Chan Ka Ming v. Chan Ka Sing
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DCCJ 181/2024 [2026] HKDC 1376 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2024年第181號 ------------------------------------
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--------------------- 判案書 --------------------- 簡介 1.本案涉及位於九龍彩虹彩鳳徑23號彩峰苑5樓11室（「該物業」）的業權爭議。 2.被告人為原告人的胞兄。原告人是該物業的註冊業主。 事實背景、雙方案情和最新發展 3.該物業在1997年由原告人和被告人的父親（陳偉才，「父親」）購入。在父親2017年無遺囑情況過身後，原告人和被告人的母親（鄔惠蓮，「母親」）透過一份家庭契約 (Deed of Family Arrangement) 和允許書 (Assent) 成為該物業的註冊業主, 家庭契約的各方為原告人和被告人、母親和其他兄弟姐妹。 4.在2023年9月26日，母親轉讓該物業予原告人，契約紀錄當時沒有對價 (nil consideration)。 5.雙方沒有爭議，被告人在2025年10月15日之前一直居住在該物業。 6.原告人於2024年1月10日提出本訴訟，本來申索如下。原告人作為該物業的註冊業主，向被告人要求收回該物業的空置管有權 (vacant possession)，並追討中間收益 (mesne profits)。原告人同時指稱被告人非法扣押 (tort of conversion) 該物業的地契，要求賠償。 7.被告人的案情指出，原告人沒有付出真實代價購買該物業或供樓，不是該物業的實益擁有人。反而在2017年，當時為該物業業主的父親向被告人承諾，將該物業留給被告人永久居住直至百年歸老，並將該物業的所有業權和地契贈予被告人擁有和保存，該物業是一項「生前之間的贈予」(gift inter vivos)，被告人因而有權佔用該物業。父親要求就此餽贈安排予以保密，因此父親和被告人均沒有辦理相關轉名手續。被告人認為母親轉讓該物業予原告人是受到原告人「不當手段」影響，而且母親在2023年初曾經中風，對該轉讓缺乏認知。被告人的反申索要求法庭確認和執行該「生前贈予」，並宣告將該物業轉讓予原告人的相關文件為無效。 8.雙方在審訊中確認以下事項。第一，被告人已經交還該物業的地契。第二，被告人已經在2025年10月15日交還該物業的鑰匙予母親並搬離該物業。第三，被告人確認他的反申索已經不再相關，沒有需要處理，因為他的證人陳述書中只是主張他在該物業有終身居住權而非業權，在2025年10月15日搬離該物業後被告人已經沒有打算再搬回該物業，他也接納家庭契約為有法律效力的文件，被告人任何業權（包括該聲稱「生前贈予」下的權益）已經被母親根據家庭契約的業權終絕。 9.根據以上事項，代表原告人的陳大律師向本席確認，原告人的申索範圍只剩餘追討中間收益的問題需要法庭處理。 證人口供 10.原告人、被告人和他們大家姐陳潤霞女士在本席前作供，採納他們各自的證人陳述書內容，本席已作充分和詳細考慮。母親本來也準備作供，但陳大律師考慮到爭議議題大幅收窄，確認不傳召母親出庭，本席不會考慮她證人陳述書的內容。 11.本席認為與中間收益議題有直接關係的證供只有一點。在被告人被盤問時，他確認收到2023年11月3日的原告人律師函（該律師函並沒有在審訊文件冊內），當中的內容是要求他搬離該物業，他沒有立刻遵從，一直到2025年10月15日才搬離該物業，原因是因為他當時以為該物業業權是屬於他的。 中間收益 12.法庭要處理兩個議題：被告人是否有不當佔用該物業而有責任繳付中間收益？如有的話，中間收益金額應如何評定？ 13.就責任問題而言，本席接納原告人的陳詞，裁定被告人不當佔用該物業而有責任繳付中間收益，原因如下：
14.邏輯上，中間收益金額評定的啟動日期，應從被告人被通知搬離該物業後半個月（有關佔用因而被視為不當）開始計算，直到2025年10月15日被告人搬離該物業並交出空置管有權；而相關金額則是該物業的市值月租。 15.雙方共同委任的專家證人提交的書面報告指出，該物業在2024年1月10日（即本案開展日）的市值月租為港幣21,000，而在2025年1月10日的市值月租為港幣22,000。 16.考慮到法庭沒有專家證據協助判定該物業在2024年1月10日之前的市值月租，縱使被告人2023年11月3日收到原告人的律師函並應在半個月後搬離，本席認為最合適做法是從2024年1月10日起計算中間收益，直至2025年10月9日（為方便而言只計算完整月份），相關金額總共港幣450,000，計算如下：
總結 17.基於以上原因，本席裁定原告人勝訴，被告人須繳付中間收益予原告人，金額為港幣450,000，並繳付利息。 18.有關利息計算方法，考慮到被告人不當佔用該物業的時段頗長，本席參考上訴庭案例 Ho Yat Wah v Chung Hang Him (sole executor named in the will of Chan Yuk Mui, deceased) [2024] 5 HKC 47 和 區域法院案例Benrona Holdings Limited v Cheung Chi Chiu [2026] HKDC 814 後，以港幣 450,000元為本金，按匯豐銀行最優惠利率+1%為基礎，自 2024年1 月 10 日 起至判決日止計算利息，判令被告人須要支付該計算金額的一半作為判決前利息。判決後利息則按法庭判決利率，由判決日起計算直至被告人付清所有款項。 19.訟費方面，根據「訟費視乎訴訟結果而定」的原則，被告人毫無疑問應該支付原告人的訟費，包括一切獲保留的訟費，同時給予原告人大律師證書。訟費以訴訟各方對評基準（party and party basis）評定，如雙方未能就訟費金額達成協議，則由聆案官評定。
原告人：由葉謝鄧律師行委派陳仁杰大律師代表 被告人：沒有律師代表，並親自應訊 | |||||||||||||||||||