民政事務處代表周嘉年先生(“周先生”)，即申請人第一證人，及觀塘區議會議員徐永銓先生（“徐先生”），即申請人第二證人，解釋後，無人反對在該大會上即時提名候選人。第一答辯人身為該大會之主席亦沒有提出反對，並表示其本身及其他上一屆委員不會接受提名為候選人。因此，有另外9名候選人，包括葉先生，獲提名及委任為新一屆委員。其後新一屆委員互選主席，秘書及司庫。葉先生獲選為新一屆管理委員會主席。不過，其中一位獲選的委員，姚麗娟女士（“姚女士”）並不是該大廈之業主。

6.新一屆管理委員會於2002年5月21日發信給第一答辯人，要求第一答辯人安排及商討有關該大廈文件交接事宜。第一答辯人於2002年5月22日回覆葉先生，安排在2002年5月27日下午三時在該大廈管理處交接文件，並指明交接方式為秘書對秘書、財務對司庫、主席對主席，不可授權其他人士交接。葉先生於2002年5月25日回覆第一答辯人，並同意第一答辯人提出的安排。不過，第一至第三答辯人並沒有如期與新一屆委員交接文件。第一答辯人還在2002年5月27日發出通告、通知新一屆委員及各業主在該大會上所表決選出的管理委員會被宣佈無效，而原先已登記的8各候選人自動當選為新一屆管理委員會委員。

答辯人指稱會議無效的原因

7.代表答辯人的周律師在最後陳詞中，提出該大會有以下不妥當的地方：-

（1） 由於有些業主並沒有簽到，因此不能確定出席會議的業主的總人數；

（2） 不能確定法團會議的法定人數是否足夠；

（3） 有人投多過一票；

（4） 業主的身份沒有確認及有可能有些非業主的人仕投票；

（6） 大會的主席並沒有在任何時候主持該大會；

（8） 決議不是根據業權份數，而是舉手點算；

（9） 決議的通過並沒有考盧是否有反對及/或棄權票；

（10）委任主席、秘書及司庫應由業主決定，而不是委員互選；

（12） 議紀錄並沒有由主持會議者核證為真實紀錄。

8.因此，答辯人認為該大會所通過的決議無效，而葉先生及其他新一屆委員不能引用該大會通過的決議，來代表申請人進行是次訴訟。再者，由於決議無效，答辯人及其他上一屆委員仍然繼續為管理委員會委員，不需將法團文件交出。

出席業主的總人數

9.答辯人的證人張榮先生（“張先生”）作供證明在該大會上，有些出席的業主並沒有在簽到紙上簽名，而葉先生在作供被盤問時，同意有些業主可能沒有簽到。答辯人亦提出證物“R-1”號可證明有4名出席之業主並沒有在簽到紙上簽到。因此，答辯人認為在該大會上的決議是否由大多數業主通過成為疑問。

10.答辯人更引用Kwan & Pun Co. Ltd. v. Chan Lai Yee & Others LDBM 542 of 2001 一案及 Jessal, M.R. 在 Labouchere v. Earl of Wharncliffe (1879) 13 Ch.D. 346中的判詞說明秘書或監導會議的人都有責任去確實出席會議的人數及投票的人數，Jessal, M.R. 的判詞如下：-

"It was, therefore, the duty of secretary, or scrutiner, to ascertain, first, how many persons were present when the question was put, and secondly, how many of those present had voted for the resolution..."

11.答辯人認為周先生及徐先生都在該大會上積極參予，因此，除了答辯人及其他上一屆委員外，周先生及徐先生都有責任去確實出席業主的人數。

12.雖然本席同意證據上顯示有些出席業主沒有在簽到紙上簽到，但這並不等於通過的決議一定不是由大多數出席業主所通過，答辯人只是推測而已。其實申請人的證供已清楚說明點票結果是根據舉手的業主而定，而大多數出席的業主都舉手贊成決議，這些業主是否已在簽到紙上簽到，並無關係，法例亦沒有說明業主一定要簽到才可投票。因此，本席認為答辯人這個論點不能成立。

