律政司司長 訴 李炯光
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1． 本案由律政司司長代表政府產業處控告李炯光先生。產業處為香港域多利道550號碧瑤灣43座30室及18號停車位的業主,李先生為該物業的前租客。該處現向李先生追討已用於維修李先生遺留在該物業的損毀的費用。
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DCCJ001992/2002 DCCJ1992/2002 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2002年第1992號 ----------------
---------------- 主審法官：陳江耀法官 聆訊日期：2003年9月25日、26日及29日 頒下判決日期：2003年10月13日 ____________________ 判案書 ____________________ 1．本案由律政司司長代表政府產業處控告李炯光先生。產業處為香港域多利道550號碧瑤灣43座30室及18號停車位的業主,李先生為該物業的前租客。該處現向李先生追討已用於維修李先生遺留在該物業的損毀的費用。 2．被告人李先生是在2000年7月7日與該處簽訂一份邀約書，同意向該處租賃上述物業，邀約書訂明要訂定合約方才作實。在簽署此邀約書時，中原物業代理是被告人的代表，而當時中原亦有代表人陪同被告人。邀約書第13段訂明被告人已視察物業，亦同意以如同視察時的條件租賃該物業。這段更訂明租客要負責所有物業內的維修。邀約書第18段亦訂明所有租約的條款均依照業主的標準租約為準。被告人亦確認在簽署邀約書前，已閱讀過業主的標準租約。在邀約書的尾段有一聲明謂被告人確認已得到地產代理的解釋，而明白到所有邀約書內的條款，第16條特別訂明租賃物業的情況是以如同視察時情況為依歸。根據此邀約書，原告與被告在2000年8月9日簽訂一租約，而租賃日期是由2000年8月1日開始。 3．被告人後來未有根據租約依時繳付租金，原告人於是以一封2001年9月25日的通知書通知被告已終止租約。在被告人的要求下，實際終止租約及交還物業的日期延到2001年10月26日。在2001年10月27日原告人委派一位Miss CHAN Chi-wan Ray ("陳小姐")（原告第三証人）到達上址向被告人收回物業管有權。原告人在收回該物業後，便向被告追討維修和更換一系列物業內的設施的費用，這些設施包括全屋的地板及10隻木門。被告人否認責任，原告人於是入禀法庭向他追討。 4．原告人是根據租約中第2(f)及2(z)兩條向被告追討。租約2(f)段原文如下：
第2(z)段原文如下：
5．2(f)段的大意就是租客有責任維修該物業的內部及內部的一切固定附著物和裝置（包括但不限於所有門窗及電線裝置），保持它們在良好、清潔、妥善和可供居住的狀況，並需在整段租賃期內維持前述情況，而一切費用均由租客支付。 6．2(z)條的大意如下：被告人承諾在該協議期滿或提早終止時，把該物業及屬於業主的固定附著物交回業主，而該物業及固定附著物在交回時須是在維修妥善和良好的狀況。被告人亦須把該物業恢復原狀，但正常耗損除外。被告人對這兩段條文並無任何爭議。 7．原告人謂當物業被收回時，裡面有一系列的破損需要修補或替換，而修補或替換的費用是應由被告人付的。需修補的項目有：
