Case Document

100%

DCMP 914/2025

[2026] HKDC 1560

香港特別行政區

區域法院

雜項案件編號2025年第914號

------------------------------

	IN THE MATTER OF Flat 4 on 19/F of Block D, Choi Ming Court, 11D Choi Ming Street, Tseung Kwan O, Sai Kung, New Territories (“the Property”).
	and
	IN THE MATTER OF a Charging Order Absolute dated 5th September 2024 in Court of First Instance Construction and Arbitration Proceedings No.81 of 2024 registered in the Land Registry with Memorial No.24112000380030.
	and
	IN THE MATTER OF Order 50 Rule 9A and Order 88 rule 5A of the Rules of the District Court (Cap. 336H)
	and
	IN THE MATTER OF Order 38A of the District Court Ordinance (Cap. 336)

------------------------------

原告人	3 SING CREDIT LIMITED （三昇信貸有限公司）
	及
被告人	WU TIN YICK

------------------------------

主審法官：

區域法院暫委法官沈偉民內庭審理（書面處理）

被告人書面陳詞日期：	2026年7月10日
原告人書面陳詞日期：	2026年8月4日
判決書日期：	2026年9月10日

------------------------------

判決書

------------------------------

被告人的申請

1.就本席於2026年5月18日的書面判決，被告人於2026年5月20日以傳票方式申請上訴許可。

背景

2.原告人為持牌放債人。於2023年7月31日，原告人向被告人根據合約條款貸款港幣2,400,000元。被告人其後沒有依時還款，原告人透過仲裁獲得仲裁裁決，判定被告人須向原告人還款港幣2,458,199.67元，連同本金港幣2,400,000元按年利率 48% 自2024年6月5日起計至全數清還為止的利息；及被告須向原告支付上述仲裁的仲裁費用港幣25,000元（「該仲裁判決」）。

3.於2024年9月5日，原告進一步就該仲裁判決向被告人持有的物業香港新界西貢將軍澳11D號彩明苑彩柏閣（D座）19樓4號室（「該物業」）取得了一項日期為2024年9月5日的絕對押記令。

4.於2025年2月11日，原告人再向法庭就該物業申請售樓令。於2025年12月10日，經聆聽原告人之代表律師及被告人之親自陳述後，聆案官李慧雲批准原告人獲得售樓令，並命令被告人需於收到法庭蓋印命令起計56天內交出該物業之空置管有權（「該售樓令」）。

5.被告人於2026年2月6日以傳票方式，要求法庭批准逾時上訴推翻該售樓令。法庭於2026年4月13日進行聆訊。被告人在庭上陳述，聲稱雖然他的母親不是註冊登記業主，但有份供樓，所以她母親亦有實質的權益。但被告人未有提供任何證據支持這說法。本席經詳細考慮，於2026年5月18日以書面判詞拒絕被告人的逾時上訴申請，並命令被告人支付原告人之訟費。

被告人在聆訊後存檔的誓章

6.本席於2026年4月13日，在庭上聆聽雙方有關陳述後，將案件押後以書面頒布決定。於2026年5月5日法庭書記以書面通知訴訟雙方將於2026年5月18日頒布有關判決書。在沒有通知法庭或原告人的情況下，被告人於2026年5月12日存檔誓章，嘗試提出證據支持他的上訴（「該誓章」）。本席在2016年5月20日才得知及收到被告人2026年5月12日存檔的誓章。

7.被告人於2026年5月20日亦再一次存檔誓章引述及夾附「該誓章」（「5月20日的誓章」），所以兩份誓章基本上是同一誓章，被告人倚賴該誓章以支持他上訴許可的申請。

8.根據《區域法院規則》，第336H章第58號命令：

「1. 向在內庭的法官提出的來自聆案官的上訴（第58號命令第1條規則）

(1) 除第2條規則及第32號命令第17條規則另有規定外，來自聆案官的任何判決、命令或決定的上訴，須向在內庭的法官提出，不論該判決、命令或決定是僅基於書面陳詞而作出的，或是經聆訊後而作出的。