13.再者，Kwan & Pun 一案已經被上訴庭在案件編號CACV234/2002中推翻，本席不能不採納上訴庭的判決。上訴庭的張法官認為Jessal, M.R.的判詞只是基於Labouchere 一案中特別的會所規則而作出。因此，Jessal, M.R. 的判詞對答辯人並沒有幫助。本席亦不應為周先生及徐先生身為旁聽者，會有責任去確實出席業主的人數，責任應在該大會的主席或秘書，即第一答辯人或第三答辯人的身上。第一或第三答辯人如果認為當時未有大多數業主通過決議，理應在當時提出這問題，而不是在事後才推測可能沒有大多數業主通過決議。

法定人數是否足夠

14.根據張先生的證供，有些業主在投票之前已經離開會場，因此答辯人認為是否有足夠法定人數投票也成疑問。張先生作供有17人舉手，但贊成決議的票數有30。根據證物“R-1”號，簽到的業主有37位，答辯人認為姚女士及發展商的代表葉東先生可能不符合代表資格，因此在投票時，法定人數可能不足，或者決議並不是由大多數業主通過。

15.不過，這也是答辯人的一個推論，答辯人並無實質的證據證明當投票時，法定人數已經不足夠，或者決議並不是由大多數業主所通過。姚女士雖然不是業主，但其丈夫是業主，姚女士很可能是受權人士，一樣有權投票。至於葉東先生，根據葉先生的證供，葉東先生的投票並沒有在計算之內，因此，即使葉東先生無權投票，也不會影嚮點算結果。葉先生亦作證說明第一答辯人在該大會上己確認有足夠法定人數出席，第一答辯人不可能現時才說當時可能沒有足夠的法定人數。

有人投多過一票

16.答辯人認為根據《建築物管理條例》，投票應以業權份數為準，但當時投票的點算是根據業主擁有的單位數目來決定該業主有多少票。在該大會上，並沒有人去查實各業主所稱擁有的單位數目。再者，答辯人認為亦有可能有些業主擁有多個單位而沒有投票，通過的決議便有可能不是由大多數業主所通過。加上姚女士有3票，葉東先生有10票，如果他們的投票無效，那麼很大可能決議並不是由大多數出席業主所通過。

17.本席同意根據《建築物管理條例》附表3第3(5)(a)段，業主須按所擁有的業權份數投票，每份一票。本席亦在Kwan & Pun一案中，就類似的條文，即《建築物管理條例》第5(5)(a)條，作出同樣裁決。不過，本席的裁決已被上訴庭所推翻。上訴庭的張法官認為第5(5)(a)條不會成為會議中投票的程序，張法官的判詞如下：-

"Under Section 5(5)(a) of the Ordinance, at a meeting convened for the appointment of the management committee, each owner, shall have one vote for each share he owns unless the DMC provides otherwise. Under Section 5(5)(b) the vote may be cast either personally or by a proxy. I do not see how these two provisions would necessary impose a procedure at the meeting which must be akin to that of a poll."

18.此外，張法官亦有以下的裁決：-

"The starting point is that there are many matters relating to the conduct of a meeting which lie entirely in the hands of those persons who are present and constitute the meeting. If necessary, a vote must be taken to ascertain the wishes of the majority. But if no objection is taken by any constituent of the meeting, the meeting must be taken to be assenting to the course adopted: Carruth v. ICI [1937] AC 707 at 761."

19.由於本席必須根據上訴庭的判決在同類的案件中作出裁決，及附表3第3(5)(a)段與第5(5)(a)條的條文相約，本席只可引用張法官的論點，裁定附表3第3(5)(a)段不會成為會議中投票的程序，而由於在該大會上，無人對投票的方式提出反對，該大會便已經接受了用舉手及以單位數目計算的投票方式，答辯人不能在事後才提出反對。