8．原告追索的維修費總共為$94,690。後來原告把百份之二十的所謂行政費刪除及計入被告已繳付的$2,300，追討的總數便減為$76,408.55。 9．原告人說這些損壞已被陳小姐在2001年10月27日及29日拍了照片作記錄。被告人的答辯理由是當他把物業交回原告時，裡面並沒有這些損壞的項目。被告人更說陳小姐在2001年10月29日所拍的照片是在他已交還物業後才拍的，而在當日拍照前物業的情況已被更改了，所以陳小姐在29日所拍的照片並不能顯示物業在交還時的真實情況。但被告人同意當他把物業交還原告時，地板是呈有略黑的顏色，不過他說當他在2000年8月從原告處接收物業時，地板已是這樣的。 10．原告人傳召了多名証人去支持這個申索。第一位証人是CHOW Chung-wai。周先生採納了他的書面供詞作為他的証供。他是在2000年8月將該物業交給被告人的。他說若被告人在接收物業時有任何投訴，他是會把這些投訴以書面記錄下來的。他亦把當時使用的一張接收物業表格呈堂，證明被告人當時並沒有對現時有問題的項目作出任何投訴。周先生亦有視察一輯由陳小姐在2001年10月29日在該業所拍的照片，這些照片已呈堂作証物，它們顯示出地板上有很廣泛的黑漬，周先生說他從未試過將這樣惡劣條件的物業交給任何租客。 11．原告人的第二証人是Miss LO Kit-li ("Miss Lo")，Miss Lo現時任職於差餉物業估價署，在2000年時她是受僱於原告。Miss Lo在2000年7月4日從被告人之前的租客收回該物業。Miss Lo在當天曾把單位的狀況拍下照片作記錄，這些照片已呈堂作證物，它們顯示出該單位各部份包括地板的情況都是令人滿意的。 12．原告的第三位証人是陳小姐。她的證供對本案是很重要的，所以她並沒有採納她的書面供詞作為證供，而是將整件事件當庭口述。 13．陳小姐是負責在2001年10月27日星期六上午從被告處收回該物業的。她是代替一位同事處理這件事，因為這位同事當時要處理其它公務。根據這位同事的指示，陳小姐應該在這天上午十時到達該單位，但她在事前要去視察另一單位，就是4318室，所以當她到達該單位時已是十時後。她說當她到達時，被告人已在該單位等候她，而被告人亦已將所有門窗開啟。她進入單位後便到處視察，她由客廳開始視察，然後進入主人房及衞生間。她發覺地板上有廣泛的黑漬，於是質疑被告人，被告人說這些黑漬在被告人從原告人處接收該單位時已存在。陳小姐當時沒有帶同任何該單位的紀錄，不能即時核實被告人的說法，所以她當時沒有向被告人追究這些黑漬。她跟著到天台視察被告人所裝置的電泵，她為電泵拍了照片後，便跟隨被告人返回單位內在各處再拍幾張照片。但她的照相機在這時已耗盡電量，於是她與被告一同進入廚房，被告然後將單位的鎖匙交給她，再在一張"taking back of property from tenant"表格簽署妥當，然後離開該單位。陳小姐說整個過程是用了10-15分鐘，被告離開後，她便把門窗關閉，然後去管理處把該物業的鎖匙留下。但陳小姐並不能把所有窗戶關閉，因為有幾隻窗是關不了的。 14．在往管理處的途中，陳小姐遇上一位管理處的李先生（原告人第四証人），在閒談中李先生告訴陳小姐謂被告曾經飼養很多狗隻於上址，被告人的狗隻亦曾在停車場遺下糞便，而引致其他住客作出投訴。陳小姐與李先生閒談了約20-30分鐘，然後在管理處辨完一些手續便離去。當天是星期六，所以陳小姐離開管理處後並沒有返回原告的辦公室。 15．陳小姐在接著的星期一即2001年10月29日返回她的辦公室，然後將在過去星期六所拍攝的膠片送去沖印。接著她便核對該單位的紀錄，發覺該單位在2000年8月被交予被告時，室內的條件並非如她在過去的星期六所見的一樣惡劣，她然後再回到該單位預備拍攝更多的照片。