陳楚文 訴 地政總署署長
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LDLR000001Y/1995 香港土地審裁處 收回官地訟案編號1995年第1宗
主審法官：李宗鍔法官與潘乃棟審裁委員 宣判日期：一九九六年十一月廿十日 ----------------- 判詞 ----------------- 申請人等乃一對年長夫婦和兒子組成的合夥，於九龍北帝街46及48號地下（"案中物業"）經營金源海鮮火鍋酒家（"案中生意"）。案中物業因1992年7月3日香港政府憲報第134冊刊載，日期爲1992年6月26日，編號1992年第2264的收回官地公告，由政府根據香港法例第124章《收回官地條例》（"條例"）第3條收回，並於1992年10月3日回歸政府名下。 2.雖然審裁處幾位成員於不同階段曾予以忠告，申請人等決意不聘請法律代表或任何專業的估價師協助準備彼等的案情。審裁處已曾在公開法庭上重覆強調，就彼等申索的每一元素，申請人等負舉證責任，在審訊期間，陳楚文先生及其夫人程淑明女士代表案中生意全體三位合夥人有充分機會，提舉若有的更多證據和更有效地爲申請人等的案情爭辯。 3.各方均承認，申請人等有權獲得按條例第10（2）（d）條計算的下述生意損失的賠償：－
實質而言、申請人等有權獲得致使彼等回複到設若沒有收回官地之舉的生意境況的彌補。於此，彼等就商譽損失、裝備、固定裝置和附置物品損失、租金差額損失及其他雜項提出索償。申請人等未有申明彼等各項申索的款額，但樂於交由審裁處全權酌情評估。 4.答辯人的訟師胡大律師同意賠償應以完全結業的基準評估，但對於主要申索項目的數額則有爭義。假設應付賠償，答辯人對申請人所蒙受的損失的評估，在本案期間曾幾度轉折。在其結案陳詞裏，胡大律師建議申請人等應得的賠償如下：－
5.在作進一步考慮之前，吾等應指出，案中物業屬於香港房屋協會市區改善計劃（"涉案計劃"）大型收回官地措施所涉的超過百多物業的一部分。除了北帝街，涉案計劃涵蓋馬頭角內的瑞麟街、宏昌街、馬頭角道、新山首和炮仗街。本案乃涉案計劃影譽所及，而又覺得不能接受政府尋求庭外和解所建議的賠償的生意經營者及業主所提出的許多宗申請案之一。雖然每宗案件均需按其本身案情事實判決，瞭解背景環境情況，有助吾等領會各造在爭議項目上的分歧。憑處理這批申索案件的經驗，吾等自信對當地及是次收回官地過程有深切的認識。 6.受涉案計劃影響的地區基本上是一個舊住宅區。區內多數建築物屬二次大戰後初期落成。吾等所曾考慮的建築物。多數不超過六屬高和沒有升降機。區內幾乎所有的地下單位均用作家庭式商鋪、食館或工場，而且經營的家庭均如所料不善管理，生意收入直接撥充家庭、私人及營運開支。他們甚少設有會計制度，有亦只是單式記悵而已。同時，由於是個已破落的地區，業主與當地居民對損害壞境、建築物和用地的活動較容忍。區內差不多所有地下單位均有某類閣樓和有蓋或無蓋的天井。區內的零售和飲食物店號很難在別處找到樓價或租金更爲便宜而又有同等儲存或可用空間的。還有，該區亦有相當數目的工廠大廈俟在受涉案計劃影響的地盤的邊旁。即是之故，光顧零售和飲食店號的就不只限於當的居民，還有在上班前、午膳期間和下班後擠滿街上的工人。 7.在1992年7月發出收回官地公告前，涉案計劃已有風傳。原先，房屋協會已開始收購區內部分業主和租客的權益使他們遷離。收回官地公告在1992年7月在憲報刊出後，當時的打算很明顯是所有業主、住用者和生意經營者均須在1992年10月撤離。其中部分人士的確是這樣做。看來，當時是先處置了樓上的業主和租客。地下街鋪的生意經營者的遷移期限則數次寬延，首先延至1992年底，後至1993年初，其後又至1993年9月，最後至1994年4月。