20.此外，由於沒有證據顯示姚女士不能作為代表投票，姚女士的3票不應作廢。

21.至於葉東先生的10票，雖然證據顯示其委任代表的文書未有在開會前24小時送交秘書，但根據《建築物管理條例》附表3第4(3)條，主席是有權許可在較短時間內送交委任代表的文書的。在該大會上，亦沒有任何人就此提出反對。根據上訴庭張法官引用Carruth v. ICI一案的論點，如果無人在會議上就某種做法提出反對，會議便可視為同意了這種做法，包括在Kwan & Pun一案中由不是業主及主席的區議會議員主持會議的做法。同樣道理，由於無人在該大會上反對葉東先生的委任代表書，該大會便可視為同意了葉東先生的委任代表書不須在會議前24小時送交，答辯人不能在事後才提出反對。

22.張先生雖然提及葉東先生的委任代表書並無簽名，但證物“A1"號顯示該委任代表書有蓋上印章，而蓋章的效用與簽名相同，本席認為該委任代表書不會因沒有簽名而無效。

業主的身份

23.雖然姚女士不是業主，不能成為委員，但正如上述一樣，姚女士可以是以代表的身份參加會議。姚女士的委任無效亦不會令其他委員的委任或整個管理委員會的委任無效。答辯人亦不能因為有姚女士的情況出現，就提出有其他非業主的投票出現，就算張先生提出有其他非業主在場，本席亦認為答辯人未能證明真的有其他非業主投票。

24.基於上述理由，本席裁定答辯人未能證明該大會的法定人數不足或者決議不是由大多數出席業主通過。

提名

25.答辯人提出獲提名的上一屆委員有些是未經他們同意而被除名的，包括張先生在內。不過證供清楚顯示第一答辯人在該大會上說明上一屆委員不會接受提名，如果張先生或其他委員不同意的話，大可即時提出反對，當他們沒有這樣做的時候，這足已證明他們是認同第一答辯人的說法，就算他們沒有正式授權第一答辯人代表他們，本席認為他們可被視為默許了第一答辯人的說法，他們不能在事後才提出反對。

26.再者，根據《建築物管理條例》附表2第5(1)條，管理委員會的所有委員均須在周年大會上退職，因此，答辯人及其他上一屆委員不會自動連任，必須再獲提名及委任才可繼續成為委員。因此，答辯人認為他們在未再選新一屆委員之前仍然是委員的說法，本席並不認同。

誰主持會議

27.答辯人認為由於徐先生在該大會上有提供意見及要求其他業主提名，而且周先生及徐先生均有點票及宣佈點票結果，再加上葉先生取締了原先的議程，第一答辯人便不再是主持該大會的人。本席不同意答辯人的說法，根據申請人及答辯人所提供的證供，本席認為第一答辯人在該大會上一直都有主持該大會，雖然徐先生或周先生有提供意見，又或者參予了某些程序，本席不認為徐先生或周先生有代替第一答辯人作為主持的情況出現。葉先生亦沒有取締了原先的議程，只是第一答辯人提出上一屆委員不會接受提名而導致上一屆的委員不獲提名，這與葉先生無關。

28.答辯人亦引用Kwan & Pun一案，說明主持人應為主席，即第一答辯人，但正如上述一樣，本席在Kwan & Pun一案中的裁決已被上訴庭推翻，上訴庭認為由一位區議會議員主持會議，如果無人反對，亦不會令會議無效。因此，即使徐先生、周先生或葉先生確實有主持該大會，由於當時並無人提出反對，他們主持該大會的做法也不會令該大會無效。

委任代表書

29.正如上述一樣，本席認為葉東先生的委任代表書雖然沒有簽名，但有蓋印，並無不妥。委任代表書即使遲了送交，但由於主席有權許可在較短時間內送交，及在無人反對之下，本席認為遲交委任代表書不會令葉東先生的委任無效。

30.答辯人引用容法官在U Wai Investment Co Ltd & another v. Au Kok Tai & others [1997] 4 HKC 200上的判詞如下：-

"However para 4 of the third schedule requires two things before a proxy could be accepted ... it requires its deposit with the secretary of the management committee not less than 24 hours. I do not think the secretary or any officer of owners' corporation can extend the time for the deposit of the instrument."

