陳家樂 對 李哲妮

HCSA 14/2026

[2026] HKCFI 2468

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴案件2026年第14號

(原小額錢債審裁處申索2024年第50350號)

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判 案 書

1.申索人（上訴人）針對小額錢債審裁處暫委審裁官邱子敏裁定他討回租約按金敗訴申請上訴許可。

背景

2.本席只列出與申索人的許可申請理由有關的情節，其他細節不贅。

3.申索人向被告人業主租住物業（「有關單位」），繳交租約按金港幣30,600元。2024年10月30日，租約終止。被告人委托地產經紀黃先生（辯方證人）與申索人驗收單位，發現有某些損壞。申索人簽署《退租協議書》，之後被告人亦簽署協議書。

4.《退租協議書》内容如下：

「有關:有關單位

業主: LEE CHIT NEI

租客: CHAN MICHAEL DOW FORMERLY KNOWN AS CHEN, JIALE

雙方確認如下:

1.  雙方於2024年10月30日終止上述單位之租約。

2.  業主退回上述單位按金$________予租方。

3.  租方退回上述單位鎖匙共12條予業主。

4.  租客於2024年10月30日經地產中介黃先生交回上述單位時發現以下地方損毁:

(1)牆身多處有鑽孔；(2)牆身大面積有巨型膠紙貼過的痕跡；(3)牆身有多處被彩色畫筆塗鴉的污跡;(4)木門有大面積被畫筆塗鴉的污跡;(5)窗邊雲石條被巨型膠貼上，並不能移除。黃先生即時拍照記錄損毁情況。業主保留追究權利。

業主簽署:（李哲妮）                                    租客簽署:（難以辨認）

日期:2024年10月30日」

5.申索人對《退租協議書》第2及4段有爭議。

6.被告人呈交由註冊專業測量師製備的《交吉公正報告》（「測量師報告」），詳列有關單位的損壞情況，並附上照片詳述。申索人經審裁官查詢，沒有提交相反測量師報告。

7.申索人申索租約按金港幣30,600元及利息。被告人反申索有關單位損失港幣38,588.8元、維修期間租金損失（14天）港幣7,140元，總數共港幣45,728.8元。

原審判決

8.申索人指稱《退租協議書》是僞造文件，因他簽名時，第4段並不存在，而第2段未有被劃去。再者，收樓時黃先生口頭接受單位内狀況，並稱會全數退回按金。申索人指他已向地產代理監管局投訴黃先生。

9.被告人提供黃先生與申索人2024年11月1日的WhatsApp紀錄（辯方證物D40-D43號）。該紀錄顯示雙方就損壞和賠償商議。審裁官指申索人沒有指出黃先生自行刪減第2段或加上第4段。

10.審裁官指收樓時按金還未退回，第2段被劃去是正常的。就第4段，申索人同意單位是有部份損壞的。申索人向地監局的投訴是維護個人利益（self-serving）的，而且投訴沒有結果。審裁官信納黃先生的證供，申索人簽名時第4段是存在的。

11.申索人指測量師報告據稱檢查在日間進行，但有一張相片（D88號）顯示晚上。審裁官指申索人被問及測量師報告的照片時，同意部份的損壞。因此，不會因一張照片否定測量師報告。審裁官裁定有關損害並非自然損耗。

12.被告人提交釗鑫裝飾五金日期為2024年12月5日的收據（辯方證物D18號），證明工程費用為港幣38,700元。

13.覆核時，申索人提交2025年1月5日與一位「洪師傅」的WhatsApp對話截圖，申索人指「洪師傅」是釗鑫裝飾五金代表。WhatsApp顯示申索人詢問黃埔花園單位油漆費用，面積389方尺，回答連工包料每尺25元，特別油漆另計，不用油天花，港幣20,000元。申索人後附上證物D18號，稱要與太太報數，問可否幫他寫多少少，回答可以。申索人質疑釗鑫裝飾五金收費可以隨意誇大。

14.審裁官指申索人沒有提供「洪師傅」的報價單給法庭比較。唯審裁官認爲辯方證人對裝修的情況回答含糊，遂將釗鑫裝飾五金的收費與公證行的相同項目金額比較，兩者取其低。審裁官將反申索由港幣45,728.8元減爲港幣29,770元，與申索人的租約按金對沖。

擬上訴理由

15.申索人的上訴許可申請論點（表格9）指出：

(1)  審裁官接納被告提供的虛假文件；

(2)  審裁官接納被告提供的涉嫌偽造文件的證人供詞；

(3)  審裁官未有釐清雙方責任；及

(4)  審裁官未有知悉公營機構辦公時間而質疑本人投訴被告代理人的動機，因本人於2024年11月1日晚收到涉嫌偽造文件，2024年11月4日向相關當局作出投訴。

16.申索人在陳詞時補充：

(1)  測量師報告指視察在日間進行，但有一張照片顯示晚上，證明報告不可信；

(2)  洪師傅指釗鑫裝飾五金的收據可以調高，亦證明維修費用不可信。

法律原則

17.《小額錢債審裁處條例》第28(1)條規定：

「(1)  如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由—

(a)  只涉及法律問題；或

(b)  是因為該申索超越審裁處的司法管轄權範圍，則可向原訟法庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准。」

18.概括而言，是否信納個別證人供詞的取捨屬事實裁斷，但如事實的裁斷沒有證據支持，或裁斷屬不理性或歪理至沒有合理事實裁斷者會如此作出，則屬法律問題。

討論

19.論點（1）僞造文件及（2）證人口供屬事實問題，審裁官的理由合乎事實裁斷者的取捨範圍，沒有任何不合邏輯或情理之處，審理上訴的法庭不會干預。

20.申索人指被告人稱對收樓時申索人與黃先生的證供版本並不知情，審裁官不能信納辯方證據。被告人沒有出席收樓，請黃先生代為處理，她當然不會知情。被告人傳召黃先生為辯方證人，審裁官有權信納其證供，沒有任何不妥。

21.申索人指他收到《退租協議書》時是晚上，過了周末便到地監局投訴，審裁官質疑他有延誤，是忽略機構周末不辦公的事實。其實，審裁官指出申索人的投訴是維護自身利益的，認爲是否辦公時間無關。

22.審裁官所謂維護自身利益，實指投訴來自申索人本人，並非經第三方獨立調查，不能構成佐證，這是合乎邏輯的。申索人指出他已報警，只是警方稱交由法庭決定，沒有調查。如果有合理懷疑之處，警方定會調查。既然警方沒有調查，就不能成爲佐證。

23.測量師報告附上50張照片，只有一張看來是晚上拍攝，審裁官已作考慮。測量師報告的照片清楚顯示損壞情況，一目了然。如果出租時已是如此模樣，很難想象有人會租住。因此，審裁官接納整體報告，並無不合理之處。

24.就「洪師傅」可以調高收據，首先，這個所謂「洪師傅」沒有出庭或提交更改過的收據，比重是有疑問的。無論如何。審裁官基於被告人對裝修的問題不盡知情，因而採取了較低的金額作賠償，已是對申索人較爲有利的折衷辦法，排除對申索人任何不利。本席認爲審裁官切實可行，無可批評之處。

結論

25.基於上述理由，擬上訴理由無可辯之處，許可申請被拒。

申索人：無律師代表，親自應訊。