Yau Yuet Ming 訴 Director of Lands

LDGA000286/2003

LDGA 286 OF 2003

香港特別行政區

土地審裁處

地租上訴申請編號2003年第286號

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2003年7月17日

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判 案 書

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1．上訴人是丈量約份453號第713地段（“713地段”）的持有人。1995年1月23日，上訴人向答辯人提出豁免繳交713地段地租的申請。2002年3月21日，答辯人函告上訴人其申請失敗，理由為該地段/物業的業權或權益在1984年6月30日後有所改變。其後上訴人向地政總署提出覆核，該申請亦告失敗，地政總署在2003年4月的信中披露其失敗的理由:-

"(1) the Deed of Assignment of 2/3 shares of the above lot from Messrs. YAU Chi Tong alias YAU Pak Leung and YAU Pak Ping to you dated 8.8.1987 registered in the Tsuen Wan New Territories Land Registry under Memorial No. 462051 (hereinafter referred to as "the said Conveyance") was a conveyance after 30.6.1984 not to a lawful successor ............. in the male line of the indigenous villager holding the lot as at 30.6.1984 ........;

(2) the interest conveyed in the lot under the said Conveyance was not an interest to which you were or had become entitled to succeed on the death of the Indigenous Villager; and

(3) such interest conveyed was not conveyed by way of lawful succession (as defined in Section 2 of the said Ordinance).

..............................................

The 1/3 share of the lot held by you as at 30.6.1984 ("the said Interest") is entitled to exemption under Section 4(1) of the said Ordinance only if all interests in the lot are entitled to exemption under Section 4(1). Since the interest in the lot conveyed by the said Conveyance was not entitled to exemption, no interest in the lot is entitled to exemption. Hence, the said Interest is not entitled to exemption.

Alternatively, pursuant to Section 4(5) of the said Ordinance (which provides that for an interest to be exempted, all the other interests held under the same applicable lease must also be exempted), the said Interest is also not entitled to exemption as the interest in the lot conveyed by the said Conveyance was not entitled to exemption.

As a result of the aforesaid, the lot now held by you is not entitled to exemption."

2．1960年1月5日，Yau Lau Tai Mui購入713地段，她以受託人的身份持有該地段，而受益人是邱伯良、邱伯平及上訴人。Yau Lau Tai Mui於1979年7月6日去世，但在去世前並無將713地段的權益轉歸受益人。1987年3月17日，高等法院頒令該權益轉歸予受益人，而各人擁有相等的權益。1987年8月8日，邱子棠（前稱邱伯良）及邱伯平將他們二人持有的713地段的2/3的權益售予上訴人。本席要裁決的是 ：《地租（評估及徵收）條例》（“條例”）第4(1)條是否適用於本案？條例第4(1)條有以下的條文:-

“(1) 除本條其他條文另有規定外，如 -

(a) 根據任何原居村民在1984年6月30日所持有的農村土地的適用租契而持有的權益；

(b) 根據在1984年6月30日之後向任何原居村民作出的丁屋地批租約而持有的權益；或

(c) 根據以下遷置屋宇批租約而持有的權益 -

(i) 任何原居村民在1984年6月30日所持有的遷置屋宇批租約；

(ii) 為替代任何原居村民在1984年6月30日所持有的農村土地的適用租契而向該原居村民批出的遷置屋宇批租約；或

(iii) 為替代在1984年6月30日之後向任何原居村民作出的丁屋地批租約而批出的遷置屋宇批租約，

是 -

(i) 由該原居村民繼續持有；或

(ii) 符合以下說明的權益 -

(A) 該權益自其不再由該原居村民持有以來不曾轉易予並非該原居村民的父系合法繼承人的任何人；及

(B) 該權益繼續由屬該原居村民的父系合法繼承人的人持有，

則繳交地租的法律責任的豁免適用於上述權益。”

3．依條例第2條的釋義 ，“合法繼承人”是“指在某原居村民死亡後藉合法繼承而有權或成為有權享有該死者遺產權益的任何人（不論是男性或是女性），而該人是該死者的父系後裔”。1987年8月8日，上訴人並不是以合法繼承人的身份獲得該2/3的權益，而是以83,333.33元的代價購入該2/3的權益的。

4．上訴人若要獲得繳交地租法律責任的豁免，整個713地段的權益必須符合條例第4(1)條的規定，但713地段的2/3的權益並不符合條例第4(1)(ii)(A)及(B)條的規定，因此他不能獲得繳交地租責任的豁免。

5．上訴人的上訴通知書指條例第4條第(3)款及第(4)款適用於本案。該兩款有以下的條文:-

“(3) 第(1)或(2)款所指的繳交地租的法律責任的豁免適用於屬租出土地的某段或某不分割份數的權益，不論該權益是否屬曾在1984年6月30日所持有的權益抑或屬原居村民或合資格祖或堂 (視屬何情況而定) 在其後就該租出土地進行交易之後所保留的權益。

(4) 第(1)或(2)款所指的繳交地租的法律責任的豁免適用於屬租出土地的某段或某不分割份數的權益，不論該租出土地的任何其他段或任何其他不分割份數並無獲豁免繳交地租的法律責任。”

6．條例第(3)款及第(4)款指明條例第4條第(1)或(2)款的法律責任的豁免適用於該兩款所指明的權益。第(2)款是有關祖、堂之地，故此它不適用於本案。就第(1)款的法律責任的豁免而言，任何人如要得到該豁免，他必須符合該款的規定，否則他便不能得到該豁免。上訴人未能符合第(1)款第(ii)(A)及(B)項的規定，所以即使他的權益是條例第(3)或第(4)款所指的權益，他亦不能獲得繳付地租責任的豁免。

7．前述2003年4月的信提及條例第4條第(5)款的條文，該款有以下的規定:-

“(5) 除第(3)及(4)款另有規定外，第(1)或(2)款所指的繳交地租的法律責任的豁免不適用於根據適用租契持有的權益，除非根據該適用租契所持有的所有其他權益 (不包括以按揭方式所持有的任何權益但包括由管有承按人所持有的任何權益)均 -

(a) 由1名或多於1名合資格原居村民，或由1個或多於1個合資格祖或堂，或由1名或多於1名合資格原居村民與1個或多於1個合資格祖或堂的任何組合持有；及

(b) 根據第(1)或(2)款獲豁免繳交地租的法律責任。”

（底線後加）

713地段的權益是由上訴人一人持有，因此並無“其他權益”的問題，更加不存在第(5)(a)款的情況，所以第(5)款不適用於本案。

8．上訴人指他是“被迫”購入其他二人的權益的，因為他不同意出租該地段。他是以713地段權益的持有人的身份要求答辯人豁免地租的法律責任，所以他的指稱與本案無關。

9．上訴人說他的申請是在1997年前提出的，而當時條例還沒有實施，這對他是不公平的。上訴人是根據條例第26(1)條提出上訴的，因此本席必須按條例的法律條文作出判決。上訴人所指的不公，是有關立法之事，不屬於本席需要裁決的範圍，本席需要裁決的，祇是答辯人的決定是否正確。毫無疑問，它的決定是正確的。

10．基於上述的理由，本席撤銷上訴人的上訴。

11．訟費

本席頒下臨時訟費的命令 ：上訴人須支付答辯人本案的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額由法庭審定。如在14天內與訟任何一方不提出申請，此項命令作實。

申請人：親自應訊。（無律師代表）

答辯人：由律政司政府律師代表。