31.不過，本席不同意容法官的說法，《建築物管理條例》附表3第4(3)條已清楚說明主席可許可較短的時間內送交委任代表的文書。

32.另外，答辯人提出有可能有其他業主代表沒有送交委任代表書，但這全屬答辯人的推測，毫無證據支持，本席不接受這樣的推測。

業權份數

33.正如上述一樣，本席雖然同意投票應以業權份數為準，但上訴庭並不同意投票方式一定要以業權份數清楚計算。因此，舉手投票及以單位數目計算亦不會使投票無效。

34.再者，雙方提供的證據並沒有清楚顯示每單位的業權份數，該大廈公契只提及該大廈的業權份數總數為386，因此，答辯人並未能證明該大會上的決議不是由擁有大多數業權的業主所通過。答辯人只能提出懷疑，但懷疑並不足夠推翻決議的有效性。

反對及棄權票

35.答辯人同樣引用Kwan & Pun一案去說明反對及棄權票可能影響投票結果，如果沒有在會議上要求業主投反對及棄權票，亦會令決議無效。不過，正如上述一樣，上訴庭亦已推翻本席在Kwan & Pun的裁決，認為決議並不一定會因此而無效。

36.基於上訴庭的裁決，本席認為該會議所通過的決議並不會因為沒有要求業主投反對和棄權票而無效。答辯人亦沒有確實的證據證明該大會的決議不是由大多數的業主或業權份數而通過。因此，本席不接受答辯人基於推測的論點。

主席、秘書及司庫的委任

37.《建築物管理條例》附表2第5(2)段要求法團去委任主席、秘書及司庫，這與附表2第2(1)段的條文不同，因為附表2第2(1)段是要求業主去委任第一屆的主席、秘書及司庫，既然在同一附表中，有兩種不同的詞語，這可證明第5(2)段與第2(1)段的要求會有所不同。

38.答辯人則認為第5(2)段仍然須要由業主去委任主席、秘書及司庫，因為法團即是各業主。本席不同意答辯人的看法，法團本身有其自己的法定地位，並不等同各業主，而且《建築物管理條例》第29條已清楚說明法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行。因此，本席認為第5(2)段所委以法團的職責可由管理委員會代表法團行使及執行，即是說管理委員會可互選主席、秘書及司庫。

非業主提名及委任為委員

39.答辯人認為姚女士的委任不能成立，因為姚女士不是業主。本席同意答辯人的說法，但只是姚女士的委任無效，這並不等於其他的委任也無效。

40.此外，答辯人亦提出姚女士不能提名葉萍萍女士為委員，這點本席則不同意。正如上述一樣，姚女士亦可以是代表的身份提名葉萍萍女士為委員。

41.答辯人提出有可能有其他非業主人士在該大會上投票，但這只是答辯人的推測，沒有證據支持，本席認為這樣的論點不成立。

會議紀錄

42.答辯人認為會議紀錄須要根據《建築物管理條例》附表3第10(4A)段由主持會議的人確認。由於第一答辯人沒有確認會議紀錄，答辯人認為葉先生沒有遵守《建築物管理條例》的要求辦事，並可證明第一答辯人沒有主持該大會。

43.其實該大會的會議紀錄是在該大會之後才須要處理的事情，與該大會通過的決議並無關係。本席亦已裁定該大會的主持是第一答辯人，該會議紀錄是否由第一答辯人確認也不會改變第一答辯人主持該大會的事實。本席認為答辯人這論點完全不能成立。

總結

44.基於上述理由，本席裁定答辯人提出的所有不妥當的地方都不能成立，及該大會的決議仍屬有效，即是說，新一屆的管理委員會的委任並無不妥，葉先生乃新一屆管理委員會之主席，有權代表申請人要求答辯人交還財務及法團文件。

45.因此，本席頒令如下：-

(1) 第一至第三答辯人須在7天之內交回有關財務及法團文件予申請人；

(2) 臨時訟費命令：第一至第三答辯人須支付申請人是次申請之訟費，包括大律師證書，以區域法院基準釐定；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭評估；如果雙方不就此項臨時訟費命令在14天內提出申請，則此項臨時訟費命令作實。

申請人：由李黃林律師行轉聘張志輝大律師代表。

第一至第三答辯人：由林峰律師行周成康律師代表。