許楓 訴 劉乾

LDNT000361/2000

LDNT 361/2000

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2000年第361宗

主審法官：盧偉光審裁委員

聆訊日期：2001年5月18日

宣判日期：2001年5月29日

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判 案 書

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1. 申請人是位於銅鑼灣謝斐道531號中央樓1字樓A室（“有關處所”）的租客，而答辯人則是有關處所的業主。

2. 2000年10月12日，申請人向土地審裁處提出申請，要求申請新租約。

3. 2000年11月20日，答辯人提出傳票申請，要求許可答辯人逾期提交反對通知書。本席在聆訊後批准答辯人於42天內提交反對通知書。

4. 及後，於2001年2月16日聆訊後，本席作出下列的頒令：

(1) 批准答辯人在收到差餉物業估價署署長的“處所主要用途證明書”後的21天內，提交反對通知書；

(2) 本案聆訊無限期押後，批准任何一方可在差餉物業估價署署長發出“處所主要用途證明書”後之21天後，申請恢復聆訊；

(3) 本日之訟費歸於本案。

5. 2001年4月4日，答辯人申請恢復聆訊，排期在2001年5月18日聆訊。

申請人的證供

6. 申請人呈堂證物A5，是一份差餉物業估價署署長（“署長”）在2001年4月12日根據業主與租客（綜合）條例（“有關條例”）發給許楓作為申請人及劉乾作為業主的“對處所主要用途拒絕表示意見的通知書”。上述通知書的內容為：

“本人認為，現有的證據不足以證實上述處所的主要用途，故拒絕表示意見。”

7. 申請人認為在他申請處所主要用途證明書後，署長職員曾在預約後視察有關處所，所以上述通知書的結論應被接納。因為署長對處所的主要用途，拒絕表示意見，審裁處應該根據租約上的用途來決定處所的主要用途。

8. 申請人呈堂證物A6，為差餉物業估價署在2000年11月30日發出的有關處所之參考處所的“報稱租金表”，共有六個參考處所的租金資料。申請人認為應該根據該份報稱租金表的資料，來評估有關處所的市值。

9. 最後，申請人呈堂證物A7，1999年1月6日雙方簽訂的租約。申請人指出該租約訂明為“住宅”之用。

答辯人反對新租約申請的理由

10. 答辯人要求取消申請人的申請，並向申請人索取訟費和其他有關的費用。答辯人的反對通知書列舉三點理由：

“(1) 有關處所於1999年1月6日簽訂的租約，答辯人將有關處所租給申請人，作為住宅及賓館之用。

(2) 有關處所實際全部作為賓館之用。

(3) 根據一份在2001年3月13日由差餉物業估價署署長發出的處所主要用途證明書證明（見證物R1）有關處所於2000年12月22日（視察日）的主要用途為非住宅，由此不受業主與租客（綜合）條例內第四部份管制。”

11. 答辯人陳詞，提出三點理由反對申請人的新租約申請：-

(1) 雖然申請人與答辯人分別向署長申請發出“處所主要出途證明書，申請人呈堂的證物A5不是一份有結論性的證明書，相反來說，答辯人呈堂的證物R1卻是條例第115A(7)(a)條規定的證明書，證明有關處所於2000年12月22日（視察日期）的主要用途為非住宅。因此，審裁處應該接納證物R1為證據並決定有關處所並不受有關條例第IV部所管轄，所以，申請人的申請應該被撤銷。

(2) 申請人在向審裁處作出新租約申請前，聲稱曾送達與答辯人的CR103表格是無效的文件，理由為根據有關條例，CR103表格要填寫租期及租金等資料，而申請人送達的CR103表格（見證物A2）袛有5個字“申請新租約”，所以是無效的。

(3) 根據有關條例第119(E)(a)條，如果任何租客欠交租金，均沒有權利申請續租。申請人在2001年2月向審裁處申請新租約時有欠答辯人租金，答辯人亦另案就欠租對申請人進行訴訟，所以申請人不能申請新租約。

12. 申請人對上述陳詞的回應是他反對在署長發出的兩份通知書中，要以答辯人收到的那份為準。申請人認為他收到的那份日期較新，也較接近聆訊日期，所以應被採納。另外，申請人聲稱署長在收到答辯人的申請後，並沒有泒職員視察有關處所，即發出證明書（即證物R1）。

13. 申請人回應說他發出的CR103是有效的，因為根據慣例，雖然他沒有建議新租約的租期，法庭會延續租約兩年。

14. 申請人最後聲稱在聆訊當日應該再沒有欠租，因為他在2001年5月9日剛交了60,720元的租金與答辯人。他並呈交證物A8，一張支票影印本作為交款證明。

本案的分析

15. 本條例第115A（決定租賃性質）條有下列幾點的規定：-

115(A)(3)：“凡出現租賃是否屬住宅性質的爭議，且爭議與處所的主要用途相關，則業主或租客可用指明格式的表格向署長申請發出證明書，證明處所的主要用途，而表格上亦須指明爭議性質。”

115(A)(7)：“除第(8)款另有規定外，凡根據第(3)或(4)款而向署長作出申請，署長須視察有關處所，而

(a) 如他信納所得證明處所主要用途的證據，則可就根據第(3)款作出的申請免費發出指明格式的證明書，送達業主與租客，證明處所在署長視察當日的主要用途；

(b) 如他並不如此信納，則可就根據第(3)款作出的申請以指明格式免費發出通知書，送達業主與租客，拒就處所的主要用途表示意見。”

及115(A)(9)：“由署長根據第(7)(a)款發出的證明書，就各方面而言，包括根據第(10)款提出的申請，須作為證明該證明書所列事實的表面證據，亦作為證明該處所於視察當日的主要用途的表面證據。”

16. 本席認為署長分別發出予申請人及答辯人的兩份證明書，作用互相補充。申請人向署長提出申請主要用途証明書，証明處所的主要用途是“住宅”用途，因而受有關條例的第IV部份所管轄。署長最後的結論是拒絕申請人的申請提供該証明書，拒絕表示意見。另一方面，當答辯人向署長提出申請，証明處所的主要用途是“非住宅”，則收到署長的證明書，証實在2000年12月22日（視察日），處所的主要用途為非住宅。

17. 本席不接納申請人的證供，稱署長在2000年12月22日未有派員到處所視察。

18. 因為上述理由，本席接納答辯人的反對理由第(3)點，判定處所並不受有關條例第IV部所管轄，申請人的申請被撤銷。

19. 根據條例119R（訟費）的規定，“審裁處不得就訟費針對一方作出命令，惟該一方如以瑣屑無聊或無理取閙的方式進行訴訟，則屬例外。在本案，並沒有證據證明申請人是以“瑣屑無聊或無理取閙”的方式進行訴訟。因此本席決定不頒訟費命令。

頒令

(1) 撤銷申請人的申請。

(2) 本席不頒訟費命令。

申請人：親自應訊。

答辯人：由林錦光，陳啟鴻律師行Mr. C.W. Chan代表