(2) …

(3) …

(4) 除非有特別理由，否則在根據本條規則聆訊上訴時，不得收取進一步的證據（但關乎在作出有關判決、命令或決定的日期後發生的事宜的證據除外）。」

9.首先，該誓章是在2026年4月13日聆訊完結後，在沒有法庭批准之下存檔的。再者，該誓章的內容及證據是關乎在作出有關判決、命令或決定的日期前發生的事宜的證據，法庭不得收取這些進一步的證據：Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489。本席亦看不到有任何特別理由需要容許被告人倚賴這些證據。被告人聲稱在該誓章提供了有關他母親有份供樓的證據，本席仔細檢查有關銀行戶口存款單、付款紀錄或收據，所有款項均由被告人的銀行帳戶支付，並無任何證據顯示他母親林女士曾作出任何財務支出。就算本席考慮該誓章的內容及證據，這些證據也不能支持被告人的說法。

10.所以，本席拒絕批准及考慮5月20日的誓章及該誓章的內容及證據。

申請上訴許可法律原則

11.根據《區域法院條例》（第336章）第 63(1) 條，「除第 (3) 款另有規定外，在有法官或上訴法庭許可的情況下，可就法官在任何民事訟案或事宜中作出的每項判決、命令或決定，向上訴法庭提出上訴。」本案並不屬於《區域法院條例》第 63(3) 條所指的例外情況，因此被告人須獲得區域法院法官或上訴法庭的許可，方可向上訴法庭提出上訴。《區域法院條例》第 63A(2) 條規定：

「聆訊有關上訴許可申請的法官，聆案官或上訴法庭除非信納 ‒

(a) 有關上訴有合理機會得直；或

(b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，

否則不得批予上訴許可。」

被告人的擬上訴理由

12.本席同意將被告人有關爭議事項分為三類。

爭議事項(1)：《房屋條例》第17B條

13.被告人提出，貸款協議的一項條款規定，被告人須以其物業作為該貸款的抵押，而此行為違反《房屋條例》。

14.《房屋條例》第17B條規定，任何人在未補地價的情況下，對資助出售房屋（如居屋）進行未經授權的按揭、押記、轉讓或其他形式的讓與，該行為均屬無效且違法。

15.被告人提出的爭議點與 K Cash Express Limited v Chan Wing Wai [2023] HKDC 1213 情況相似。該案中的被告同樣提出就針對其物業所施加的押記令是否會根據《房屋條例》第17B條屬無效，並且是否根據同一條例第27A條屬違法。於該案中的第39段引述 Cheuk Shu Yin v Yip So Wan (2012) 15 HKCFAR 344 中的第8段，指出要符合附表以及第17B條及第27A條，所涉的轉讓必須是業主將其在該單位內的權利及權益轉移或剝奪。

16.於 K Cash Express Limited v Chan Wing Wai 的第40段，法庭指出：（中文翻譯如下）

「…就該物業所作出的押記令並非業主（即被告人）所作出的行為，而是法院命令。業主並無透過轉讓或剝奪該物業的任何權利或權益而作出任何轉讓行為。故此，本席認為，法院所作出的押記令並不構成第17B條及第27A條所禁止的任何轉讓。」

17.首先，這是被告人一個新的論點，在2026年4月13日的聆訊中並沒有提出這論點。另外，被告人沒有提出證據顯示，本案件的借貸安排是未經授權的按揭、押記、轉讓或其他形式的讓與，而構成該行為均屬無效且違法。這案件中，被告沒有提出證據，證明貸款協議設有條款，要求被告轉讓或剝奪該物業的任何權利或權益而作出任何轉讓行為。而法院所作出的該押記令並不構成第17B條及第27A條所禁止的任何轉讓。

18.被告人所援引的 The HKSAR v HK Sources Finance Limited [2016] 3 HKLRD 490，本席同意原告人的說法，這案例與本案有別。該案中的貸款協議第8.01條訂明：

“If any Event of Default shall have occurred or in the event of any proceedings or steps being taken to exercise or enforce any powers or remedies conferred by any incumbrance over the Property, the Lender may redeem such incumbrance or procure the transfer of it to himself and may settle and pass the accounts of any incumbrancer entitled to such security and any accounts so settled or passed shall be conclusive and binding as well between the Lender and the Borrower as between such incumbrancer and the Borrower. In such event, the title deeds and documents of the Property kept by any such incumbrancer shall be delivered to the Lender. The Borrower shall take all such steps and actions as shall be necessary to effect such redemption and delivery of title deeds as aforesaid.”