期間，租客獲准色付租金佔用，而生意經營者仍可經營。起初，房屋協會在現場設辨事處派職員處理賠償申索。後來由地政總署接手。在1993年9月，房屋協會與地政總署派職員到各下街鋪清點存貨和設備，以便隨即清場。許多索償者謂彼等在該段期間將支持彼等的申索在正本文件交予房屋協會或地政總署，因此，彼等現在再沒有證據。無疑，受涉案計劃影響的人士的代表曾與地政總署的官員數次開會。彼等亦曾向地方政治人物和行政立法兩局議員辨事處請求協助或調解。各方曾信來信往，其中亦有恩恤賠償的提議。有些紛爭已和解。有些索償者聲稱其所得的印象是，若要保存取得全部賠償的權利，彼等必須停止買賣，將存貨拍賣，並且不在其他地區繼續經營。其他的則說彼等當時從政府方面收取的預支恩恤賠償不足供在別處重新開業所需，而且政府拒絕貸款予彼等，所以彼等不能遷業。無論如何，即使彼待能夠遷往別處，由於租金更高，用地限制更多，客路不同和可能有工源的困難，生意亦不會如前。但據答辯人的訟師所說，房屋協會和地政總署未嘗向索償者建議完全結業。吾等相信此中可能有些誤會。在許多個案裏，答辯人的訟師謂，房屋協會和地政總署並沒有索償者聲稱已交出的文件。於此，吾等不能斷定事實上誰是誰非：不過，在房屋協會將行動交予地政總署負責處理之時，衙門之間的某種混亂的可能性。是不能排除的。無論如何，現時爲不知所蹤的文件而爭拗蹉跎是於事無補的。 8.當局在1994年4月才能將遺留的受影響人士清遷。可能由於清遷遺留的生意經營者時的紛亂和逼切，當時沒有再次查核彼等的存貨和設備。部分經營者得按自訂的劃移走彼等在存貨：部分則先被摒諸門外，後來才獲准入內檢回彼等的財物。有些索償者稱，因爲匆匆撒走或被逼走，彼等的生意賬簿和紀錄遺留在被收回的物業而失落。清遷後，多數生意經營者將彼等的存貨，整套設備和機械運往新界一處地方，並由一公共拍賣人拍賣。每一索償者實際經拍賣出售的存貨整套設備和機械無可靠的紀錄可稽，已屬不爭的事實，在這批案件裏，多位不同的辯方訟師曾明言或暗示不能肯定拍賣出售的存貨、整套設備和機械乃1993年9月所記錄的一樣。此是吾等在差不多每一個案都遇到的難題。 9.吾等現就每一爭議及各項申索分題考慮。 商譽 10.吾等採用的釐定商譽的方法，正是高義敦法官在《香港房地産賠償和估價法》第80-81頁所闡釋者，也是吾等在相關案件裏曾應用的方法。首先。吾等確定案中生意在收回官地前的正常盈利趨勢 。於此，除非看來誠屬不可靠，案中生意所報的應課稅盈利是較可取的基準。計得案中生意的每年盈利趨勢後，須設若不收回案中物業，因應案中生意的可望持續作業歲月，乘以倍數。然後，在適當情況裏，考慮及生意經營者會立即得到套現的未來盈利作投資或其他用途，乘得的金額須減除折現利息。 11.本案兩造均樂於以應課稅盈利，即是1991-92年度449,409元，1992-93年度697,846元和1993-94年度908,882元，作爲參數。辯方估值專家沈測計師取上述3數的平均值，減去所用資金息口和租金差額，得出395,500元的基數，將之乘以3作爲商譽的價值。見呈堂證物R6第10頁。 12.濫於每年盈利穩步高升，吾等認爲取平均值不公允。1993-94年度908.882元的數是較佳的出發點，吾等已曾在先前相關的案件裏解說，在這批案件裏不宜扣減所用資金息口。由於租金差額約爲每年150.000元，吾等決定取整數750,000元作計算商譽之用。因案中物業實爲兩個打通舖位、其一乃申請人等自擁的物業的另一則爲彼等租賃多年者，吾等採用3的乘數，不同於就全然在租賃物業經營的生意所用的2乘數。所以，吾等釐定商譽爲750,000元 x 3 =2,250,000元。既然乘數小而所用基數已屬保守，吾等不認爲有需要爲套現扣減利息。 租金差額 13.申請人等起初無爲租金差額損失索償。