當她再進入該單位時，她嗅到很強的尿液味，跟著她便在單位各處拍照，然後同日將膠片送去沖印，她接著把這件事向她的上司報告，然後在 "taking back of property from tenant"表格上補充一註釋謂單位地板上的情況是惡劣的。她跟著作了一個日期為2001年10月30日的報告，然後把報告交給上司，這個報告亦已呈堂作為證供部份。陳小姐在庭上堅決認定她在10月29日在該單位所見的情況，就如她在10月27日所見的一樣。當她把報告交給她的上司後，她便沒有再處理這個案件，而這個案件亦由另一位同事跟進。 16．在盤問陳小姐時被告人說陳小姐當天是遲到，而且是被告人到4318室去找尋她的。他倆在檢視單位時亦有閒談，整個過程是比較10-15分鐘長得多的，而且是在上午11時才完結。當檢視過程完畢後，被告人更邀請陳小姐去喝咖啡，但陳小姐婉拒了。被告更向陳小姐提出她在2001年10月27日是拍了很多照片，並非僅有她呈堂的數張，但陳小姐對這些說法和質問全部否認，她更說她當時亦有向被告說她的照相機以耗盡了電力，所以不能繼續拍下去。 17．陳小姐同意單位內有數個可用作裝冷氣機的空隙，而這些空隙是用瓦通紙封著的，所以空氣是可以流通的。她也同意有幾個窗是關不上的，空氣亦可以經這幾個窗流通。被告說因為單位空氣流通，所以在2001年10月29日，陳小姐是不可能在單位內嗅到屎液的味道，但陳小姐堅持她的証供。雖然被告對陳小姐多次盤問，陳小姐仍然堅持她的說法，並沒有因被盤問而有所改變。 18．原告的第4位証人是管理處的李錦光先生，他是負責管理第41-44座，上述單位是在他的管理範圍內。他確認了被告人在上述單位居住時有飼養大量狗隻。他也記得陳小姐曾經向被告收回該物業，而在當天他是有提醒陳小姐有關被告人在單位天台上裝置的電泵，因為天台是公眾地方。他亦記得當陳小姐收回單位後，他倆是在往管理處途中相遇及閒談，閒談中亦有提及被告人在上址所飼養的狗隻。陳小姐是在管理處將上述單位的鎖匙交給李先生，而李先生便將這條鎖匙跟其它鎖匙一起放在一個房間內。他說任何人要進入該單位都需要向他借用鎖匙，他也有一本簿用以記下甚麼人曾向他借用過那一條鎖匙，借用鎖匙的日期和用鎖匙的時間。他確定從10月27日陳小姐把上述單位的鎖匙交給他後，直至10月29日陳小姐再向他借用該鎖匙為止，沒有任何人曾向他借用過該單位的鎖匙或進入過該單位。 19．原告人的第五位證人是楊有科先生，他是原告人的副物業經理。他是從陳小姐處把這個案件接過來處理的，他有閱讀過陳小姐在2001年10月30日所作的報告，也看過陳小姐所拍的照片。他後來聯絡了政府建築署的一位黃振球先生，一起在2001年11月5日視察上址。當他倆進入上址時，楊先生嗅到一陣很強的尿液味，黃先生亦向他說黃先生本人也嗅到這樣的氣味。他倆跟著便依照陳小姐的報告視察每一項的損壞，他確定他在2001年11月5日所看到該單位的情況，正如陳小姐在10月27日和29日所拍的照片所顯示的情況一樣。至於地板的情況，他在11月5日所見的亦與陳小姐所拍的照片所示的無異。他和黃先生更發現單位內的門在地面至2至3呎高的範圍有被刮花的現象，而這些損毀並非正常損耗。建築署的黃先生亦有把這些門的情況拍下照片，在被盤問時，楊先生亦確定他見到很多黑色的漬分佈全單位的地板。 20．原告人的第六位証人Mr. TSUI Kwan-yu是原告人的高級經理，他為原告人的案情做了一個報告，他只是重複了他人的証據，因為他沒有接觸過被告人，也沒有到過該單位。 21．原告人的第七位証人是建築署的一位物業服務經理劉瑞龍先生，他是負責維修政府的物業。他在2001年11月27日視察過上述單位，他為要用以維修和更替各項目所需的費用作了一個估計。他確定他在單位內看到的情況正如陳小姐拍的照片所顯示的一樣，他對廚房柜部份表面被撕脫有很深的印象。