Sung Florence 訴 Tang Wai Chung and Others
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2. 原告人與四名被告人在2000年11月2日簽訂了買賣備忘錄，買賣位於Subsection 3 of Section C of Ping Shan Tong Fong, Lot 91 in DD 121, Yuen Long, New Territories 的一間新界村屋（有關物業）。他們並在2000年12月5日簽署了轉讓契。但是第一被告人至今仍在有關物業居位，拒絕遷出，故原告人入禀要求：
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DCCJ022059/2001 DCCJ22059/2001 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2001年第22059號 -------------
------------- 主審法官：區域法院暫委法官彭中屏 審訊日期：2003年5月28及29日 發出判案書日期：2003年7月18日 __________________ 判案書 __________________ 1.這是一宗樓宇買賣完成後賣方不肯交吉而引致的糾紛。 2.原告人與四名被告人在2000年11月2日簽訂了買賣備忘錄，買賣位於Subsection 3 of Section C of Ping Shan Tong Fong, Lot 91 in DD 121, Yuen Long, New Territories 的一間新界村屋（有關物業）。他們並在2000年12月5日簽署了轉讓契。但是第一被告人至今仍在有關物業居位，拒絕遷出，故原告人入禀要求：
3.第一被告人亦提出反申索，要求法庭下令原告人在第一被告人償還43萬元時，把有關物業的業權轉回第一被告人名下，與及對第一被告人作出損害賠償。 4.各被告人出席審訊，但沒有律師代表出庭。第二被告人、第三被告人及第四被告人對原告人的申索並不反對，這次審訊其實只是原告人與第一被告人的爭議。第一被告人在訴訟前期亦有律師代表，並且已把審訊用的文件備妥，律師只是沒有代表第一被告人出席。審訊期間，原告人與第一被告人協議以每月4,000元來計算申索中的第3項請求，原告人亦撤回第4項請求。 原告人案情 5.原告人與第一被告人雖早已相識，但在1984年才開始交往。第一被告人與第二被告人本是夫婦，但現已離婚，第三被告人及第四被告人是他們的兒子。第一被告人至第四被告人本來是有關物業的共同擁有人,有關物業由一財務機構承按。 6.2000年7月，該財務機構要求第一被告人還款，第一被告人無力償還, 又恐被財務機構賤價把有關物業拍賣，故此，第一被告人及第二被告人要求原告人買下有關物業，作價36萬元，但是第一被告人會在2001年4月取得退休金時回購有關物業。原告人與第一被告人簽署了兩份中文的回購協議書（文件冊98-100頁），內容大致上是第一被告人把有關物業以36萬元賣給原告人，第一被告人須於12個月內依照附表的指定時間及指定價錢回購有關物業，最後限期為2001年11月，價錢是46萬2千元，逾期則原告人可自由出售有關物業。原告人並給予第一被告人 3 萬元作為訂金。 7.2000年11月，第一被告人要求原告人再借4萬元，雙方簽署了另一張回購協議書，列明回購日期及價錢（文件冊72頁），這協議取代了雙方早前所簽訂的回購協議。 8.2000年12月5日，原告人把樓價餘款33萬元，連同應第一被告人要求再額外借出的4萬元，共37萬元存進負責該宗樓宇買賣的律師行戶口。雙方經律師解釋後，簽訂了物業轉讓契，交易至此完成。但是當原告人在2000年12月9日或10日去到有關物業時，原告人發覺第一被告人與他的女友（即第一被告人証人）住在有關物業內，並拒絕搬走，他們至今仍霸佔着有關物業。 第一被告人案情 9.第一被告人案情十分簡單，他和其他被告人自1999年9月成為有關物業的共同擁有人，而第一被告人把有關物業按了給一間財務機構。2000年9月，財務機構要求第一被告人還款，第一被告人無力償還，遂向原告人借40萬元用來購回有關物業，而第一被告人須負責財務費用3萬元。原告人同意借錢給第一被告人，但她誘使第一被告人把有關物業轉讓給她作為抵押，原告人保証在第一被告人清還所有借款時，她便會把有關物業轉回第一被告人名下。原告人更承諾有關物業轉她名下後，第一被告人仍可在有關物業居住。 10.第一被告人在庭上作供說了很多與案無關的事情，例如他與原告人過往的感情關係，這些都是在盤問原告人時沒有提出，而且與案無關，本席毋須作出事實上的認定。 