19.明顯地，根據協議第8.01段，將第一按揭的貸款清還，贖回業權契據並將契據交付上訴人保存，實質效用令該案上訴人的地位和保障等同第一按揭的貸款人。這是一個將土地押記的情況，因此該案中的貸款協議是一項土地協議，而這協議因沒有遵守條例第17B條的規定而無效，該貸款協議違反《房屋條例》第17B條。

20.在本案中，被告沒有提出任何證據，證明貸款協議設有條款，要求被告轉讓或剝奪該物業的任何權利或權益而作出任何轉讓行為。

爭議事項(2)：該物業實際擁有人

21.財產的實益擁有權隨法律名義擁有權而定，提出實益擁有人與法律名義擁有人不一致的一方，負有舉證責任證明確有其事：Dextra China Limited v Lam Wing Kit, HCMP 1825 of 2015。

22.被告人聲稱其母親林女士享有歸屬信託（Resulting Trust），而被告人自己僅為名義上的受託人，被告人申請將林女士加入本案為第三方。

23.根據《區域法院規則》第15號命令第6條規則，

「(2) 除本條規則另有規定外，區域法院可在任何訟案或事宜的法律程序的任何階段，施加其認為公正的條款而主動或應申請 ——

(a) …

(b) 命令將任何以下的人加入成為一方，即 ——

(i) 任何本應已被加入該宗訟案或事宜而成為一方的人，或任何有必要到區域法院席前以確保在該宗訟案或事宜中的所有有爭議的事宜可有效地和完全地予以裁定和判定的人；或

(ii) 任何與該宗訟案或事宜的任何一方之間可能存有任何問題或爭論點的人，而該問題或爭論點是由該宗訟案或事宜中所申索的任何濟助或補救所引致、或是與之有關或相關連的，且區域法院認為就該問題或爭論點而就該人與該一方之間以及就該宗訟案或事宜的各方之間一併作裁定，是公正及適宜的。

(3) 任何人要求根據第 (2) 款作出命令將其加入成為一方的申請，除非是經區域法院許可，否則必須由誓章支持，該誓章須示明該人在有關訟案或事宜中的有爭議的事宜上的利害關係，或該人與有關訟案或事宜的任何一方之間須予裁定的問題或爭論點（視屬何情況而定）。」

24.在這案件中，被告人沒有提供任何客觀證據顯示母親林女士為該物業之實益擁有人。就算本席參閱被告人在其誓章中提供的銀行紀錄及付款記錄，可見所有款項均由被告人的銀行帳戶支付，並無任何證據顯示林女士曾作出任何財務出資。被告的說法：其母為物業的實益擁有人，而其僅以信託方式為其母持有該物業，此項說法並無任何客觀證據支持。

25.另外，根據《區域法院規則》第15號命令第 6(3) 條，如林女士要求加入本案，林女士須要親自存檔誓章，該誓章須示明該人在有關訟案或事宜中的有爭議的事宜上的利害關係，但林女士未有存檔任何誓章。

爭議事項(3)：唯一居所

26.被告人聲稱，該物業是其本人、其妻子及其母親林女士的唯一居所，若強行搬離該物業會造成困難。同樣地，這是被告人一個新的論點，在2026年4月13日的聆訊中並沒有提出這論點。另外，被告、其妻子及林女士沒有存檔證據或誓章，提供證據支持這說法。

判決及訟費

27.本席認為被告人的上訴許可申請，沒有合理機會得直及沒有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊。本席拒絕批予上訴許可。被告人需支付原告人就該傳票所引致的訟費，以簡易程序評估。

28.原告人已於2026年8月4日送達有關訟費陳述書，被告人可於今天起14天內以書面提出反對及反對理由。