他亦看到各木門有不同被擦花的情況，他確定他沒有嗅到尿液的味道，但他看到地板上的黑漬正如陳小姐所拍的照片所示，而他認為這些黑漬是被液體浸透所致。這些黑漬在飯廳、客廳、走廊和睡房都有，雖然不是很平均地分佈，但是分佈各處。他更說他看到的黑漬是舊漬，而且更有些像是由鹹的液體乾涸及結精而留下的白色粉狀物體。他說木地板是用筍口連接的，既然木地板己深深地被浸透，所以不可以只將表層刨去，再油光漆，而是要更換整個地板。在覆問時他更說地板上的黑漬是經過長時間的浸透才造成的，他更說這個地板的情況是他所處理過的事件中最壞的一個。 22．對於木門，他說這是用細塊的木條黏在一起，然後在表面貼上一塊3cm的面板而造成的，擦花了的面板是不可以替換的，因為在拆去舊面板時很容易破壞門的內部，而門是很便宜的東西，所以正確的修補方法是換去整隻門，他認為擦花了的十隻門都是要更換的。在審訊接近完結時，被告人亦同意擦花了的門是應該更換而不是修補的，但他只同意賠償原告人初時估計所須的$10,000元，而並非原告人在工程完成後計算的實際費用$11,914。 23．至於傭工廁所內沖廁水箱的沖水系統，劉先生亦確定只是將必須更替的部份更換了而沒有作其它的改良，至於兩個用以代替已失去了的花灑頭，劉先生亦確定原告人只採用了最便宜的款式。 24．致於拆除屋頂電泵和電線所需的費用，被告人由始至終都願意負責。在聆訊進行期間和接近完結時，被告人亦在多個項目上作出讓步。在舉証時他同意負擔修補廚柜部份已剝落的表面的三分二的費用，他亦同意支付維修傭工廁所沖廁水箱的沖水系統及購買兩隻代替失去了的花灑頭的費用。至於木門，正如本席前述，他是同意賠償$10,000作為更換費用，但他不願意支付原告人在修訂申索陳述書裏所說的$11,914實在所需費用。至於木地板，他同意付出$1,500作為重新打蠟的部份費用，理由是他已在上址居住超過一年，但他否認地板的情況是壞至如原告各証人所述，他也不同意更換地板。 25．被告人在舉証和陳詞時有提出下列幾點：
26．本席詳細考慮過所有証據後接受原告人的說法。陳小姐的証據是可以用她拍的照片支持的。至於尿液味道，她亦得到楊先生的証供所支持。至於單位內的情況，她的同事楊先生和建築署的劉先生亦支持她的說法。陳小姐是不可能也沒有需要在10月29 日拍照前在單位內作任何處理然後才拍照，劉先生亦指出地板的黑漬是要很長的時間才可以產生的，而本席亦接受劉先生在這方面的証據，因為劉先生在數年前加入政府服務之前已有10年的物業維修經驗。陳小姐的証據亦得到管理處李錦光先生的支持，因為李先生的証據清楚顯示在陳小姐於10月27日把該單位的鎖匙交給他和陳小姐在10月29日向他借用該鎖匙期間，沒有人進入過該單位。原告人的楊先生作供時亦確定原告人對該單位只有一套鎖匙，而就是放在管理處的那套。 27．代表原告人的吳律師說陳小姐的照相機在10月27日真的耗盡了電源，因為她使用的一卷膠片是可以拍32張相片，而她只拍了16張便沒有再拍下去。本席接納這個論點。 28．本席更認為當陳小姐在10月27日到達上址時，上址的缺漏已存在；雖然陳小姐沒有把這些缺漏記在那個Taking Back of Premises表格內，但明顯地當陳小姐的照相機耗盡電源時，她亦不願意繼續視察，而是選擇日後再回來該單位視察。所以在10月27日的視察並非一個完全的視察，這就解釋了為甚麼她沒有在表格裡面把缺漏完全地記下。再者陳小姐實在有把這些缺漏記錄她在10月30日向上司呈遞的報告裏。唯一不幸的就是陳小姐沒有要求被告在10月29日返回單位去見証她為單位作第二次拍照。陳小姐的解釋是她認為她既然拿了單位的門匙，是沒有任何人可以進入單位做任何的破壞，所以單位的情況是不會變的，所以亦沒有需要要求被告重臨見証她拍照。