11.第一被告人作供時說他本來只向原告人借36萬元，但在完成買賣有關物業前，財務機構說他要清還39萬元才可贖回有關物業，所以他要向原告人多借4萬元，共40萬元，第一被告人要付6千元作為這4萬元的利息。 12.第一被告人說原告人聲稱付給他的3萬元買樓訂金，根本不是用作購買有關物業的訂金，而是原告人給予第一被告人要求他與女友林美珍搬離平山的"搬遷費"。 13.原告人說他現時失業，2001年10月取得的退休金已因投資失利用光了。他曾在2001年11月找原告人希望買回有關物業，但原告人拒絕見他, 他現在已沒有能力購回有關物業。原告人多次強調，他只是向原告人借錢而用有關物業抵押，不是真的要把有關物轉讓給原告人。 14.第一被告人臨時在庭上傳召他的女友林美珍為証人。林小姐說2000年10月中，她和原告人及第一被告人見面，原告人承諾有關物業轉讓給原告人後，原告人不會入住。 案中爭議 15.案件十分簡單。主要爭議是：1. 這是否一宗有效的物業轉讓； 2. 原告人有否承諾在第一被告人回購有關物業前不會入住。 証據評核 16.第一被告人聲稱有關物業的轉讓並非真正的物業轉讓，而只是借款的抵押。本席認為這說法有違常理，亦不符合案中書面証據。雙方在物業正式轉讓前簽訂了多份文件，包括雙方自制的回購協議書（見文件冊72頁、98-100頁、102頁），原告人說最後一份的正式協議是在72頁，日期為2000年11月29日。第一被告人則在庭上才提出及呈交証物D1，他說這才是雙方的協議。但是，這兩份協議書都由雙方簽署，而且內容亦相同。 17.兩份協議書都列明由2000年12月28日至2001年11月28日，第一被告人可在不同指定期間，以不同指定價錢回購有關物業，協議書列明“以上物業轉售或回購 (,) 所有律師費由鄧偉忠負責 (,) 超逾上列期限 (,) 乙方可自由出售 (,) 甲方不得異議 (,) 恐口無憑，立此協議書為據，甲乙雙方各執壹份，均具同等效力”。 18.雙方簽署的物業買賣備忘錄（文件冊68頁）第8及9款列明：
19.第一被告人說原告人誘使他把有關物業轉到她名下才肯把錢借給他，第一被告人根本知道他所簽的文件的性質是把物業轉到原告人名下，他並沒有誤解他所簽文件的性質是把樓宇賣給原告人，本席不接受第一被告人是被誘使簽約。被盤問時，第一被告人最後都承認在律師樓簽署文件時是經過律師行職員解釋過的，他同意已把有關物業賣了給原告人。 20.本席認為所有書面証據都明顯証明這是一宗物業買賣。雙方協議是很清楚的，第一被告人把有關物業以36萬元賣給原告人，雙方還有一附帶協議，內容就如文件冊72頁中所見，第一被告人有權依列表內指定限期及指定金額回購有關物業，最後限期是2001年11月28日，超逾限期則原告人有權自由出售有關物業。 21.第二點事實上爭議是, 原告人有否承諾不會入住有關物業。第一被告人及其女友的口頭証供與案中的文件完全不相符。樓宇買賣備忘是雙方買賣有關物業的合約文件，其中第9段清楚說明有關物業須在成交前交吉。這文件由律師行職員向第一被告人解釋過。物業買賣成交時必須交吉是理所當然的，如果第一被告人特別要求賣樓後保留其居住權，理應在有關買賣的文件上特別寫明；可是不單只買賣備忘不是這樣寫，雙方自制的回購協議書亦沒有這樣說。本席認為第一被告人說原告人保証不入住, 或讓第一被告人及女友繼續居住的說法, 是有違常理及邏輯的，本席不接受這說法。 22.第一被告人已把有關物業賣了給原告人，至今仍不遷出，他根本上是毫無抗辯理據的。可笑的是第一被告人在抗辯時竟要求反告原告人，要求原告人把有關物業業權轉還第一被告人，但事實上第一被告人承認他根本沒有能力還錢給原告人，因為他的退休金早已花光。本席亦不相信他曾經要求按回購協議買回物業。而現在亦超逾了最後回購限期，第一被告人現在必須交出空置物業。 23.有關4萬元的借款，第一被告人是不爭議的，他說曾經付過6千元的利息，但是第一被告人沒有任何文件証明作支持，本席不接受他曾還款6千元的說法。 24.至於第 3項 申索，本席已認定第一被告人已把有關物業賣給原告人，正式成交後第一被告人無權継續居住，他拒絶搬出便是非法佔用有關物業，故此須作出賠償。雙方已同意以每月4,000元計算賠償。 25.至於 第 2項申索的禁制令要求禁止被告人、其僱員或代理人進入，使用及佔用有關物業，這是法庭的酌情命令。本席認為雙方就有關物業業權糾紛至此判決才有裁定，現在仍未有証據顯示第一被告人將會不遵從本判令，若有違反, 亦非金錢不可彌補, 所以在目前而言, 發出禁制令並非必要，故此本席拒絕原告人要求禁制令的請求。 命令
代表： 原告人由李黄林律師行轉聘俞天罡大律師代表 第一至第四被告人親自答辯 |