不過，在審訊期間，彼等確認尋求此項賠償，並交由審裁處評估。 14.未計算租金差額之前，必須確定案中物業在市值租金。辯方專家建議北帝街46號的市值租金應爲每月25,000元，伸算爲每平方公尺350元。此值與吾等在先前相關案件裏所得專業意見，即是在此段北帝街的地舖（不論有否天井或閣樓）的租值率爲每平方公尺350元，互相呼應。即是之故，北帝街46號地下當時尚有7個月的租期的租金差額爲89,000元。吾等無由拒絕接納辯方專家的意見。 15.所以，吾等釐定申請人等的租金差額損失爲89,000元。 裝備、固定裝置和配置物品 16.案中生意，因屬酒樓業，有大量裝備、固定裝置和配置物品。地政總署人員於1993年9月將各物記錄在案。見呈堂證物R3第1－25頁。各造對物品清單並無爭議。然而，拍賣行列出從案中物業所取裝備、固定裝置和配置物品的清單之上，卻無某些原在前述清單之內的物品，見呈堂證物R1，該呈堂證物還登載對所有裝備、固定裝置和配置物品的詳細估值。就這些出入，陳老先生曾遭受盤問。吾等得悉，證物R3清單內的某些物品，很可能因無拍賣價值而被遺留在案中物業內。至於其他下落不明的的物品，申請人等表示，當時由於彼等爲案中生意停業，傷心過度而無跟緊每一件須運走拍賣的物品。吾等無由相信申請人等所言。 17.申請人等謂，連保養及修理，曾花了差不多5百萬元於裝備、固定裝置和配置物品之上。吾等注意到，呈堂證物R3第30至42頁乃一批書面報價單，兩份來自新興冷氣工程分別報價456,000元和107,000元，一份來自Lee Chau Kee Electrical Company 報價385,160元，及兩份來自祐基設計工程公司分別報價232,374元和1,649.585元。雖然所有這些報價單所標示日期都是1993年9月，吾等相信它們實際上指以前所完成的工程，甚至是多年前的。而在1994年拍賣的裝備、固定裝置和配置物品則得價14,000元。 18.倘以有文件佐證的裝備、固定裝置和配置物品的成本價計算，須因使用多年折舊而作大幅度減值。所得的結算價值將遠低於辯方專家所估。辯方專家的估值，累計達1,496,915元。吾等認爲雖似屬寬待申請人等，正當處理本案的方法是取辯方專家的估 值，但減去吾等判斷應在而不在拍賣清單的各項的價值 。經小心審核呈堂證物R1所載的各項後，吾等撇去清單第4頁A6、A7和B1項，第5頁C13、C15和12D項，第7頁10.3項，第13頁18項，第16頁3A和3B項，及第17頁15項合共37,050元的價值 。 19.所以，吾等評估申請人等的裝備、固定裝置和配置物品的價值爲1,496,915元－37,050元－14,000元＝1,445,865元。 雜項 20.申請人等還索償拍賣運費30,000元，拍賣寄存及保安費28,000元和拍賣費13,000元。見呈堂證物A1第1頁。辯方胡大律師正恰如其份，同意索償拍賣寄存及保安費28,000元和拍賣費13,425元。但辯稱運費應減爲20,000元。雖然申請人等不能出示有關收據，考慮及需運往拍賣的大量物品，吾等認爲30,000元運費合理。 21.總之，以下各項賠償爲合該者：－
頒令 22.所以，吾等釐定申請人等的賠償為3,900,000.00元。倘各造不能就賠償金息口利率達成協議，可申請按條例第17（3A）條釐定。暫令答辯人須付申請人等彼等索償告訴的花費，依吾等之評估為12,000元：除非在宣判後21天內有請另議，此暫令作實。各造亦可就附帶及善後事宜申請議決。 23.本判詞以中英雙語頒佈。任一語文版本均可用作另一版本釋義的輔助。倘兩版本有不可排解的意義分歧，以中文版所示為準。 1996年11月20日
申請人等代表：陳楚文先生與程淑明女士 答辯人法律代表：胡旯峰檢察官 |