本席亦接受陳小姐這個解釋。本席亦從陳小姐在10月27日拍的照片中看到其中一張是有顯示地板上的黑漬，這些黑漬與她在10月29日拍的照片上所顯示的黑漬是差不多的。 29．本席亦接受陳小姐的証供謂當她在10月27日到達上址時被告已在場等待，而所有門窗亦已開啟。本席亦裁定就是因為所有門窗都被開啟，所以尿液味已被清新空氣帶走，陳小姐於是嗅不到這種味道。但當大部份門窗在27日被陳小姐關閉後，尿液的味道便可存積，到10月29日當陳小姐再進入上址時，她便嗅到這種味道。 30．基於原告人的楊先生和建築署的劉先生的証供，本席亦裁定上址內的缺漏並非正常損耗 (fair wear and tear)。 31．本席認為所有原告人提供的証人都是忠實和可靠的，他們作証時都是直接了當，實話實說的。本席亦不能想像到有任何理由會令到這些証人誣陷被告人。若上述單位並沒有這些缺漏，他們實在可以收回單位，然後把檔案了結，而毋須採取這麼多的額外行動。建築署更毋須介入這件事。 32．本席有理由相信單位內的決漏是被告居住時所造成的。被告亦承認他在上址居住時曾養有7隻狗，地板上是蓋有地毯的。他說他的狗會在單位內排尿，但是都會排在一個膠盆內。但本席裁定地板的惡劣情況是因為狗隻把尿液排在地毯上，然後尿液便浸透入地板，黑漬是長時期浸透的結果。本席亦接受劉先生的証供謂單位內的地板是要全部更換，所以本席裁定被告人是要賠償原告人更換地板的費用。 33．至於移除天台電泵的費用，被告人對此從沒爭議。對廚柜部份被撕脫的表面，本席不接受被告人謂這是正常損耗的結果。有關正常損耗部份，建築署已經把修補這些損耗的費用扣除，剩下的是被告應當負擔的。 34．有關傭工廁所水箱裡的沖水系統，被告人在2000年8月收取該物業時並沒有投訴這個系統運作上有任何問題，所以本席認為被告是要負責修復沖水系統的費用。 35．至於兩個失去了的花灑頭，被告承認是他拿走的，而本席亦接受劉先生的証據謂替換的花灑頭是最便宜的款式。本席亦裁定木門上的擦花是狗隻所為，而更換木門是比修補木門更便宜。被告也同意這個維修方法。所以本席裁定被告須賠償更換木門實際所須的費用。 36．被告人在聆訊期間曾多次確認謂若本席裁定被告人需要為這些缺漏負責，更裁定這些缺漏是要更替而並非修補，那末被告人會接受原告人所申索的款額的是他應付的。本席於是裁定被告人須要付出更換地板$65,503.46。本席亦裁定被告人須要付出移走電泵的費用，這費用原先估計是須$2,500，但後來實數是減到$336.93。至於廚柜被撕脫表面的更換費用及廁所沖水箱沖水系統和2個花灑頭的價錢是分別為$534.53元、$157.25元及$462.38元。至於更換木門，被告人須要付的賠償是要足夠彌補原告人的損失，而並非原告人早期所做的估計。本席亦接受劉先生的証供謂實數是工程完結後再計算的，而執行維修的承建商是政府用投標方式覓得的，所以本席裁定被告人須要為更替木門而賠償$11,914。本席亦從被告應付的賠償中減去$2,500，這是被告較早前為移除電泵已付的款項，所以本席裁定被告人需向原告人賠償總額$76,408.55。本席亦裁定被告人需要為這個總數付利息，利率為判定債項利率，而計算利息期間是由原告人發出申述陳述書至付款日期止。本席更作出一暫准命令，要被告人付這案件的堂費給原告人。
Mr. Stanley Ng （吳文偉），G.C. instructed by Secretary for Justice for the Plaintiff. Defendant: Mr. LEE Kwing-kwong（李炯光），in person. |